投资时，必须考虑风险。正如我们在上一篇文章中提到的那样，外国人口少的城市的房价没有前途，将支持外国人口大的城市的房价。我已经检查了大数据。在过去的十年中，中国居民在各省之间的迁移发现了以下两组数据：六个省级省际人口流动都是净流入。 ，浙江，广东和福建。 “人口净流出最多的六个省是”河南，安徽，四川，湖南，湖北和江西。 “事实也很明显。如果未来房价暴跌，后六个省的房价将比净流出城市的房价更具抵抗力。相反，如果投资从该市的房屋中流出，则更加危险。那么，上述六个省的房价能否承受相对较低的风险呢？显然，我们还可以使用春节期间的人群流量数据来详细估算哪些城市仍然值得购买。人口众多的城市突然出现较大的房地产泡沫，春节期间人口较少的城市泡沫较小，这意味着春节是一个人口众多的城市，通常代表这个城市的人们出去工作，春节又回来了（不算旅游），所以它属于净流出城市，春节期间人口少的城市代表净流入城市，因为春节期间上班的奥普尔人都回到了家乡。因此，如果您问我，您的城市价值不值得投资，则可以使用此指标进行计算，这是第一个指标。不久前，企鹅之库和腾讯定位服务发布了大城市旅行报告，该报告主要调查了北京，上海，广州和深圳的旅行情况。从出行距离的角度来看，在北京工作的人们平日的平均旅行半径为9。3公里。这里的行进半径是指从工作地点到居住地点的直线距离。在这四个城市中，北京的通勤时间压力最大。北京之后是上海和深圳。这两个城市的平均每日旅行半径分别为8公里和7。4公里。广州排在最后，平日的平均旅行半径为6。5公里，是四个城市通勤压力最小的地方。然后我们可以从该数据推断出，在一线城市密集的办公区域10公里以内的所有员工的总收入就是这所房子的相应购买力。如果这种购买力在上升，那么房价上涨是合理的。在密集的办公区域中，半径为十公里的房屋是最保值的（第二行和第三行可以减少这一公里），但是空间的增长速度也受到限制。因此，那些只想现在进行投资的人应该尝试选择距离将来将要建造大型密集办公区的地方10公里的房屋。因为如果将来该地区有大量的外国劳工或大公司，那么周围的房价肯定会以最快和最快的速度上涨。谁都知道，无论哪个城市，人为地抬高房价，那有多糟？选择房屋后，我们想知道房屋是否泡沫过多或是否有升值空间？此处可以使用公式0。025，只需单击一下即可计算。计算方法：一年的租金÷总物业价格=？结果值为0。025作为临界线。如果计算值大于0。025，则该值越好，则0。025的值越小，则越差。例如，如果您要购买房屋，对方的报价是200万，如果您租用这所房子，则每月可以租用3，000元。公式为3000 * 12 / = 0。018。结果很明显，低于0。025，这意味着这所房子的价格显然很高。反过来说，如果这房子卖了144万，那几乎是不合理的。当然，您会发现很难找到高于0。025的房子。但是我敢说，无论第一行还是第三行，肯定有很多房屋价格高于0。025。我个人认为0。045以上的房子更适合投资。因此，如果您真的想现在投资一所房屋，然后结合这三个主要因素，就可以计算出该房屋的未来上涨和抗跌能力。总之，在判断房屋的未来价格趋势时，重点是房屋附近人均收入的未来增长潜力和房屋周围劳动力的增长潜力。此外，购买电梯建筑物绝对比购买楼梯更有价值，并且方向肯定比公寓类型更重要。之前，我已经详细分析了一篇关于此的文章，并且我有兴趣查看历史文章。至于通行后的地铁未来，房价会上涨多少取决于地铁沿线的办公楼数量以及这些公司的规模和实力。因此，并不是说地铁经过的房屋肯定会爆炸。这也是一个有效区域。未来，房屋周围将开放办公楼，其兴起速度将比无办公楼快。如果您想投资购房，但确实非常懒惰，则直接应用公式0。025，即使错了也不会错。至于要买的房子，有学校，医院和大型购物中心。我不会谈论这些指标。带有这些房屋的房屋价格都已经上涨了很高，将来必须建造的房屋价格也将很高。因此，说这些指标没有隐藏空间是没有道理的。我们讨论了如何挖掘房屋的潜在升值和风险判断。购买房屋时要考虑三个主要因素：总价，位置交通和公寓类型。当我们选择房屋时，我们倾向于选择大品牌，因为它们可以解决未来的隐患，并提供高质量的服务包。但是作为独立买家，我们仍然必须在考虑其他方面之前考虑这些基本因素。许多人是一票否决系统，您可以在接受的价格（主要）和位置（次要）中找到可接受的类型（小型公寓）。当许多首次购房者进入销售大厅时，他们首先看到的是公寓类型。但是上述三个方面绝不是唯一考虑的方面，否则，一旦您搬进来，各方的不满就会开始出现，因此您必须为购房做准备。首先要考虑的当然是购买房屋的预算。最低贷款首付为30％，住房公积金贷款至少为30％，个人总数仅为50万（家庭为60万）。尽管商业贷款要求购房者的月供量不高于家庭收入的50％，但他们基本上可以获得最低的首付比例。通常，首套房的3。5倍杠杆率并不是一个大问题，也就是说，手头有300，000资金，您可以购买近100万套房子。对于住房公积金贷款，我们必须尽力使用。因为公积金的贷款利率（3。5％）比商业银行的贷款利率（4。9％）低得多，所以不要看每月的每月供给差额。 20年和30年的累积差距可能超过100，000。与每年5％的通货膨胀率相比，您未来支付的利息将越来越少，而您从贷款中购买的商品的价值在未来将变得越来越有价值，这将使债务人（买方））利益，债权人（银行）遭受损失，因为它降低了债务的实际利率。此外，在个人贷款中，住房贷款的利率最低。因此，在政策允许的范围内，将最大的贷款额和最长的还款期用于公积金贷款。除了总贷款额之外，建议每月的收入应少于家庭收入的50％。我们可以用月度余额与月度供给之比来衡量住房贷款的积极性。 （每月收入-每月付款费用）/每月付款= 100％表示该家庭每年可以累积一个月的每月付款，而一年则是12个月的每月付款。 ，提醒您必须重新检查自己，增加收入或减少不必要的费用。当比率在0到100％之间，此时您的余额无法承受损失时，建议进行一些风险较低的稳定投资。当然，年回报率超过5％的基线是最合适的。超过100％，然后考虑那些高风险和高收益的投资。购买新社区时需要重点关注的项目：（1）占地面积比：整个社区的总建筑面积除以土地面积的比率。比例越高，建筑物越密，居住的舒适度越低。 （2）建筑面积：内部面积+共用面积。主要要注意的是开发商捐赠的面积，例如凸窗，阳台，家庭花园等，在以后的调整之后，该面积被认为会增加面积。 （3）房间获取率：内部面积/建筑面积。一般来说，比率越大越好，则电梯井道，楼梯间和公共通道的共享面积越小。 （4）绿化率：植被面积与建设用地面积之比。 （5）停车比例：1：1。2。也就是说，有120个停车位，可容纳100户家庭，但该物业不会出售所有停车位。 （6）建筑物类型：无论是板式建筑物还是塔式建筑物，它不仅影响照明，公共摊位，而且影响房屋的噪声。它通常分为两个阶梯，四个家庭或五个家庭。 （7）毛坯房：入住之前，请先查看毛坯房是否为精装房。普通开发商报告的“装修价格”较高，交货时间一般比毛坯房晚半年。 （8）售前许可：这是房屋委员会颁发给开发商的证书。只有拥有此证书，您才能向外界销售。如果您付款，则必须首先检查是否有此证书。 （9）保证金：许多开发商称其为认可基金。支付定金后，他们不想购买，开发人员必须退还该定金。押金：开发人员将抵消它作为罚款，可以退还。因此，请注意房屋的预订（固定）条款，开发商在获得预售许可证之前无法收款。 （10）违约金：请记住，违约金不得超过标的物价值的20％，且超出部分无效（法律不支持）。经常发现每种方法都有其自身的优缺点，最终会导致标准丢失和真实质量不清楚。有以下参考标准1。位置：到生活圈和工作圈的距离；周边学校（按学区划分）；周围的休闲活动（公园，景观）；周边医疗2。交通便利：地铁，公共汽车等。3。类型：室内布局，方向，透明照明等。4。价格：总价，每平方米单价5。社区配套设施：幼儿园，娱乐中心， 6。社区的总体规划和设计（建筑物布局，乘客和车辆改道等）7。绿色景观8，停车位比率或价格9，项目质量（建筑单位资格，建筑材料等） ）10，开发商品牌11，物业公司品牌和费用12，扣除额（不利因素）：噪声源的影响（工厂，交通，商业和其他噪声源），空气污染的影响（工厂，污水处理厂等），其他不利因素（变压器箱，垃圾站等）。您可以根据自己对不同因素的偏好设置不同的权重，然后进行评分以获得综合结果，并经过一轮房屋检查后获得相对公平的主观结果。此外，不要购买一楼，二楼和顶层，因为当出现潮湿，漏水，噪音，冬天和夏天寒冷的问题时，您别无选择。在查看房地产时，我真的不习惯提及竞争对手的房地产。这样，另一方的房地产顾问（经过售前培训）将告诉您所有不容易发现的不利因素。自住型：如果您认为生活舒适对您来说是最重要的，那么建议您在郊区选择新的光碟。一般来说，在相同的价格下，与市中心的房地产相比，新郊区的面积要大于市中心。原因很简单，就是单价较低，例如，您只能在市中心以200万的价格购买70平方米，在郊区只能购买100平方米。包括新鲜空气，更好的社区规划，更高的绿化率，更舒适的生活而无拥挤等优点。但是事情是双向的，自然地，您必须花更多的时间在交通上（如果您的工作地点在市中心，而大多数就业机会都在市中心）。仍然在那句话中，您认为最重要的是选择它，那么您必须接受给您带来的不便。投资类型：如果您仅购买房屋进行投资，则您不会居住。然后，请记住购房的三个要素：很多很多！在繁荣的地方，有很多人，在学校很好的地方（幼儿园和中小学），那么您可以买对！另一个在交通枢纽附近，听起来您只能在市中心买房？不，实际上有一个房子供您选择。什么是潜在房间？与市中心的房价相比，单价更低，升值空间更大。基本上，这是位于郊区的新市场。想要主要通过解释政府政策，市场状况和其他信息来判断房屋是否为潜在房屋；例如，将在建筑物附近建造一个新的地铁站，并将建筑物附近的一所著名学校搬迁。一半的投资和一半的占用：在购房大军中，这些人最多。基本思想是：首先购买，首先居住，等到合适的时机，然后出售更大或更佳的社区。据统计，大多数人的房屋更换周期为七年。 （嗯，传说中的七年之痒）因此，您七年前买的房子决定了七年后您可以住在什么样的房子里。这样的房屋选择比较复杂，具体情况需要分析。仍然要回到第一个问题，您最需要解决的问题是什么。也许您觉得投资比重更高，或者自我舒适感比重更高，没有对与错，只是重要的事情有所不同。记住，买房子是你自己的事。