完善中国房地产税费制度的思考
[摘要]房地产税费制度是房地产市场体系的重要组成部分。建立和完善房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的利益，防止其流失，确保房地产市场健康有序发展具有重要意义。当前，中国房地产市场的异常发展使我们思考当前的房地产税费制度。通过分析现有制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出了完善我国房地产税费制度的一些建议。
[关键词]房地产税费改善了宏观调控
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税收杠杆作用是该国进行宏观经济调控和监督的有力工具。控制。近年来，中国的部分地区，例如在北京，上海的房价飞涨，房地产业在发展，其规模如此之大，影响到市场交易能否顺利进行，土地资源能否得到充分利用以及城市居民能否安居乐业。在持续高温的情况下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，实现资源的有效配置已成为国家宏观调控的重点。为了遏制异常高的房价并为过热的房地产市场降温，税收的杠杆作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制财产的措施（例如控制土地，提高利率和增加房地产转让税）更有效。因此，必须完善中国的房地产税费制度，在经济的宏观调控中发挥作用。
中国房地产税费制度的现状
随着市场经济的发展和改革开放的深入，中国的房地产税费制度逐步建立和完善。中国的房地产税费制度主要由两部分组成，一是房地产税，二是房地产费用。
（1）房地产税制
在1994年税制改革之后，中国的房地产税制在税收，税收，税率调整和内部和外部税收制度。形成了一套符合社会主义市场经济发展要求的复合税制。根据税收对象的性质，房地产税可分为四类：营业税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税），所得税（包括企业所得税和个人所得税）。 ），财产税（包括财产税，契税，城市土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调整税）。在2003年10月十六届三中全会决议中明确提出：“实施城市化建设税费改革，符合条件的房地产征收房地产税。 ，相关费用将相应取消。” 2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门讨论了《中国房地产税收政策研究报告》。会议明确表示，中国从2005年开始设计新的税制，并在合适的城市进行模拟操作。政府正在积极推进以“地租，常规税和清算费”为主题的新的房地产税制改革。
（2）房地产收费系统。
房地产费用是指房地产市场活动中产生的各种费用。这是国家机关为房地产领域的某些服务（管理）提供的补偿，或者是国家给予其他人开发和利用国家资源的机会。它也是国家房地产收入的一种形式。根据有关规定，目前的房地产费用主要有三种：一是国家作为房地产一级市场上土地所有者的土地所有者向土地使用者收取的土地使用费，主要包括土地租金，国家土地开发成本和土地补偿费。安置补助费；第二个是房地产行政管理机构或其授权机构，行使行政管理职能来管理房地产业。房地产业收取的费用为行政管理费，包括登记费，调查费等。
实施发票问题
后，将根据国家税法部分支付预售商品房的费用。预付款也是预售时的收入，无论赚多少收入，均按3％的税率缴纳一部分增值税。业内人士认为，这也是完成征税任务的考虑因素。在房屋的后续建造过程中获得的进项税额可以扣除。小张告诉记者，这就是为什么要预付款的原因，因为随后的建设成本考虑了进项税可以抵扣。
但是，由于房地产行业的增值税率为11％，因此无法开具这3％的税前增值税发票。由于房地产开发商无法提供增值税发票，住房公积金也无法提供贷款，小张已多次受到投诉。
然而，小张认为他很冤wrong，因为在难民营改革后，增值税率将会提高。如果要减轻税收负担，则需要使用进项税抵扣，但是大部分期房都处于预售期。可以包括在扣除额中的成本基本上尚不可用。也就是说，房地产开发商不能参考建设成本的进项税。如果房地产公司的某个项目在开业之初就被抢购一空，则将直接按11％的增值税率征税。结果，由于期房的时间不匹配，大部分进项税不能包括在扣除系统中。对于房地产公司而言，进项税额不能扣除，这意味着税收成本已大大增加。
中国国家税务总局局长王东升认为，预售货款的支付比例为3％。对于房地产公司来说，这是一件好事，但在运营中，买家已向房地产公司捐款。发出了3％的发票，这是政策设计和管理方法之间趋同的问题。
红字发票
除了在预售部分中难以扣除增值税外，小张在结账时还面临发票问题。这个问题只有在营地改革被推高之后才遇到。
在2016年5月1日之前，完成销售交易的交易须缴纳营业税，而5月1日后已取消营业税。小张告诉记者，原则上应将房屋退还给因为退房，所以应减少收入，并应退还营业税。但是，退税非常困难。根据政策规定，由于退房而需要退票的人需要出示红票，但在更改营地之后，将不再允许开红色发票。
王东升告诉记者，在更换营地之前，正常发票是蓝色发票，表示有交易；交易被取消，发票被反映为未清红色发票，这意味着先前的交易被取消并返回到原始点。
记者咨询了几个地方税务局，其中大多数已经开了红票。 “它已经停止，机器和系统已经停止，红色票尚未打开。退税理论上是撤退的，但票不能打开。”一位地方税负责人告诉记者。
但是现在退税需要红色发票。例如，小张说，八月份，一些客户说我要退房五月份买的房子，或者没有办法抵押，他必须退房。房地产公司必须将钱退还给他，但是由于没有红票，因此之前已缴纳的营业税，房地产公司将不会退还。 “实际上，去当地税务部门退税是正常的。在房屋继续出售后，它将向国税局缴纳增值税。通常情况应该是这样。许多公司报告说，当当地税收要求退税，许多必需的信息不可用，因此没有退缩的方法。幸运的是，现在一些国家税可以抵消增值税。”小张告诉记者。
但是，抵扣增值税是否合适？
王东升认为，从政策角度来看，增值税抵扣不合规，但从简单的角度来看，直接将其减为增值税更容易。这种问题可以由当地税务局从发票中解决，也可以调整现行政策以抵消增值税收入。
Xiao Zhang的当前精力基本上与这些发票问题和政策问题有关。小张说，他没有时间来计算税收负担，但这并不意味着他不注意那些税收负担，例如土地增值税的变化。
土地增值税负值
是土地增值税的另一个问题
从一开始，预付款就一直被视为公司财务管理中的短期融资模式。它在财务会计中被视为公司负债，不包括在收入中。因此，企业侵犯了大量预付款。在支付资本成本的同时，它也逃避了国家税。
1993年以后，国内房地产迅速升温，大量资金涌向房地产开发行业。 2006年，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业征收企业所得税有关问题的通知》，明确规定：“开发企业开发的民用和商业用房以及其他建筑物，附件，辅助设施和其他开发产品，如果在预售完成前使用预售方法进行销售，则应根据估计的毛利率（或每月）计算预售收入，扣除当期相关费用，营业税金及附加后，计入当期毛利，计入应纳税所得额后，调整应纳税所得额。
但是，预付款本身具有融资的性质，融资公司应支付费用。 t且数量少时，借款人和贷方的收入和损失可以忽略不计（短期融资理论）；但是如果时间过长（一年或更长时间）且数量巨大，则预收单位是否构成了社会资金的自由占用，则预收要对收入（机会成本）征税吗到国家？
您的陈述不正确吗？这种性质的预收款应纳税。
此外，由于房地产开发行业的特殊性，房地产开发项目必须经过谈判项目或公开招标项目的招标，开始建设，获得预售许可证，预售客厅，竣工验收和最终帐目，并出售现有房屋。房屋交付，产权证书的处理等诸多环节，房地产商品实体大，社会劳动消费大，决定了房地产开发生产周期长，商品价值大，这些特点决定了房地产商品的销售。经常使用预售，分期销售等销售方式。在这种情况下，房地产企业可以长时间占用预付款而无需支付相关费用，但这与税收公平原则背道而驰。是。