作为香港首批上市房地产投资信托基金，越秀房屋护理有限公司见证了香港房地产投资信托基金市场的稳步发展，对香港产生了非常积极的影响。越秀与监管机构就房地产投资信托基金进行了多年的密切沟通，并准备将相关的优质商业房地产项目作为C-房地产投资信托基金。 1概述在2018年6月19日于北京大学光华中国房地产投资信托基金论坛上，广州越秀集团董事长张兆兴指出，房地产投资信托可以加强金融市场的供给侧改革，并从实践中合理引导社会越秀房屋护理服务有限公司及香港房地产投资信托基金市场的状况资本支持实体经济的发展，削弱房地产市场的投机活动，并促进建立长效机制。 2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所正式上市。共有10亿上市基金单位，募集资金17。9亿港元。 2018年2月13日，越秀出租房房地产投资信托基金获得深圳证券交易所的批准。计划发行规模为50亿元。 2018年2月28日，越秀房地产在业绩发布会上表示，公司2018年的可出售资源为1011亿元。新开业项目主要集中在广州，珠江三角洲（不包括广州），长三角和中部地区。今年的合同销售目标是550亿元，比2017年增加101亿。2018年，越秀房地产实现550亿元的目标，争取在广州建设1000套长期租赁公寓，并努力发展。新业务，例如城市更新，退休产业和长期租赁公寓，并力争到2020年将其业绩翻番至1000亿元。越秀和监管机构就房地产投资信托基金进行了多年的密切沟通，并准备将相关的高质量商业房地产项目作为C-房地产投资信托基金。香港目前有10个房地产投资信托基金，总资产超过4000亿港元。市值2000亿港币，主要集中在购物中心，办公楼和酒店。作为首批上市房地产投资信托基金，越秀房屋护理见证了香港房地产投资信托基金市场的稳步发展和香港房地产投资信托基金市场的刮擦，这对香港产生了非常积极的影响。主要包括：（1）引入房地产投资信托基金，巩固并巩固了香港作为重要国际金融中心的市场地位； （2）REIT作为重要的房地产金融和投资工具，进一步改善了香港的金融和资本市场，有关的专业机构，人才和房地产投资信托基金公司已在香港定居，形成了良好的经济和市场效应，促进了香港经济的发展。中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出：坚持“住房是用来生活，而不是用来投机”的定位，建立长效房地产机制：（一）公款房地产投资信托可以将目前的投机资金转移到国内股票市场和房地产市场； （2）REITs的公开发行可以降低房地产股票的杠杆率和实体经济的杠杆率，减轻债务方面的压力，有助于预防和解决系统性金融风险，促进房地产业的稳定健康发展。国内房地产市场； （3）房地产投资信托基金的公开发行通常可以提供稳定性投资回报率在吸引长期投资者进入和促进国内投资者逐步形成更加理性和长期的投资习惯方面具有重要作用。 2越秀的国内房地产投资信托基金布局由来已久，并一直在积极推动国内房地产投资信托基金的落地。在2016年全国两次人民代表大会上，全国人大常委会副委员长，越秀集团董事长张兆兴提出了两项房地产援助提案，分别与促进房地产投资信托基金立法和加快推广个人所得税抵押抵扣。张肇星说，鉴于目前房地产投资信托基金发展困难，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，规范各种法律问题。参与国内房地产投资信托基金的设立和运营。为了加速房地产投资信托基金的发展，房地产投资信托基金是国际市场上成熟的高端房地产金融创新产品，在房地产业和金融业的可持续发展中起着稳定器和调节器的作用。同时，张肇星还建议，目前，我们应该考虑加快研究和实行个人税收政策，以扣除抵押贷款的利息，有限的个人所得税减免额，并以利息来抵消个人所得税。个人抵押贷款。在2017年的两届会议上，全国人大代表，越秀集团董事长张兆兴建议，尽快推进国内公开发行房地产投资信托基金的试点实施。张兆兴认为，房地产投资信托基金在国内启动试点的法律框架，监管环境，市场准备和其他条件已经基本成熟。建议中国证监会牵头选择在房地产投资信托和房地产经营管理方面具有丰富经验的优质成熟的基础资产和发行人（管理人）。开展试点项目，以促进国内公共房地产投资信托基金试点项目的实施。张兆兴说提供优质成熟的金融产品。 2017年政府工作报告指出，有必要促进金融机构提高服务实体经济的能力，防止“脱离现实”。近年来，中国的房地产去库存压力仍在累积，尤其是商业房地产。公募房地产投资信托基金可以执行“去库存和去杠杆”宏观政策要求，促进房地产业健康稳定发展，并有助于预防和解决系统性金融风险。由公共投资的房地产投资信托将低流动性的房地产资产转换为高流动性的公共基金份额，并依靠一级和二级市场实现有序和有效的出入和流通；通过合理释放资产价值和股本回报，将有效缓解债务方面的压力。 （1）公募房地产投资信托基金的作用和价值1。公募房地产投资信托基金对促进金融市场供给侧改革，帮助国家“三进一降，一补一补”，不断完善具有重要的战略意义。金融产品供应的质量。公共房地产投资信托产品基于房地产资产收益。股利分配来源的永久和股权投资工具，以及公开募集的房地产投资信托产品的蓬勃发展，有助于引导金融机构的债权人转换为投资人，有效地降低了现有房地产股票的杠杆率。除商业房地产外，公募房地产投资信托基金产品还适用于物流，医疗，环保，基础设施等领域的房地产资产，从而提高上述行业的流动性并降低杠杆率。 2。公募房地产投资信托基金有助于缓解PPP项目和基础设施投资的压力。近年来，公共基础设施建设领域的PPP项目发展迅猛，各级政府承受着巨大的投资PPP项目和基础设施的压力。目前，包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大，退出渠道单一，恢复期长（通常超过10年）等问题。社会资本参与热情不高。通过房地产投资信托基金，现金流量稳定的房地产可以转化为规模小，流动性高的交易资产，使PPP项目或房地产项目到期后可以迅速退出，为民生项目形成新资金，并有效降低实体经济的杠杆率。特别是，地方政府的债务比率提高了地方政府（或企业）持续投资的能力。 3。公募房地产投资信托基金将有效支持实体经济的发展。实体经济的发展以工业厂房，商业房地产，医院，物流，退休财产和其他类型的持有财产为重要载体。从某种意义上说公开募集的房地产投资信托基金可以充当资本市场与实体经济之间的桥梁，并将社会长期资本与对固定资产的长期投资联系起来。房地产投资信托基金的发展可以帮助企业转型为轻资产。通过剥离非核心资产而不失财产控制权，更换资金，增强了企业的核心竞争力，增强了主营业务的服务产出能力，真正提高了金融服务主体的经济效益。 4。公款房地产投资信托将对房地产业的转型产生积极影响。公募房地产投资信托基金既具有“股份”又具有“债务”特征，可以通过“激活股票”而不是“增加新投资”有效地将投资者引向住宅市场。投资和投机的需求将有助于恢复“房地产”的原始定位。房子是用来生活，而不是用于投机”。房地产投资信托强调稳定性和可持续性的概念以及产品结构的特征，这有助于将房地产企业的发展模式从“广泛发展”提升为“精细管理”，这与房地产宏观调控的概念是一致的并有利于促进房地产业健康稳定发展。此外，通过公开募集的房地产投资信托基金提供低风险，高流动性和稳定的公共资本市场集体投资产品，也将有助于提高金融产品的质量，从而使公众能够更好地分享经济发展成果并让人们有更多的收获感。 （2）推出公募房地产投资信托基金的相关建议首先，在不影响《证券投资基金法》的前提下，证监会会为公募房地产投资信托基金发布特别的指导方针或管理措施，并在公共部门下释放当前的公募基金资金。资金支持的房地产投资信托基金在运营管理措施中对投资比例的相关限制。其次，建议吸收各国房地产投资信托基金的有益实践经验，结合中国的实际国情，解决国内房地产投资信托基金建立过程中税收负担过重和经营环节重复征税的问题，请财政部和税务总局考虑房地产投资信托基金产品的特点，在土地增值税，企业所得税，增值税，印花税等方面提供支持，完善与国内房地产投资信托基金有关的支持政策，并激发了市场参与者的热情。放水养鱼，提高供应质量，满足人民的合理投资需求，开拓国内公共住房市场的广阔“蓝海”。张肇星指出，越秀房地产是拥有香港房地产投资信托平台的唯一中国房地产股票。越秀旗下的其他一些商业房地产项目拟成为国内房地产投资信托的对象。越秀房屋信托是全球首个在中国大陆投资房地产的上市房地产投资信托。它于2005年在香港联合交易所上市。其房地产组合包括广州白马大厦，财富广场，城市建设大厦，维多利亚广场，大都会，广州国际金融中心，上海越秀大厦和武汉越秀财富中心等。 2017年越秀住房信托的总资产为350亿元，资产规模进入亚洲房地产基金（REIT）的前十名。张兆兴反复提出要大力发展国内房地产投资信托基金，以执行“去库存，去杠杆”的要求，合理引导社会资本支持实体经济，减少地方政府平台债务，促进房地产业健康发展。 3越秀房地产投资信托基金的基本情况（1）概述越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司上市。这是世界上第一只投资房地产投资信托基金中国大陆的房地产。越秀房地产基金专注于主要用于办公楼，零售，酒店，服务式公寓和其他商业目的的房地产，并努力收购可带来可观现金流量和收益的房地产，并通过运营优化来寻找可提高收入增长的商机。 。越秀房地产基金目前的房地产投资组合包括白马大厦，财富广场，城市建设大厦，维多利亚广场，大都会大厦，广州国际金融中心，上海越秀大厦和武汉越秀财富中心。它们的总房地产面积约为991，000平方米，位于中国广州，上海和武汉的核心商业区。物业类型包括服装专业市场，甲级办公楼，多功能商务办公楼，零售企业，酒店，服务公寓等。越秀房地产基金的经理人是越秀房地产资产管理有限公司（2 ）组织结构（3）主要经营数据2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所正式挂牌上市。共有10亿只上市基金单位，共筹集资金17。9亿港元。 2008年6月，越秀房地产投资信托基金管理人完成了从母公司越秀公司收购越秀都市区的业务，使房地产投资组合的面积增加了38。5％。 2008年7月，越秀住房信托基金通过公开拍卖购买了财富1701（财富广场东塔17楼的单元）。该交易是越秀房地产基金自2005年上市以来最具影响力的事件，使该基金的资产成为一个重要的里程碑。交易完成后，基金资产规模迅速扩大，总资产由年初的约74亿元增加到年末的约249亿元，增长237。3％，位居前列亚洲住房信托基金。该交易丰富了该基金的房地产投资组合和经营类别，增加了酒店和服务式公寓的新元素，降低了原始房地产投资组合在批发市场中的比例，并提供了更加多样化的收入来源。交易完成后，基金单位总数从10。7亿增至27。4亿； 2015年8月24日，越秀房地产投资信托基金通过以26。72亿元人民币收购上海浦东竹业的交易，以97。29％的赞成票举行了一次基金单位持有人会议。该公园的中央商务区，是越秀房地产基金自2005年上市以来首次在广州以外的地区收购资产，并扩大了步伐; 2017年11月14日，越秀房拓和越秀房地产发布公告，越秀房地产在武汉的第一个最高建筑项目武汉越秀财富中心将注入越秀房地产。越秀房地产宣布将武汉物业67％的股权转让给越秀房地产信托基金，转让项目股权贷款的价格协议为22。81亿元。该物业特别包括武汉越秀财富中心，星辉维多利亚购物中心和1，000多个停车位。总估值为35。87亿美元。协议购买金额为22。8亿元人民币，比24。03亿元人民币折价（67％）。大约5。1％。项目办公室建筑面积129400平方米，零售建筑面积43600平方米;结果，越秀房地产投资信托基金持有的物业数量增加到8个，而经销城市也扩大到了武汉。它们是白马大厦，财富广场，城市建设大厦，维多利亚广场，越秀都会，广州国家金融中心，上海越秀大厦和广州武汉越秀财富中心。 （4）越秀房地产投资信托基金的设立过程1。资产重组阶段广州越秀区城市建设发展集团有限公司（简称越秀城市建设）是房地产投资信托基金的发起人。首先，越秀投资选择了四个优质房地产项目，分别是白马商业大厦，维多利亚广场，城市建设大厦，财富广场，并委托越秀投资有限公司（简称越秀投资，在这种信托关系中，越秀城市建设使用创始人，受托人和实际权益，这四个物业的受托人和名义持有人是四家离岸公司，而越秀城市建设作为实益拥有人有权向受托人索取相关资金出售后募集的资金，受托人有义务在基金上市和发行后将投资者认购的资金转让给受托人以用于信托目的。这里的信托系统起着将信托资产与发起人自己的资产分开的作用，以确保信托财产的独立性。 2。准备上市阶段在这一阶段，首先，越秀投资作为管理人选择汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为越秀房地产投资信托基金的受托人。然后，受托人成立了HoIdco（越秀房屋信托（控股）2005有限公司），以独立委托出售资产。随后，越秀投资将自己持有的百达，金丰，富达和北京-澳大利亚的全部已发行股份转让给了HoIdco。结果，HoIdco成为四家公司的股东，并且这四家公司是Baima Commercial Building，Victoria Plaza，Urban Construction Building和Fortune Plaza四个物业的名义所有者，因此将这四个物业的名义持有人更改为HoIdco，这意味着最初的四家离岸公司已支付给越秀城市建设公司，以将四次房地产转让的债务转移给HoIdco，然后HoIdco通过打开并交付承兑汇票将要出售给资产的对价转交给了越秀投资。越秀城市建设通过股权转让将与四家离岸公司的信托关系扩展到了HoIdco。 HoIdco还通过股权转让实现了在各地的房地产控股。综上所述，越秀模型的比较鲜明的特点是通过股权转让实现了信托计划的结构，涉及大量的层次和数量的特殊目的公司。由于步骤众多，信任结构的建立基本上与同时进行资产重组相同；在通常情况下，信托契约的建立可以在上市准备阶段进行，而不必过早开始。但是，越秀模型的这种建筑设计也有其特定的目的：一方面，香港证券监督管理机构发布的房地产投资信托基金守则要求基金的所有权结构必须明确；另一方面，通过离岸离岸公司（BVI company），非本地居民企业持有相应财产可以在避税方面发挥更大的作用。 3。在上市和销售阶段，在销售过程中，它还有权参与认购一部分基金单位，并在基金持有人会议上保留有表决权的股份，以保持对基金的控制权。延伸阅读：两届房地产投资信托基金提案频繁：专注于尽快促进房地产投资信托基金的公开发行，并引入房地产投资信托基金税收政策2018年销售目标550亿！在批准了50亿套租赁住房房地产投资信托基金后，越秀建智C-REITs越秀租赁房屋第一资产支持特别计划获得批准！ REITs行业研究专业，专注，务实的合作REITs行业研究致力于加深中国房地产投资信托和房地产证券化的领域。我们认为房地产投资信托基金是为实体经济提供金融服务，建立多层次资本市场体系的重要途径，是促进经济去杠杆化，防止金融风险得到解决的有效途径；手是促进金融和房地产良性循环的重要工具。房地产投资信托在租赁住房市场，购买力平价，基础设施，退休房地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公有房地产投资信托基金最有希望的突破和立足之地。我们一直认为，中国房地产投资信托基金即将到来。房地产投资信托基金行业研究将一如既往地为所有人共享更多权威，更全面，更具可读性的高质量内容，并且将更加本地化，真诚和专注于将中国房地产投资信托基金的概念，知识和发展传播给中国。社会。为推动中国房地产投资信托基金的发展做出贡献。 ❶ID：REITsResearch❷长按右侧的QR码以进行跟踪❸对于合作事宜，请添加微信C-REITs