1.企业进行会计处理时，通常采用“成本模型”进行计量，应定期（每月）计提折旧或摊销。
借：其他业务成本
贷款：投资性房地产的累计折旧（摊销）
2.以“公允价值模型”计量的投资房地产不得折旧或摊销。
公允价值计量
没有具体文件，只有国家税务总局回答与该内容有关的纳税人问题。
你好！按照“企业会计准则”，采用公允价值模型计量的投资性房地产不要求折旧。投资房地产在结算时能否按直线法计算减税和减税房地产的折旧？
问题回答：
你好：
您已收到我们网站上提交的税务咨询问题，对您提供的信息的简短答复如下：
《国家税务总局关于做好2009年企业所得税清缴工作的通知》（国税函〔2010〕148号）规定，该规定符合企业所得税法精神。税法，应税收入和税款的计算当时，企业的财务会计处理方法与税法规定不一致的，应当按照企业所得税法规定计算。如果《企业所得税法》的规定不明确，应在明确规定之前，根据企业的财务会计准则暂时计算。
据此，以公允价值模型计量的投资性房地产（租赁的土地使用权，为增值转让持有并准备增值的土地使用权，租赁的建筑物）不按照会计准则进行折旧。但是，在计算应纳税所得额时，可以通过直线法计算折旧或摊销作为减税。
以上答复仅供参考。有关具体程序，请直接咨询您的主管或当地税务机关。
欢迎您再次提出问题。
国家税务总局
2013/05/30
投资房地产采用公允价值模型计量对公司所得税的影响：
1.使用公平模型进行的计量可以更合理地反映报告日企业的资产市场价值。在发布新会计准则之前，投资性房地产主要在固定资产和无形资产中列示。以历史成本计的几年累计折旧或摊销将使投资房地产的账面价值与市场价值大不相同。而且，近年来房地产价格持续上涨，投资房地产的实际价值可能会大大高于账面价值，从而导致该资产的市场价值被严重低估，从而影响了投资者的决策。新会计准则实施后，可以使用公允价值模型计量投资性房地产。该值相对接近市场价值，更有利于报表的使用者掌握公司资产的实际情况。
2.改善公司资产和负债的结构，提高利润水平，并增强企业的融资能力。新准则规定，企业应当在转换成公允价值模型的当年追溯调整财务报表，并调整企业的资本公积，盈余公积和未分配利润。在房地产市场价格上涨的背景下，将计量模型更改为公允价值模型后，财务报表反映了资产价值的增加，债务比率的减少和所有者权益的增加，从而优化了结构资本和债务。公平模型计量不再折旧或摊销资产，从而减少了公司支出和投资
资本房地产的租金成本下降了，从而增加了公司利润。企业采用公允价值模型进行计量，降低了负债率，资产计量更加合理，提高了企业声誉，增强了企业融资能力。
3.加剧了业务管理和管理的不稳定。近年来，房地产价格的大幅波动已引起房地产市场价值的重大变化。采用公平模型计量是指资产的市场价值变动计入公司当期损益。报告的利润反映了市场价格波动的影响，使得业务绩效非常不稳定。当公司采用公允价值模型时，持有更多投资房地产的上市公司的业绩将受到市场价格变化的更大影响，这很可能掩盖管理层的管理不善或被良好的经营业绩所抵消。，不能对促进企业经营管理起到很好的作用。企业可以在财务报告中对公允价值变动对经营成果的影响做出特殊解释。
4.它会影响公司所得税，并导致净利润发生变化。确认时将公允价值变动计入当期损益，将收益部分确认为利润。计算企业所得税时，公允价值变动损益属于未实现损益，不作为公允价值变动损益。应付所得税的基础，不会影响当期。已缴纳企业所得税。以企业公允价值计量的投资性房地产将不再计提折旧。根据税法，折旧额可以在税前扣除，因此，当市场价格上涨时，会产生暂时的应纳税差额，而当市场价格下跌时，则可以扣除。暂时的差异。这两种差异将产生递延所得税负债或递延所得税资产，将影响所得税费用的增减，从而导致净利润的变化。
5.对利润分配和股东价值的影响。公允价值模型计量所采用的计量基础是报告日根据市场价格对资产和负债进行评估，并与报告期初的价值进行比较，由此产生的差额计入当期损益。 ，而这部分收入尚未在市场上真正实现。在不对称的信息市场中，这部分收入是不确定且可实现的。公司股东可能期望获得正常的回报，而将公允价值计量的收益是否计入股东的利润分配仍存在争议。
6.对小组资源分配和内部管理的影响。公允价值计量使经营者可以考虑内部资产结构和经营成果，对以市场价格计量的资产获得的收益进行绩效评估，促进资源的优化配置以增加公司价值，并通过制定合理的方法促进经营者的晋升。评估系统管理质量。
什么是投资房地产？根据会计准则，投资房地产分为三大类。第一种是已经出租的土地使用权，第二种是在升值后准备转让的土地使用权，第三种是已经出租的建筑物。接下来介绍的增值税和企业所得税处理主要基于这三个类别。
1.投资房地产增值税处理
增值税输入
对于土地使用权，如果购买时间在2016年5月1日之前，则无需输入增值税。如果是在2016年5月1日之后购买的，则会有输入，但是只要不将土地使用权作为简单的方面，那么也可以在当期直接扣除。由于土地使用权的租赁也可能产生简单的征税，如果不是简单的征税，则首先要购买租赁土地，购买后再直接租赁，然后可以直接扣除投入。第二个是购买土地并准备持有增值，然后转让。在这种情况下，通常会完全扣除增值税输入。
土地使用权相对简单。值得一提的是已出租建筑物的租赁，即固定资产和不动产。就会计而言，它被视为投资房地产。根据扣除房地产进项税分期付款的临时方法，第2条规定，在会计系统中以固定资产入账的房地产仅占第一年的60％。40％的进项税在第二年扣除，也就是说，在会计中，如果不按固定资产计算，则两年内无需扣除。
例如，如果一家企业以1000万元的价格购买房地产，则进项税为1000万元。如果将其作为固定资产核算，则1000万元将在两年内扣除。这1000万元不是直接用作固定资产，而是用作投资房地产，例如出租所购房屋，然后将其作为投资房地产出租。在这种情况下，没有两年的扣除额，而是整个一年的扣除额，即完全扣除了1000万进项税。
增值税输出
有两种建筑类型，即房屋投资房地产。
第一类是根据《纳税人提供的房地产经营租赁服务增值税征收与管理暂行办法》。如果租赁物业是在2016年4月30日之前获得的，则可以选择简单的税款计算方法，具体取决于计算收集率；如果是2015年5月1日以后购入的不动产，则直接采用一般税法，不计征简易税。例如，有一个房地产，该房地产于2016年4月输入，然后于2016年7月出售，然后可以使用简单的税金计算方法。如果销售额是一千万，那么直接将免税额乘以一千万到5％。
第二个是直接的。如果它是在2016年7月购买的，然后在10月出租的，则一般税法为11％，因此，1000万无税乘以11％。如果一般财产纳税人购买财产然后出租，就属于这种情况。一般来说，如果一个企业的大部分是投资房地产，那么该企业基本上就是一个一般纳税人，相对较小的规模应该相对较少。这里还提到，尽管小型企业很少，但如果是小型纳税人，他们的租金通常以简单的5％的征收率为基础。
在土地使用权方面，根据财税[2016] 47号的规定，纳税人向他人出租土地进行经营租赁，并按照房地产经营租赁服务缴纳增值税。在此，特别规定，如果纳税人转让2016年4月30日之前取得的土地使用权，则可以选择简易的税额计算方法。所有获得的价格和超价费用减去获得的土地使用权的原价，均按5％的征收率作为销售和缴纳的增值税计算。这是相对简单的，也就是说，如果您要租用土地使用权，则指的是以前的房地产，即一般纳税人，有两种类型，一种是正常的11％，如果是四月之前30简单计算5％的税。增值税的处理方式尚无争议，政策也相对明确。
2.投资房地产所得税处理
公司所得税的处理方式更具争议性，我今天将告诉您这一点很重要。
投资房地产有两种，一种按成本计量，另一种按公允价值计量。成本计量意味着投资房地产通常在帐户中折旧。这与固定资产的正常公司所得税处理相同。
这里我们主要讨论以公允价值计量的投资房地产的企业所得税处理。由于不存在以公允价值计量的投资房地产帐户中的折旧，可以在税前扣除吗？例如，有一个投资房地产，假设公平价格为100万。如果将折旧按照固定资产的标准扣除20年，则折旧为每年50,000。在正常情况下，这是一种固定资产，但是如果以公允价值计量，则不会存在折旧，也不会存在50,000的折旧帐户。它允许税前扣除吗？
在全国多个地方进行校准
首先说说该国几个地方的能力。该国有两种主要类型。一是该帐户上的投资房地产不计提折旧，因此不允许扣除。另一观点是，帐户中计提了折旧，因此允许扣除。
这里有一些地方可以告诉您有关口径的信息。在2012年12月的内部数据内部检查中，北京询问以公允价值计量的房地产投资企业是否可以计算折旧并从所得税中扣除。当时的答案是，企业以公允价值计量的投资性房地产在会计过程中不计提折旧，也没有确定折旧年限，这与固定资产或无形资产中规定的特殊条件不符。企业所得税法实施细则，因此无法计算折旧在税前扣除。
无锡国家税收关于公司所得税的问题，于2017年3月提出了一个问题，即可以将以公允价值计量的投资房地产扣除税前收益，答案是以公允价值计量的投资。未在会计中进行折旧的房地产，在缴纳所得税时不得减税和减税。在资产转让和处置时，转让收入从税基中扣除，并计入应纳税所得额。就是说，不允许折旧，因为帐户上没有折旧，然后在转移资产时，从资产的价值中减去转移收入以计算收入。
天津在回答2013年2月的所得税问题时说，对于以公允价值计量的投资房地产，不计提折旧，可以根据历史成本法和企业所得税进行税收处理。法律和实施细则计算的折旧年限在税前扣除，计算的折旧额可通过填写申报表进行调整。也就是说，如果使用公允价值计量，则帐户中不存在折旧。例如，上面提到的100万通常符合税法。如果是20年，则可以直接在申报表中进行调整。每年5万元，并将这5万元添加到申报表中。您可以在调整后进行税前扣除，即允许税前折旧。
因此，不同地方的口径完全不同。您可以看看每个地方。广州国税允许折旧扣除税前费用，这意味着您可以通过直接在申报表中报告调整额来申报税前扣除额。
从法学和法律角度讲，应否扣除？
上述口径就像北京或无锡。他们不允许税前扣除的最大原因是什么？中华人民共和国国家管理总局公告[2012] 15号经企业实际会计核算确认的费用，在扣除企业所得税前扣除。也就是说，只要在会计处理中并且不超过税法的规定，就可以在税前扣除。但是，另一方认为，由于公司未进行会计处理，因此不应扣除以投资房地产公允价值计量的投资房地产折旧。那么这个观点对吗？
让我们仔细看看。首先，我们都知道，这是否意味着公司需要在税前扣除成本和费用，并且在允许减税之前必须考虑其他事项？从实践中我们还可以看到，中华人民共和国国家管理总局在14年内特别发布了75号公告，即固定资产加速折旧的公告。法规之一是，如果固定资产少于5000，则可以一次将其计入成本。或者在特殊行业中，例如R＆D少于100万的行业，也可以一次性将其包括在费用中。例如，如果一个企业要核算90万个固定资产，但90万个固定资产在核算中只是90万个固定资产，而固定资产不包括在成本中，而是根据第14税号75按照规定，这90万元可以一次性全额抵扣。这时，我们会发现，尽管企业不计提折旧，但也可以扣除企业所得税。这也证明没有必要在会计中进行税收处理。在产生费用，贷记成本等之后，仅在折旧后才允许税前扣除。
《企业所得税法实施条例》第59条明确规定，可以扣除以直线法计算的固定资产折旧。应当指出，原始的59篇文章说的是根据直线法计算的折旧，这里不计提折旧。也就是说，固定资产折旧是计算出的折旧。这并不意味着必须在允许扣除之前进行扣除，而是允许扣除，只要计算出来即可。
让我们谈谈另一个。通常，如果有收入，就会有成本，如果有收入，就不会有收入。不允许折旧。另一个概念是您有收入，但不允许您扣除费用。从我们的整个法律原则来看，这是不公平的，或者不符合立法目的。
由于上述三点，第一个是在实践中，根据财政和税收文件的各种规定，在允许扣除税前扣除之前无需在帐户中计提折旧。其次，允许扣除按照直线法计算的固定资产折旧，即折旧而不是折旧，这是指折旧，这意味着即使帐户中没有折旧，只要计算出折旧，就可以扣除折旧。应该允许扣除。第三，根据企业所得税按收入和成本的原则，由于租金具有收益，如果此时不允许扣除相应的成本，即折旧，显然不符合公平原则。
实际上，从《企业所得税法》的实施规定的角度来看，以前的许多地方认为投资房地产不允许扣除税前折旧的原因更加使会计和税法更加混乱。本质上，税法中没有投资性房地产，税法规定房地产是固定资产。 《企业所得税法实施条例》第五十七条特别规定，所谓固定资产，是指为生产产品提供劳动租赁或经营活动的企业持有房屋，机器设备等十二个月以上的非固定资产
从《企业所得税法实施条例》中固定资产的定义可以看出，如果租赁建筑物，则该建筑物实质上是公司持有的用于租赁的房屋，并在2007年使用了12个月以上同一时间。法律执行规定中提到的固定资产也可以计算折旧。《企业所得税法》的执行规定规定，可以扣除折旧的计算，而应扣除此时计算的折旧。这是我们直接从税法中得出的结论。
而且，我们实际上并不需要控制会计是用作投资房地产还是用作一般固定资产，这与我们的税法无关。换句话说，税法规定了它是什么以及是否可以扣除折旧。这两点很清楚，那么我们就可以知道它是否可以扣除。就会计而言，其他会计，即使不进行会计核算，即不作为投资性房地产也不作为固定资产；即使您输入错误的帐户，也与税法无关。税法以整个法规为基础，属于固定资产。同时，折旧是根据税法计算的，因此允许扣除。