改革房地产行业合理避税阵营后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税的计算方法和纳税申报方法发生了重大变化。它也相应地扩展了。房地产业务改革和增加后，企业应根据新变化，及时研究合理避税的新思路和新方法。房地产行业涉及许多繁琐的税收。合理避税是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和计划企业的经营活动来规避涉税风险，控制和减轻税收负担是一种旨在最大化税后经济利益的经济活动。中国的法律赋予企业保护其合法经济利益的权利。合理避税的实质是企业应适当维护自己的资产和利益，这属于纳税人应享有的经济权利。首先，我们概述房地产行业过去为避免税收而采取的非法合理的欺诈措施。请记住，请勿触摸高压线。 1。预售房地产的付款计入其他应付款。一些房地产开发公司收到的预售房地产付款不是预收款，而是其他应付款。而且，收到的款项没有记录在帐户中，而是通过向法人或关联方借款而转入帐户，导致企业少缴营业税，附加费和企业所得税（在营业税正式征收之前）。取消）。二，成本抵销收益或购买房地产开发公司收到的预收款，用于出售房屋和预售房屋的预收款，支付给客户的补偿金，违约金，诉讼费，工程款，煤款等直接抵消预收款。一些公司用收到的货款抵销所支付的费用，并记录收入或预收款的差额，导致少缴营业税，附加费和公司所得税（在正式废除营业税之前）。 3。应收房屋应收账款，以未付费用抵销。一些房地产开发公司使用部分商品房价格（应收账款）来换取广告服务（未付款，未付款）以抵消收入和支出，这是不正确的。包括在收入（费用）项目中，用于会计，计算和申报相关税费，从而减少了营业税，附加费和公司所得税的支付（在正式废除营业税之前）。 4。以合作房屋建设的名义掩盖房地产开发的房地产开发公司以虚构的团体（未列出）等名义支付征地费后，被征用的土地在自己，故意将房地产开发混淆为“房屋合作”，房地产销售的营业税金及附加及企业所得税（正式废除营业税前）。 5。暂时出租房地产收入的隐瞒一些房地产开发公司向个人或集体出租大量暂时未出售的空置房屋，获得租金收入，采用非记账方法或记入往来账目，并隐藏应税收入。出售时，将房地产销售收入计入销售收入，并申报营业税和房地产销售相关税费。上述方法是隐瞒收入，不赚不收或收入不足，违反涉税法规，构成逃税和逃税的全部方法，严重案件构成逃税的方法。实际上，有很多方法可以减少与税收有关的损失。如果您能通过巧妙地安排融资活动，投资活动，商业活动等方式，了解相关税法法规，遵守税法，不违反税法，也可以达到避免或避免税负的目的。减轻税收负担。那么，房地产行业应该如何进行合理的避税并达到预期目标呢？不可避免地，一百个思想流派的话是错误的，他们会有不同的意见并一起讨论。 1。充分利用国家税收政策（1）内部工程避税项目结算现行税法规定：单位的独立核算内部施工队负责所属单位的建设和安装。如果项目的价格由单位结算，则是否准备项目满足上述要求并适当应用免税条件的近似（预算前）计算是我们进行相关税收的关键-保存计划。 （2）通过收取转让和分包管理费来代替项目中介人的介绍费。工程承包公司是否与施工单位签订合同将采用不同的税率。如果承包公司与建筑单位签订合同，则适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业的5％税率。因此，无需通过收取转让和分包管理费来收取项目中介的介绍费，而是可以达到节税的效果。前提是从事工程中介人介绍的公司本身具有工程承包资格，在转让和分包过程中不违反有关法律规定。 （3）规划增值税和所得税，要依靠税收优惠政策进行节税规划。例如，房地产公司或公司将其注册地址转移到深层的税收萧条中进行税点合作，享受财政退税激励和支持，并减轻企业在管理过程中的税负。当该房屋用于租赁经营时，该商业房屋可以从商业房屋的开发到租赁开发产品账户转换为租赁商业房屋，并且该租赁产品的每月摊销应计入以下费用中：使企业的库存成本接近实际成本，增加成本减少税收。如果房屋留在开发产品帐户中以提取减值准备，则提取的减值准备不能在所得税前扣除。 （2）经营费用的规划作为房地产开发企业，每年的广告支出是一项巨大的支出项目。广告费用的金额通常与销售业绩紧密相关。根据税法，房地产公司在每个纳税年度的广告费用应扣除销售收入的15％以内。一些企业集团的广告由总公司策划，费用由总公司支付。由于广告费用所占比例超过15％，而子公司少于15％，总部可能不会扣除税前费用。针对这种情况，总公司与子公司业务相关的广告费用可以由子公司的不足15％承担。 （3）管理费用计划企业可以按照规定缴纳的养老金，补充养老保险，工伤保险，医疗保险，住房公积金等税前抵扣额，应依法足额缴纳。这样，企业不仅履行了法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，而且还由于单纯支付工资而减轻了企业的个人和企业所得税负担。此外，不合理的负担转嫁给员工，例如商务旅行和公务沟通的运输费用（根据销售收入的一定百分比扣除税前费用），使员工可以报销，并将工资中隐含的费用转换为管理费用。降低企业的工资水平还可以减轻企业的所得税负担。 （四）财务成本计划如果一家房地产开发公司同时开发多个房地产项目，并且其中一个项目准备好转移，则企业需要一部分资金从该项目中向银行借款，而利息可以计算不超过商业银行类似贷款的利率，要根据实际情况扣除，如果本项目转让缴纳的土地增值税过多，企业也可以考虑享受暂时性的优惠政策。通过合作住房建设免征土地增值税； 3。通过认真的项目投资计划进行税收筹划企业在实施投资前，应就整个项目的可行性进行规划，包括收入，成本，利润，税金和投资回收期。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为决定是否采用该计划的决定性因素。他们支付的税款相差很大，企业最终应选择最佳的投资计划。 4，其他规划方法（1）在建工程整体转让的税收筹划在房地产经营活动中，房地产开发公司主要面临在建工程和公司股权转让的选择。由于资金和公司计划等因素，企业将在建项目转移到其他房地产开发公司，转移的内容和方法有很多选择。 （2）租金收入的合理分解房地产开发企业应当合理分解租金收入。房地产开发企业不出售已开发的房地产而用于出租的，国家规定其资本性收入应缴纳营业税和房地产税，房地产税适用税率为租金收入的12％。 。如果公司分解了租金收入，则意味着降低了财产税。因此，合理分解租金收入是房地产企业合理避税的一种方法。 （3）分解商品房销售价格。房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格以计划纳税。如果房地产开发和商品房销售价格没有被分解，则意味着企业必须同时缴纳营业税，土地增值税和企业所得税。如果商品房的销售收入被分解，则可以少缴上述三项税。 （4）房屋租赁转承包业务房屋租赁转承包业务主要是针对建设时间长，地理位置好，租金高的房地产税收筹划。如果企业租用房屋，则必须同时缴纳营业税和财产税，但是如果房屋作为企业的资产外包出去，则应减少的税额。承包商与房屋所有权企业达成合同协议。承包商定期向业主支付一定的管理费。企业可以将房屋租金作为收取合同费用的标准。 （五）将房地产销售业务转变为代建制。将房地产销售业务改为代理人建设法。房地产开发公司直接向客户收取重置建设费。 。如果不是代建，而是直接房地产开发和销售，就要依法缴纳营业税及相关税费。但是，代理商建设活动有一些先决条件，例如基本建设单位应当向房地产开发公司提交规划，方案，规划图等。另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，而只向委托单位收取和代收建筑费，并取得服务业发票。