国家税务总局2016年第18号公告：
3.对于在2016年5月1日之后出售其房地产的普通纳税人（不包括自建房屋），应采用一般税法，应税金额应根据总价和销售成本费用。纳税人应当扣除购买房地产的原价或购入房地产后的全部价款和取得的价款附加费，并在房地产所在地预先缴纳税款。预征收5％的税率，然后上报税金该机构进行纳税申报。
4.对于一般纳税人，自2016年5月1日起出售其自建房地产，应采用一般税法，应税金额应根据销售所得的总价和额外费用计算。纳税人应当按照取得的全部价款和附加费用，按照税前税率5％在房地产所在地预缴税率5％，然后向该机构所在的主管税务机关。
5.出售他们获得的房地产（不包括自建房屋）的小规模纳税人（不包括个体工商户购买的房屋和个人出售的其他房地产）应从整个价格中扣除，并额外扣除-获得的价格费用房地产购买的原始价格或房地产购买价格后的余额为销售金额，应纳税额按照5％的回收率计算。纳税人应当按照上述税额计算方法，在不动产所在地预缴税款后，向事业单位所在地的主管税务机关作出纳税申报。
企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点是，房地产开发公司每季度支付企业所得税时，应使用会计利润加上预售收入计算的估计利润减去上年亏损额后的余额作为应纳税所得额。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的预期利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度企业所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施规定，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。由于房地产开发公司的产品开发周期长，并且存在未完成产品的预售，房屋和预付款项。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业未开发的开发产品应首先根据估计的毛利率计算估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未扣除。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果本季度内有成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，则...企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点是，房地产开发公司每季度支付企业所得税时，应使用会计利润加上预售收入计算的估计利润减去上年亏损额后的余额作为应纳税所得额。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的预期利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度企业所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施规定，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。由于房地产开发公司的产品开发周期长，并且存在未完成产品的预售，房屋和预付款项。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业未开发的开发产品应首先根据估计的毛利率计算估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未扣除。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度中有成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，并且仅根据估算的毛利预缴了公司所得税，则明显少缴了公司所得税。因此，季度预缴公司所得税的应税收入应包括季度利润额。其次，《国家税务总局关于印发企业月度（季度）企业所得税预缴税款报表的通知》（国税函〔2008〕44号）规定，“利润总额”应报告给会计核算体系包括房地产开发企业在内的全部利润，可以填写根据当期取得的预售收入计算出的估计利润额。换句话说，房地产开发企业的估计利润只是月（季度）预付所得税计算基础的一部分，而不是全部。其次，根据《国家税务总局关于企业每月（季度）预缴所得税申报表有关问题的通知》（国税函发〔2008〕635号）。将“纳税申报表（A类）”第4行上的“利润总额”更改为“实际利润”，并在扣除要弥补的亏损后填写会计系统计算出的利润总额上一年度的非应税收入和免税收入。根据国税函[2008] 635号文的规定，宣告按季度预付款时，可以完全扣除前一年的损失。基于上述原因，笔者认为，房地产开发公司直接根据预售收入乘以适用税率计算出的预计利润来预付企业所得税是错误的。根据预售收入减去上年要弥补的亏损计算得出的估计利润余额，是对应纳税所得额预缴企业所得税。
房地产企业所得税预提税项的处理
1.未完成开发产品的税收处理
国家税务总局明确估算了应课税毛利率：经济适用房预售收入的应课税毛利率不得低于3％；负担不起的住房开发项目位于省，自治区，直辖市和计划中不少于城市人民政府所在地的城市和郊区的百分之二十；不少于地级及地级市区和郊区的人口的15％。;其他地区不少于10％。
使用营业利润率直接将企业所得税的应纳税所得额预测为当期应纳税所得额，以统一方式计算和缴纳企业所得税，不再考虑当期费用金额；而应税毛利率的使用是为了获得在计算税额毛利率后，将预售收入乘以毛利润，减去实际期间的相关费用，税金和附加费（根据预售收入收取的税金和附加费）。采用税率毛利率法更为科学，合理和合法：营业利润率法不考虑纳税人当期取得预售收入所发生的实际费用，税金及附加，统一比例。以前发生的费用，税金和附加费将在“秋季后结算”，这给税收调整带来很大麻烦；税金毛利率法，本期实际费用，税金及附加均已按照法律规定计入当期企业所得税扣除后，在产品开发完成后，只需考虑产品应税成本的新问题。
当前未完成的开发产品的税收处理如下：
当前的应税毛利润=当前的预售收入×估计的应税毛利率
当前的应税收入=当前的毛利润-本期费用-已支付的当期税金和附加费
当前应纳税所得额=当前应纳税所得额×33％
第二，成品开发的税收处理
完成的开发产品的税收处理如下：
实际销售收入毛利率
=预售收入确认的实际销售收入-税后费用（与预售收入对应的费用）
预售毛利润=当前预售收入×估算的应税毛利率
已完成的年度应纳税收入=实际销售收入毛利润-售前收入毛利润-当期应税收入
III。所得税预缴业务案例及注意事项
[案例摘要：一家房地产开发公司在2005年初开发了一个“普通住宅”项目。整个项目在9月底完成，并在10月投入使用。该年发生的经济业务摘要如下：
第一季度发生的支出为15万元，预售收入为200万元，“预收款”余额为200万元；
第二季度的费用为80,000元，预售收入为400万元，“预付款帐户”余额为600万元；
第三季度发生的费用为17万元，预售收入为408万元，“预收款”余额为1080万元；
该项目的房屋开发总成本为1,050元（包括土地支付200和利息支出2000万）。商品房实用面积为10,000平方米，销售价格为18万元/平方米。到第三季度末，已经预售了6000平方米。第四季度费用为30万元，剩余4,000平方米售罄，收入720万元。
公司适用的税率汇总：营业税率5％，城市建设税5％，教育费附加费3％，土地增值税预提税率0.5％，估计税率毛利率10％，收入税率33％。假设公司没有其他调整因素，按季度缴纳所得税的计算方法为：
第一季度的费用为人民币150,000元，营业税金及附加为10.8（200×5.4％）10,000元，土地增值税1（200×0.5％）（10,000元）：
应税收入= 200×10％-15-10.8-1 = -6.8（万元），应交所得税0。
第二季度，本期发生费用为8万元，本期累计发生费用为23万元。累计缴纳营业税及附加32.4（600×5.4％）万元，累计缴纳土地增值税3（600×0.5％）（万元）。该季度的应交所得税计算如下：
的累计税前应税收入= 600×10％-23-32.4-3 = 1.60（万元）
应缴所得税= 1.6×33％= 0.528（万元）
第三季度，本期发生费用为17万元，本期累计发生费用为40万元。累计营业税金及附加58.32元（1080×5.4％），累计土地增值税5.4元（1080×0.5％）。该季度的应交所得税计算如下：
累计应纳税所得额= 1080×10％-40-58.32-5.4 = 4.28（万元）
当前应交所得税= 4.28×33％-0.528 = 1.412-0.582 = 0.884（万元）