问题1：购买二手房时，购买者最担心的是，在支付房价后，房屋被密封，无法完成转让程序。但是如何避免这种风险呢？律师回答：1。在签订二手房买卖合同并支付定金之前，首先应去房地产登记中心核对档案，以了解房屋所有权以及是否有限制。扣押和抵押权。 2。建议买方要求卖方尽快交付房屋。交货后，买方应立即拥有房屋。以下证据可以证明房屋已被实际占用：1。生活费证明，如物业费，水电费等； 2。物业公司，居委会等出具的入住证明； 3。送货地址等证明。3。尝试采用一次性付款方式；如果双方都同意，则可以将资金委托给受信任的第三方保管，并且在转移完成后，保管人会将资金分配给卖方。 4。付款应通过银行转帐而不是现金付款；付款后，卖方必须开具收据，以收据表示。 5。如果房屋的总价包括买方支付的财产，水电费，建议在二手房销售合同中注明。第六，在有房屋转让手续的情况下，及时配合转让手续。问题2：购买的二手房已被密封。在何种情况下法院会支持买方的执行异议？律师回答说，如果满足以下四个条件，买主提出的执行异议将得到法院的支持：（一）在人民法院盖章之前已经签署了合法有效的书面销售合同；拥有房地产； （三）已经按照合同约定支付了全部价款或者部分价款，并按照人民法院的要求交付了剩余价款； （4）由于买方自身原因以外的其他原因，尚未注册转让。相关案件的基本情况：2015年12月13日，叶凡（化名）与李芬（化名）签订《房屋买卖合同》，约定将所涉房屋以89。5万元的价格转让给李芬。 2015年12月14日至16日，叶帆在收到李芬的所有款项后，将房屋交付给李芬。后来，由于案件的加重部分尚未获得产权证书，房地产部门要求叶凡在办理移交手续之前申请新的财产证书。 2016年1月18日，叶凡申请了新的房地产证书。 2月23日，叶凡和李芬签署了在线销售房屋销售合同。李芬的s妇租用了这所房子的一楼，李芬则住在二楼。 2016年3月8日，由于叶凡与外界的债务纠纷，法院关闭了涉案房屋，李芬无法继续办理移送手续。李芬提出处决异议，得到法院的支持，局外人对他提起诉讼。法院的观点：在本案中，李芬拥有房屋销售合同，银行转账记录和付款收据的证据，以证明李芬和叶凡在所涉房屋被密封之前签署了合法有效的销售合同。涉案房屋的出售发生在2015年12月13日，比本法院查获房屋的日期早。李芬持有新的财产证明和用于支付水电费的存折，可以确认原始财产。业主叶凡将房子交付给李芬； 2016年3月4日，李芬的s妇租用了该房屋的一楼。原东主叶凡对此从未提出异议，这可以证实李芬实际上已经合法拥有了房屋得到管理和使用的事实。原业主叶凡发出的收据等证据证明，李芬已支付了所涉房屋的全部价款89。5万元。与李凡签订房屋销售合同后，李芬一直在积极处理相关的转让手续。由于涉及的房屋已被法院没收，而不是由于其自身的原因，因此最终的转让登记尚未完成，并且没有过错。局外人认为，李芬和叶凡涉嫌串谋转让财产，但没有提供足够的证据证明法院不接受。综上所述，应确定买方李芬已获得足够的民事权利，不包括强制执行。该案的局外人呼吁取消裁定，暂停执行，并继续执行缺乏事实和法律依据的房屋。律师的评论：从上述案例可以看出，在法院被查封之前，买主已经签署了合法有效的房屋销售合同，支付了全价并实际占用了房屋。买卖双方在签订房屋销售合同后一直在积极地处理相关的转让。手续和最终未完成的转让登记是由于所涉房屋已被法院盖章，而不是由于其自身原因，并且没错因此，本案符合以上所有条件，法院最终中止执行。本文图片均来自Unsplash。com所附：相关法律法规《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：（1）土地使用权通过转移获得未经其他共同所有人的书面同意； （五）所有权有争议的； （六）未依法登记取得所有权证书的； （七）法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。最高人民法院司法解释第二十八条货币索赔在执行过程中，购买人对以执行人名义登记的房地产提出异议，并具有下列情形和构成的，由人民法院予以支持：权利不包括在执行范围内：（A）在人民法院扣押之前已经签署了合法有效的书面销售合同； （二）不动产在人民法院没收之前已经合法占有； （三）全部价款已经支付，或者部分价款已经支付，剩余价款已经按照人民法院的要求交付执行。 （4）转让登记不是由于买方自己的原因而进行的。 《最高人民法院》第十六条被执行人将其财产出售给第三者。第三方支付了部分价款并实际拥有财产，但根据合同，人民法院可以查封，扣押和冻结；如果第三人要求继续履行合同，第三人应当在合理期限内将剩余的全部款项交付人民法院后，裁定扣押，扣押和冻结。第十七条被执行人将其需要登记的全部财产出售给第三方。第三方支付了部分或全部价款并实际拥有财产，但尚未办理产权转移登记手续的，人民法院可以扣押，扣押，冻结；如果第三人已经支付了全部价款并实际拥有了该价款，但是没有经过转让登记程序，则如果第三方没有这方面的过错，人民法院可以不加盖章，扣押或冻结。关于作者杨婷婷是广西万一律师事务所的专职律师，致力于二手房法律事务的理论研究和实际工作，处理过二手房销售，二手房买卖等数百项相关法律事务。房屋租赁，房屋分析，继承等相关事项。电话号码：关于作者苏家立，广西万一律师事务所实习律师，专门从事二手房法律服务，擅长处理二手房交易和与房屋继承有关的法律事务。电话号码：作者简介黄丽莎是广西万一律师事务所的实习律师，专注于二手房销售，租赁和继承纠纷等相关领域。联系电话：万一石报告老师，刘的想法很黄很暴力！