中国信托业协会的资产证券化模式1。资产证券化业务模式的实践明确提出“鼓励金融机构按照合法合规，风险可控，业务可持续的原则为住房租赁企业提供金融支持”。基于租金收入权的资产支持证券（以下简称“ ABS”）得到相关政策的支持，例如合格的房屋租赁公司发行债券，房地产证券化产品“以及”稳步推进房地产投资信托基金（REITs）的试验。 ）和资产支持票据（以下简称“ ABN”），房地产投资信托和商业房地产抵押支持证券（以下简称“ CMBS”）相继代表了长期出租公寓资产证券化产品。 Wind等相关数据显示，截至2018年上半年，中国长期租赁公寓资产证券化市场已推出18种产品，包括Rubik’s Cube Apartments，Ziru，Xinpai Apartments，Poly Realty和其他REITs，CMBS和ABN招商蛇口：京瑞三全公寓推出的CMBS融资规模超过900亿元，目前主要有三种证券化模式中国的长期租赁公寓中的n：租赁收入权ABS，REITs和CMBS。长期公寓出租收益权ABS主要是轻资产模式下的资产证券化模式，REITs和CMBS属于重资产运营模式下的资产证券化模式。租赁收益权ABS模式的实践：2017年2月，中国首个公寓行业资产证券化产品“魔术公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让，成为该行业首个长期租赁资产。市场公寓租赁利益权ABS产品。长期公寓出租收益权ABS交易结构使用双重SPV模型。长期租赁公寓的经营者或关联人作为原始权益持有人，将资金委托给信托公司，以建立信托并获得信托受益权。信托基金用于向金融机构发放信托贷款，原始股权持有人获得的信托受益权作为基本资产转移到特殊计划中。在双重SPV交易结构中，作为底层SPV的信任计划主要用于实现基本资产的转移和破产隔离。资产支持证券作为最高SPV主要用于资本市场融资。建立双重SPV交易结构可以解决风险隔离问题，并创建“可以产生独立且可预测的现金流量的特定产权或财产”，长期租赁公寓房地产投资信托基金模式的实践：2017年10月，国内首个长期租赁公寓股票类型房地产投资信托基金产品“新校舍住房抵押住房支持资产支持专项计划”正式“破冰”。长期市场领导者租赁公寓房地产投资信托基金。长期公寓房地产投资信托基金的交易结构采用资产支持的特别计划，以从集合投资者那里筹集资金。借助合同资金作为载体，收购与基础房地产资产相对应的项目公司股权，实现股权转让，从而控制基础房地产资产。租金或其他营业收入偿还了投资者的利息。融资方通常直接投资并拥有财产资产，并提供财产管理服务。收入的主要来源是财产资产的营业收入和处置财产产生的增值收入。反向吸收合并是实现税收筹划的最重要步骤。通过反向吸收和合并项目公司的SPV，将私募股权基金对SPV的债务和股权转换为私募基金对项目公司的债务和股权，从而达到税收筹划的效果，避免了更改名称并重新签署或更改相关的相关租赁合同。长期租赁公寓CMBS模式的实践：2017年12月，招商蛇口发行了全国首个长期租赁公寓CMBS-“招商创融-招商局蛇口长期公寓一期资产支持专项计划资产支持证券” “，全国第一套货架式长期租赁公寓，CMBS，储藏架融资规模为60亿元，分多期发行。长期租赁公寓CMBS的交易结构使用资产支持的特别计划从集合投资者筹集资金，以获得原始股权持有人的信托收益。通常，原始所有者将长期租赁公寓资产作为基础对象，通过抵押获得融资，在到期日偿还贷款并释放抵押。原始股权持有人保留房地产资产的所有权，并可以在抵押期间内充分享受房地产升值的股息。该交易结构还使用双重SPV结构，该结构将基本资产从抵押权转换为债权，从而确保现金流的特殊性和可预测性。通常，以上三种资产证券化模型的基础是现金流量稳定并且可以实现超额覆盖。此外，强大的实体需要增加信用或具有强大的运营和管理能力。 2。税收筹划和现金流量的计量（1）税收筹划。税收筹划对房地产投资信托交易结构具有明显影响。最初的股权所有者成立了一个私人股权基金来持有该基金的股份，并通过SPV以股权+债务的形式实际控制了项目公司。项目公司反向吸收了SPV，最终实现了资产重组。（2）现金流量计算。现金流量计算。通常有必要根据目标项目的营业收入来计算现金流量。目标物业的营业收入主要受长期租赁公寓的租金收入，租金增长率，出租率和租金收取率的影响（假设长期租赁公寓ABS项目的期限为3×6年） ）。在租金水平上，基于最低月租金，次最低月租金和最高月租金这三个维度，我们可以掌握目标项目租赁单位建筑面积的平均租金。预测时间，分析目标项目周围的房地产市场，完整性程度，交通可达性，业务繁荣程度和目标项目自身条件，对预测期内目标项目的平均市场租金价值进行综合预测。在租金增长率方面，有必要根据目标项目过去三年的租金增长率分析过去十年中住宅租金的平均增长率以及项目区域价格水平的变化，从而预测未来的租金水平将保持在上限，中值的增长率和下限。在占用率方面，根据目标项目过去三年的不同占用率，预计未来前五年目标项目的空置率将取中值，且空置率未来13年的税率将保持较低的水平。在运营费用方面，除房地产税，增值税，城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费，印花税，保险费外，主要需要考虑租赁管理费和维护费，城市土地使用税和其他营业税。根据以上值，可以预测项目的现金流量。在正常情况下，假定目标项目的现金流量收入与所测现金流量相匹配。根据专项计划的分配方案，可以计算出每期必要金额的信托贷款本金和利息以及信托费用的覆盖倍数；并且可以获得每个周期的必要量。扣除信托费用后，优先资产支持证券的本金和利息与特别计划成本覆盖率之和。如果覆盖因子超过1。1，通常可以认为可以实现超额覆盖。压力测试。如果优先资产支持证券的预期收益提高某个基点，在这种压力情况下，每个期间的要求金额将不少于信托贷款和信托本金和利息覆盖率的1倍。费用;从信托费中扣除必要的数额，优先资产支持证券的本金和利息之和与特别计划成本之和的覆盖倍数不小于1倍；扣除总信托费后，特别计划有效期内的必要金额之和，其覆盖倍数不小于1倍，即通过压力测试。参与传统和衍生的主动管理服务，例如ABS长期公寓资产证券化，受托人SPV，普通合伙人GP，财务顾问，ABN承销。 （1）前ABS。信托公司对长期租赁公寓经营者进行ABS融资前的融资通常基于整个ABS流程，并通过发布集体基金信托计划为长期租赁公寓经营者提供财务支持。在后期，信托公司主动选择成熟的房地产基金，以稳定的租赁合同和以ABS或ABN形式的现金流将租金收入证券化。运营商在获得相对低成本的资金后偿还信托公司，信托公司退出该项目。 （2）SPV。根据研究组的不完全统计，中航信托，建信信托，外贸信托，爱建信托，陆家嘴信托，华能桂新信托等众多信托机构通过SPV参与了长期公寓业务。在这种模式下，一方面，信托公司充当受托人以实现SPV风险隔离。另一方面，该信托公司从SPV的建设开始，并作为租金受益权ABS，ABN，CMBS和类似REIT的受托人，为REIT的未来公开发行做准备并承担更多职能。 （3）普通合伙人GP。信托公司可以充当股票REIT产品的普通合伙人GP，购买劣质资产支持证券，并与运营商共享增值资产的机会。例如，在新派居民住房股权专项支持计划中，杭州工商信托不仅通过自有资金购买优先股，还以普通合伙人的身份参与了此类REIT项目的管理。收入。 （4）财务顾问。信托公司可以以财务顾问的身份介入长期租赁公寓的ABS业务，并在交易结构设计，业务系统构建，监管沟通以及并购等领域深入参与长期租赁公寓市场。主动管理的管理。例如，中信信托曾担任Rubik’s Cube Apartment Trust受益人资产支持特别计划的财务顾问。 （5）荷兰银行承销商。银行间交易商协会已批准包括中信信托在内的六家信托公司作为非金融企业债务融资工具的承销商，承销包括荷兰银行在内的各种非金融企业债务融资工具。将来，信托公司可以作为发行工具来承销ABN业务，并在长期租赁公寓市场中探索更多的业务可能性。随着新的资产管理法规的发布，信托公司应积极探索资产证券化业务中的股票产品，作为战略投资者，参与长期出租公寓项目的运营，并充分发挥积极的管理能力，例如判断行业趋势，提供投资策略，建立ABS交易结构和评估系统，提供ABN承保责任以及设计退出机制。消费金融模式1。信托参与长期公寓消费金融的实际案例“中信证券·紫茹第一期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，是市场公寓中的第一笔长期租赁消费金融业务。从消费金融的角度切入长期公寓市场，形成公寓行业的ABS产品。资金由原始权益持有人提供，信托公司建立的信托计划的受益人被转移。长期公寓的租户可以得到小额分期付款的贷款，以构成基础。资产;原始权益所有者将信托受益权转让给资产支持的特别计划，特别计划经理根据标的资产的现金流量设计结构化资产支持证券；投资者认购该特别计划，并将募集资金移交给原始股权所有者，从而建立特别计划。租金贷款ABS的实质是使用租金折扣以全额支付租金，并用消费者集体信用代替第二位业主的弱信用。该模型的基本条件是，运营商需要拥有强大的房东和租户资源，稳定的现金流以及合法有效的消费者贷款合同。在这种情况下，作为长期出租公寓运营商的Zirui通过收取一到三笔费用来获得房东的出租权，而作为消费者贷款提供者的对外贸易信托基金会则帮助租户一次性赚钱。付款给Zirui并享受折扣。租户获得了分期贷款的利息，并获得了一次性付款的折扣。在风险控制方面，该产品通过建立流动性监控账户来保证资产池现金流量的稳定性；通过建立循环购买安排并尽早结束流通周期以进入分配周期，它可以在确保资产池的同时防止资金沉淀。在周期中，返利始终处于贷款状态。 2。信托参与长期租赁公寓消费金融展的想法（1）贷款援助服务。信托公司可以通过消费者融资嫁接长期出租的公寓。一方面，他们拥有自己的消费者金融信息系统，可以与运营商资源连接，并使用平台+数据服务模式对基础资产进行初步审核和筛选，并采用外部数据。 ，联合建模等形式，以确保基础资产的安全性和准确性；另一方面，通过结构化的安排来帮助运营商找到优先资金，通过购买中级水平，他们可以获得基于权益的收益，并通过积极的项目管理，（2）消费者信托业务。为长期公寓租户设置消费者信托产品，以向消费者提供消费者权利的选择，例如以低价或免费出租房屋的权利以及生活在养老金信托中的权利。对于长期租赁公寓市场中的消费金融信托，一方面，应从租赁的一端加强对消费金融的监管。制定无偿租金使用规范，引入账户托管或第三方监管服务机构；关注租赁市场结构，防止垄断；建立对租赁经营公司的监管制度，制定不利于业务，具有破产能力的租赁经营公司破产计划；对潜在的经营公司进行强制性托管；注意第二房东与房客签订的租赁合同，以及第二房东与房东签订的资产管理合同中的保护消费者条款。另一方面，应从财务方面加强消费者金融监管。监管部门应坚持让市场机制发挥作用，并平衡金融监管与长期公寓市场投融资需求之间的关系。鉴于隔离破产对于消费者贷款ABS的重要性，在贷款合同，租赁合同和资产管理合同中，各方在各种破产情况下的权利和义务都得到了更明确的约定。从基本资产的角度来看，基本资产的集合标准正在逐步形成。为发行ABS的公司设置访问系统。加强信息公开，向消费者交纳租金的选择，向消费者揭示他们可能面临的风险，并保护消费者的权益。 （项目负责人：北京国际信托有限公司）