一千个电话后出来。在行业中备受关注的公共房地产投资信托基金迎来了历史性时刻。 4月30日，中国证券监督管理委员会和国家发改委联合发布了《关于促进基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）相关工作的通知》（以下简称“通知”）。 。试点内容包括：“建立公开募集的基础设施证券投资基金，并在中国证监会注册后，通过公开发行基金份额筹集资金。”这表明在国内基础设施领域对公共投资房地产投资信托基金的试验已经正式开始。 《通知》发布后，房地产投资信托从业者孙玉欣兴奋地表示，房地产投资信托是中国长期发展的金融产品，终于开辟了破冰之路。 REITs从业者还将迎来一个更广阔，更规范的市场。在孙玉新看来，房地产投资信托作为一种国际通用的资产配置品种，具有流动性高，收益相对稳定，安全性强的特点。他们可以有效地振兴股票资产。无论是对于政府，企业还是普通投资者，都具有非凡的意义。公开募集的房地产投资信托基金，即房地产投资信托基金，是一种通过发行股票或收入证明筹集投资者资金，由专门机构进行房地产投资管理和管理，并将投资收益分配给投资者比例。基础资产为基础设施项目的REIT称为基础设施REIT。用外行的话来说，购买具有稳定现金流的资产（例如停车场，购物中心和某条高速公路）是众筹。以及每年的强制性股息。由于众筹是通过公共筹款发起的，并具有一定的国家信誉，因此房地产投资信托基金将是未来非常有前途的理财产品，并将逐步进入普通投资者的视野。了解房地产投资信托基金，5月3日，北京大学光华管理学院副院长，财政学系教授张铮将其与“房地产资产首次公开发行”进行了生动地比较。他说，股票是工商企业整体证券化上市的结果，房地产投资信托是房地产资产证券化上市的结果。目前，中国没有真正的公共房地产投资信托。国内发行的债券主要是“准房地产投资信托”，主要是私募，有到期日，与一般国际标准房地产投资信托的公开发行和永久存在明显不同。根据民生证券的统计，已有40多个国家（地区）发行了此类产品，其投资领域已从最初的房地产扩展到酒店仓储，工业房地产，基础设施等，并已成为致力于房地产投资的成熟金融产品。截至4月30日，存续的房地产投资信托基金有68只，发行总额达1271。97亿元。其中，基础设施中只有3个REIT。关于公开募集的房地产投资信托基金的试点，国家住房改革专责小组前负责人，中国房地产集团董事长，汇利基金董事长孟小苏表示，“资产证券化”在中国启动。过去，包括ABS，CMBS和CBN这只是“债务类型”。他们仅依靠发行人的信用，发行人在规定的期限内偿还资金和收入。 “股权型”房地产投资信托基金是将资产转移到依赖股权的证券化基金手中。简而言之，前者是发行具有资产或资产受益权的债务，必须始终偿还债务。后者是使用投资资金购买资产，而原始资产方确实有钱出售资产。因此，前者称为“ REITs”，后者称为“ REITs”。此外，孟小苏认为突破性的公开发行是该文件的另一个亮点。基础设施资产证券化的规模往往很大，传统的“私募”方式还不够，在资本市场的流通和交易不方便。长期以来，《中华人民共和国证券投资基金法》规定，公共基金的适用范围不仅包括“上市股票和债券”，而且还包括“国务院证券衍生的其他证券和衍生品”。监管机构”。基础设施资产房地产投资信托的推出将极大地丰富中国的资本市场，并促进中国资本市场的稳定发展。值得注意的是，本通知中公开募集的房地产投资信托基金的主要资产集中在基础设施领域，不包括办公楼，购物中心和酒店等商业房地产。具体而言，该通知重点关注基础设施房地产投资信托基金试点项目的关键领域，包括：优先支持京津冀，长江经济带，雄安新区，粤港澳大湾区，海南，长三角等重点地区，以及对国家级新区的扶持1。在有条件的国家级经济技术开发区进行试点。重点行业包括：对基础设施辅助纸板行业的优先支持，包括仓储物流，收费公路等交通设施，水，电和热等市政工程，鼓励信息网络，国家战略性新兴产业集群，高科技工业园区和特殊工业园区等新型基础设施开展试点。民生证券认为，引入基础设施房地产投资信托基金将有助于地方政府和城市投资平台振兴股票资产。通过项目运营，该项目将广泛筹集资金并降低债务风险。截至2019年底，地方政府债务余额达到21。31万亿元，约占2019年名义GDP的21。50％。如果加上隐性债务规模，就不能低估地方政府的财政压力。 REITs将为地方政府降低杠杆水平提供新思路。如何解决地方政府负债率高的问题？孟小苏还认为，有必要引入房地产投资信托基金房地产投资信托，将基础设施建设形成的资产转换为社会基金，并将间接融资转变为直接融资，这可以形成滚动投资能力，也可以有效地发挥作用。化解财务风险。但是，对于此次房地产投资信托公开发行的试点内容不包括商业房地产，如办公楼，购物中心和酒店，孙玉欣告诉记者，房地产投资信托是一种业务种类非常丰富且成熟的海外资本市场的产品。例如美国和新加坡，日本，香港等，有各种格式的房地产投资信托产品，包括：物流园区，退休房地产，购物中心，酒店，办公楼，基础设施，公寓等。可以说，每种业务都有其独特的属性。房地产投资信托基金在中国似乎是一种全新的金融产品，它们不可避免地会面临一系列监管问题，例如特定的法律依据，交易规则，产品操作规范，管理员内部控制规则和风险控制系统。为了避免盲目模仿西方的经验并忽视中国金融市场和金融业的客观现实，盲目地绕道而行。 REITs试点公司将不可避免地选择总体风险较低且信誉可靠的细分区域，以探索产品体验。通过一定细分领域的成功经验，然后逐步复制到其他领域，丰富了产品操作规范的各种规则。另一方面，孙玉新认为，公开募集的房地产投资信托作为一种公共投资品种，不可避免地要求相关机构保持客观中立的立场和态度，并公平对待每个投资者的利益。就目前的情况而言，国内市场上的相关专业仍然需要培养，相关从业人员也需要培养。虽然，取得了很大进展。然而，大多数实际负责运营和管理的实体具有房地产当事方的身份，并且长期保持客观和中立的态度总是很困难的。为了防止利益冲突，可以理解的是，监管机构选择从具有较高信用，偿付能力和中立性的政府基础设施入手。尽管过去有许多成功的房地产投资信托基金，但孙玉新仍然认为，公共资助的基础设施房地产投资信托基金的做法对业内从业人员来说是“千疮百孔”。他说，在现阶段，首先要摆在从业者面前的是监管文件的制定，例如产品规则和操作规范，资产集合标准的制定，风险控制系统和风险控制流程的分类，以及投资者保护和其他相关系统。根据通知中提到的基础设施房地产投资信托基金试点项目的要求，应满足以下条件：首先，明确项目所有权，并根据项目投资管理，规划，环境评估和土地使用等相关程序执行遵守规定，并且通过了竣工验收。公私合营项目应当依法遵守政府和社会资本管理的有关规定。收入来源主要是用户付款，没有重大问题或合同纠纷。其次，它具有成熟的商业模式和以市场为导向的经营能力，产生了连续，稳定的收入和现金流，良好的投资回报率，可持续的经营能力和良好的增长潜力；第三，发起人（原始股权持有人）和基础设施运营公司拥有良好的信誉，完善的内部控制体系和持续运营的能力。在过去三年中，没有重大违反法律法规的行为。基础设施运营企业还应具有丰富的运营管理能力。关于公募房地产投资信托基金目前面临的制约因素，5月5日，《华泰证券研究报告》指出，严格的要求，优质的标的资产稀缺，在项目层面难以开采资产；产品交易结构过于复杂，产品设计成本高；税收优惠政策仍然有待探索，关于交易过程仍然存在疑问。一方面，在中国建立房地产投资信托基金通常需要对房地产进行资产重组，并被视为一项交易。有各种税费，例如增值税和土地增值税；国外的房地产投资信托（REIT）无需缴纳增值税和土地增值税等税款。较重的税是沉重的。尽管如此，孙玉新对公募房地产投资信托基金的未来发展充满希望。他表示，房地产投资信托基金是一种独立的投资产品，适合具有较低风险承受能力和长期稳定回报的投资者。同时，由于该产品的基础资产是房地产，因此投资者对房地产投资感兴趣，但是资金不足或缺乏专业知识的投资者也可以注意这种多样性。 “总体而言，在当前理财产品收入水平持续下降且经济存在许多不确定性的情况下，房地产投资信托基金产品是不错的资产配置选择。”最后，孙玉新告诉《经济观察报》，尽管目前由公共投资的房地产投资信托基金处于底层，资产要求在基础设施领域，但是通过这一领域的成功经验，它将逐渐被复制到其他领域以丰富各种产品操作规范规则。将来，公募房地产投资信托的基础资产将逐步扩展到其他领域，值得期待。版权