1.土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，对于不征收，免税，暂时免税和减少土地的征集政策不多增值税。有以下三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产，以及房地产开发企业将部分商业开发的房地产用于企业自用-使用或租赁，且产权尚未转让不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造普通的标准房屋出售，其增值额不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要依法征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于非房地产开发经营企业，如果将房地产用于投资或合资，则投资和合资方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件进行投资，并将房地产转让给被投资或合资公司（（对重新转让上述房地产的投资及联营企业，应征收土地增值税）。（2）由一方出资，一方出资，双方合作兴建房屋，建成后将房屋分割并用于房屋的一部分（转让完成后，土地征收增值税）。（3）企业合并，是指合并后的企业将房地产转移给合并后的企业。
此外，还有一些针对个人居民的土地增值税政策。例如，由于工作调动或居住条件改善而转移了自己的自用房屋的个人，经税务机关批准居住了5年或以上，免征土地增值税；如果您居住了3年或少于5年，则将征收一半的土地增值税。征收土地增值税；在个人之间交换自己的住宅房地产的个人，经当地税务机关核实后，可以免征土地增值税。
之所以说在土地增值税计划中使用优惠税收政策并不大，是因为上述八项免税政策，其中三项针对个人居民，另外两项是由于特定原因，一个被直接排除在外因此，作为房地产开发经营者，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
所谓“土地增值税起征点”，是指按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值税额不超过其增值税额的20％。扣除项目金额，免征土地增值税。根据这一原则，纳税人建房买卖应考虑增值收益与免征增加的税收负担之间的关系，该税负低于门槛，以避免增值率略高超过阈值。超过收益。所谓土地增值税，是指纳税人从不动产转让中扣除项目金额后，按比例缴纳的税款所得。纳税人是为转移国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（称为房地产）并赚取收入而支付的个人和单位。税收范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括通过继承和赠与等免费付款转让的房地产，以及应税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过项目金额的50％，税率为30％；价值超过项目金额的50％。％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，但不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于对个人转让二手房征收土地增值税的通知》对于不能以土地增值总额确定为计税基础的房地产个人转让，其税率因省而异到省，但基本上是当前价格或评估价格的1％至2％。人们...所谓的“土地增值税起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准房屋出售，增值税额不超过20％扣除项目金额，免征土地增值税。根据这一原则，纳税人建房买卖应考虑增值收益与免征增加的税收负担之间的关系，该税负低于门槛，以避免增值率略高超过阈值。超过收益。所谓土地增值税，是指纳税人从不动产转让中扣除项目金额后，按比例缴纳的税款所得。纳税人是为转移国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（称为房地产）并赚取收入而支付的个人和单位。税收范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括通过继承和赠与等免费付款转让的房地产，以及应税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过项目金额的50％，税率为30％；价值超过项目金额的50％。％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，但不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于对个人转让二手房征收土地增值税的通知》对于不能以土地增值总额确定为计税基础的房地产个人转让，其税率因省而异到省，但基本上是当前价格或评估价格的1％至2％。建造普通标准房屋出售，且增值额不超过扣除项目的20％的，免征土地增值税；依法被征用和收回的国家建设房地产，免征土地增值税。因工作调动或生活条件改善而产生的个人自住房屋的转让必须征得税务机关的批准。居住5年以上的，免征土地增值税；土地增值税减半，三年至五年以内。
当前中国大城市房价居高不下的原因非常复杂，税费的高比例是重要原因。在国外，土地价格和税收通常占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何在保证基本利润率（在中国通常为10％）的前提下有效地减税是赢得市场竞争的关键。在房地产税费中，土地增值税引起了关注。第一个原因是其税率高而税负重。第二个是它有计划的空间。完成后，可以节省很多税费。
上海江西德勤北京分公司合伙人李江伟和税务部经理兰东武介绍了土地增值税计划的基本思想：根据土地增值税的特点，增值税率和相关优惠政策，控制增值税，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税率为四级超额累进税率，范围为30％至60％。附加值越高，税率越高。
在计划时，增值非常重要。增值额是扣除税法规定的项目金额后的转移收入余额。税法要求扣除五部分：获得土地使用权的费用；房地产开发成本；房地产开发费用；与房地产转让有关的税收；财政部规定的其他扣除，主要是指从事房地产开发的纳税人允许从获得土地使用权的费用和开发费用的总额中扣除20％。纳税人应特别注意以下事实：税法允许扣除额少于企业本身实际会计中涉及的扣除额。在计算增值额时，必须遵守税法的规定。如果增值税额少，则税额计算额少，适用税率也低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的重点是合理合法地控制和减少增值税额。
《税法》规定，建造普通标准房屋出售的纳税人，如果增加值不超过扣除额的20％，应免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人建造普通标准房屋并从事其他房地产开发的，应当分别计算增值税额；如果他们没有分别计算增值额或不能准确计算增值额，他们所建的普通标准住房将不享受免税待遇。
如果一家房地产开发公司建造普通房屋并从事其他房地产开发，则根据两种住宅的销售量和可扣除项目的数量，分别核算和不分别核算之间会有差异。在单独核算的情况下，如果可以将普通标准房屋的增值控制在扣除项目金额的20％以内，从而免征土地增值税，则可以减轻税收负担。示例如下。
北京一家房地产开发公司在1999年的商品房销售收入为1.5亿元人民币，其中1亿是普通住房，5,000万是豪华住房。税法规定的可抵扣项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可抵扣项目为8000万元，豪华住宅的可抵扣项目为3000万元。如果
没有分开核算（纳税人应知道是否不允许当地账户核算），企业应按以下方式缴纳土地增值税：如果
单独核算，则应付的土地增值税为：
豪华住宅：增值税（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
两者的总金额为1250万元人民币，单独的会计费用超过50万元人民币的税收支出。
因为普通标准住房的增值率为25％且超过20％，所以必须缴纳土地增值税。进一步规划的关键是通过适当减少销售收入，将普通住房的增值率控制在20％以内。这有两个优点：一个免征土地增值税，另一个是降低房价或改善房屋质量和改善房屋的配套设施，这可以在当前激烈的销售战中获得优势。我们对上述示例中的条件进行了一些更改，然后计算了土地增值税的税负和企业的收入。
假设上述示例中的其他条件不变，但普通房屋的可扣除项目数量发生了变化，因此普通房屋的增值率限制为20％，则可扣除项目金额为（1000－y）/ yX100％=可以从20％公式计算出y = 8333万元。此时，企业应交的土地增值税仅为豪华住宅650万元，比非独立核算少570万元，比计分核算少600万元。333万元，分别减少237万元和267万元。
有许多增加自付额的方法，例如增加房地产开发成本，房地产开发支出等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的10％。各省市确定了10％以内的不同比例，纳税人应注意。
控制普通房屋增值率的另一种方法是降低房屋的销售价格，并减少销售收入。自付额的价值保持不变，增值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即降低此时的销售收入，无论是否理想。有必要对减少的销售收入进行比较，并控制增值率的税费规模，以便做出选择。
假设上例中普通住宅的可抵扣额不变，仍为8000万元。如果增值率为20％，则销售收入为找出来，X = 9600万元。此时企业应缴纳的土地增值税为650万元，可节省税收600万元，与减少收入400万元相比可节省200万元（因为可将土地增值税在计算企业所得税时扣除。所得税和企业税后利润将产生影响。由于篇幅所限，我们在这里不再进行分析，读者可以做进一步的比较。
1.房地产企业的经营特点及土地增值税规划的重要性
2.房地产企业土地增值税规划的现状
由于已征收土地增值税，尽管总额不大，但增长率非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常巨大。清算工作有很多障碍。许多地方政府由于其成就和效率而在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地增值税存在征收管理困难，税收成本高的问题。房地产土地增值税追回的历史问题尚不清楚，导致土地增值税的征收和管理效果不理想。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的飞速发展，配套的税法法规越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的纳税行为，使许多原先的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司等来经营的，并且将房地产用于投资或合资企业来避免土地增值税。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业还必须为房地产投资或合营企业缴纳相应的土地增值税。
2。过去，许多房地产公司将部分已开发的房地产转换为自用或商业房地产，而该部分房地产的产权是以自己的名义处理的，因此免征了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用的，暂时免征土地增值税，建成后转让土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除项目额的20％时，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息支出不能根据房地产开发项目分配或提供金融机构的证据。假定城市建设税率为7％，教育附加费为3％，地方政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受门槛折扣并希望获得最大利润，则最高售价应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（将项目的允许扣除总额设为A，并将总销售额房价X相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在免税阈值X = 1.2（A + 5.5％X）时，解决方案X = 1.2848A）利润为306.2万元（1837.264 -1430 -1837.264×5.5％）。当价格设定在180-18372.6万元之间时，利润将逐渐增加，但少于306.2万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则提价后的价格必须至少为13888.30万元（1430×0.0971）（设置提价Y的单位）。超过临界点，它必须满足Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会导致总收入减少。因此，当同一行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择销售价格18372.64万元，以降低自身房屋价格，增强竞争力，为企业带来更大的利润。公司。当然，如果公司能够以高于19761.1万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
以上案例进一步说明，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以充分采用合理的定价方法来维持其较高的竞争力并实现盈利，但不能一味提及。价格，有时高价格带来的利润会低于低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可以获利299.3万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格只能获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了100,000元，但利润减少了83.19万元。
3。规划方法中是否合并了不同升值率的房地产。由于土地增值税适用于四个累进税率，因此最低税率是30％，最高税率是60％。房地产的税负将降低，同时低增值率的房地产的适用税率可能会增加，而这部分房地产的税负将会增加。因此，纳税人需要分别计量相应的税额，分别核算和合并核算，再选择税负较低的核算方法，以达到节税的目的。
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。