一，房地产企业按照《土地增值税清算管理规定》的规定，土地增值税清算条件为：第九条纳税人符合下列条件之一的，土地增值税清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）房地产开发项目未完成的最终帐户的整体转移；
（3）直接转让土地使用权。
第十条符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。
（1）对于已完成的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85％以上，或比例不超过85％，但剩余的可售建筑物该区域已被出租或自己使用；
（2）三年后销售（预售）许可证尚未售罄；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算程序；
（4）省税务机关（自治区，中央直辖市和计划分开的城市）规定的其他情况。
对于前项第（3）项，应在办理注销登记前清算土地增值税。
纳税人应在符合条件之日起90天内向主管税务机关办理清算手续。
2.企业所得税通常在每月（季度）结束后的15天内每月（季度）预先支付；年度结算在年底后的五个月内结算。
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理印刷分配办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》。分发《土地增值税清算管理规定》（国税发[2009]），对房地产开发公司征收的企业所得税和土地增值税在扣除方面有以下异同。
1）两者之间的相似之处
公司所得税和土地增值税都以收入（增值税）为税基。房地产公司的企业所得税每年都要对开发产品的销售收入（或完工前的销售收入）减去扣除项目后的应纳税所得额征税。土地增值税是在扣除项目后的收入减去增值税后征收的。
2）两者之间的区别
（1）列出的地价项目不同。土地增值税列出了分别取得土地使用权所支付的金额，企业所得税已计入开发产品的应税成本的“土地征收费和拆迁补偿费”中。
⑵允许以不同形式扣除房地产开发费用。房地产开发企业在计算企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本，费用，税金，损失及其他费用的内容。土地增值税扣除项目包括为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，房地产开发成本，与房地产转让有关的税项，以及另外的20％的扣除额。
在土地增值税减免项目中，与公司所得税的差额反映在房地产开发支出（行政支出，销售支出，财务支出）中。扣除（10％以内）。额外扣除额不是基于实际成本，而是基于土地总成本和开发成本的20％。
在企业所得税的税收成本中，支出的预扣部分可以根据税法的规定计算。国税发[2009] 31号第32条规定，除以下应计（应付款）费用外，应纳税费用应为实际发生的费用，即：（1）未结清承包工程。如果未获得全额发票，则可以在有足够的证明文件的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不得超过合同总金额的10％。工程造价合理，可预支工程造价。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告和模型中明确承诺要建立的条件，并且不可撤销，或者必须根据法律法规进行建设。（三）应当上交政府批准但尚未报批的审批，建设和财产改良费用。财产改良支出是指企业应当按规定承担的财产管理资金，公共建设维护资金或其他专项资金。
（3）地价支付方式不同。国税发〔2009〕31号第30条规定，在企业所得税的应税成本中，企业的下列成本应按照以下方法分配。土地成本通常根据土地占用的方法进行分配。如果确实有必要结合其他分配方法，应征得税务机关的同意。如果同时将土地开发与房地产开发联系起来，那就是一次性获得土地用于房地产开发的情况。土地开发成本可以在征得税务机关批准后根据土地的总体预算进行分配。
在土地增值税减免项目中，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，纳税人为取得土地使用权所支付的土地价格并按照国家统一规定支付有关费用和征地费拆迁补偿，如果土地是分批分批开发的，将按照土地面积法进行分配，确定每个项目的土地减让；对于同一项目，既有普通标准房屋，也有非普通标准房屋扣除时，应按照建筑面积法分配扣除项目，增加值应单独计算。
⑷贷款利息的不同扣除。企业所得税的计算中，贷款利息的计算分为资本化和支出两种处理方法。即，企业为符合税法规定的产品的建设和开发而借入的借款费用，可以按照会计准则进行核算。征收和分配，其中借款费用属于财务费用性质，可以直接在税前扣除。
在土地增值税清算中，利息费用只能单独计算和扣除。企业应当从成本中扣除成本中包含的利息费用，并将其与财务费用中包含的利息费用一并计算扣除。如果利息支出满足一定条件，则可以选择扣除事实。如果您不符合条件，也可以选择计算扣除额。有关详细信息，请参阅下一部分：利息费用的分配和扣除。
⑸扣除项需要不同的法律证明。国税发〔2009〕31号第三十四条规定，在企业所得税结算中，应当取得而没有取得法律依据的实际缴纳税款的企业，不包括在税款中。实际取得法律依据时，将按照规定计入当期费用。
国税发[2009] 91号文第21条规定，在土地增值税清算中，在计算工程款的扣除额时，应当取得实际发生的支出但不合法凭证不可抵扣。
⑹项目成本核算方法不同。国税发〔2009〕31号第二十九条在企业所得税核算中规定，企业开发生产的产品的开发建设，应当按照制造成本法计量并核算。其中，应包含在开发产品成本中的支出属于直接成本和可以区分成本对象的间接成本。它们直接包含在成本对象中。不能承受负担的物品的共同费用和单位费用，应当以利益为原则，以匹配为原则。分配给每个成本对象。
国税发[2009] 91号条例第17条规定，房地产开发项目应当由国家有关部门批准备案的单位清算；对于分阶段开发的项目，应分期清算；对于不同类型的房地产，应当分别计算增值额和增值率，并缴纳土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并赚取收入的单位和个人。从转移中获得的收入包括货币收入，实物收入和其他收入减去法定扣除额项目金额后的增加值是根据税额计算向国家缴纳的税款，但不包括通过继承和赠与方式免费转让房地产的行为。纳税人是在地面上转让国有土地使用权和建筑物及其他附属物的产权的单位和个人，并能赚取收入。应税对象是指国有土地使用权的有偿转让，地上建筑物及其他附属物的产权取得的增值。
土地价值增值是指扣除规定的房地产开发成本和费用后，从房地产转让中获得的收入余额。土地增值税实行四级超额累进税率。土地增值税实际上是反房地产暴利税。它指的是转让有偿国有土地使用权和房屋出售中获得的收入的单位和个人，例如房地产经营公司。扣除开发成本和其他费用后的增值部分必须为向国家支付的税费的一部分。
当前，中国的土地增值税实行四级超额累进税率，该税率更多地征收土地增值税，较少的增值税和非增值税。 。税率为30％，增加值超过200％，税率为60％。据专家估计，只要房地产项目的毛利率达到34.63％以上，就必须缴纳土地增值税。
（1）税值基于转让房地产的增加值。
土地增值税的增值是税项对象扣除其成本，费用，税金和其他相关项目后的销售收入总额的余额，这与土地增值税的增值方式不同。增值税。
（2）征税范围相对较广。
在中国转让房地产并赚取收入的所有单位和个人，应按照土地增值税法规的规定缴纳土地增值税，但税法规定的免税除外。换句话说，所有受税行为的单位和个人，无论其经济性质如何，无论是国内企业，外资企业，还是中国或外国人员，无论是特许经营还是兼职房地产企业，有义务支付增值税。
（3）将超过累进税率。
土地增值税的税率是根据已转让房地产的增值税率确定的。它是按照累进原理设计的，并实现了分级税的计算。如果增值率高，则税率高，应纳税。如果增值率低，则税率低，少交税。
（4）征收的实施。
房地产转让过程中，实时征收土地增值税，每次发生转让时，均应根据每次获得的增值税额征收税款。
1.关于土地增值税清算中的收入确认问题
清除了土地增值税后，如果已开具商品房销售发票，则将根据发票中的金额确认收入；如果尚未开具发票或未开具发票，则出售由交易双方签署的销售合同中包含的房屋金额及其他收入确认收入。销售合同中包含的商品房面积与有关部门的实际计量面积不一致。清算前已经发生了补偿和退房的款项，在计算土地增值税时应当进行调整。
解释：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于下达的通知》。土地增值税清算管理规定“（国税发〔2009〕91号）规定，有下列情形之一的，纳税人应当清算土地增值税：1.房地产开发项目全部竣工并销售完毕；; 3.直接转让土地使用权。纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.房地产开发项目竣工，转让的房地产建筑面积占整个项目建设面积的85％。实用建筑面积高于或虽然比例不超过85％，但剩余的可售建筑面积已出租或自用； 2.销售（预售）许可证三年后未售出；已注册但尚未办理土地增值税清算手续的； （四）省税务机关规定的其他情形。
具有上述条件的纳税人，无论是主动清算还是被动清算，都必须首先面对如何确定总收入的问题。根据国税函[2010] 220号，可以归纳为以下两种情况。
1.如果开发项目已售出，并且已开具商品房销售发票，则将根据发票中的金额确认收入
如果开发产品的销售收入是通过“预收款”帐户核算的，则该项目在“预收款”每年中的累计金额就是总收入。在这种情况下，用于房地产确认的区域已完成，已确认该区域的结算价格，并已签发最终结算发票。根据发票中包含的金额，建立土地增值税收入。一些省市要求开发商仅出售您必须开具发票以接收付款，例如天津。因此，发票中包含的金额可以准确反映商品房的销售收入。在这种情况下，请注意检查准备好的项目合同销售清单，确认区域结算表，销售发票或销售收据是否一致，以及是否建立了相互检查关系。
此外，属于“预付款帐户”帐户中未计入的不动产转让和相关经济利益的所有费用也应包括在总收入中。开发商在项目开发过程中要代收全部土地增值税，请注意财政部和国家税务总局《关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》。 [1995] 48号文件：“对于县级以上人民政府要求房地产开发公司在房屋买卖过程中收取的各种费用，如果中介费包含在房价中并向购买者收取，则可以用作中介费用。房地产转让所得。税收计算；如果收取的费用不包含在房价中，而是与房价分开收取的，则不能视为转让房地产的收入。对于用作转移收入的税收，在计算项目金额的扣除时，可以是已扣除，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；如果不将税款作为不动产转让的收入，则在计算增加值时不允许扣除税款。 ”因此，房地产开发企业未按照县级以上人民政府的要求收取费用的，也作为开发产品的总收入征税。财务处理包含在“其他应付款”科目计算中，这可能会导致销售合同清单，销售发票清单和会计科目“预收款”总收入不一致。因此，应在清算期间分析并填写总销售收入。
国税发[2006] 187号规定，土地增值税应按国家有关部门批准的房地产开发项目单位缴纳。对于分阶段开发的项目，应分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，必须首先分批确定总销售收入，然后再进行分类。
2.如果未开具发票或未开具发票，则根据交易双方签署的销售合同中出售的房屋数量和其他收入确认收入。销售合同中包含的商品房面积与有关部门的实际计量面积不一致。清算前已经发生了补偿和退房的款项，在计算土地增值税时应当进行调整。
（3）如果房地产开发企业向金融机构借款并有其他贷款，则本条（1）和（2）中所述的两种方法不能用于扣除房地产开发费用。
（4）清算土地增值税时，应将已计入房地产开发成本的利息费用调整为可抵扣的财务费用。
解释：第3条第1款和第2款的规定与“土地增值税暂行条例实施细则”的规定一致，该细则的第7条第3款规定：财务费用中的利息支出可以转为对于计算和分配并提供金融机构认证的房地产项目，可以扣除，但最高金额不能超过商业银行贷款利率同期计算的金额。其他房地产开发支出，按照本条第（一），（二）项规定计算计算扣除额在总和的5％以内。不能根据房地产项目的转让而无法计算出利息费用或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用应在根据（1）规定计算的金额的10％以内扣除。和本文的（2）。
新内容具有以下更改：
在开发人员的开发成本或财务成本中没有利息支出，它们全部使用免费资金，或者某些私人贷款资金不方便核算，因此利息支出的扣除额可以应用于“所有使用自有资金，无利息支出应按上述方法扣除。该规定等同于一些省市强调没有利息支出的规定，只允许扣除发展支出的5％。
如果开发商从金融机构借款并有其他贷款，则本文（1）和（2）中所述的两种方法不能用于扣除房地产开发费用。但实际上，通常选择第二种方法，除非其他借款的利息较少，并且从金融机构借款的利息费用远高于5％。
开发成本会计科目设置通常在“开发间接费用”会计中考虑利息支出的开发开发资本化。清算土地增值税时，应先减去开发费用，再减去财务费用中的利息费用。总结，然后应用以上计算方法。
例如，获得一个项目的土地使用权的成本为2000万元，而开发成本为1000万元。其中，开发间接费用的开发成本利息支出为20万元，财务费用利息支出为10万元。从土地增值税中扣除的项目开发成本为1000-20 = 980万元，可抵扣开发成本（20 + 10）+（2000 + 1000-20）×5％= 179万元第一种方法。根据第二种方法，计算可扣除的开发成本（2000 + 1000-20）×10％= 298万元。
4.扣除房地产企业因逾期开发而支付的土地闲置费
房地产开发公司因逾期开发而支付的土地闲置费不予扣除。
解释：根据国土资源部[1999] 5号《闲置土地处置办法》第二条，闲置土地是指人民政府在土地征用后未经原始批准而使用土地的人民政府。土地使用者依法取得了土地使用权同意在规定的期限内尚未开始开发建设的建设用地。
在下列情况之一中，可以将其视为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书中未指定开发日期和建设，因为国有土地有偿使用合同生效或土地管理部门的建设自发行之日起一年内尚未开始土地开发和建设的审批； （2）开发建设已经开始，但开发建设面积不足建设开发总面积的三分之一，或投资占总投资的不到25％，未经批准暂停开发建设整整一年； （三）法律，行政法规规定的其他情形。
对于在城市规划区域范围内通过有偿使用获得土地开发使用权的闲置土地，并且在开发合同生效后超过一年未开始开发的闲置土地，相当于土地闲置费少于土地使用权出让金的20％；如果两年内未开始开发，则可以免费收回土地使用权。目前，每个地方政府都有具体的实施措施。收取土地闲置费的目的是消除开发人员of积土地或覆盖其磁盘以获取额外收入的意图，从而抑制房价上涨。
土地闲置费的收取率相对较高。例如，《珠海市国有土地闲置费征收实施办法》规定，土地闲置费是根据土地性质，按不同土地类别收取的。它是合同土地价格或基准土地价格的8％。未在规定期限内开发的港口，码头，陆上运输站，工业，仓储等工业用地，将按原合同土地价格的20％征收土地闲置费。
如今，随着地价的上涨，每亩地价几千万到几千万元，如果征收土地闲置费，绝对额也会很大，不可避免地会直接影响开发人员的税收优惠。
《财政部关于企业房地产开发和交易中某些财务处理问题的通知》（财会字[1995] 938号）（已废止）规定，企业通过以下方式取得土地使用权：转移可能是根据转让合同约定支付的土地闲置费，按照规定支付的土地闲置费，或者政府免费收回土地造成的损失，可以纳入企业的当期管理费。土地使用权，因为它尚未开发两年。
如果将企业计入管理费用，则不得按照土地增值税清算规定扣除该企业。这也与后来的国税发[2006] 31号文件和国税发[2009] 31号文件相抵触。
国税发[2006] 31号规定，以转让方式取得房地产开发用地使用权的房地产开发企业，必须按照土地使用权和开发开始时约定的方式开发土地。土地使用权转让合同。因超过转让合同约定的开发日期而支付的土地闲置费，计入成本对象的建设成本；国家免费收回土地使用权而造成的损失，可以按照规定作为财产损失扣除。
国家税务总局发布《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），国税发〔2006〕31号失效。 。但是，国税发〔2009〕31号基本上继承了原文件有关闲置地价处理的精神。国税发〔2009〕31号第22条规定，企业免费收回土地使用权造成的损失，可以按照税前有关规定扣除为财产损失。第二十七条开发产品的税费支出－土地购置费和拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地购入价或出让金，市政管理费。配套费，契税，耕地占用税，土地使用费，土地闲置费，土地变更使用费和土地超额还款，地价及相关税费，拆迁补偿费，安置搬迁费，搬迁房屋建设费，农作物补偿费费用，残旧房屋的补偿等
根据上述规定，根据税收处理，土地闲置费已包括在开发成本中，土地收回所造成的损失可以扣除为企业所得税前的财产损失。国税函〔2010〕220号明确规定，土地闲置费不扣除土地增值税。这已成为房地产企业所得税和土地增值税之间的主要区别。
五，房地产开发企业取得土地使用权时应扣减的契税
房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”，并应从“为取得土地使用而缴纳的价款中扣除”。权利”。
解释：《土地增值税暂行条例》规定，为获得土地使用权而支付的金额是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格，以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。国税发[2009] 91号附件清算表“土地使用权的支付金额”中列有以下内容：土地价格的支付包括已支付的土地出让金，已支付的土地价格和相关税费。土地征用费用的支付包括土地征用费用，耕地占用税，劳务安置费，移民安置房屋支出，拆迁补偿费等。尽管尚不清楚契税是否与税费相关。但是，土地流转税除耕地占用税外，主要是契税。有人认为契税不能作为扣减项目列示，国税函[2010] 220号对此作了明确的规定。
六。拆迁土地增值税的计算
（1）对于房地产企业建设的本项目的移民户，按照国家税务总局关于土地增值税管理问题的通知，将房屋作为销售对象处理。房地产开发企业（国家税务总局[2006] 187号）第三条第一款规定了确认收入，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给拆迁户的补偿费，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的补偿应从本项目的拆迁补偿费中扣除。
（2）开发企业在不同地方采用安置方式，安置房由自行开发建设，房屋价值按照国税发第三条第一款的规定计算。 [2006] 187，并纳入项目的房屋拆迁补偿费；购买从其他地方搬迁的房屋，实际房屋购买费用计入拆迁补偿费。
（3）对于货币安置和拆迁，应当根据合法有效证件，将房地产开发企业计入拆迁补偿费。
解释：国税发[2006] 187号文件，第3条第1款规定，房地产开发公司将开发产品用于员工福利，激励，外国投资，分配给股东或投资者，偿还债务和交换资金发生所有权转移时，应当将其他单位和个人等的非货币性资产作为房地产销售，并按照以下方法和顺序确认其收入：1.由出售的类似房地产的平均价格确定。同一地区，同一年份的企业；2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
国税发[2009] 31号，关于企业所得税的处理，如果企业通过非货币交易取得土地使用权，接受投资的企业将不会在确认土地时确认其成本。使用权。首次分配开发产品时，应根据开发产品的市场公允价值（包括首次分配和未来分配）以及土地使用权转让中应缴纳的相关税费计算确认土地。使用权成本。如果涉及溢价，则土地使用权的取得成本应加到已支付或扣除的溢价中。
拆迁补偿涉及产权的交换，包括货币补偿，房屋实习补偿以及货币和实物补偿的组合。货币补偿相对简单；如果房屋补偿不涉及货币补偿或收取了差价，则可以根据企业在同一地区，同一年出售的同类房地产的平均价格直接确定收入和拆迁补偿费；结合货币补偿和实际补偿，拆除100平方米，补偿100平方米或新建房屋（如果有其他开发）商户还收取结构性价格差，该差价用作要退还的土地成本。如果房地产开发公司支付给搬迁家庭的差额等于通过住房+货币购买土地，则还必须调整土地成本。
土地增值税和企业所得税的处理原则是一致的，但最终的计算效果仍然不同。例如，“拆迁一回一”为100平方米，市场价值为50万元，收入为50万元，拆迁补偿费也为50万元。暂时不考虑流转税，企业所得税处理方式为50-50 = 0。土地增值税加工费50-50-50×20％= 100,000元。因此，拆迁补偿可以有效抵销土地增值税。
VII。有关增加用于转让旧房的免赔额的问题
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）规定：“转让旧房和建筑物的纳税人无法取得评估价。但是，如果可以提供购房发票，则当地税务机关会根据该规定确认本条例第6条第（1）款和第（3）款规定的扣除项的金额可以是购买年至转让年。发票中包含的金额每年仅增加5％的计算。计算扣除项目时，从购买发票之日起至销售发票出具之日起计算“每年”，每12个月计算一次；超过一年，少于12个月但超过6个月，可以视为同年。
解释：国税函[2010] 220号为财税[2006] 21号提供了一种具体的计算方法，即它不是根据公历计算的，而是计算了实际的天数。6个月，取决于同年。
对于转让旧房的土地增值税政策，最近还发布了财税[2010] 42号《关于城乡国有和工矿棚改建项目优惠税收政策的通知》。单位，社会团体和其他组织将旧房转为装修安置房，其增值税增值额不超过扣除的项目额的20％，免征土地增值税。并且没有强调它是否是普通房屋。
VIII。土地增值税清算后应补交的土地增值税问题
纳税人按照规定预缴了土地增值税后，在主管税务机关规定的期限内缴纳并缴纳的土地增值税无需缴纳滞纳金。
解释：然后，纳税人应注意主管税务机关规定的规定期限。立即清算和清缴税款，并不意味着没有预收税款的延误，例如，某省的土地增值税的征收和管理规定“对于从事房地产开发的纳税人，从项目完成前的不动产转让（含预售房屋收入），土地增值税按规定的预征税率预征，并在当月底或季度末后十日内缴纳。到房地产所在地的地方税务主管机关确定的申报期限。如果在规定的期限内预缴税款，则根据《税收管理法》及其实施细则的有关规定，自有限纳税期限届满之日起收取滞纳金。 “这也需要纳税人的注意。