[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格向C出售以1亿元购买的土地，并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
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房地产公司是一个非常特殊的行业。整个操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行。分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方面发挥作用。
首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线
房地产公司，尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的。所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时，所有想法和解决方案必须与业务运营紧密联系。活动具有运营合理性，无法辩解的想法和计划没有价值。
我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点。
其次，设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，当土地增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地增值税的优惠政策。在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限，您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。
预算节点的三个关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段，因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果。具体的实现节点如下：
1.进行初步计算
根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算，并对未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的。
2，适应问题
查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进行调整。如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划。尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整。
3.实施期间的动态管理
预算尚未结束，这是一个动态的管理过程。在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整，例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化，以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险，可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理。
第四，会计阶段的关键节点
会计是整个税收管理和计划中最关键的一点，也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：
1.财务会计框架标准化
根据会计和税法的要求建立财务会计框架，规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险。
2.成本证据链的标准化
税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时。他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：
-合同签订应注意与税收有关的条款的风险，例如标的，标的，发票，报价，违约，时间等。
-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；
-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和真实性检查；
-时间表验收应注意各方的相关验收材料，签名和批准程序；
-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。
3.费用分摊技巧和计划
如果成本在不同业务类型之间平均分配，则很容易导致土地增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合理分配，土地增值税负担将得到有效减轻。
V.完成标准的关键节点
的完成点是房地产项目纳税的分水岭。它基本上是完成之前的预收集。完成后，它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感，企业经常犯错误。
我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地推迟完成标准，为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算。例如，竣工验收和房屋交付的时间节点不应尽可能地放置在年末，而必须好于年末。
六，项目管理的关键节点
成本是影响房地产公司税收负担的最重要因素。在收入相同的情况下，成本会影响增值税，土地增值税和企业所得税的支付。良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保证成本与收入之间的平衡是关键。这需要上述预算管理部门进行合作，甚至需要相应的分支机构进行合作。具体的实施强度和效果取决于企业。这取决于。
每个公司的具体项目情况，内部管理情况，公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似。有一个计划。
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房地产企业的财务实践（3）-开发建设阶段（2）
开发和建设成本分为三个主要部分：开发成本，期间成本和税金。每个项目都有具体说明。
一，开发成本
开发成本主要包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑工程安装成本，基础设施成本，辅助设施成本以及开发间接成本
1.土地征用和拆迁补偿费
土地征收和拆迁补偿费主要是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地出让金，市政配套费，契税，耕地占用税，土地使用费。，土地闲置费，土地改建或超额使用税，搬迁补偿费，安置补偿费，农作物补偿费和危险房屋补偿费。
（1）征地补偿费
答：可以清楚地区分成本核算对象的“土地征收和拆迁补偿费”项目应直接包括在相关成本核算对象中
案例：2017年1月，齐鲁房地产通过招标获得了A和B两块土地，其中A地块的土地总价为5,000万元，但该土地尚未获得，并计划建立一个公寓项目。第二块土地的总价为4000万元，已支付2000万元，实际获得了土地，并计划建设办公楼项目。
解析：
帐户处理：
借用：预付帐户-冻结土地5000
贷款：银行存款5000
借款：开发费用-土地征收和拆迁补偿费-土地出让金4000
贷款：银行存款2000
应付帐款2000
B：如果无法区分会计对象，则应首先收集其支出，并在会计期末按照土地分配标准（土地面积法）将收入对象分配给收入对象。
B.1：分配方法。土地成本根据土地面积法分配。如果有必要结合其他分配方法，则必须征得税务机关的同意。
B.2：土地面积测量：政府计划审核部门；项目规划本身确定的土地面积。
B.3：如果在同一土地上有两个成本核算对象，则实际建筑面积应为最佳。例如，土地A有23层，其中1-9层是商业区，而10-23层。用于办公大楼。根据建筑面积法进行分配。
案件
借款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
贷款：银行存款6000
期末分摊费用。
借款：开发成本-购物商场-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费1500
开发费用-酒店-土地补偿费-土地转让费1500
开发成本-别墅建筑用地征地和拆迁补偿费-土地转让费3000
贷款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
2.前期工程成本：
前期工程费用是指在取得土地开发权后的初期阶段，进行前期建设，可行性研究，勘察和设计以及项目的三个环节和一个相等的支出。
（1）如果可以区分成本对象，则应将其直接包括在相关房屋开发成本会计对象的初步工程成本项目中。
案例：齐鲁房地产获得一块土地，支付了20万美元的招标服务费和30万美元的勘测费
借款：开发成本-住宅建筑物-前期工程成本-招标服务费20
开发费用-住宅建筑物-建设前费用-调查费30贷款：银行存款50
附件：招标文件，发票，合同，银行收据，费用报销单，设计文件。
（2）如果难以区分成本核算的对象，则应在期末首先将其分类为支出，并根据某些标准分配给受益人。
（3）分配方法通常为建筑面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法。
如果没有特殊情况，则应采用统一的分配方法（实践中通常采用建筑面积法），并且可以通过不同的人工选择方法来调整每个成本对象的成本。
案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有一块土地，已支付了8万元的招标服务，32万元的临时道路和60万元的地盘平整费用。土地的开发分为两个阶段，第一阶段的建筑面积为60,000平方米，第二阶段的建筑面积为40,000平方米。
（1）首先执行费用汇总：
借款：开发费用-前期工程费用-招标服务费-待定费用8
开发成本-前期工程成本-三个链接和一个固定费用成本将摊销92
贷款：银行存款100
附件：经主管和所有者确认的合同，发票，施工单位结算表，银行收据和资金支付批准表。
（2）在月底分配
A：分配的单位：按建筑面积100/10 = 10加权（（））其中：招标服务费为8/10 = 0.8（{}}三个链接和一个级别的服务费为92/10 = 9.2
建筑区域的第一阶段共有6项分配：6 * 10 = 60
第二阶段的建筑面积为4分配量：4 * 10 = 40
借款：开发费用阶段I-前期工程费用招标服务费6 * 0.8 = 4.8
开发成本阶段I-早期项目成本-三个环节和一个层次6 * 9.2 = 55.2
开发成本-第二阶段前期工程成本招标服务费4 * 0.8 = 3.2
开发成本-第二阶段-建设前成本-三个环节和一个层次4 * 9.2 = 36.8
贷款：开发成本-前期工程成本-招标服务费-摊销成本8
3.建筑和安装工程费用
建筑和安装工程成本是指在项目开发过程中包含在建筑工程成本中的成本。它主要包括基本工程成本，建筑工程成本，安装工程成本和主楼装修成本。
建筑工程成本主要分为外包方法（交钥匙），材料供应和自雇。
（1）对于使用建筑承包进行建筑安装工程的开发项目，应将开发成本核算的建筑安装工程成本费用项目直接计入建筑工程的建设成本。根据企业的建设成本进行项目。
答：项目价格的结算：
首先，建设项目通常采用招标或谈判的方式。
项目价格的结算分为每月结算，分阶段结算和完成时一次性结算。
不论采用哪种结算方式，施工期间的施工价结算通常不会超过合同规定的施工合同的90％，并且在验收完成后将会清算。实际的项目财务管理非常复杂，因此在此不再赘述。
B。工程合同付款的核算
齐鲁房地产开发公司与双威建设公司签定了1200万美元的合同。 2017年1月，已预付200万美元的建筑费。2017年6月支付工程款时，工程款1000万元，实际用于开发房地产一期产品。项目付款已于2017年8月支付。
：2017年1月的预付款：
借：预付款帐户-预付款项目-双威建设有限公司200
贷款：银行存款200
附加：合同，收据，银行收据，资金支付批准书
该项目的结算费用为人民币1000万元，已于2017年6月确认，假设增值税率为11％。
借款：开发成本-建设工程成本-摊销成本900.90
应付税款-99.1到期的进项增值税
贷款：预付款项-预付款项目-双威建设有限公司200
应付帐款-应付工程款-双威建设有限公司800
附件：合同，发票，项目进度报告，费用报销表
于月底结转摊销成本
借款：开发费用-第一阶段-建设工程费900.90
贷款：开发成本-建设工程成本-摊销后级成本900.90
附件：结转
：2017年8月的建设付款：
借款：应付帐款-项目应付款-双威建设有限公司800
贷款：银行存款800
附件：银行收据，资金支付批准书
C税收筹划：
1.印花税
签订合同时，假设合同金额为2000万元人民币，根据税法，建设合同的印花税为十分之三，由双方签署的合同印花税为：每个6000元。如果合同价格和税款分开，您可以按照不含税为计税基础2000 / 1.11 = 5,405.41，节省税款为6000-5405.41 = 594.69元。
2.城建税
国家税务总局在收取城市建设税时根据合同签订的地点确定城市建设税率。如果纳税人位于城市市区，则税率为7％;如果纳税人位于县或建制镇，则税率为5％；如果纳税人不在市区，县或建制镇中，则税率为1％。这根据城镇的大小而有所不同。设定税率的方法会根据城市建设的不同需求而有所不同。
如果在县城中，则必须在县城中指定合同位置。适用税率为5％。如果是在城镇，适用税率为1％。
假设房地产开发位于县城，如果书面合同在当地城市签订，则应缴纳的城市建设税为2000 / 1.11 * 0.11 * 7％= 138,700元。如果签订书面合同的地点在县城，那么城市建设税为：2000 / 1.11 * 0.11 * 5％= 9.91。与第一种方法相比，税收为3.96万元。
（2）使用指甲供应
是指购买房地产材料，主要是由于以下原因：
确保项目质量；减少开支;减少税收。
案例：齐鲁房地产公司与双威建设公司签署了该建设项目的建设合同。工程造价为4000万。其中，项目所需的主要材料由房地产公司购买并交付给建筑公司。这些材料的价值为1170万。元。
案例分析：
收到后：
借用：工程物资-住宅建筑水泥/钢筋1000
应付税款-应付增值税（进项税）170
贷款：应付帐款-应付帐款1170
附件：发票，仓库收据，合同，费用索赔
缺货的材料：
借用：住宅开发成本住宅建筑工程费1000
贷款：工程物资-住宅建筑物-钢筋1000
附件：领料单，交货单
确认建设费用：
借款：开发成本-住宅建筑物-建筑工程费2,747.57
应付税款-应付增值税-进项税82.43
贷款：应付帐款-应付帐款2830
答：首先是选择建筑单位的税率：3％
根据财税[2017] 58号，建筑项目的总承包商为建筑物的基础和基础以及主体结构提供工程服务。，简化的税额计算方法适用于税额计算。
如果齐鲁房地产会计师不想结局不好，它将要求另一方提供一种简单的3％收款方法。如果另一方的建筑公司的会计水平不足，则可以欺骗另一方。他们必须缴纳11％的税。现在，他们可以支付3％的税。较低的8个税点可以降低建筑合同价格。
假设合同不含税，不含A的物料供应价格为3,000万元，则综合税负按11％的税率计算，一般为11.77％，因此合同价格可能是3000 *（1 + 11.77％）=33,352,100元，
如果为3％，则一般综合税率为3.34％，含税合同价格为3000 *（1 + 3.34％）= 3318.2万元。
比以前的33.531减少了3500万元。
B：施工单位开具的发票是否包含甲方提供的材料量。
施工单位开具的发票不应包括甲方提供的材料量。如果包括甲方提供的材料量，则甲方应支付给施工单位的税款为：也就是说，销售额应视为1000 *（1 + 10％的费用）流程利润率）* 01.7 =销项税187万元。如果将A耗材不视为销售，则有逃税的嫌疑。查看逃税的处罚：逃税罚款：
（一）纳税人逃税的，税务机关应当追缴未缴，欠缴的税款和滞纳金，并处50％以上5倍以下的罚款；依法追究刑事责任；
（2）扣缴义务人采用上述手段不缴纳或少缴代扣，代收的税款，由税务机关追缴未缴或欠缴的税款和滞纳金，并处以-付款或如果少付了50％以上且少于5倍的税款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《刑法》第201条规定：“纳税人使用欺诈或隐瞒进行虚假纳税申报或未申报，逃避了大笔税款的支付，占应纳税额的10％以上，监禁不超过三年或拘留，并处罚款；数额巨大，占应纳税额的百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚款。前款所列手段未能缴纳或者少缴已扣减税款的，依照前款规定处罚。“”“在第一款中，税务机关依法发出追缴通知书后，应退还纳税人，支付滞纳金，对已经受到行政处罚的人不予追究。刑事责任；但是，他因五年内缴纳税款而被刑事逃避除由税务机关处以行政处罚或两项以上的行政处罚外。 ”
（3）自雇人士
采用个体经营意味着房地产公司拥有建筑公司并自行建造。房地产公司确认费用时
借款：开发成本-建设工程费
功劳：原材料，水泥/钢筋
至于建筑公司的会计处理，他们将来会在建筑行业中分别学习。
4.基础设施费
基础设施费是指在项目开发过程中发生的基础设施项目（例如供水，供电，通讯，照明，绿化和社区中的其他道路）的费用，这些费用超出了施工图的预算。
主要包括室外给排水，室外供暖系统，室外燃气，室外电源系统，室外照明，园林工程费用
仍然按照可以直接收取的费用将费用直接收集到成本对象中；如果
支出不能直接归因于某个成本对象，则首先通过“开发支出-基础设施成本-未支付支出”分配支出，然后在期末根据某种分配方法进行分配
期末，一般根据建筑面积法分配基础设施成本，或者也可以采用直接成本法和预算成本法。这里的帐户处理和输入与之前的参考相同，将不再重复。
5.开发开销
开发间接费用是指房地产直接开发中产生的费用，但是由于开发产品的种类很多，因此产生的费用无法确定应由哪个开发产品承担，也不能直接计入成本中每个开发产品。因此，它首先包含在开发开销中，最后分配并包含在每个开发产品的成本中。
主要包括项目管理费，项目营销费，设施建设费和物业管理费。
开发费用可以根据建筑面积法分配；也可以参考直接成本法和预算成本法。
1.公共支持设施费
主要分为营利性公共支持设施和非营利性公共支持设施
（1）营利性公共辅助设施是指城市规划中规定的可付费收费转让的，以营利为目的，其产权归开发商所有或转让给开发商的辅助项目。地方政府和公共事业免费除单位外的其他公共设施，如商店，银行等。
除企业自用外，应将其视为建筑固定资产，其他产品应视作建筑商品开发产品，并计入开发性营利性公共支持设施中
案例：齐鲁房地产公司负责在开发社区中开发银行和水塔。以上设施均与双威建设有限公司签约。银行建成后，转入国有银行付款。开发产品的成本。水塔与银行同时开发。
公共支持设施的支出明细
项目
银行
水塔
总
征地和房屋拆迁费用
1,000.00
200.00
1,200.00
前期工程支出
20.00
5.00
25.00
支付建筑和安装费
800.00
150.00
950.00
1,820.00
355.00
2,175.00
帐户处理：（{}}答：在付款时
借款：开发费用-银行土地征用和拆迁补偿费-公共支持设施费1000
开发费用-水塔-征地拆迁补偿-公共配套设施200
开发成本-银行前期工程费-公共支持设施费20
开发费用-水塔早期工程费用-公共支持设施费用5
开发成本银行建设项目成本公共分配设施费用800
开发成本-水塔成本-建筑工程成本-公共配套设施成本150
贷款：银行存款2175
B：根据规定，开发费用的分配应包括在银行等公共辅助设施中以开发产品。竣工验收后，将实际发生的开发成本按一定比例分配给相关房屋以及以营利为目的的公共辅助设施的开发成本。
借款：开发费用银行公共支持设施费355
贷款：开发成本-水塔土地收购与拆迁补偿-200
C对于可以通过收费转移到相关部门的营利性公共辅助设施，应在项目完成后将实际成本转移到开发产品中-成本对象-公共辅助设施
借贷：开发产品-银行-公共设施2175
贷款：开发费用-银行-土地征用和拆迁补偿费-公共设施支持费1000
开发费用-银行-建筑工程费用-公共设施配套费用800
开发费用-银行-公共设施配套费用355
（2）非营利性公共支持设施
非营利性公共辅助设施，是指在住房开发过程中，根据有关规定，其生产面积和收入不属于开发商的，开发商不能转让自留补偿的公共辅助设施。固定资产：泵房，变电站，居委会，警察局，岗亭，儿童游乐场，自行车棚，凉亭等。
为了正确地计算和反映企业开发和建设以及各种非营利支持设施的支出，它们可以分为：
答：成本对象的会计处理-公共支持设施的收取
期末，将根据某些分配标准分配所有受益人。已计入开发成本或在建工程。
B。核算公共支持设施不是成本对象
对于仅服务于单个项目的辅助设施和成本建设成本，所发生的费用直接计入单个开发项目的成本中。
借用：特定于开发成本的成本对象
贷款：银行存款
（3）公共支持设施的税收处理
A.公共辅助设施项目的有偿转让应包括在销售中
由纳税人和清算项目，房屋，俱乐部，停车场，物业管理处，变电站，供热站，运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮局等设施配套的居民委员会和派出所和电信对于有偿转移，应计算收入，并应扣除费用和支出。
B.房地产企业地价扣除范围
出售他们开发的房地产项目（简单的税收计算方法除外）的房地产公司中的一般纳税人，例如幼儿园，俱乐部等，它们是单独出售的，可以从相应的土地价格中扣除。
如下计算增值税：
俱乐部的销售额为（150-30）/（1 + 11％）= 108.11（{}}销项税为108.11 * 0.11 = 11.89
C视作在可售区域内出售公共辅助设施
房地产公司免费向政府捐赠医院，幼儿园，供水设施，变电站，市政道路和其他辅助设施。如果上述设施不在实用区域内，则将其免费用作公共礼物，不视为销售；上述支持设施[i]在可销售区域内的，视为销售，应征增值税。
[一世]
您知道如何计算项目开发成本吗？安居宾馆研究所的分析师们整理了四种估算方法。
1.建设项目投资估算
（1）建设项目的总投资构成包括三个部分：固定资产投资，建设期间的借款利息和流动资金。
固定资产投资是指根据计划规模，规划设计方案和建设内容建设项目所需的成本；建设中借款利息，是指企业为建设项目取得的建设投资借款和流动资金借款产生的利息。支出;营运资金是指用于维持企业正常生产经营活动的所有营运资金。
由建设项目总投资形成的资产分为固定资产，无形资产，递延资产和流动资产。
2.房地产项目投资和总成本估算
一，房地产开发投资和成本的相关概念
（1）房地产开发项目的投资特点：三种商业模式：销售，租赁和独立运营。
（II）房地产开发项目总投资
房地产开发项目的总投资包括两个部分：开发建设投资和运营资金。
1.开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需的各种费用。包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，开发间接成本，管理成本，财务成本，销售成本，开发期间税金，其他成本以及不可预见的成本。
2.营业资金是指房地产开发企业用于日常营业额的资金。
（三）开发产品的成本
产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各种费用。从财务角度来看，这些成本可以分为：土地开发成本，住房开发成本和辅助设施开发成本。
在会计中，可分为：直接开发成本（包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共支持设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） ，财务费用，销售费用，开发税，其他费用以及不可预见的费用等）。开发成本和开发成本也可以分类。
开发成本包括土地成本，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本，其他成本，开发期间税金和不可预见的成本。
开发成本包括管理成本，财务成本和销售成本。
其次，房地产开发项目的估算总费用
1.土地成本估算
（1）土地使用权转让费
估算土地出让金的底价通常可以指政府同期转让的类似地块的出让金的金额，以及时间，地点，用途，街道状况，建筑容积率，土地出让金时间，周围环境条件和土地状况得到因子的校正；也可以根据城市基准地价或市人民政府发布的平均标定地价，并根据项目用地的等级，用途，容积率和使用寿命等因素得出。有偿土地转让的方式包括拍卖，招标和协议。
（2）征地补偿费
新规定规定，拆迁补偿可以通过货币补偿或产权调换来实施。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的位置，用途，建筑面积等因素，根据房地产市场评估价格确定;进行产权调换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和房屋价格，以清算产权。交流传播。
（3）土地出让金
土地出让金是指土地出让人向土地出让人转让土地使用权出让金。通过土地出让或者依法转让取得的土地使用权可以转让给其他合法用户。
（4）土地租赁费
土地租赁费是指土地租赁支付给土地租赁房屋的费用。它在房地产开发投资中很少见，但经常用于房地产投资中（例如，购买酒店进行租赁操作时）。
（5）土地投资折扣
一种非常常见的协作开发项目模型。
2.前期工程成本
初步工程费用主要包括初步规划，设计，可行性研究，水文地质调查以及土地开发项目的“三通一平”。
（1）通常可以将项目计划，设计和可行性研究的成本估算为项目总投资的百分比。通常情况下，规划设计费用约占建设工程费用的3％，可行性研究费用约占项目总投资的0.1％-0.3％。水文和地质勘探所需的费用可以根据所需的工作量与相关费用相结合该估算通常约为设计估算的0.5％。
（2）“三通一平”和其他土地开发成本主要包括在地面上拆除现有建筑物和结构的成本，场地平整成本以及水，电和道路成本。这些成本可以根据实际工作量并参考相关收费标准进行估算。通常是设计估算值的0.35％。
3.基础设施建设费
基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用，是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用，主要包括供水，电源，道路，绿化，供应天然气，污水，排洪，电信，卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线，干线和干道之间的接口费用。
基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算。粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地平方米来计算。
4.建筑和安装工程费
建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主要包括建筑工程费用（结构，施工，特殊装饰工程费用），设备和安装工程费用（给排水，电气照明） ，电梯，空调，燃气管道，消防，防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。
5.公共支持设施的建设成本
公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会，警察局，托儿所，幼儿园，公共厕所和停车场。
6.开发开销
开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资，福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，工房摊销和其他费用。
7.管理费用
管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员的工资，工会支出，业务接待支出，员工教育支出，劳动保险支出，失业保险支出，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，房地产税，土地使用税（法人家庭税）管理），车辆和船只使用费，技术开发费，无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用。
管理费用可以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％。
8.财务费用
财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构费，保险费，融资代理费，汇兑净损失和公司融资。发生其他财务费用。
有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算，请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％。
9.销售费用
销售费用是指在开发项目期间产品开发过程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用。它主要包括以下三个项目。
（1）广告和营销费用
约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物业销售量，较低的办公物业）
（2）销售代理费用
约占销售收入的1.5％-2％
（3）其他销售费用
约占销售收入的0.5％-1％
总计，销售费用约占销售收入的4％-6％。
10.其他费用
其他费用主要包括临时土地使用费和临时建筑费，工程成本咨询费，总承包管理费，合同公证费，建筑许可费，工程监理费，竣工图准备费，工程保险费等。这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％。
11.开发期间的税费
开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开发过程中征收的各种税费。在一些大中城市，这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％，单位的11％）
（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的总投资的30％-5％）
（3）土地使用税
（4）建设项目质量监督费
（5）供水能力增加费（免税）
（6）供电容量增加费（免税）
（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业，开发商支付，对于出售，买方支付）
（8）其他
12.意外费用
不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可预见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加。它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述费用的总和，以3％-5％为基础。
如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的，则还应估算以下费用：
13，运营费用
营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出。主要包括管理费用和销售费用。
14.维修费用
维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护成本，该项目通过租赁或自营业务获得了收益。
3.房地产项目的收入，税收估算和筹款
一，营业收入的计算
房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买卖，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划），并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入。租赁和销售计划应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定。
（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划
房地产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式。
1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量，然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度，下同）租赁或出售房地产的类型和数量。
2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测，并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行。应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响。
3.确定付款方式时，应考虑房地产交易的付款习惯和做法。分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率。在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响。
（II）房地产开发项目的租金收入估算
租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地出让收入，商品住房销售收入，租赁住房租金收入，辅助设施销售收入和开发企业自营收入。
1.房地产开发项目的租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积。在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成后未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响。同时，还应考虑经营期间未租赁财产的转售收入。
2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体，通过综合自雇方法取得的收入。 。在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响。以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。
第二，税收估算
（1）营业税金及附加
1.营业税和其他概念
营业税金及附加是指在房地产的销售，租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。
2，具体估算
（1）营业税
对于房地产投资，营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。
销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％。
（2）城市维护建设税
城市维护和建设税是一种针对城市建设和维护的税种，它是根据增值税，消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业，城市维护建设税的计税依据为其实际缴纳的营业税。
城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区，税率为7％，纳税人位于县内。或城镇，税率为1％。
（3）教育附加费
教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费，其计费基础与城市维护建设税相同。对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税。教育税附加费一般为3％。
（II）土地使用税
土地使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地的房地产开发企业应缴纳的税款。税收计算的依据是纳税人实际占用的土地面积。采用基于分类的税率。每平方米的年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中，广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。
年应缴土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（3）房地产税
财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税。对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入。对于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府确定。
财产税是按比例税率，对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收，税率为12％。
（四）企业所得税
企业所得税是对来自生产和经营活动的收入以及企业其他收入征收的税款。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业。计算所得税的公式为：
所得税金额=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额
对于开发企业，总利润主要是在开发，建设和运营期间收集的收入。该项目的允许扣除是总开发成本和运营成本。房地产开发的企业所得税税率一般为25％。
（V）土地增值税
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语。
2.房地产转让收入
纳税人从房地产转让中获得的收入应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入，实物收入和其他收入。但一般是指货币收入。
3.扣除土地增值税
计算土地增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后，对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值。
扣减包括：
（1）为获得土地使用权而支付的土地价格和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。
（3）房地产开发费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。
但是，在计算土地增值税时，并未根据纳税人的房地产开发项目实际发生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用，并提供金融机构的证明。
如果是，则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用根据项目1和2的总和计算5扣除额计算在％以内。
如果没有，如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则应在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2。
（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时，应根据旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。
（5）与房地产转让有关的税，包括营业税，城乡维护和建设税，教育附加费，印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％。
4.土地税率
土地增值税适用四级上级（金额）累进税率，从30％到60％。
（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同），税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除项目的100％，税率为40％；
（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％，税率为50％；
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
5.土地增值税免税
在下列情况之一中免缴增值税：
（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）收集用于国家建设的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元。应支付的土地增值税额是根据试算得出的。
解：
（1）计算得出的值是：
40,000-10,000 = 30,000百万
（2）计算增值税与扣除额之比：{（}} 30,000÷10,000 = 300％
增值税超过扣除额的200％，并适用30％，40％，50％和60％的税率。
（3）计算每个文件的土地增值税：
一种。对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率。税额为：
1,000×50％×30％= 150万元
b。增值税额超过扣除额的50％但不超过100％的，适用40％的税率。税额为：
1,000×（100％-50％）×40％= 200万元
C。对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率。税额为：
1,000×（200％-100％）×50％= 500万元
d。增值额超过扣除额的200％，适用60％的税率。税额为：
[3,000-（1,000×200％）]×60％= 600万元
（4）土地增值税总额：
150 + 200 + 500 + 600 = 1450万
范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售，收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元。它是要支付的土地增值税额的试算。
40,000-35,000 = 5,000万元
（2）计算增值税与扣除额之比：
5,000÷35,000 = 14.28％
（3）判断适用的土地增值税税率：
增值税不超过扣除的项目金额的20％，因此该项目免征土地增值税。
4.偿还贷款的估算
偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间，从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据。
1.利润
用于偿还借款的利润通常应为可分配的利润，以弥补前几年的损失，在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润。
2.折旧费用
3.摊销费
4.其他还款资金
5.售前或租赁前收入
II。还款方式和顺序
（I）国外贷款的还款方式
按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定。如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金，BalloonPayment等方法。
（II）国内贷款的还款方式和顺序
通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷，然后再贷，然后先高息，最后低息，或双方之间的贷款协议。（{}}第三，利息计算
（1）借款时的利息计算
根据国家有关规定，在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款，则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次，此后每年一次。年度应计利息为：
年累计利息=（年初借款本金和利息的累计+本年借款的÷2）×利率
示例6-4一个建设期为3年的房地产开发项目。建设第一年借款300万元，第二年借款600万元，第三年借款400万元，年利率12％。计算施工期的贷款利息。
解决方案：施工期每年的利息计算如下：
第一年的应计利息=（0 + 300÷2）×12％= 180,000元
第二年的应计利息=（318 + 600÷2）×12％= 74.16万元
第三年的应计利息=（318 + 600 + 74.16 + 400÷2）×12％= 14306万元
施工期间的总贷款利息为：18 + 74.16 + 143.06 = 23522万元
（II）计算还款期间的利息
1.当等额偿还本金和利息时
2，本金平均还款，利息支付
第四，还贷时间表
房地产投资项目的贷款还款时间表可提供有关项目债务状况的财务信息，描述项目开发和运营过程中债务本金和利息的分布，并提供项目管理决策，财务决策和偿付能力分析重要参考。但是，应该指出的是，贷款本金和利息表仅反映了固定资产基金借款的本金和利息，而不反映流动资金借款的本金和利息。流动资金贷款本金和利息的偿还通常以年度利息支付和期末偿还为基础。换句话说，营运资金的利息已包括在财务费用中，并且由于本金是在项目计算期结束时一次性偿还的，而营运资金已在项目计算期结束时收回，因此这里不考虑偿还营运资金贷款的问题。
对项目的本金和利息报表的分析可以如下分析：
1.分析项目的债务清算能力
2.协助安排短期贷款
3.筹款计划的合理性研究
示例6-5一个房地产开发项目，建设期为3年。第一年借款1000万元，第二年借款2000万元，第三年借款3000万元。项目完成后将开始销售。预计年销售收入将足以偿还本金和利息。贷方的条件是年利率为8％，本金和利息将在建设期结束后的5年内偿还。试用该项目的还贷和利息估算表。
解决方案：（1）建造期间每年的应计利息：
第一年的应计利息=（0 + 1000÷2）×8％= 40万元
第二年的应计利息=（1040 + 2000÷2）×8％= 163万元
第三年的应计利息=（1040 + 2000 + 163？+ 3000÷2）×8％= 367万元
第三年末累计贷款：本金+利息= 6000 + 40 + 163 + 376 = 6579万元
（2）每期还本付息：A = P（A / P，i，n）= 1648万元
最新的房屋建筑企业财务和税收课程将在[] [] [] [] []等地方举行（{}} 介绍
在房地产土地征用的实践中，有两种现象：第一，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，不申请土地证书，并计划建立土地所有权证。发展子公司；二，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，并获得土地证明。计划成立一家发展子公司。两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并且不申请土地证。计划建立一个发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先，由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请。在应用程序中。公司的投资构成，成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》。投标人按照协议完成新公司注册程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并由土地投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间。投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议，如果以新公司的名义转让国有土地使用权，出让方将土地使用权直接转让给新公司，并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让，按照国有土地使用权的转让征收。
第二，财税[2016] 140号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]第8号） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的土地，同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同时，土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者提醒我，在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先，必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价格。
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
第三，如果自然人中标并获得土地，然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求， 6）中国国土资源开发[2006] 114号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第四，房地产母公司支付土地转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险。
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费。子公司注册后，将直接向子公司开具土地转让费收据。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议，将土地出让金变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设；3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，如果项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有，并且条件包括转让土地的使用，规划和土地总价等条件，政府部门保持不变，公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中，以核算土地成本。
4.分析结论
在上述两个税收筹划技巧中，考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识，而是用土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税。因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划，以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并获得土地证书。计划成立一家发展子公司。
首先，财税[2014] 109号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[2014] 109号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间，100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免。或者延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司对于损益，您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基，应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除。
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定（财税[2018] 17号）第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司，同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三，财税[2014] 116号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额。”
第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）。资产转让（股权）”（国家税收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司，母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加，子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）。母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1），（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
第五，国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产，上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产，股东放弃企业的权益，下同），合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入，企业应该公平该值确定资产的税基。
六，法律依据分析结论
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地，避免母公司与子公司签订土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免费转让协议，并且不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例案例案例
将国有企业的土地变更为全资子公司
（1）基本信息
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地。140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将站点更改为公司B的名称，有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为了支付，第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担？
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税。
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第（1）款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产，上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产，股东放弃在公司的股权，下同），其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入，企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定，在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
根据上述税收政策，公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款，公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基。根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（a），如果甲公司根据账面净值将土地转让给乙公司，而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加，其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）。在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定的。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗？具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B，当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述，国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产。它不包括通过继承或赠与免费转让房地产的行为。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者，土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权，土地使用权，教育权，民政权和其他社会的权利。福利与公益。以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，国家老年人基金会，老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费，应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外。
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理。《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认，按照《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》第六条的规定执行。 [2010] 220号）。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下，应视为出售房地产。
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年，新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务），销售服务，无形资产，房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税。《中华人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权。同时，根据财税[2016] 36号文件第11条的规定，《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币，商品或其他经济效益。
根据上述税收政策，“有价出售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”。征收土地增值税有两个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为。当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的行为”绝对不征收土地增值税。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付，这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B。将销售视为增值税和土地税。
因此，房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付，房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） ，处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析，房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来子公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为，必须依法缴纳增值税和土地。增值税，土地增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时，根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
贷款：无形资产-5646万[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-简单税款347
【52×140÷（1 + 5％）×5％】
关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度，企业发生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时，根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”，“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目， “应付”票据，“银行存款”等科目。取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除，并贷记“主营业务成本”，“存货”，“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票。房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是，根据《关于进一步进一步全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费减免等政策改革试点的通知》（财税[2016] 47号），第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]。房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
【52×120÷（1 + 5％）×5％】
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B。当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地。会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处理如下：
借：无形资产-土地（土地税的基础）5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转移给其成立的子公司B，并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转让给公司B，并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，如果房地产公司A按照账面净值转让给公司B并获得100％的股权支付，则需要缴纳土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120 ×52÷（1+5％）-3.64]×30％= 29,605,500元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
特别提醒：将来，房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120），但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元。
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B。当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B会计
根据对先前税收政策的分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为。 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为获得投资。
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
B的计费处理如下：
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增税和土地增值税收待遇
通过分析第一个“相关的增值税和土地增值税政策：根据土地的账面价值，将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B 100％的股权。时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金和土地增值税的基础。根据分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值被转移到其成立的子公司B，而没有获得子公司。任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得任何股权在子公司“增值税和土地增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：
房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，房地产公司A按照账面净值转让给公司B，不支付子公司的权益和非权益，需缴纳的土地增值税= [140×52 ÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％= 29,605万元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
两者有一个共同点：一是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税。二是房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B。依照法律规定，销售应缴纳土地增值税和公允价值增值税。
两者之间的区别是：首先，房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。没有子公司，房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二，在房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地扣除成本土地增值税的计算方法是土地出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满后计算公司所得税时的土地扣除成本发展是土地转让时账面价值为6,240万元，而不是公允价值7,280万元。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税处理：不需要契税。
《财政部和国家税务总局关于继续支持企业事业单位重组有关税收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定：房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限公司之间的土地和房屋所有权的转移。 。，契税免税。 “基于此，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一种选择的总税收成本为：
如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任何股本和非股本付款，税收总费用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。
2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地投资到B公司）
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税改为增值税”第10条：无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，接受自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为，是有偿获取“其他经济利益”，而房地产被投资企业以“接受股权投资”的形式取得的投入允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，发生所有权转让时，外国投资，分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 ”《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业，暂时不征地。 。第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此，在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29605万元。
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64+ 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
①契税的处理
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
根据第二种方案，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
3.分析结论
由于在这种情况下，房地产公司A是根据土地的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用，因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）。在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地。将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8万元，不是账面价值。6240万元（52×120）。通过对上述税收相关费用的分析，土地出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）。但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币。因此，领导者的决策失误是最大的浪费。为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始。