全球房价的真实比较：中国的房价居世界第一？ “中国式房地产的变化”第1集朱振新如果您是金融研究所的首席研究员杨勤勤如果您是金融研究所的资深研究员（联系微信：yqq）从全球角度来看，有没有中国房价泡沫？这是一个很难回答的问题。国际比较是一个很好的参考，但是直接比较中国和外国之间的房价非常危险，因为中国的房价差异很大。首先，估值基础不同。中国的“房地产”和“房地产”实际上是分开的。土地归国家所有，住户仅拥有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满后可以自动续租。其中大多数是永久财产权。例如，美国采用私有财产制度。房屋出售包括土地，财产权是永久性的。这意味着我们的房价实际上仅包括土地使用价值的一部分，而国外的房价完全包含了土地的产权。其次，数据质量不同。国内数据的主要来源有两个，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。两种数据的质量都不高，特别是统计局。一方面，统计局只发布该指数，没有高频绝对价格。另一方面，数据严重失真。统计局数据来自房屋建设部门的网上签单价格。为了避税，在大城市有阴阳合同。例如，假设北京的房屋实际以800万的价格售出，但一般的在线价格仅为468万普通房屋的最高指导价。据国家统计局统计，2016年北京新房平均交易价格仅为每平方米2。8万，而实际平均价格已超过5万。与这种房价进行比较和分析，结论将不可避免地出现偏差。第三，统计口径不同。全球房价缺乏统一的官方数据。不同的国家有不同的房屋价格统计机构，不同的数据来源和不同的样本量。它们不适合直接比较。中国常用的房价数据有70个大中城市和100个城市。样本城市相对较大，包括各种类型的商品房。而美国最常用的S＆P / Kiesler价格指数仅计算20个城市，并且仅计算单栋房屋和联排别墅。更不用说国家之间没有直接比较，甚至一个国家内的直接比较也不是完全准确的。第四，面积算法不同。这不仅包括房屋使用面积，墙壁占用面积，还包括公共水池（包括走廊和阳台）的面积。大多数国家和地区都会计算可用面积或可用面积。例如，香港采用的实用面积等于建筑面积减去共享面积。美国，英国等的使用是使用面积，等于实际面积减去墙壁占用面积，即实际可用居住面积。这三个区域之间的关系是建筑面积》实用面积》使用面积。可用面积与可用面积之差很小。建筑面积和可用面积之间存在很大差异。需要通过可用率（即实际居住面积）进行转换。与建筑面积之比。一般而言，塔式或带电梯的房屋中的房屋率约为70％，多层房屋或不带电梯的建筑物中的房屋率约为75％。 100级。中国的房价必须除以房价，才能获得与国外可比的实际价格，该价格应至少比原始房价高20-30％。第五，拥有成本不同。当前的国内房地产税费主要体现在交易环节，主要是一次性成本。只有房地产税和城市土地使用税是房地产持有环节，但是房地产税目前仅在上海和重庆试点，尚未完全启动。也就是说，如果没有交易，中国拥有房屋几乎没有成本。国外税费主要在控股环节，且控股成本较高。在持有期间，许多国家和地区，例如德国，美国，日本，新加坡，英国和香港，都需要缴纳财产税。例如，在北京，大约100平方米的房屋的持有成本每年只有四到五千元人民币，华尔街附近的FLATIRON公寓每年需要缴纳每年11，600美元的物业税和物业费。 $ 80，500 /年。每年的平均持有成本为134，700元人民币，远高于中国。这部分成本实际上是一个隐藏的“房价”。第六，区域结构不同。中国是一个较晚的国家，城市化率仅为54％。区域发展极为不平衡。城市和农村地区，核心城市以及三，四线城市之间存在很大差异。作为省会城市，杭州的平均价格超过60，000，而乌鲁木齐的价格大约为6，000，相差十倍。尽管国外存在地区和城乡差距，但发达国家的城市化率基本上在70％以上，不如国内分化严重。这就带来了一个问题，如果您比较整体房价，掩盖大城市的高房价与实际情况不符。七是不同的估值单位。房屋面积的度量单位因国家/地区，国家/地区的平方米，美国和英国的平方英尺以及日本和韩国的坪而异。两者都需要进行某些转换，因此无法直接进行比较。三者之间的转换比率是1平方英尺大约等于0。093平方米，而1坪大约等于3。31平方米。由于数据不同，因此直接比较很容易引起系统偏差。为了比较的准确性，我们综合考虑了多种因素，确定了以下数据处理原则：一是与发展程度相近的代表性城市进行比较，以避免全国范围内比较的不准确性。二是以市场数据为标准，避免外部干预造成数据失真。三是基于同一跨国统计机构，以避免统计口径的差异；第四，结合宏观数据维度和微观案例维度，尽可能多地反映房价的真实情况；第五，绝对水平和相对水平的结合消除了由发展水平差异引起的房价差异。接下来，基于这些原则，我们将从宏观和微观的角度比较中国和其他国家的房价。 1。宏观角度比较：在几乎世界上最高的宏观水平上，我们选择了Numbeo的数据，该数据是目前世界上最大的在线协作数据库网站。通过用户在线协作，可以实现世界各国和城市生活费用信息的实时更新，方便数据采集。相比。为了提高可比性，我们选择了世界上最具代表性的全球核心城市作为样本，包括北京，上海，广州，深圳，香港，伦敦，新加坡，纽约，旧金山，巴黎，波士顿，东京，悉尼，洛杉矶，孟买，罗马，柏林，台北，莫斯科，芝加哥和其他20个城市，对全球核心城市的绝对房价和相对房价进行自上而下的分析。绝对房价：修正后，仅次于香港。我们直接选择一线城市中心地区和非中心地区的平均房价进行比较。可以发现，北京，上海和深圳等一线城市的平均房价是最好的，但与排名第一的香港，伦敦和新加坡相比，仍然存在一定差距。根据Numbeo最新的7月份核心城市房价数据，香港以美元/平方米为首，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为美元/平方米和美元/平方米。排名很高。北京和上海的中心城市地区已经超过纽约的房价，而深圳已经超过了旧金山，巴黎，波士顿，东京和其他国际一线城市。可以看出，中国大陆的一线城市北京，上海和深圳在房价排名中位居前十名，并在世界上处于领先地位。相比之下，仍然存在一定差距。北京，上海和深圳中部地区的房价约为香港的一半。 Data Numbeo，如果它是金融研究所的单位：USD /平方米。但是，考虑到中国大陆的建筑面积是普遍使用的，大多数核心城市都是带电梯的住宅。选择70％的房价。换算后，可以发现上海，北京和深圳中部地区的实际房价分别为USD / m2，USD / m2和USD / m2，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，与香港的差距进一步缩小。 Data Numbeo，如果它是金融研究所，则单位：USD / m2让我们看一下非中心城市区域：20个全球核心城市的价格与非中心城市区域之间的差距非常明显。中心城市的总体排名几乎没有变化，仅单个城市的顺序发生了变化。根据Numbeo核心城市非中心城区的最新7月份房价数据，上海，北京和深圳7月核心城市非中心城区的平均价格分别为7644美元/平方米，7525美元/平方米和USD 6951 /平方米它是中心城市的一半，排名第六，第七和第八。排名仍然很高，但是相对于中心城市已经倒退了。根据Numbeo的说法，如果它是金融研究所的单位：以美元/平方米为单位的非中心城市区域也将按照70％的房价进行换算，并且以上海为中心，北京和深圳分别为美元/平方米，美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港，成功超过伦敦，旧金山，新加坡和巴黎。信息Numbeo，例如金融研究所单位：美元/平方米相对房价：世界上最高，全都不是。第一个指标是价格收入比：在调整前仅次于香港，和校正后的最高值。通常用于衡量相对于居民收入的合理房价水平。Numbeo网站使用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率。公寓价格是中部和非中部地区的平均值。公寓价格中位数为90平方米。假设女性劳动者占50％，则可支配家庭净收入定义为平均净工资的1。5倍。在最新的7月核心城市中心房价收入比数据中，香港以47。36位居第一，北京，上海和深圳的房价收入比分别为44。35、43。96和40。14。孟买排名第二，第三和第四，远远领先于其他城市，仅排名30。84排名第五。根据Numbeo和金融研究所的说法，这尚未根据客房供应率进行转换。如果用转换后的房屋价格来计算价格与收入之比，那么北京，上海和深圳的房价就高得惊人，分别达到63。36、62。8和57。34。它已远远超过香港，成为世界上最昂贵的购房城市。信息Numbeo，例如金融研究所。第二个指标是房屋价格与租金的比率：世界最高。从直觉上讲，每平方米的房价与年租金的比值（衡量从房屋租金中获得的投资回报率）可以用来判断买房还是租房是便宜货。此外，租金可以更好地反映实际生活需求。如果房价远高于租金，则意味着房价中存在投机性金融成分，这可以理解为泡沫。北京，上海和深圳的中心城区和非中心城区处于房价租金的前列，而租房的成本效益要高得多。 Numbeo假设在估算每平方米租金时不考虑税费或维护成本的情况下，假设一居室公寓的面积为50平方米，三居室公寓的面积为110平方米。在7月份最新的核心城市住房租金价格比数据中，深圳，北京和上海的中心城市地区排名第三，分别为75。07、70。75和61。65，非中心城市地区排名第三。前三名都超过了57。国际交通的临界点是25。超过临界值表明该地区房地产的投资价值变小，租房比买房更经济。如前所述，租金是实际的生活需求，有些购买房屋是投机性需求。高房价租金比率表明投机性需求超过了实际生活需求，并存在一定的泡沫。但这也可能意味着更多错误。我们可以从微观层面进行一些感性的比较，有时更接近现实。微观比较无非是两个想法：一个是比较位置和房屋相同的房价，另一个是比较价格相同的房屋。让我们结合这两种方法。从购房者的角度来看，假设我们手头的预算约为1000万，那么投资地点仅限于全球主要城市的核心金融区，然后我们将寻找可以购买的房屋。自下而上的比较还可以对世界各地的房价提供直观和可感知的理解。 1。香港：中环回贤居，总价为99，112间卧室，实用面积为41平方米，位于中环太平山高街1号和上环汇贤居的一栋房屋，靠近香港国际机场金融中心，已有12年历史，地下一层，建筑面积615英尺（57平方米），实用面积仅为443英尺（41平方米），使用率为72％，总价格为1150万港币港币（9，991万元），单价高达每平方米24万，位居世界第一。但是总体包装是比较完整的：首先，交通便利。距最近的西营盘地铁站约500米。到国际金融中心步行15分钟。有多条公交车经过，您可以在不到半小时的时间内到达铜锣湾。二是教育资源丰富。附近有17所小学，距香港大学约1公里。第三，生活设施完善。附近的设施包括布公花园，上环体育馆和西营盘邮局儿童游乐场，可用于休闲娱乐。中原房地产的图片2。伦敦：伦敦市Park Vista Tower公寓，总价925万，2卧室2浴室80平方米。 City Park Tower塔2卧室现代公寓在伦敦金融城。上层和中层享有美景，并俯瞰伦敦的壮丽景色。室内面积为80平方米，总价格为100万英镑（约合925万元人民币），单价为11。56万元/平方米。 Park Vista Tower酒店位于伦敦市中心，交通便利，步行5分钟即可到达Wapping Station。到市区和金丝雀码头有便捷的交通路线，车程约15分钟。 Wapping地区的教育资源丰富，Eurobuy3。singapore的图片：金融中心滨海湾皇家花园总价为1。009亿3卧室2浴室112。6平方米新加坡皇家花园3卧室2浴室高级公寓，新房子于2018年1月完成，装修精美，房屋面积112。6平方大米的价格为211万新加坡元（约合1009万元人民币），单价为每平方米8。96万元。佳裕苑公寓位于中央核心区第三柱区。距乌节路购物区仅5分钟车程，距Redhill地铁站（Redhill）仅10分钟步行路程，而到中央商务区CBD则有4个地铁站。附近有伊丽莎白医院，伊丽莎白医院周围的设施项目既方便又完整。该公园可以步行到海湾花园。它拥有丰富的教育资源，包括亚历山大小学，皇后镇小学，颜永成小学，科信女子中学，洪山中学等，以及新加坡国立大学，新加坡理工大学，新加坡管理大学和其他大学。连锁之家的图片4。上海：陆家嘴附近的世茂滨江花园，总价950万1室2厅85。07平方米，陆家嘴附近世茂滨海花园1室2厅，于2009年完工，装修精美，五人间，独特，建筑面积85。07平方米总价格为950万，单价为111，700 /平方米。世茂滨江花园位于内环的核心区域。有四条地铁和四条公交线路通过。其中，最近的9号线距上城路约1000米。一个地铁站可以到达陆家嘴金融中心。等综合医院上海东方医院。教育资源是高质量的。浦东新区的明珠小学和普明师范学校等重点小学。理想的生活和娱乐设施，距离上海第一个八佰伴商业区不到1000米。图片链家5。北京：金融街景华社区，总价1000万，一居室78。24平方米，精装修一居室，京华社区，西城，金融街，于2008年竣工，二层以上，有建筑面积78。24平方米，总价格为1000万。单价为每平方米127800。京华社区位于二环路，距金融街不到800米。社区的西门是汽车站。有三条公交车经过。西有地铁2号线的阜成门站，东有地铁4号线的西寺站。距灵虎胡同不超过1000米。周围的教育资源丰富，周边设施齐全，医疗条件良好。距北京大学人民医院（白塔寺）约500米，距北京协和医院西院约1000米。生活和娱乐都很方便。社区的西侧距金融街购物广场约800米，距西单购物中心约1500米。图片连锁房屋6。纽约：FLATIRON位于曼哈顿下城的公寓，总价为920万，一居室66平方米。纽约曼哈顿下城华尔街附近一栋经过全面装修的一卧室公寓。它于1989年完成。总价格为920万元人民币。 13。94万元。该公寓位于曼哈顿下城繁忙的街道上，在拐角处是华尔街，靠近联合广场公园，交通十分便利，地铁6、14号线F，M，L，1。2。3号线和14号及9号地铁路径距离500米左右，出行非常方便。周围的教育资源非常丰富，包括纽约第6名进入科学，技术和数学高中的新高中38号，纽约第10名进入科学，技术和数学高中的新高中。 61。学校和纽约大学在2016年全球排名第53。北美房地产购买网络的图片7。深圳：福田区Yasongju，总价990万，2个房间，2个大厅86。99平方米Yasongju，靠近福田区深圳，精装修，2室2厅，于2004年竣工，总价990万元，建筑面积86。99平方米，单价11。38万元。 Yasongju位于市民中心附近，交通便利。 100米范围内有3个巴士站。多条公交线路通过。 2000米范围内有9个地铁站。最近的岗厦北站和文娱中心站距离酒店约500米。仪表。该地区聚集了大量的教育资源。该社区设有一所维多利亚式双语幼儿园，对口的天健小学是深圳一流的重点学校。图片链家8，旧金山：旧金山湾区Tiburon公寓总价1019万，3间卧室2浴室198平方米旧金山湾区Tiburon精品公寓，装修精美，3卧室2浴室，于1990年建成，室内面积198平方米，单价51500元。 Tiburon公寓位置优越，面对旧金山湾并经过海岸线公园，您可以到达海边，蔚蓝的大海和蓝天，以及美丽的风景。生活很方便。您可以步行约10分钟到达购物中心，并且有许多购物中心可以满足日常生活的需求。同时，该地区是顶级学区，拥有多所全点学校，例如Bel Aire小学10点小学，Del Mar中学10点中学，Redwood中学10点高中北美购房的图片9。巴黎：中央商务区拉德芳斯附近的顶层公寓，总价926万，三室两卫176平方米，价格为926万元，面积套房面积176平方米，单价52600元，另设38平方米的冬季花园。该公寓距离巴黎商业中心LaDéfense仅5分钟路程。交通便利，附近有主要的交通枢纽，如地铁和公共汽车。 Eurobuy。com的图片10。波士顿：市区公寓，总价1049万，一间卧室，一间浴室，面积为83平方米。优质公寓，建于2016年，位于波士顿市中心。一室一卫单价为人民币126，400元。该公寓位于市区十字路口附近，靠近地标性的千年塔和波士顿公园。距波士顿金融区仅数分钟路程。最近的公交车站和地铁站距离酒店不到100米，交通十分便利。丰富的教育资源，包括许多中小学，例如亚当斯小学，约西亚·昆西小学，艾略特小学等。3间卧室，1间浴室，位于47楼，坐拥美景。东京夜景通畅，总价930万元，室内面积75平方米，单价12。4万元。该公寓位于新宿德町。交通十分便利。一共有3个站和3条线。最近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，靠近超市，苗圃，商业设施等，生活便利。 Picture亚洲房地产购买网络III。结论总之，比较的结论已经很明确了：首先，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价居世界第一，仅次于香港，纽约和新加坡。与使用面积相比，北京，上海和深圳的房价几乎是最高的，仅次于香港。其次，从相对的角度来看，中国的核心城市房价是世界上最高的。修订后的房屋收入比和房屋租金比都超过了香港，北京，上海和深圳的购房负担位居世界前三。第三，如果房价不能进一步上涨，那么当前的租金回报将严重低下，房地产作为投资产品的财产将越来越弱。第四，世界上大多数核心城市都面临着高房价的问题，尤其是香港，房价远高于我们的房价。根据简单的房价，收入或租金比率，无法判断房价是否合理。即使存在泡沫，泡沫也不一定会崩溃，至少短期内不会崩溃。