国家税务总局对政协提案的回应指出，在推进房地产税制立法和改革的过程中，对房地产交易环节和控股环节的税收政策进行了全面研究，发挥税收职能的作用，创造良好的税收，以减少工业用地的闲置，为实体经济的转型和升级服务的环境。
全文如下：
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率，以及纳税人转让房地产所得的所得余额减去税额后征收的。项目是增值额。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产税制的立法。在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。感谢您对税收工作的支持！
国家税务总局
亮点：房地产开发周期比较长，主要包括项目建立环节，规划设计环节，融资环节，征地环节，拆迁安置环节，项目建设环节，售前环节，销售环节，租赁环节，和项目清算环节。每个环节涉及的税款主要是企业所得税，土地增值税，营业税，土地使用税，印花税和契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，并且税收事务始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要组成部分。有必要解决房地产开发过程中的一些税收问题以及改进和计划的机会总结，抓住一些税收筹划机会，更好地制定房地产业务发展战略计划。
一
项目链接
许多公司在计划项目并向相关部门提交批准时，并未考虑通过合理匹配项目机构来适当降低企业的潜在税收负担。同一项目的企业可能同时或分阶段开发不同类型的房地产，例如别墅，平房，商业物业或普通住宅等，其增值率和相应的税负将有所不同。土地增值税按国家有关部门批准的房地产开发项目单位结算，对于分阶段开发的项目，按阶段单位结算。如果企业根据分阶段开发的别墅，平房和商业物业开发项目，则只能根据这些分阶段项目进行清算。但是，企业在一个项目中或者同一时期设立增值率不同的房地产，可以按照一个项目的总增值税率或者同一时期缴纳土地增值税。如果总增值率低于单个房地产的增值率，则可以降低企业土地增值税的实际税额。（实际上，不同地区的操作有所不同，您必须向当地地方税务部门咨询以了解详细信息）
建立项目时，企业应事先考虑项目的实际情况及其相关影响，并为项目建立选择更好的计划。这样，企业就可以合理减轻土地增值税的税负，为企业带来一定的经济效益。这是一个绝佳的税收筹划机会。
二
融资
资金不足可能来自其分支机构。如果从关联方获得的贷款金额巨大，则根据《企业所得税法》的规定，公司从关联方收到的债务投资的利息支出受到限制。超过规定标准的利息，不得在税前扣除；同时，根据土地增值税法规并未为金融机构提供利息费用的限制，因此某些利息可能不会被用作扣除额。
企业应事先与税务机关联系，明确关联方贷款利息的可抵扣额度，以确定最佳的关联方贷款额度，并尝试使关联方贷款利息在税前可抵扣。这可以通过调整项目融资结构和调整公司间融资安排来实现。
如果公司支付给关联方的利息超过同期金融机构的贷款利率，则根据《企业所得税法实施条例》，从非金融企业不得超过金融公司同期贷款利率的计算部分允许扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不能扣除税前。根据土地增值税条例，金融机构无法限制利息支出，因此可能无法扣除某些利息。计算土地增值税时，不得扣除超出贷款期限的利息部分。
为了避免过多的利息支出和关联方的利息收入对税收负担的不利影响，企业可以考虑安排集团内资金的借贷和同一时期金融机构的贷款利率借贷。
如果公司免费使用关联方贷款，并且公司作为借款人没有相应的利息支出，则会夸大利润；贷方的利息成本不能在税前扣除，这将导致企业双收所得税。
企业应在遵守税务法规的同时准备相关证明文件的同时，查看集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域并据此制定合理的费用。
三
土地征用
（1）企业通过国家转让获得土地
在上一年获得国有土地使用权时，如果没有及时获得国家土地管理部门签发的土地出让金收据，则为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用和出让金均按规定扣除。对于房地产税，必须提供合法和有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不会扣除。
企业应将非预付款项性质的金额转入相应的开发成本，费用科目计算，并在合同中规定提供法律证据的期限。这样可以避免不必要的税收麻烦。
对于在协议期限内未进行土地开发的企业支付的土地闲置费，可以在计算企业所得税时扣除土地闲置费吗？新的公司所得税法和原始的外国投资税法规未解决此问题。有关规定需要与有关税务机关确认有关税收处理方法。土地闲置费不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在约定的期限内进行开发；如果确实需要延长时间，他们应尽快与政府有关部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认有关税收处理方法。
企业因未在规定的期限内支付土地出让金而支付的滞纳金，可以视为与所赚取的收入无关的费用，在计算企业所得税时不能扣除。另外，这笔滞纳金不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。在规定的期限内支付土地出让金。如果确实有必要延长，则应尽快与政府有关部门协商，以减少滞纳金。
（II）通过资产收购获得土地
实际上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不能反映真实的交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，虚假计税依据的纳税人，扣缴义务人应当责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 。
企业应签订相关的转让协议，并根据实际交易价格获得合法有效的证明，以减少税收风险。
四
拆除和安置
在拆除和安置过程中，拆除费用的支付证书通常是被拆迁人签名的收据或白条。这些收据或白条不是合法有效的凭证。根据《发票管理办法》，不符合要求的发票不得用作财务报销凭证。
企业最好委托获得房屋拆迁资格证书的单位，并从中获取合法有效的凭单。
击掌
工程建设
如果在项目建设中与关联方签署的项目成本高于当地市场标准，则根据《企业所得税法》的规定，公司与关联方之间的商业交易不符合独立性原则并减少公司或其税务机关有权按照合理的方法调整应纳税所得额或关联方的所得。根据税法，如果土地开发增值税结算所附的房地产开发费用凭证或房地产开发费用的各种信息不符合清算条件或者是虚假的，地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建设成本。配额信息结合房屋结构，用途，位置等因素，验证上述单位成本的开发单位成本标准，并据此计算扣除额。
六
预售链接
企业有时无法确认所获得的预售收入并作出相关的纳税申报。根据规定，预售收入应当根据估计的利润率，按照估计的利润率计算，并计入企业所得税的利润总额。根据规定，在项目竣工结算前，可以对转让房地产的开发公司的收入预先征收土地增值税。营业税及其附加费也应从预售收入中支付。
企业应及时就项目的预售收入向主管税务机关报告税收。
七
销售链接
样板房企业的装修费用通常包括在经营费用中，不包括人力开发成本，从而降低了开发成本。根据规定，开发企业建造的营业部（接待处）和样板房的装修费用，不论金额多少，均应计入建设成本。
企业可以将样板房的装修成本计算为开发成本。在计算企业所得税时，开发费用可以在税前全额扣除。同时，应与主管税务机关确认土地增值税的处理方式。
为了鼓励业主介绍房屋销售，公司向物业管理公司支付了一定的物业管理费，作为对业主的补偿，但并未获得物业管理公司的发票作为费用证明。 。根据规定，它不是按照规定获得的。发票费用不能在公司所得税前扣除。扣除为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税费，必须提供合法和有效的凭证；那些没有有效扣除而无法提供的项目将不会被扣除。所有者取得的劳动报酬超过一定标准的，作为扣缴义务人的企业必须代所有者代扣代缴个人所得税。
企业应立即从物业管理公司索取发票，并代为承担纳税义务的所有者代扣有关个人所得税。
八
租赁链接
实际上，一些公司将民防工程用作所有者的停车位，并与所有者签订停车位销售权合同以收取特许权使用费，这些收入确认为销售收入。无论销售收入或租金收入如何，企业都需要缴纳企业所得税，这对企业的最终企业所得税负担影响不大。但是，由于人防工程不出售，因此交易的实质是租赁。 （1）如果确认为租金收入，则租金收入根据租赁期限分期确认。在签订合同的那一年，房租的企业所得税负担将比已确认的销售额相对较低。相应的企业所得税对收入的负担； （二）确认为销售收入的，在计算土地增值税时可以视为应纳税所得额；在确认为租金收入的同时，无需支付土地增值税。
企业应将销售合同更改为租赁合同，以避免税务机关错误地征收土地增值税和对房地产销售征收企业所得税。
九
项目清算
在项目清算期间，在“清算”期间进行清算时，可能不会开始与其他“期”分担的一些公共辅助设施的建设成本，并且公司将保留这部分款项。成本。计算公司所得税和土地增值税时，这部分应计费用通常不可抵扣。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。根据计算，EFG房地产应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将发生变化权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并根据差额支付税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。对于买家
考虑到文章的篇幅，本文将重点关注房地产开发项目预售后产生的增值税，附加费，土地增值税，企业所得税和印花税的有关规定和计算方法。
一，增值税
（1）纳税人和计量方法
根据《国务院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。中华人民共和国营业税法》及其修订《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品，服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和销售者。中国，或进行加工，维修和服务。个人出售房地产的增值税率为11％。
我们知道，纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算，并采用一般税收计算方法。
《增值税暂行条例》规定，纳税人出售房地产应缴纳的税款应为扣除当期进项税后的当期销项税额。
应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额
那么，房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗？
1.计算应纳税额
首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18号）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定，《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房地产项目》。使用一般的税收计算方法，总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。
在计算公式中，仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（例如房地产开发成本）。允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产项目”和“可用房地产项目”``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积。
此外，《暂行办法》规定，在计算销售总额和财务部门监督出具的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格（印刷品）取得省级以上（含省级）的证明。该规定的隐含含义是，扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是，由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行了部分修订。《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）。税额计算方法）。在计算销售时，也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人依照上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议，双方付款，取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此，允许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣。
应税金额=销项税额-进项税额
销项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票。
为了简化区分，简要介绍了简单的税额计算方法。一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产老项目，则以价款总额和价外支出作为销售金额，不扣除相应的税款。对于土地价格，根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。
销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％
2.纳税义务的时间和付款方式
（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化
根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条，增值税纳税义务发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；如果已开具发票，则为开具发票的日期。销售所得款项是指纳税人在出售服务，无形资产，房地产或完工后所收到的款项。
因此，根据上述规定，在房地产开发企业的预售系统下收到预付款的日期不是房地产开发企业的应纳税额出售房地产的时间，
以前，《营业税暂行条例实施细则》规定，收取不动产销售预收款的应纳税额发生在收到预收款之日。可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比，政策发生了重大变化。
之所以要更改出售房地产增值税义务的时间，主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时，尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税。输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款，另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间，并将预付款日期定为接收日。不再发生不动产销售应纳税义务的发生时间。同时，为了确保财政收入的平衡存储，还制定了支持预收3％预付款的支持政策。
正是由于房地产开发企业的特殊预售系统，才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。
（2）增值税预付款
预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。
预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％
使用一般税款计算方法时，税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算。
一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家税务主管部门预先支付税款。
（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同
值得注意的是，由于税收义务发生的时间规定，房地产开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同。以下是一个简单的情况。
例如，一家房地产开发企业是一般纳税人，在销售中使用一般税法计算，税率为11％，预收率为3％。
该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产项目的销售收入和资金收入为2220万元人民币。本月有200万进项税抵免额。
预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）。由于预售收入尚未产生税收义务，因此该月不能结转营业税。
只有在房地产项目承担纳税义务之后，才能扣除当月的进项税额。
已完成项目的收入应申报增值税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元，应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。
2016年9月报告期支付的增值税为30 + 20 = 500,000元。
从这种情况可以看出，房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额。 。
3.增值税附加费
（1）城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，消费税，增值税和营业税的缴纳（营业税已废止）
的单位和个人是城市维护建设税的纳税人，应当按照规定缴纳城市维护建设税。
城市维护和建设的税率如下：纳税人位于市区的，税率为7％；纳税人位于县，镇的，税率为5％；税率为1％。
（2）教育附加费
“征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税，营业税（已废除）和消费税的金额确定的。教育附加费税率为3％，与增值税，营业税和消费税同时缴纳。
（3）本地教育补充
《关于统一地方教育附加政策的有关问题的通知》（财综[2010] 98号）地方教育补编统一收取标准实际上是由单位和个人（包括外商投资企业）支付的，外国企业和外国个人）2％的增值税和消费税。在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％。
以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中，支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区，其税率为7％。那么，增值税的额外金额为：500,000×7％+ 500,000×3％+50万×2％= 6万元
以上是房地产开发企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外，房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税。
2.土地增值税
（1）纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税。
根据以上规定，我们可以看到，仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市场的转让不征收土地增值税。征地。
（两种）测量方法
土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数
根据上述公式，我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关。增值=扣除收入。因此，在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额。
1.收入的确定
（1）正常销售情况
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题。
清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票，则根据发票中的金额确认收入；如果未开具发票或未开具发票，则由交易双方签署的销售合同中包含的销售公司金额和其他收入确认为收入。
《关于增值税改革后契税，房地产税，土地增值税和个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定，土地增值税
纳税人从房地产转让中获得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税。
（2）确定间接销售和自用房地产的收入
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，报酬，外部投资，分配给股东或发生所有权转移时，投资者，债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售，其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中，并且不会扣除相应的扣除额。费用和支出。
（3）细分收入
《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算。国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，必须分阶段确定总销售收入，然后进行分类。
（4）费用的确定
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定，县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；如果费用未包含在房价中，则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。代表企业，由有关部门，单位和企业代收开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金，支出，补充等，应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部门和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理。
2，扣除额
基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：
（1）支付土地使用权的金额
为取得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。
国税函〔2010〕220号规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”。在“土地使用权支付扣除“。
（2）土地开发，新房和辅助设施的成本
开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际成本，包括征地和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费用和公共设施。设施成本，开发费用。
征地和拆迁补偿费，包括征地费，耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出。
拆迁补偿
根据《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，不同的安置方式，
的详细信息如下：
如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，则根据《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》，将移民安置房屋视为销售对象。房地产开发企业法》（国家税务总局〔2006〕）第187号）第3条第1款规定了收入确认，同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除。
开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的。房屋价值按照国税发[2006] 187号第三条第一款的规定计算，并计入本项目。拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中。
在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费。
b扣除初步工程成本，建筑和安装成本，基础设施成本以及开发间接费用
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），第四条第一款规定：扣除房地产开发成本必须提供有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不得扣除。但是，考虑到房地产行业的实际情况，可以核实并扣除上述费用。因此，《通知》第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税所涉及的前期工程费，建设安装工程费，基础设施费和发展间接费用等文件或材料。结算不符合清算要求或为假。地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门发布的建设安全成本定额数据，结合房屋结构，用途，选址等因素，核实上述四个发展造价单位面积标准并计算。相应地扣除。
改革后，为扣除建筑和安装成本制定了新的规定，要求纳税人接受从建筑和安装服务获得的增值税发票，并在发票的备注栏中注明发票名称。进行施工服务的县（市，区）。项目名称，否则不能包含在土地增值税减免项目的金额中。具体规定可参见《国家税务总局关于增值税改革后部分土地增值税征收管理的公告》和《国家税务总局关于建设发票确认的公告》（2016年第70号）。增值税改革后的安装和安装工程费用。
c公共设施
国税发[2006] 187号规定，房地产开发企业开发建设的居民委员会，派出所房屋，会所，停车场（房屋），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂及配套配套清算项目运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：
1.产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；
2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
3.如果转让完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
d装修费用
对于许多房地产开发公司而言，出售精装房屋既可以提高公司的品牌知名度，又可以进行税收筹划。实际上，一些地方税务机关对毛坯房的成本有最高的限制，但对装饰精美的商品房没有任何限制。根据国税发〔2006〕187号的规定，房地产开发公司销售翻新房屋。装饰费用可计入房地产开发成本。当使用精美的装饰时，我们必须注意相应的比例，因为其中不包括某些费用（例如活动床等）。另外，由于当前的房地产开发状况，许多地方都限制了价格规定，这导致许多房地产开发公司通过签订销售合同和精装修合同来分解销售收入。存在一定的冲突，如何解决这个问题需要进一步的研究和讨论。
（3）土地开发，新房和辅助设施的费用（三项费用）
《国家税务总局关于解决土地增值税问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，扣除房地产开发费用的方法如下：1房地产开发成本2
在结算土地增值税期间，应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额。
（4）与土地转让有关的税
《土地增值税暂行条例》实施细则规定，与房地产转让有关的税款，是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税。转让房地产而支付的教育附加费也可以作为税款扣除。
以上税项中的营业税已由增值税所代替，并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理规定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），业务改革加价后，土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国家税务总局公告》的规定执行。关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只剩下城市维护建设税。正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后，可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费。无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额。财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后，将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。该帐户计算营业税中的消费税，城市维护建设税和资源税。教育附加费和相关税种，例如财产税，土地使用税，车辆和船只使用税，印花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此，它不能按照旧法规来确定。因此，本节中允许的可抵扣税款是城市维护建设税和教育附加费。
（5）额外扣除
从事房地产开发的纳税人除获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和之外，还可以扣除20％，即：超额扣除=（1 + 2）×20％（请参阅（如上表所述）
以上五个部分是土地增值税的扣除项目。可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照土地增值税的计算公式进行计算。那么税率是如何设定的呢？
3.税率
我们知道，土地增值税是四级上级累进税率，即：
根据上表，我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率，即，保险费越高，金额越大土地增值税。因此，如果一家房地产开发公司希望减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额，并减少该比例。
对于土地增值税，建造普通住宅有优惠税率。 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税。 ”也就是说，当增值税超过20％时，将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，如果增值税额超过扣除额之和20％，应全部收取增值税额。按规定计税。
但是，如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等），则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用。税收优惠。
为了充分理解上述计算方法，我们将以一个小例子来说明它：
某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元，土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元，可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元。
根据上述情况，我们可以得出结论，扣除额为：
500 + 1500 + 500 + 80 +（500 + 1500）×20％= 2980万元（（））增加值=扣除收入= 7000-2980 = 4020（（））增加值/扣除额= 4020/2980 = 134％
根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％，快速计算的扣除系数为15％。
应付土地增值税：4020×50％-2980×15％= 1563（万元）。
4.付款方式
（1）预先收税和计税依据
《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来计算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因。土地增值税可以预先征收，在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税。那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢？
根据《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），为纳税人提供便利，简化了土地增值税预提税为了进行计算，如果房地产开发企业提前出售其自己开发的房地产项目，则可以如下计算：
土地增值税的预收基础：土地增值税的预收基础=预收款项-应付的增值税。
（2）清算
土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对于分阶段开发的项目，单位将被清算。
如果开发项目同时包含普通房屋和非普通房屋，则应分别计算增加值。
纳税人应在什么情况下清除土地增值税？
根据国税发[2006] 187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人，应当执行土地价值评估。增值税。清算。此外，在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算，例如已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％，或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（预售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形。
以上是房地产开发公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加，出现了一些特殊的规定。
III。公司所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定。房地产开发企业的企业所得税，包括收入，计算税款的毛利率和成本本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来，公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索。
房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税，房地产税，土地增值税，个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税法的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销售。税额。尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致。收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。
2.扣除费用
在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本。
允许企业按照当期规定抵扣企业发生的期间费用，已售开发产品的税收成本，营业税金及附加，以及土地增值税。
开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本，间接成本和共同成本，并共同分配给已完成成本对象，在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本，应根据收益和比例原则，并按照土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配。
3.应税毛利率和企业所得税预付款
（1）应税毛利率
销售企业未开发的开发产品的应税利润总额，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：
（1）对于位于省，自治区，直辖市和计划城市所在地的城市和郊区的开发项目，不少于15％。
（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目，不少于10％。（三）开发项目在其他区域的，不少于5％。
（4）经济适用住房，限价住房和残旧住房，不少于3％。
但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率。
（2）预缴公司所得税
由于房地产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统。因此，在出售未完成的开发产品的收入时，应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，企业应立即结清其税费，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利润与相应的估计毛利润之差应计入当年的公司资本。通过将项目与其他项目合并来计算应纳税所得额。
税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税？
根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下，房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。
因此，在进行业务改革之后，是否仅需要将营业税改为增值税并继续根据上述计算方法进行计算？税费改革后，销售收入从含税价变为免税价。根据增值税“税价分开”的特点，房地产企业的销售收入应在扣除增值税销项税后予以确认。因此，在计算房地产企业预售的应纳税所得额时，是否需要“价格税分离”已成为有争议的问题之一。
其中，财税[2016] 43号规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。因此，预售阶段的企业所得税收入也应与此法规保持一致。
另外，我可以扣除预付的增值税吗？增值税改革后，个人转让和租赁房地产所允许的税前扣除额不包括实际增值税。政策原则与公司所得税相同。因此，不能扣除增值税。企业预售环节的应纳税所得额=（预付款帐户÷（1 + 11％）×估计毛利率）-预付款项-预付款项土壤税增加期费用。
第四，印花税
房地产开发企业根据产权转让文件对商品房的销售征收印花税。 《财政部和国家税务总局关于若干印花税政策的通知》（财税（2006）162号）对此有具体规定。印花税按合同规定金额的0.05％计算。
的五个结论
这次介绍房地产开发企业预售中涉及的主要税种。由于业务改革和增加政策的影响，增值税，土地增值税和企业所得税的相关内容进行了调整，因此计算了上述税额。对于更改，每个人都应特别注意已进行调整的部分。不同的测量方法会导致结果差异很大，这会导致对整个项目计算的误判。
如果政策和实践中有错误，欢迎读者批评和纠正错误。