视觉中国最初的问题：为什么有超过400万的房屋要缴纳80万以上的房屋税？二手房交易：参见避税◎北京地区的二手房交易价格有三种：本地指导价，网上价和实际成交价。地方指导价的存在决定了房屋的最低应税价格，但目前，这已成为买卖双方在二手房交易中避税的起点。 ◎从法律意义上讲，装修费不是购买价格的组成部分。不包括在税基中。因此，在一线和二线城市等房地产价格普遍较高的城市，使用装修费避税已成为一种交易习惯。周末记者，80岁的北京居民刘贵芬（音译）小沙本来以为举报买家逃税是好事。因此，他还需要缴纳税款超过70万元。两年前，刘桂芬将其在北京西城区的房屋以443万元的价格卖给了曾某。合同约定房屋的成交价为86万元。房屋家具，家用电器，装修及配套设施设备价格为357万元，房屋调换所涉税费全部由买受人承担。 “我只知道我已经净赚了443万元，还不清楚合同中房价的价格是否分为两部分。”刘桂芬告诉法治周末记者。在双方约定的纳税日，买主支付了全部税费，刘桂芬发现纳税基数为86万元。刘桂芬问为什么会这样，买卖双方的答复是“合理避税”。 ““我以为这不是逃税吗？”刘桂芬说，后来她去税务机关举报了买主。税务机关收到举报后，将举报结果交给了刘桂芬。 《税收违法举报调查办公室结果报告》显示，税务机关在检查后核实了曾梵志的逃税行为，并要求曾梵志以443万元的价格向买受人支付价款。税收，补充契税和滞纳金总计超过十二万元，并对曾某处以罚款。但以此方式，刘桂芬作为卖方必须在443万元的基础上缴纳增值税，城市维护建设税和个人所得税。根据税务机关的计算，刘桂芬需缴纳个人所得税约57万元。 （根据北京的要求，在出售二手房时，如果卖方出售的房屋少于五间，则必须为房屋价格缴税。20％）今年4月，北京市地方税务局向刘桂芬发布了《税收决定》，要求刘桂芬偿还70万元的税费。 “但是我与曾某签订的合同规定，所有税费均应由曾某支付。税务机关可以直接向曾某索要这部分税费吗？”面对我也被要求补税的情况，刘桂芬非常“困扰”。她觉得自己为国家做了一些有益的事情，但是她没想到会对自己造成“麻烦”。北京明水律师事务所高级合伙人史志群在法治中告诉记者，税务机关要求刘桂芬补缴税费，刘桂芬则要求曾某按规定缴纳税费。合同是另一种法律关系。 “根据法律，在出售二手房时，卖方需要缴纳增值税和城市维护建设税。对于唯一的五年以下的房屋，卖方还需要缴纳个人所得税。这部分税款的合法纳税人是卖方，而税务机关只能追究卖方。”施志群说。然而，在房地产领域拥有十多年法律经验的北京英科（上海）律师事务所高级合伙人赵星海表示，由于买卖双方已明确达成补充协议的形式，住房交易中涉及的税费由买方承担。买方保证本协议不违反任何法律规定，并且应有效。在卖方付款后，可以要求买方相应地付款。卖方是否可以不支付税款直接向法院提起诉讼，并要求买方协助卖方支付卖方根据合同应支付的税款？施志群律师说，从理论上讲，这是不可行的，因为征税是税务机关的一项行政行为，应将税款交由税务机关而不是卖方。此类税收问题不在民事纠纷范围之内。法院通常不支持卖方的“一个”请求。北京黄金律师事务所所长王玉臣对此表示赞同。他补充说，在房屋买卖的法律关系中，不涉及税务机关，因此卖方不能直接要求买方将税款交予税务机关，而税务机关也不会去找。收取税款时，您只会依法找到卖方。刘桂芬不明白为什么房屋的成交价超过400万元，但购房者可以按照80万元的税基缴纳税款。 “中介告诉我要这样做，这是合理的避税措施。”刘桂芬很困惑北京地区的二手房交易价格分为三个区域：区域指导价，在线签约价和实际交易价。区域指导价是监管机构设定的特定区域内房屋的最低应税价格；净签约价是北京市住房和城乡建设委员会网站上记录的房屋交易价格，确定应税的计税基础和贷款额。在线签约的价格必须高于当地指南。价钱;实际交易价格是卖方实际收到的房价。北京晶石律师事务所房地产交易法律事务部主任王从伟回忆说，监管部门发布的区域价格指导原则是规范低价转让行为，要求买卖双方以最低指导价征税。价钱。 “但是现在北京的地区指导价通常低于或什至低于实际交易价。为了减少税收，客户有时会根据所需的贷款额将在线价推回，只要在线价高于区域指导价。只要做到这一点。“王芳告诉记者。王芳举了一个例子。东城区某学区的市场交易价格为10万元/平方米甚至更高，而区域指导价为2万元/平方米。假设一间50平方米房屋的总价为500万元，客户具有第一条件，最低首付比例为40％，贷款额为100万元，则净签约价发行价为16。67百万元/ 60％），因此净签约价定为16。67百万元，剩余的房屋价格将在合同中反映为装修款。 “二手房交易中的个人所得税很高。如果房屋产权证书少于五年并且不是卖方的唯一住房，那么套房的个人税有时会达到7-8百万元，而且这部分税金通常需要由买方负担。因此，各方将协商并采取上述方法避免税金。”王芳说。在上海中原房地产市场分析师卢文熙看来，区域指导价的存在决定了房屋的最低应税价格，但目前，这已成为买卖双方在二手房交易中避税的起点。 “这个价格需要根据市场情况定期或不定期调整，否则可能会在二手房交易中开辟避税空间。”陆文熙说。但是，王玉晨认为，区域指导价的重要性也应得到肯定。在区域指导价的情况下，二手房交易代理进行网上签单时，净签约价不能低于地区指导价。如果没有指导价，则避税网签名可能会更低。关于是否需要支付装修费，王从伟说，理论上的装修费是房主维修房屋的价格，装修材料只会贬值而不会增加价值，因此国家没有将其计入应纳税范围。王玉臣还说，从法律意义上讲，装修费不属于购价的一部分，这部分不计入税基。因此，在房地产价格普遍较高的城市（例如一线和二线），使用装饰费避税已成为一种交易惯例。 “以装修货币名义的住房货币不需要交税，但是买卖双方通过勾结将这部分货币与房价分开，没有向税务机关申报，从而产生了税收。当局无法收税。”赵星海补充说。那么，是否所有怀疑将房屋价格分为房屋价格和装修钱的行为都属于逃税行为？王玉臣和王从伟都告诉记者，如果合同中规定的装修费远远超过实际价格，可以视为逃税。据公开资料，2017年12月21日至12月27日，北京市住房和城乡建设委员会就《北京股票住房买卖合同范本》公开征求公众意见（征求意见稿） ），并征求意见有相关内容“二手房的辅助设施，家具，家用电器，装修及其他相关价格将包括在房屋的交易价格中”。北京市住房和城乡建设委员会的官方网站表示，咨询草案的内容是为了防止买卖双方逃税，并将房屋的交易价格分为房屋净价和装修等价。但是，此内容已从今年2月正式发布的经修订的“北京股票住房销售合同范本”中删除。据北京市住房和城乡建设委员会称，正式发布的“北京现有住房买卖合同范本”调整了有关辅助设施，装修，家具和家用电器的咨询草案的内容，主要是考虑到该范本旨在维护买卖双方的合法权益和减少交易纠纷。王方告诉记者，二手房交易中的避税一直存在，很多年前，当银行系统的有关信息，建设委员会的系统， ，而且尚未传达税收制度，因此可以申请银行在向税务机关缴纳税款之前先获得贷款。在这种情况下，买方甚至可以进行两次在线签名。要获得更多的贷款，还要以低廉的价格纳税。通常的做法是，中介人首先以较高的净价提交合同，银行贷款获得批准后，将取消高价在线签名，并将低在线签名价格的合同提交税务局以支付税款。现在，已经在多个部门之间交换了信息，这条路已经被封锁。 “目前的做法通常是分割房价。”王芳说。据了解，国家有关部门正在对二手房交易过程中的避税行为进行持续监督，但仍然禁止避税行为。赵星海分析说，首先，由税务部门调查和起诉这种行为存在一定的困难。毕竟，房屋买卖合同是双方自治的结果，其真正含义难以判断。更高，因此许多人希望通过这种方式逃避税收。王从伟认为，一再禁止避税还与税收征管机构与交易双方之间的信息不对称，住房中介机构的“主动匹配”等因素有关。北京市东城区地税局工作人员赵增科曾建议，由于相关税收政策不够明确，税务机关将另外签署“装修费及家具，家电等辅助设施补偿费”。或除三方合同中的房屋交易价格外的其他名义补偿。如果不能确定支付方式，应明确二手房交易合同中各种名义补偿金的具体税收规定，并说明二手房交易契税，土地增值税和个人所得税的相关税基。应进一步明确所得税，将各种补偿价格纳入应税范围，以有效防止当事人和中间人故意降低应纳税额。王从伟告诉法治周末记者，在二手房交易中，如果发现买卖双方都逃税，也可能被罚款。由于税收征管法规定逃税的纳税人，税务机关应当追缴未缴，未缴税款和滞纳金，并处未缴或未缴税款的百分之五十以上的罚款。根据刘桂芬在《法治周末》上提供给记者的“税收违规举报调查反馈报告表”，曾庆红被发现犯有偷税罪，被罚款0。29百万美元。 “税务部门最初给我发了《税务管理处罚通知书》，说要求我缴纳税款，并处以近38万元的罚款。收到通知后，我提出了听证申请。后来，税务部门经过调查， ，我说因为我是举报人，我不再被罚款，但仍然要我纳税。王玉臣告诉记者，一线城市的房价过高，现在二手房交易中的税费由购买者支付，严格按照实际价格，购房成本较高，通常卖方会合作，因为卖方通常认为这种情况不会损害自己的利益。 “但是签订这样的合同的卖方并非没有风险。”王玉臣说，严格按照税法的有关规定，税务机关在确认存在偷税漏税行为后，可以给予卖方行政处罚。王从伟还提醒，如果买主没有支付超出预定价格的房价，或者恶意要求以网上价格进行交易，卖主将陷入困境。谈判，收集和起诉将增加时间和金钱成本。刘桂芬告诉记者，她报告买家逃税的原因是逃税是错误的。另一方面，她也担心购房者只会花86万元买下这套房子。当前的二手房交易通常是通过中介机构完成的，买卖双方签订的合同通常是中介机构提供的合同范本。因此，一旦税务机关发现买卖双方都以这种方式避免了税收，中间人应该受到惩罚吗？赵星海说，必须明确，在这种情况下，房地产中介机构将受到处罚，因为房地产中介机构的这种行为是非法的。 《房地产经纪管理办法》第二十五条第五款明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“便利交易当事人避免房屋交易税费等违法交易，并便于签订。相同房屋的交易价格具有不同的合同。” ’。房地产中介提供了一个避免税收的示范合同，这显然是非法的，要求行政处以罚款甚至取消合同签署。赵星海给出了自己的理由。 《房地产经纪管理办法》第三十七条违反了本办法第二十五条第（三），（四），（五），（六），（七）条，（八），（九），（十）项的规定。 ），县级以上地方人民政府应当指示建设（房地产）主管部门在限期内改正，并记入贷方档案；对房地产经纪人处以一万元罚款;对房地产经纪机构，取消在线合同签订的资格，并处三万元以下的罚款。王玉臣还表示，每年都有一些中介机构为此受到行政机构的惩罚。关于中介人是否应承担民事赔偿责任，王从伟需要研究以下几点：首先，在法律上必须有证据表明中介人已参加避税合同，其次是责任问题。其次，即使有证据证明中介人参与了避税合同，只有行业规范和行政处罚规范，因此法院通常不会直接判决中介机构承担协助避税的责任。他们最多建议有关当局根据其职权进行行政处罚。高恒涛