由于住房转让的税基很大，因此涉及的税费通常较高。过去，许多人过去通过签订阴阳合同来避税，但是这种做法实际上是非法的，我们坚决反对。那么，有没有办法在遵守法律要求的同时减少税收呢？当然有，我们将在本节中讨论此主题。 （1）购买少于2年的房屋进行对外销售的个人，应按5％的征收率全额缴纳增值税；购买普通住房超过两年（含两年）的个人免征增值税；个人对于购置超过2年并出售给外界的非普通住房，北方，上海，广州和深圳将根据销售收入减去价格中的差额，按5％的税率缴纳增值税。购买的房屋和其他地区将免征增值税。那么什么是普通住房，什么是非普通住房？只要满足下列条件之一，即为非普通住房，反之亦然为普通住房：①居住区的建筑容积率低于1。0（不包括1。0）； ②单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）; ③实际交易价格是同等级土地，房屋平均交易价格的1。2倍。 （2）不动产和土地使用权的自由转让，涉及家庭财产分割的个人免征增值税。家庭财产分割，包括以下情况：离婚财产分割；给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的未付礼物；向承担直接抚养或抚养义务的照料者或受抚养人提供的免费礼物;房屋所有权人去世，法定继承人，遗嘱继承人或遗赠人依法取得房屋产权。 （3）城市建设税，教育附加费和地方教育附加费是根据实际缴纳的增值税计算的。如果是城市地区，通常是增值税的12％。 （1）个人转让房地产所得的收入属于“财产转让收入”项目。房地产转让收入减去房地产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的比例税率计税。如果纳税人未能提供完整，准确的财产原值证明，并且不能正确计算财产的原值和应纳税额，则根据财产转让所得和规定的税额计算个人所得税。征收率，即应纳税额=财产转让收入×征收率。征收率由当地税务机关根据当地实际情况确定。 （2）个人转让使用权超过5年，并且是家庭唯一的起居室。获得的收入免征个人所得税。受赠人因无偿捐赠房屋而获得的捐赠收入，应当按照“偶然收入”项目计算缴纳个人所得税。符合以下条件的，不向当事方征收个人所得税：房屋的财产所有人免费向其配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，外孙，孙子女，兄弟姐妹提供财产权；照顾者或支持者应承担小费，后者应负有直接支持或维持的义务；产权人去世，合法继承人，遗嘱继承人或遗赠人依法取得房屋产权。个人出售房屋暂时免征土地销售税。但是，今年7月发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》没有明确规定减少个人住房销售，因此业内一些人认为这也是可能的。将来增加对个人住房销售的土地增值税，但也不排除继续进行临时免税的可能性。 （1）对于购买家庭中唯一房屋的个人（家庭成员包括购买者，配偶和未成年子女，下同），如果面积不超过90平方米，则按率1％；面积为90平方米以上，按1。5％的减免税率征收契税。 （此优惠政策也适用于北京，广州和深圳）（2）对于购买面积在90平方米或以下的家庭购买第二套住房的个人，按以下方式征收契税： 1％；面积超过90平方米的，减免契税2％。 （此优惠政策不适用于北京，广州和深圳）（3）除上述特殊规定外，大多数地方的契税率为3％。 （4）对继承土地和房屋所有权的合法继承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，祖父母）不征收契税。非法定继承人按照遗嘱继承死者的土地和房屋所有权，属于赠与行为，应缴纳契税。 （5）对于土地使用权的交换和房屋交换，如果交换价格不相等，则多付钱，实物，无形资产或其他经济利益的一方交纳税款。如果交换价格相等，则免征契税。 （6）夫妻在结婚期间改名或增名免征契税。个人买卖房屋暂时免征印花税。 【案例】王老是一个老人，一个人住。他在广州市区著名的学区拥有一套普通住房。上小学。为了不让孩子在起跑线上迷路，法老决定将房子转移（礼品）给王富贵，并搬回乡下享受他的晚年。 【规划前】（1）增值税和附加费：法老的房屋已购买了4年，是普通房屋。尽管它位于华北，华北，广东和深圳，但仍实行免征增值税政策，为期两年。 （2）契税：赠与应征契税，是第二套房。王富贵应按3％缴纳契税，即400×3％= 12万元。 （3）个人所得税：法老王的礼物不需要缴纳个人所得税；但王福贵需要按“偶然收入”缴纳个人所得税，税额为（400-12）×20％= 77。6万元总税额：12 + 77。6 = 89。6万元【筹划后】关于免除为配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹提供免费礼物的住房的个人所得税规则，并改变转移方式。也就是说，法老首先把房子捐给了他的兄弟，然后法老的兄弟把房子捐给了他的儿子王福贵。这样，实际上只需要缴纳两份契税，总税额为（400×3％）+（400×3％）= 24万元（假设房价在此期间没有变化），节省了比计划前增加65。6万元。扩展：如果在这种情况下，王富贵不打算长期居住在房子里，而是等孩子从小学毕业后转移房子，然后将转移收益返还给王老养老金，然后以上方法可能没有优势。假设6年后的房子价格为500万元。由于这不是王府贵唯一的起居室，因此需要缴纳个人所得税。根据财税【2009】 78号文件，受让人在转让赠与房屋时，从赠与人原购置房屋的实际购买价款中扣除赠与房屋的实际收入。在礼物和转让过程中的付款相关税费后的余额为收款人的应税收入，并应缴纳个人所得税。对于王福贵来说，最初的捐助者是他的父亲，所购房屋的购置成本为12万元（契税）。在送礼过程中，王富贵缴纳了12万契据税。因此，王福贵的个人所得税为（500 -12-12）×20％= 952，000元。加上前两次契税，转让行为共缴纳税收119。2万元。如果法老直接把房子卖给了王富贵，个人所得税（400-300）×20％= 20万元;王福贵的税费为：契税400×3％= 120，000元。 6年后，王福贵转让并缴纳了20万元的个人所得税。税收总额为20 + 12 = 32万元。可以看出，在这种情况下，直接销售的总税额要少于捐赠的总税额。我们也可以将其理解为税法的一种反避税措施，也就是说，如果亲戚之间的免费礼物是为了长期居住，则税法将为您提供帮助，否则，如果您打算出售，不想通过这种方式避税。 （注：这家二等优级房屋如何确定原始捐赠人购置房屋的实际购买成本，小岳在这方面没有找到权威的案例，但根据文件规定，仅针对“原始捐赠人”而不是“初始捐赠人”，因此本案应由王福贵的父亲获得房屋的购买成本，而不是老王的房屋购买成本。欢迎讨论此问题）【案例】刘邦来自湖南，在深圳工作了十多年。最后，去年三月，他花了450万元买了一套普通的房子（89平方米），但好景不长。由于管理不善而关闭刘邦的公司，刘邦也丢了工作。刘邦看到他的家乡多年来发展良好，因此决定回到家乡做生意。因此，他想把房子卖给以前没有买房的项羽，总价为500万元。 【规划前】（1）增值税及附加：购房不足2年，将全额征收增值税。刘邦要缴纳的增值税= 500÷（1 + 5％）×5％= 238。1千元，另外还要缴纳配件税23。81×（7％+ 3％+ 2％）= 28，600元。 （2）契税：项羽需缴纳契税。因为是第一套房子，面积不足90平方米，所以按1％缴纳契税，税额为500×1％= 50，000元。 （3）个人所得税：刘邦的转移收入为500-23。81-450-2。86 = 23。33万元，应缴纳的个人所得税为23。33×20％= 46，700元。 【筹划后】刘邦支付的增值税和附加费共计26。67万元。如果刘邦在2年后转让，则免征增值税和附加费。因此，刘邦可以在2年后等待转让，在此期间，项羽可以通过租赁获得使用房屋的权利，双方同意在明年3月进行房地产交易，为了防止刘邦ing悔，双方可以就较高的违约金达成一致。扩展：如果在这种情况下，刘邦急于用从房屋买卖中获得的钱回到家乡做生意，所以他想先获得钱，但是如果他不想支付增值税，然后刘邦可以先将房屋抵押给项羽，然后双方签署抵押贷款协议并进行抵押登记。同时，签订销售合同，规定购房时间，交易金额和违反合同条款。