避税赠予,避税债务资本成本

要进行报告，请登录【未来智囊团】。 1。全球市场：2万亿美元，涵盖成熟和新兴市场1。1。绝对观点：十三个主要市场的规模已超过100亿，并且马修效应十分显着。全球房地产投资信托基金已经发展了60多年，其应用已遍及成熟和新兴市场。 REITs起源于1960年的美国房地产市场，然后扩展到不同的行业和不同的国家和地区。目前，它已在美国，日本，澳大利亚等发达地区以及泰国和印度等新兴市场迅速发展。长期以来，规模迅速增长。近年来，马修效应非常显着。我们计算了44个国家或地区中列出的REIT的相对完整的数据。截至2019年，共有858个REIT项目，总市值约为2。09万亿美元。其中，有13个市场的市值超过100亿美元，而美国的市场价值约为1。33万亿美元，约占64％。该模型已通过美国和全球市场的测试，其市场价值在长期内迅速增长。 2002年至2019年间，全球房地产投资信托的市场价值从2312亿美元增长至2。09万亿美元，复合年增长率为13。8％，而在其起源的美国市场，房地产投资信托的市场价值也从15亿美元增长到1971年至2019年间达到1。33万亿美元。复合年增长率达到15。2％。我们认为，主要原因是房地产投资信托模型本身具有多重优势，例如税收优惠，标的资产的稳定现金流量以及高股息。它可以有效地振兴优质房地产，因此在主要市场上具有强大的生命力，并且也得到了资本市场的认可。市场集中度较高。 13个最大的市场超过了100亿，CR13高达98％。 2019年，全球有13个市值超过100亿美元的美国市场（1。33万亿美元，
CR13市场约为98％，其中美国份额高达63。6％，远远领先于其他市场。近年来，美国和亚太市场的快速增长极大地推动了整体市场。市场格局逐渐趋向于“强劲而稳定”。我们将全球市场划分为美国，亚太地区，欧洲，泛拉丁美洲（包括加拿大）和泛非（包括中东）。截至2019年，市场规模为1。33万亿，3940亿，2467亿，895亿和292亿美元。从2011年到2019年，全球RETIs的市场价值从7900亿美元急剧增长到164％，达到2。09万亿美元。同期，美国，亚太地区，欧洲，泛拉丁美洲和泛非的市场增长分别为195％，175％，86％，95％，68％。市场价值规模，判断市场逐渐显现出马修效应，即市场越成熟，房地产投资信托模型就越被认可，从而进一步获得政策推广，新产品上市和估值提升；除美国外，其他主要市场也表现出良好的增长，其中亚太地区表现尤其出色。西班牙，墨西哥和泰国等新兴市场发展迅速。 （1）在亚太市场，日本，澳大利亚，新加坡，香港和泰国的房地产投资信托基金的市值从382亿美元，561亿美元，235亿美元，160亿美元和9亿美元增加到1514亿美元， 2011年至2019年分别为1006亿美元和739美元。分别为10亿美元，371亿美元和105亿美元，增长率分别为296％，79％，214％，132％和1062％。日本和澳大利亚迅速扩展到世界第二和第三位，这是推动亚太地区整体规模的主要力量。 （2）在其他市场上，英国，法国，加拿大，西班牙，南非，比利时和墨西哥的市值从381亿，706亿，445亿，7亿，170亿，69亿和7亿美国增加。 2011-2019年的美元分别达到906亿，871亿，680亿，259亿，243亿，206亿和202亿，增长分别为138％，23％，53％，3772％，43％，200％，2691 ％。
相对较快的发展； 1。2。相对角度：分别占GDP和股票市场总市值的2。78％和2。64％。我们选择了26个代表性市场，并计算了过去五年REIT的市场份额占GDP的百分比和股票市场的总市值。分别为2。78％和2。64％。据此估计，中国房地产投资信托的直接市场容量可能超过1。5万亿美元，或者预测范围在2。8至5。5万亿美元之间。根据中国2019年GDP和股票市场价值数据：（1）根据26个市场的平均值，房地产投资信托的市场容量分别为1。57万亿和2。76万亿; （2）直接基于美国的比例，中国的房地产投资信托市场容量空间为2。32亿和5。5亿。相对而言，我们认为GDP占GDP的比例比总市值的比例更有意义。因此，据估计，中国的房地产投资信托市场空间可能达到2。8至5。5万亿美元。美国市场的经验对于中国开始发展房地产投资信托可能具有更大的参考价值。美国的两个比例分别为5。6％和3。9％，均高于平均水平。我们认为，美国作为世界上最大的经济体，房地产投资信托基金历史悠久，已实现大规模发展，并拥有相对成熟的模式。它已在商业房地产，新旧基础设施等许多领域得到了应用，其实践经验特别值得中国借鉴。新加坡，澳大利亚，南非，中国香港等市场也相对成熟。新加坡，澳大利亚和南非的房地产投资信托分别占GDP的15。5％，6。5％和9。1％，分别占股票市场价值的10。6％，7％和6。8％，这明显高于平均水平，这表明本地REITs市场较为活跃。中国香港的房地产投资信托占GDP的9。5％，显示了其在促进经济中的作用，而仅占股票市场市值的0。7％。从香港股票市场的规模来看；在其他主要规模经济中，日本，英国，法国和加拿大的价值已接近平均水平，印度和德国还有很大的提升空间。
股市市值的比重为2％，2。4％，3。9％和2。8％，相对接近整体平均水平，表明该指数的比重具有一定的参考意义。作为新兴市场，印度近年来一直致力于促进REIT的快速发展。在2019年，房地产投资信托基金仅占GDP和股市市值的0。2％和0。1％，未来还有很大的提升空间。德国市场起步较早，长期以来未取得显着增长，近年来发展迅速。 2。区域市场：美国模式遥遥领先，亚太地区的本地化经验值得关注。市场价值占44％。美国房地产投资信托基金市场历史悠久。在税收优惠政策的带动下，它具有规模大，模式成熟，对经济和就业有一定促进作用。该应用程序涵盖商业房地产和新旧基础设施的多个领域。成功的经验对中国尤其值得借鉴。宏观经济繁荣和税收优惠政策促进了美国房地产投资信托市场的繁荣，在1990年代迎来了IPO高峰，并吸引了全球市场的效仿。 REITs于1960年在美国诞生，并在1990年代迎来了井喷式发展。其驱动力是房地产繁荣和低利率周期的宏观背景，其次是税收优惠政策。有关的重要法案文件包括：（1）1960年的《内部税收法》提议，对符合要求的房地产投资信托基金部分免税； （2）1986年的《税制改革法》放宽了对房地产投资信托的限制，使房地产投资信托可以直接持有经营物业并赋予基础资产权力，同时限制了其他竞争产品（例如有限合伙房屋公司）的避税行为，提高了房地产投资信托的相对税收优势。房地产投资信托； （3）1993年的《全面预算调整法》承认养老金由受益人持有，并被包括在税收优惠范围内，这促使许多养老基金大规模分配房地产投资信托基金； （4）2008年，NAREIT与其他组织合作修订了OECD（经济合作与发展组织）税收协定模型，以实现对全球跨境REIT投资的统一税收处理； （4）2015年的《 PATH ACT》消除了外国资金投资美国REIT的障碍，并取消了在SEC上市的REIT的惩罚性优惠股息规则。市场规模领先世界，在12个主要领域都有应用，
估值水平继续提高。从1971年到2019年，美国富时房地产投资信托基金从34家增加到219家，市场价值从15亿美元增加到1。33万亿美元。从2000年到2019年，整体FFO（运营现金流）从181亿美元增加到646亿美元。该领域已从零售房地产扩展到零售，办公室，住宅，酒店，工业，伐木，医疗保健，自建仓库，基础设施，数据中心，多元化，专业化和其他12个主要领域。按照所有权形式，美国的房地产投资信托基金主要以股权为基础，到2019年，数量和规模分别占82％和94％。从2000年到2019年，富时股票投资信托基金的P / FFO从6。6％上升倍至19。4倍，实现了估值水平的大幅提高，反映了资本市场对REIT产品的持久认可。广义基础设施房地产投资信托的市场价值约占44％，而FFO约占30％。这一成功经验对于中国基础设施房地产投资信托市场尤其值得借鉴。根据国内市场的特点，我们将美国基础设施，数据中心，自建仓库和工业等四种REIT统称为广义基础设施REIT，包括6种基础设施类别，5种数据中心类别，以及6个自建的仓库。在13个工业类别中，2019年的FFO总量将占所有REIT的30％左右。截至2020年第一季度，基础设施房地产投资信托基金的总市场价值约为4，576亿美元，约占整体市场的44％。自2012年以来，狭义基础设施RETI的市场价值增长迅速，单体规模在所有类型的REIT中排名第一。狭窄的基础设施REIT，即包括通信，电力和能源产品在内的基础设施REIT，也已在美国稍后启动。它们于2012年上市，并且在最近几年得到了极大的发展。第一季度的市值已达到1803亿美元。规模约为300亿美元，是各种房地产投资信托基金中的第一家。房地产投资信托基金对美国经济和就业产生了拉动作用。
总收入约为1482亿美元，占当年美国GDP的0。8％。创造240万个全职当量（FTE）工作，占当年ADP就业人口的1。9％； 2。2。亚太市场：近年来的整体发展速度，本地化经验值得学习的是，2019年亚太房地产投资信托市场规模约为3940亿美元，包括日本，澳大利亚和日本等9个主要市场。新加坡，已经达到或接近千亿规模。 2019年，日本，澳大利亚，新加坡，香港，泰国，马来西亚，印度，台湾和新西兰的市场规模分别为1514亿，1006亿，739亿，371亿，105亿，72亿，46亿，3。9十亿美元，29亿美元。近年来，它实现了全面繁荣。日本和新加坡的市场迅速扩大。泰国市场经历了爆炸性的增长，印度市场也迎来了突破。 1998年和2008年的亚洲全球金融危机催生了推动亚太REITs市场发展的动力。为了应对房地产市场和宏观经济的下滑，已经引入房地产投资信托基金来刺激经济。从2011年到2019年，亚太房地产投资信托市场规模从1，435亿美元大幅增长了175％，达到3，940亿美元，其中日本，澳大利亚和新加坡的总部市场分别增长了296％，79％和214 ，泰国市场从9亿增长到105。复合年增长率高达36％，印度首批REIT将在2019年上市，规模为46亿美元。 REITs模型在亚太市场本地化的实践经验值得中国借鉴。作为进口产品，房地产投资信托基金在亚太市场的应用模式与欧美市场不同。 （1）结构上的差异：欧洲，美国和日本市场上的房地产投资信托基金通常是公司型结构和非强制性上市。澳大利亚，新加坡和香港的市场属于合同和强制性上市。新加坡，香港和其他地方没有超过房地产投资信托基金45％限额要求的杠杆比率； （2）税收优惠差异：总体而言，亚太市场的税收优惠覆盖面更广。中国新加坡和中国香港为个人投资者分配股息和免税，并为投资者处置房地产投资信托的利得税免税。
更大的税收优惠政策有力地支持了S-REITs吸引全球资金并提高盈利能力。目前，中国的《通知》和《指南》已经启动了房地产投资信托市场，交易规则和税收优惠的后续扶持政策值得期待。 2。3。欧洲市场：英国和法国拥有稳固的头寸，西班牙正在迅速复苏。欧洲房地产投资信托基金市场起步较早，并且完全借鉴了美国模式。目前的规模约为2467亿美元，包括8个主要市场，其中英国和法国接近1000亿美元。荷兰于1969年启动了类似的REITs系统。1990年代美国市场繁荣时，欧洲国家从美国模式中学到了东西，并在该市场上进行了推广。 2019年，英国，法国，西班牙，比利时，德国，土耳其，荷兰和希腊的市场规模分别为906亿，871亿，259亿，206亿，66亿，41亿，24亿和20亿美元。近年来，英国和法国占据了稳固的地位，西班牙迅速扩大了产品数量，市场规模已显着恢复。从2011年到2019年，欧洲房地产投资信托基金市场规模从1，326亿美元增长到2，467亿美元，增长了86％，其中英国和法国的主要市场增长率分别为138％和23％。自2018年以来，法国的REIT数量和规模都有小幅下降。大规模WFD和UL退市。西班牙早些时候推出了第一只REITs，2006年其市值达到约92亿美元，但单一产品应对市场风险的能力有限，2011年缩水至7亿美元。近年来，西班牙发展迅速推出上市房地产投资信托基金。增至68个，价值259亿美元，复苏显着。 2。4。泛拉丁美洲市场：加拿大市场具有成熟的经验，墨西哥正在建立该地区的第二极。 2019年的泛拉丁美洲REITs市场规模约为895亿美元，其中包括加拿大和墨西哥的两个主要市场。 2019年，加拿大，墨西哥和巴西的市场规模分别为680亿美元，202亿美元和6亿美元。加拿大于1993年启动REITs市场，并具有丰富的实践经验。
市值在全球排名第七。近年来，墨西哥市场迅速增长并推动了整体市场。从2011年到2019年，泛拉丁美洲REITs市场规模从95％增长到895亿美元，其中加拿大增长了53％。墨西哥于2011年推出了首个REIT。2019年，REIT的数量和市值分别达到19个和202亿个。美元市值的年均增长率高达52％，这是区域市场快速增长的主要动力。 2。5泛非市场：南非是独一无二的，而沙特阿拉伯则呈指数增长。 2019年泛非房地产投资信托基金市场规模约为292亿美元，其中南非市场为主体。 2019年，南非，沙特阿拉伯，以色列和阿联酋的市场规模分别为243亿美元，40亿美元，4亿美元和3亿美元。南非市场起步较早。 2009年，市场价值达到119亿美元。 2012年，房地产投资信托基金管理机制正式引入财务监管。 2019年，房地产投资信托基金的数量达到39个，市值排名世界第十。近年来，沙特市场爆发式增长。从2011年到2019年，泛非房地产投资信托基金市场规模从174亿美元增长到292亿美元，增长了68％，其中南非市场增长了43％。沙特阿拉伯于2016年推出了首个房地产投资信托基金。2019年，房地产投资信托基金的数量和市值分别达到17个和40亿美元。市场价值的年均增长率接近200％，呈现爆炸性增长。 3。房地产投资信托基金的财务分析方法论3。1。建议引入FFO和P / FFO，以协助分析运营绩效和估值水平。我们认为，海外成熟市场中的房地产投资信托是与股票，债券和现金不同的资产类型。具体的财务分析方法与一般库存有所不同，建议引入诸如NOI，FFO，AFFO等指标来辅助REITs产品的财务分析。 FFO（运营资金，运营现金流量）：是Nareit建议的辅助指标，通常用于海外REITs的财务分析。 FFO是REITs行业开发的指标，
FFO将根据NI（净收入）增加资产折旧和摊销费用，并减去资产处置收入，控制权变更损益以及资产折旧导致的减值和减值等项目。通常，它可以简单地理解为FFO = NI +折旧+等，这意味着要避免由折旧引起的会计失真，也就是说，基础资产实际上不会作为折旧计算的折旧，并且在某些情况下可能会升值，因此FFO可能比NI更接近产品的真实现金流量。这种情况反映了REIT的运营优势。 AFFO（或调整后的FFO）更接近REIT的实际现金流量，并预测其派息能力高于FFO。 AFFO在FFO的基础上扣除资本支出和其他项目，并可以更准确地预测REIT的未来派息能力。一些房地产投资信托基金非常重视AFFO指标，AFFO还具有更多的能力来解释其运营优势。以领先的医疗房地产投资信托基金PEAK为例，根据其年度报告中的定义，AFFO将在FFO的基础上，将非折旧资产的处置损益与遣散费，诉讼费和交易相关的费用相加。项目，以及税法变更的影响以及汇兑损益对于此类项目，它于2015年开始出售和出售其部分老年房地产资产。FFP和AFFO分别为1。0亿美元和14。7亿美元。股息为10。47亿美元，同比增长5％。另外，从ARE的两个指标来看，FFO近年来波动很大，AFFO可能对资产的实际操作有更多的解释力。 NOI（净营业收入）。它是收入减去运营成本，不包括资产折旧和摊销以及其他各种财务和管理费用。 NOI来自持续运营，可以直接反映基础资产的收入和支出。对于某些房地产投资信托基金来说，这是评估资产组合绩效的重要指标。根据RETIs收入结构的特点，考虑到FFO和AFFO指标可以更好地反映REITs的运营收益，真实的剩余现金流量情况和支付股息的能力，建议将其排除在常用的EV之外。 / EBITDA和PE指标
在使用FFO等指标方面也存在一些限制，这些限制更多地用作辅助分析工具。由于某些房地产确实存在折旧趋势，因此FFO指标可能会高估真实的未来现金流量。房地产投资信托基金（如PEAK和PSA）的年度报告指出，各个公司对FFO和其他指标的具体计算方法可能略有不同，因此缺乏可比性。此外，日本市场FFO的定义是“净利润减去优先股股息，再加上基于收入的资产的折旧，物业销售的损益，非经常性收入和支出等”，而亚太地区的其他主要市场缺乏FFO统计资料或合适的类似指标。 3。2。关注诸如有效税率，现金流量，股息和杠杆率等指标。根据房地产投资信托基金连续稳定的现金流量，高股息和税收优惠的特点，我们认为在房地产投资信托基金的财务分析中，我们应着重于现金流量，股息，杠杆率。本报告中后续案例的分析。在业绩方面，它关注收入，资产租赁收入和比例（应满足IRC对收入比例超过75％的要求），NOI等指标。注意基础资产的利用率，包括占用率（例如，用于医疗养老金的PEAK等），租金（例如，公园房地产办公室ARE等），搁置率（例如，数据中心EQIX等）。 ），以及单位资产费用级别更改。在费用方面，要注意房地产投资信托基金对有效税率的影响，以及诸如租金运营支出占收入比例的指标。由于合格的房地产投资信托基金均分配了其应纳税净收入的90％以上（ARE，AMT等均为100％的股利），并且股利免征所得税，因此REITs通常具有较低的有效税率，例如ARE，PSA统计有效税率仍为0％在过去的10年中，CCI的平均有效税率仅为1。7％。 2012年房地产投资信托前五年的AMT平均有效税率为35％，房地产投资信托后五年的平均值为13％。 2017年的有效税率低至2。44％。现金流量是驱动REITs市场价值的重要驱动力之一，重点关注FFO和AFFO等与现金流量相关的指标。在我们计算的7个美国房地产投资信托基金中，
其余这些年来，FFO保持了持续快速的增长，凸显了REITs模型的优势。估值水平是房地产投资信托基金市场价值的另一重要驱动力。着重于P / FFO，P / AFFO，EV / EBITDA等指标。从2000年到2019年，FSTE股票REIT的整体P / FFO从6。6倍增加到19。4倍。以数据中心房地产投资信托基金巨头DLR为例，2013年至2019年，P / FFO从10。4倍增长到21。7倍，市场价值从63亿美元增长到250亿美元。在股利方面，要注意与股利有关的指标，例如DPS，股利金额，股利率和FFO支付比率。由于股息要求的比例很高，房地产投资信托基金的股息金额通常会随着现金流量的增加而稳定增加。以领先的无线通信房地产投资信托基金CCI为例，2012年至2019年的DPS和股息分别从0。4美元和1亿美元显着增加到4。6美元/ 19亿美元，并且平均股息率过去五年已达到3。7％。在杠杆方面，要注意杠杆率，净负债，利息支出等指标。房地产投资信托基金可以振兴基础资产并增加融资渠道，可以有效降低企业的杠杆率。以经验丰富的房地产投资信托基金负责人PSA为例，近年来的杠杆率一直保持在20％以下。自2006年以来，平均杠杆比率仅为8％。在盈利能力和收益率方面，我们专注于EBITDA利润率，净利润率，FFO / Equtiy和NOI /总资产等指标。 REITs模型可以减少公司杠杆，财务费用，运营费用等，实现轻资产运营，并稳步提高盈利能力和回报。以PSA为例，随着业务的成熟，1991年至2019年EBITDA利润率和净利润率分别从55％和13％上升至69％和53％。从2010年到2019年，FFO / Equtiy和NOI /总资产增加从9％，8％增加到20％，11％。
美国房地产投资信托基金的应用领域已从商业房地产扩展到多个行业，并且可以根据其大致分为零售，办公，住宅，酒店，工业，伐木，医疗保健，自建存储，基础设施，数据中心和多样化。基础资产类别，专业化及其他12个类别。 2019年，FSTE的股权型房地产投资信托的NOI，FFO和股息总计分别为817亿美元，512亿美元和411亿美元。截至2020年第一季度末，总市值约为9444亿美元，平均市值约为53亿美元，总股息收益率约为4。4％。从市场价值规模的角度来看：基础设施和数据中心REIT具有最大的单一规模。两种房地产投资信托基金的规模分别约为300亿美元和212亿美元，远远超过了整体平均规模。基础设施房地产投资信托的总市值约为1，803亿美元，在所有类型的房地产投资信托中排名第一。从收益的角度来看：近年来，一般基础设施房地产投资信托基金的总收益率一直处于前列，狭义的基础设施房地产投资信托基金表现良好。 （1）从总回报率来看，过去5年的前6个平均值是工业（20％），基础设施（19。6％），IDC（17。3％），住宅（12。4％）和专业化（11。1％） ），自建仓库（10。6％）; （2）从指数回报率来看，过去5年基础设施，行业，IDC和自建仓库的平均值分别为16。4％，16。2％，14。6％和6。7％。 （3）从股息收益率的角度来看，过去五年来，自建仓库，行业，基础设施和IDC的平均值分别为3。9％，3。8％，3。2％和2。7％； （4）2012年的基础设施房地产投资信托基金狭窄-2019年的指数回报率为28％，3％，18％，1％，7％，32％，4％，39％，总回报率为30％，5 ％，20％，4％，10％，35％，7％，42％，多年来的指数回报是正的，并且性能非常好。从绩效和估值水平的角度来看：一般基础设施REIT的FFO增长率相对较高，IDC，基础设施和工业等PFG相对较低。
在各种类型的房地产投资信托基金中名列前茅。我们将PFG定义为2015年至2019年的“ P / FFO平均值”和“ FFO CAGR”之比。只有各种REIT的DFG的IDC都小于1（约0。9）。行业，基础设施和自建仓库REIT的PFG分别为1。2、1。3和2。3。将基础广泛的基础设施房地产投资信托基金作为中国基础设施房地产投资信托基金发展的基准。共有6个基础设施项目，较大的包括AMT（当前市场价值1018亿美元，下同），CCI（626亿美元）； IDC共有5个类别，较大的类别包括EQIX（566亿美元），DLR（351亿美元）； 6个自建仓库类别，包括PSA（308亿美元）和EXR（106亿美元）； 13个工业类别，包括PLD（615亿美元），DRE（114亿美元）4。2。基础设施意识狭窄：AMT / CCI AMT：领先的通信基础设施房地产投资信托基金，2012年房地产投资信托基金，税收负担持续减少，资产规模持续扩大，业绩，股利和市值迅速增加，估值水平有所提高。公司概述：全球最大的企业房地产投资信托之一。 AMT（美国铁塔公司）成立于1995年。主要业务部门为广播公司，无线数据提供商和其他组织提供通信租赁服务。租金收入占总收入的97％以上。 AMT于1998年登陆纽约证券交易所，并于2005年与SSC合并，创建了北美最大的铁塔公司之一。行业概述：塔楼公司行业正变得越来越资本密集，并且在操作员解塔的背景下对资本的要求更高。美国电信运营商早期投资于电信塔的建设和运营。 2008年之后，他们转而向塔公司出售塔，然后支付租金租回塔，以降低杠杆率并实现轻资产的运营模式。铁塔公司在资金压力下转嫁，融资需求不断增加。 REITs流程。
为此，采取了以下措施：（1）合并先前存在的公司实体，并获得股东批准，以将所有已发行的A类普通股转换为相同数量的REITs公司的普通股； （2）大型并购促进资产增长并满足房地产投资信托基金的要求。房地产投资信托基金后的管理和股权结构。自2012年以来，AMT一直作为满足联邦所得税要求的REIT运作。其子公司QRS（合格的REIT子公司）经营通讯资产并分配应税收入的100％。另一家TRS（应税房地产投资信托基金子公司）持有其他经营资产，TRS适用的所得税根据法规缴纳，无需分配收入即可用于再投资。截至2019年底，共有1，398家持有AMT的机构。排名前十的公司仅占总股份的33。8％。大股东先锋集团（先锋基金）仅持有13。2％。运作方式：房地产投资信托基金用于支持公司的运作，并向承租人收取租金和三大费用，以减少运营和维护成本。 AMT 2011-2018年的管理费率从11。8％降至9。9％，这取决于REIT的资产证券化塔资产，为资本支出筹集的资金，并购，向承租人租赁塔和土地，并收取管理和维护费，税金，保险维护成本。资产状况：通信资产实力雄厚，续约渠道良好，新兴市场布局增加。 AMT始于北美，目前的通信资产已遍布全球。在2012年至2019年期间，通信站点的数量从54，600个增加到179，500个，复合年增长率为18。5％。当前的塔式资产分布在亚洲，美国，拉丁美洲，非洲和欧洲。有席位，席位，席位和4，736个席位。 2019年，非洲增加了5800个席位。 AMT通信站点土地的初始租赁期通常为5-10年，但大多数具有自动/可执行续订权；财务状况：业绩，股息和市值继续快速增长，有效税率显着降低，估值水平持续提高。
年均复合增长率分别为15。2％，15。3％，FFO从9。47亿美元增至34。92亿美元，年均复合增长率为17。7％； （2）估值：2011-2019年市值从236亿美元增长到1018亿美元，复合年增长率达到20％，P / FFO从25。3倍增长到30。9倍; EV / EBITDA从20。8倍增长至24。3倍； （3）盈利能力：2019年的EBITDA利润率和净利润率分别为72。3％和24。9％，显着高于上年增长的历史最高水平; 2006年至2017年期间，有效税率从58。9％大幅降至2。4％; （4）股息：2011年至2019年，每股股息从0。35美元增加至3。78美元，复合年增长率达到34。6％，股息从1。39亿美元增加至16。73亿美元，复合年增长率高达36。5％ ，股息率从0。6％增加到1。6％，FFO支付比率从14。6％增加到47。9％； （5）回报率：FFO /权益从2011-2018年的27。8％增加到46。5％; （6）杠杆率：2002年至2018年，杠杆率从60％变为64％，利息/净债务呈明显下降趋势。 CCI：共享无线设施的领导者，房地产投资信托基金后的税负大大降低，股息表现出色。公司概述：REITs是共享无线通信基础设施的美国领导者，已大大降低了税收负担。 CCI（国际城堡城堡）成立于1994年，并于2001年登陆纽约证券交易所。它拥有，运营和租赁无线基础设施。它是美国最大的共享无线通信基础设施运营商。 CCI于2014年成为房地产投资信托基金，2013年的有效税率为67。9％。可以判断，以前的折旧带来的税收抵免是在REITs转换之前支付的。则2016-2019年的平均有效税率仅为3。85％，税收负担明显减轻。截至2019年底，共有1041个控股机构，
大股东贝莱德（BlackRock）只持有7％。资产规模：CCI持有，运营和租赁分布在美国各地的共享通信基础设施，其中包括：（1）大约40，000个信号塔和辅助结构； （2）签订合同以支持小型蜂窝网络和光纤解决方案80，000英里的光纤。 2019年，CCI租金收入约占总收入的88％，其中信号塔和光纤租赁的收入分别占67％和33％。业务状况：长期租赁合同锁定了未来的现金流量，并且销售集中度很高。 CCI的核心业务是签订长期合同，包括租赁，转租，许可和服务协议。它为租户提供了对信号塔，光纤和其他基础设施的空间和容量的访问权限。在增加运营成本的前提下，将增加更多租户以增加单个设施的收入水平。合同的初始期限通常为5至15年，承租人可以选择将合同续订5至10年。 CCI在2019年的综合通信基础设施租金收入中，有75％来自四个主要客户，包括T-Mobile，AT＆T，Verizon Wireless和Sprint。总体客户合同加权平均剩余寿命约为5年，预计在未来Flow中将贡献约240亿美元的现金（相当于2019年租金收入的4。7倍）。财务状况：房地产投资信托基金（REIT）启用后，有效税率已大大降低，股息表现出色，并且表现迅速增长。 （1）结果：2013年至2019年，CCI收入和租金收入分别从24。33亿美元和21。24亿美元增至57。63亿美元和50。93亿美元，复合年增长率为13。1％和13。3％，而FFO从8。66亿美元至22。88亿美元美元的复合年增长率为17。6％。 （2）估值：2013-2019年市场价值从241亿美元增长到591亿美元，复合年增长率为13。7％。 2019年，P / FFO和P / AFFO分别为28。8倍和28。3倍，最近五年的平均值为21。6倍，20。7倍。 2019年的EV / EBITDA为22。4倍，
（3）利润：2019年的EBITDA利润率和净利率分别为65。6％和14。9％。近年来，两项指标均呈上升趋势。 （4）股息：2012年至2019年，每股股息从0。35美元增至4。58美元，复合年增长率达到44。4％，股息从1。01亿美元增加至190。5亿美元，复合年增长率达到52。1％。 2019年的股息率为3。22％，过去五年的平均股息率为3。74％（5）杠杆：2019年的杠杆比率为69。5％，过去五年的平均值为62％; 4。3。数据中心类别：EQIX / DLR IDC（Internet数据中心（Internet数据中心））是中国正在大力推动发展的新基础设施领域之一，它具有很高的市场人气，快速的增长和稳定的收入来源，同时也面临着挑战。从房地产投资信托的巨大潜力来看，市场发展迅速，容量巨大，2019年中国IDC市场规模达到1563亿元，CAGR为从2007年到2019年，这一数字高达37。4％。据判断，随着中国大力推进新的基础设施建设，国内IDC市场将继续保持高增长，我们预计2019年全球IDC市场规模将达到约742亿美元，并且从2007年到2019年，年均复合增长率将约为19。2％，并且仍将保持较高的增长率，未来，它将继续受益于强劲的互联网需求和新的基础设施政策ies。自21世纪以来，互联网行业发展迅速，并已渗透到各个行业。数据流量需求强劲，推动了IDC市场的增长。展望未来，我们相信IDC行业将继续保持较高的增长率。其驱动力包括：（1）大数据时代，物联网，移动互联网，电子商务，高清视频等趋势将推动对数据，全球IDC流量和存储的高需求。迅速扩张； （2）IDC是支持其他新兴产业快速发展的重要基石，也是该国大力推动新基础设施的重要基石之一。海外IDC领先的房地产投资信托基金。
其中，EQIX和DLR分别占约13％和9％，居前两位。 EQIX（Equinix，Equinix）成立于1998年。2015年，它成为REIT，享受税收优惠并使用REIT模型来促进规模扩张。 DLR（数字房地产信托）于2004年作为REIT成立。此外，CONE（CyrusOne），COR（Core Site Realty Corporation），AJBU（Keppel DC Reit，新加坡吉宝数据中心信托）等也是IDC REIT的代表。 IDC REIT的增长率最高，而PFG较低。在我们计算的美国各种REIT中，IDC类别的整体FFO的22年复合年增长率为22％，高于其他行业，五年平均P / FFO是19。6倍。 EQIX：数据中心房地产投资信托基金的领导者。 REITs征税后，将减轻税收负担并加速扩张。近年来，盈利能力和估值得到了显着改善，业绩和市场价值保持了高增长。公司概述：昔日的IDC领导者，强大的运营和维护能力以及世界领先的市场份额。 EQIX成立于1998年，于2003年登陆纳斯达克。其主要业务是提供各种数据中心平台服务和互连解决方案。具有强大的运维能力，年异常运行时间少于32s，处于行业领先地位。 2017年，它在IDC约13％的市场份额中排名第一。截至2019年，它已在全球26个国家/地区部署了55个战略市场。它拥有9700多个客户，其中包括各种云服务/ SaaS巨头。房地产投资信托基金可减轻税收负担并加速扩张。 EQIX于2012年宣布了对REIT的投资意向，并于2015年正式宣布REIT的投资。一方面，它享有税收优惠：投资后5年的平均有效税率为20。1％，
增加融资以加速扩张：从2015年到2019年，资本支出从9。1亿美元增加到22。5亿美元，复合年增长率为26％。 2019年，法人机构股东总数达到813名，前十大股东仅占总股份的27％，其中大股东贝莱德（BlackRock）仅占7。4％。资产状态：不仅是扩展，还需要改善机柜数量和货架可用性。从2014年到2019年，机柜总数从125，000个增加到297，000个，CAGR达到18。9％，操作机柜数量从98，000个增加到236，000个，CAGR达到19。2％，总体储藏率从78。4％增加到79。4％ 。截至2019年，EQIX在全球拥有204个数据中心，单个机柜的每月总定期MRR约为1868美元，比上一年增长约3％。欧洲，中非，美洲和亚太地区的机柜总数分别约为40％，37％和22％，货架可用性为84％，77％和75％。亚太地区和其他市场仍有改善的空间。目前，EQIX正在推进27个扩建项目，预计将在2020年至2021年之间投产，共有29，500柜，占2019年总和运营量的9。9％和12。5％。 ：强大的下游议价能力，着重于部署超大型IDC以抓住行业机遇。 EQIX的主要业务是托管业务，托管业务使用数据中心作为载体将服务器租赁给客户，提供空间，设备以及各种运维服务，并按月收费。 EQIX服务的下游客户相对分散，因此他们具有很强的议价能力，成熟的单机柜MMR有望稳步提高。另外，近年来，超大规模IDC市场发展迅速，规模效应逐渐凸显。 EQIX拥有一个面向大型客户需求的xScale数据中心。在2019年，它与新加坡主权财富基金共同开发并运营了一个欧洲xScale中心，巩固了其在超大型IDC领域的竞争优势。财务状况：与2000年代相比，业绩和市场价值的增长率有所下降，但仍保持相对较高的水平，盈利能力得到了显着提高。
CAGR高达38％，这主要是由21世纪前十年的快速发展所驱动。在过去的5年中，收入的复合年增长率为18％，并且仍保持两位数的增长水平。从2013年到2018年，FFO从1。53亿美元增至13。15亿美元，复合年增长率为54％，快速增长; （2）估值：2002年至2019年，市场价值从4，800万美元增至498亿美元，复合年增长率为50％，近5年的复合年增长率为31％，仍处于较高水平。从2013年到2018年，P / FFO为78倍，28倍，35倍，32倍，21倍和40倍，明显高于市场平均水平; （3）盈利能力和回报率：FFO / 2013-2017年权益从6。8％增加到17。4％; 2013-2019年净利润率从4。4％增加到9。1％; （4）股息：2013-2019年期间每股股息从7。6美元增加到9。8美元，股息从4亿美元增加到8。28亿美元，过去5年的平均股息率是1。9％，并且FFO派息率稳定在62％以上。 （5）杠杆率：在2000年至2019年期间，杠杆率从22％变为55％，当前的杠杆率高于历史平均水平的47％。 DLR：全球最大的数据中心房地产投资信托基金巨头。公司简介。 DLR（数字房地产信托）成立于2004年，并于当年登陆纽约证券交易所，为全球2300多家公司提供数据中心，托管和互连策略服务。在过去的5年中，租金收入约占总收入的95％。 2019年，机构股东数量达到820名，在前十名中累计持股31。92％，最大股东贝莱德（BlackRock）持有9。33％。资产规模。 DLR的净可出租面积从556万平方英尺增加到2004-2019年的3041万平方英尺，复合年增长率约为12％。
财务状况：税率一直保持较低水平，业绩和股息保持了快速增长，并且近年来估值大大提高。 （1）业绩：2004-2019年，收入从1。07亿美元增至32。09亿美元，复合年增长率为25。4％。在过去的五年中，收入的复合年增长率为15％，并且仍保持两位数的增长水平。在2008- 2019年，NOI和FFO从3。25亿美元和2。28亿美元增加到20。04亿美元和14。54亿美元，复合年增长率分别达到18％和18。4％; （2）估值：2004年至2019年市场价值从2。88亿美元增长至2，51亿美元，复合年增长率高达35％。从2008年到2019年，P / FFO从12。7倍增加到21。7倍，P / AFFO从12。7倍增加到19。8倍。 EV / EBITDA从18。1倍增至25。7倍; （3）利润：过去5年的平均EBITDA利润率和净利率分别为45。8％和15。2％，过去8年的平均有效税率仅为1。77％； （4）股息：从2004年至2019年，每股股息从0。16美元增加至4。32美元，复合年增长率达到25％，股息从3。3亿美元增加至9亿美元，复合年增长率达到46％。过去5年的平均股息率是3。8％。已付FFO该比率稳定在63％左右； （5）杠杆率：在过去5年中，杠杆率的平均值和已付利息占净债务的比例分别为50。9％和3％，低于历史平均水平55％和4％。 4。4。自建仓库：PSA / PLDPSA：悠久的仓库REIT领导者。当前财务状况相对稳定，杠杆率保持较低水平，盈利能力和收益率稳步上升。公司简介：领先的仓储REIT较早成立。 PSA（公共存储）是S＆P 500（世界上最大的仓储公司之一）的成员。它主要从事自建存储设施的收购，开发，持有和运营。
1984年登陆纽约证券交易所。在过去的5年中，租金收入占总收入的94％以上。截至2019年底，共有802家股份制机构，前十名的总持股比例仅为29。9％，大股东VANGUARD（先锋基金）仅持股11。7％。资产规模：PSA的净可出租面积从1。37亿平方英尺增加到2009-2019年的1。69亿平方英尺。到2019年底，它在美国拥有2483个存储设施，净可出租面积减少到1570万平方米，分别由PSB和Shurgard分别持有42％和35％的股份，其中PSB为REITs适用于办公室和工业园区，净可出租面积为256万平方米，而舒加德是欧洲最大的仓储服务提供商，在7个国家/地区拥有234个仓储设施，净可出租面积为121万平方米;财务状况：不再高速增长，但财务状况更加稳定，杠杆率保持在8％左右，盈利能力和回报率稳步提高。在1991-2000年，2001-2010年和2011-2019年这三个时期内，市场价值的复合年增长率分别为43。4％，16。4％和6。2％，总收入的复合年增长率为25。5％，8。4％和6。4％，租金收入的复合年增长率为25。4％。 ，7。8％，6。5％。当前的业绩和市场价值已不再是1990年代的高速增长，而且财务趋于稳定。 （1）业绩：从2010年到2019年，NOI，FFO和AFFO从10。15亿，8。01亿和8。82亿增长到19。32亿，1。846和18。75亿。 CAGR分别为7。4％，9。7％和8。7％，相对稳定。 （2）估值：2019年P / FFO为17。7倍，近年来呈下降趋势，五年平均约为22倍。 （3）获利能力：PSA的获利能力在较长时期内已显着提高。从1990年到2019年，EBITDA利润率从54。6％增加到69。5％，净利率继续从12。8％上升到53。4％。
变得稳定。有效税率继续为0％； （4）股息：从1994年到2019年的25年间，每股股息从0。88美元增加到8美元，复合年增长率达到9。2％，股息从2000万美元增加到14亿美元，并且复合年增长率达到18。2％; （5）回报率：FFO /股权和NOI / GA从2010年至2018年分别从9。2％，8。1％增至19。9％，11。1％; （6）杠杆：PSA杠杆比率近年来一直保持在20％以下，2006年以来的平均杠杆比率仅为8％左右。 PLD：领先的全球物流房地产服务提供商。公司概述：领先的物流房地产房地产投资信托基金。 PLD（Prologis）成立于1997年，同年登陆纽约证券交易所。 2003年，它被选入标准普尔500指数。它主要投资于物流设施，以提供货物的分销，储存，包装，组装和轻型制造服务。它是全球最大的物流房地产服务提供商之一。 PLD一直满足IRC对REIT的股息要求。截至2019年底，共有944家机构持有PLD股份。前十名公司合计持有约50。12％的股份。大股东先锋集团（咸丰基金）仅持有13。3％的股份。资产规模和业务模式。在过去5年中，PLD的租金收入约占其总收入的87％。 2019年，可出租面积达到8。14亿平方英尺，相当于7562万平方米，其中美国，美洲其他地区，欧洲和亚洲分别约占71％，7％，16％和5％ ， 分别。大多数资产用于提供批量分发服务。 PLD通常以长期合同的形式租赁房地产。自2018年以来，公司年度报告中披露的平均租赁期限约为64个月，为未来的持续现金流提供了可靠的保证。财务状况：盈利水平和回报率不断提高，杠杆率不断下降。近年来，PLD的绩效规模，股息和市值指标一直保持稳定增长。从2011年到2019年，EBITDA利润率从52％增加到64％，净利润率从-11％增加到47％。
NOI / GA从3。3％增加到5。3％。近年来，有效税率一直保持在3％左右。从2009年到2019年，杠杆比率从47％逐渐降低到31％。 4。5。园区内的房地产：ARE：房地产投资信托基金的领先企业，专注于生命科学园区和其他领域，拥有更好的运营模式，资产，业绩，股息和市场价值的持续增长，以及估值水平的上升趋势。公司概述：生命科学园办公室房地产投资信托基金办公室的领先企业。 ARE（亚历山大房地产股份公司）成立于1994年。它是美国第一家专注于生命科学行业的REIT。它于1997年登陆纽约证券交易所，并于2017年被标准普尔500指数选中。它是生命科学领域的第一家。 ，也是租期最长的房地产运营开发商。 2019年，ARE的收入和市值分别达到15。3亿美元和264亿美元，员工人数仅为439。生命科学园办公室房地产投资信托基金行业简介：专注于创新集群领域，可用空间有限，并存在一定的市场障碍。宏观经济繁荣严重影响了业绩。物业通常位于创新集群区域，靠近相关机构，机构，企业等。当地市场的空间供应通常有限，新房东的进入壁垒和租户的出口壁垒很高。此外，写字楼房地产投资信托基金的表现还受到物业出租率和租金支出水平的影响，而后者则受到宏观经济繁荣的显着影响。从2016年到2019年，美国GDP增长率分别为2。7％，4。3％，5。4％和4。1％。同期，ARE的NOI增长率为-24％，25％，18％和15％，FFO增长率为-36％，113％，47％，12％，AFFO增长率为11％，28 ％，44％，18％。自2017年以来，经济已经复苏，ARE业绩的增长率也相应提高了。标准化房地产投资信托：应税收入和多元化权益的100％分配。 ARE诞生于1990年代初期的REIT高峰时期。作为标准的房地产投资信托基金产品，它每年分配应纳税收入的100％。
（美国国内税收法规）对于免税房地产投资信托，有效税率多年来一直保持在0％。截至2019年底，共有485家机构持有ARE股份。前十名持股比例仅为34。5％，大股东BLACKROCK仅持股9。9％。房地产资产：规模在稳步扩大，重点放在创新集群区域的布局上。 RSF（Rentable Square Feet）的总可出租面积在2000-2019年从490万平方英尺扩大到了2910万平方英尺，复合年增长率为10％。这些物业主要分布在大波士顿，旧金山和纽约。在2019年，ARE在AAA地区的A类资产贡献了租金收入的76％。运营模式更好：土地+房地产租赁模型适用于高质量的客户群。 97％的租赁大约是三种净租赁模式。 （1）美国的土地以私有制为主导，私人/联邦/州政府分别拥有约58％，32％和10％的土地。 ARE的主要业务是土地+房地产租赁，选择租赁期长的项目，并提供大致匹配的资源，租金收入约占总收入的99％，以Uber办公室+土地租赁为例，租赁期限不超过63 2001年，土地所有权归ARE公司所有； （2）ARE主要面向生命科学和其他前沿领域的高质量，多样化的客户群。在2019年，ARE的租金收入中有24％来自公共生物技术公司，23％来自跨国制药公司，19％来自生命科学公司，13％来自技术公司，9％来自政府和大学，以及8％来自私人生物技术公司。排名前20位的客户基本上来自各个领域的高信用等级和高市场价值公司，其中租赁面积约占34％，贡献的租金收入约占41％；除了支付基本租金外，这种模式下的租户还需缴纳财产税，以及保险，水电，维护，公共和其他运营费用。运营业绩引人注目：收入水平稳定增长，运营成本保持较低水平。 2019年剩余租赁期限的加权平均为8。1年，
从2015年到2019年，入住率稳定在96-98％的范围内。每平方英尺的租金收入逐年从41。17美元增加到51。04美元（该增加通常是基于市场消费价格指数和其他准则），并且收入水平稳定增长。租赁产生租金增加。 2019年的运营支出约占租金收入的29％，降至历史最低水平。财务状况：业绩，股息和市值持续增长，估值水平呈上升趋势。 （1）业绩：2011年至2019年的总收入和租金收入分别从5。37亿美元和5。31亿美元增至15。31亿美元和15。17亿美元，复合年增长率为14％，NOI，FFO和AFFO分别为1。89亿美元，2。6亿美元和2。66亿美元，2。66亿美元和2。66亿美元，分别增长到10。86亿美元，8。77亿美元，9。45亿美元，年均复合增长率分别达到13。7％，16。4％和17。2％； （2）估值：1997年至2019年，市场价值从4。4亿美元增长至264亿美元，复合年增长率达到20。5％，其中P / FFO在2008-2019年间从10。8倍增长至19。5倍; （3）股息：2011年至2019年，每股股息从1。86美元增加至4美元，复合年增长率达到10％，股息从1。12亿美元增加至4。47亿美元，复合年增长率达到18。8％，股息过去五年的比率约为3。3％； （4）利润质量：FFO /权益在2016-2018年从4。6％大幅提高至9。9％; （5）杠杆：2008-2019年，杠杆率从63％下降至41％，倾向于轻资产运营。 4。6。医疗保健：PEAK PEAK：美国最大的医疗养老金REIT之一。自2011年以来，它一直面临增长瓶颈。它于2015年开始进行战略调整，重点放在更好部门的资产，迅速降低的杠杆率和提高估值水平。转型提供了一个很好的案例。行业概况：老龄化趋势正在振兴医疗和旧工业。
REIT支持医疗保健市场。近年来，医疗费用在美国国内生产总值中所占的比例已增加到18％，医疗市场巨大，预计未来将保持稳定增长。公司简介：优化赛道上的杰出领导者。 PEAK（Healthpeak Properties）成立于1985年，是一家医疗房地产投资商。它于当年登陆纽约证券交易所，并且是首个入选标准普尔500指数的医疗房地产投资信托基金。老年房地产投资信托基金之一，主要面向在生命科学和生物技术公司拥有丰富资本的客户。在过去五年中，PEAK的租金收入约占其总收入的97％。截至2019年，机构股东数量达到626名，前十大股东仅占总股份的31。91％，大股东贝莱德（BlackRock）仅占10。87％。资产规模领先行业，收入水平良好。截至2019年底，该公司的医疗和旧资产价值约为139亿美元，包括90个高端住宅，115个高端住房组合，134个生命科学园，267个医疗办公大楼和11个医院物业。 PEAK物业的出租率维持在较高的范围内，收费水平稳步上升。在2015-2019年间，理疗和疗养院的比例为83％〜87％，生命科学园的比例为95％〜98％，医疗办公大楼的比例为92％〜93％。同期，收费水平稳步上升，理疗和疗养院的年收入从41，000美元增加到50，000美元，生命科学园的每平方英尺年收入从46美元增加到57美元。美元运营模式：NNN三网租赁模式极大地降低了运营成本并获得了稳定的收入。与通常的“总租赁”业务模式（即房东交税，收取公共费用等）不同，PEAK采用“三净租”模式，该模式允许租户承担房地产税，运营费用和担保费。降低运营成本2。获得相对稳定的收入。截至2019年底，该公司只有204名员工，养老金业务和医院业务的运营费用仅占收入的2。3％和0。2％。战略调整：近年来，PEAK逐步优化了其资产结构，并出售了部分老年房地产资产。
婴儿潮时代的老龄化趋势将使三个核心行业的资产组合受益匪浅，并且有望在未来继续提供稳定的现金流。在过去的三年左右的时间里，PEAK完全重组了其高端住宅投资组合，包括出售超过45亿美元的非核心资产，向14亿美元资产的新运营商过渡以及从领先的运营商手中收购了15亿美元的优质资产。财务状况：2011年之后，收入和现金流量面临增长瓶颈。 2015年之后，战略调整显着降低了杠杆和利息支出。从P / FFO和EV / EBITDA这两个指标来看，估值水平已大大提高。 5。对亚太市场房地产投资信托案件的深入分析5。1。 J-REITs基础设施案例：IIF日本J-REITs在1990年代初期的经济泡沫和金融危机结束的背景下开始。目前共有63个J-REIT，分为七个类别，分别是物流（9），办公室（8），医院（5），住宅（5），零售（5）和医疗（1），多元化（30），J- REIT的基础设施产品广泛，包括9个物流REIT和3个多元化REIT，后者的基础资产包括物流，工业园区，数据中心和其他基础设施，代表性案例包括IIF。公司简介：具有独特资产配置的J-REIT。根据投资信托法（Investment Trust Law）于2007年成立的IIF（工业与基础设施基金投资）是唯一一家具有特殊资产类别的专注于工业房地产的J-REIT。连续收购扩大了资产规模，资产包集中在物流和基础设施上，利用率很高。 IIF在2009-2018年期间的累计资本支出为17。5亿美元，净可出租面积从200，000平方英尺扩大到310万平方英尺，复合年增长率为32。8％。目前共有72个基础资产，总购买价约为3006亿日元，合同额为200亿人民币，当前估值为3560亿日元。
总体利用率高达99。8％。 IIF资产包括45个物流设施，9个基础设施以及18个制造和研发设施，其估值分别为1，964亿日元，872亿日元和724亿日元，分别占55％，25％和20％。 IIF基础设施资产主要是数据中心，机场维护中心，社区供暖和制冷以及工业产品存储。总租赁面积为23。4万平方米，其中羽田机场维修中心是IFF持有的最大资产。收入来自物业的租金，而租赁则是长期合同的形式。 IIF的租金收入几乎占总收入的100％，在2008-2019年期间从6000万美元增至1。8亿美元，复合年增长率约为10。6％。目前的手头租金年租金总额为195亿日元，合同额为1。8亿美元。其中，有10个租期超过10年的租约，年租金为163亿日元，占84％，在2-10年内有28个租约。 ，年租金为26。5亿日元，租期2年（含2年），年租金为5。4亿日元。当前排名前三位的客户是日本航空（占租金的9。7％），JCB（占租金的3。7％）和大阪燃气集团（占租金的3。4％）。业绩，股息和市值稳定增长，税率低，杠杆率稳定下降。在2008-2019年，IIF的FFO从3300万美元增至1。12亿美元，复合年增长率约为11。8％，市场价值从2。4亿美元增至23。5亿美元，复合年增长率约为22。9％。它继续从29。4的100％分配经常性收入和DPS，美元升至55。2美元，复合年增长率约为5。9％，股息从2000万美元增加至1。02亿美元，复合年增长率约为16。7％，杠杆率从60％降至50％，历史平均有效税率接近0。06％。盈利能力和估值继续提高。 IIF的净利率在2008-2019年从31。3％增加到49。2％，P / FFO从7。4倍增加到21倍，
反映出对资本市场认可度的提高。 5。2 H-REITs房地产案例：Link Exhibition香港中国H-REITs市场包括10种产品，基本资产为零售，办公楼，酒店和其他商业房地产。截至2020年5月18日，前三个市场领导者分别是Linkage。房地产基金（177亿美元），冠君产业信托（33亿美元），汇贤产业信托（19亿美元）。关联：亚洲房地产投资信托的模型，具有成熟的运营和规模的持续增长，可以使用轻资产模式作为参考。基金介绍：按市值计算的亚洲最大的房地产投资信托基金，中国香港首家上市和蓝筹的房地产投资信托基金。领先的房地产投资信托基金（0823。HK）由中国香港房屋委员会于2003年成立，旨在整合多个商业设施和停车场。其目的是拓宽税收基础，增加财政收入，并解决公共租赁住房资金问题。领汇于2005年在香港联合交易所上市，是中国香港首家上市的房地产投资信托基金，是亚洲最大的房地产投资信托基金，拥有最大的市场价值和唯一的内部管理机构。它于2014年被纳入恒生指数，并且是首批被提升为蓝筹的REIT。截至2019年，Link Exhibition的主要股东是贝莱德（BlackRock），持有9。02％。轻资产运营。联动的收入主要来自物业租赁。过去五年中，平均租金收入占总收入的百分比为95。7％。 Linklink依靠房地产投资信托基金模型来实现轻资产运营，自2010年以来的平均杠杆比率仅为15％。该商业模型是通过自有资金，贷款和私募股权为公共租赁住房融资。在获得持续的租金流量后，将高质量的资产打包并作为REITs出售以返还资本。在此过程中，享受税收优惠。与房地产直接交易相比，房地产投资信托基金以基金份额的形式大大提高了资产流动性，减轻了开发商资金的压力。不断迭代扩展属性的区域布局。 Link Exhibition专注于零售，办公，停车场和其他商业房地产领域，选择出售面积小，与其他房地产协同作用低，未来增长潜力差的房地产，并已陆续在中国大陆一线城市启动项目。目前所持有物业的估值约为2180亿，其中香港和中国内地（华北，上海，广州和深圳）持有物业的86。8％和13。2％
内地的物业包括211亿间零售店和76亿间办公室（以上单位均为港元）；财务状况：低税率，高利润率和持续的高市值增长。 Linkage完全享有税收优惠，过去5年的平均有效税率仅为4。6％。从2010年到2019年，收入从6。44亿美元增加到12。8亿美元，复合年增长率约为7。9％，净利润从2。8亿美元增加到6。76亿美元，复合年增长率达到10。3％，市值从1亿美元增加69亿美元至286亿美元，CAGR达到17。1％，股息从2。75亿美元增加至7。3亿美元，CAGR达到11。4％，每股股息从0。13美元增加至0。35美元，CAGR达到11。9 ％。净利润率从43。6％增加到52。8％，2019年的EV / EBITDA约为11。1倍，明显高于近年来的平均水平。 6。借鉴国外实践经验，积极期待中国市场6。1。海外市场发展经验总结从全球房地产投资信托基金市场经验的角度来看：1。房地产投资信托基金的推出可以帮助刺激经济，补充动能并应对下行风险。 （1）从在日本，新加坡和中国香港推出房地产投资信托基金的经验来看，经济危机经常为房地产投资信托基金市场的发展孕育机会。 REITs是刺激低迷经济并提供增长动力的有效工具。 （2）根据美国的数据，房地产投资信托对经济就业有直接影响。 2018年，直接经济贡献占GDP的0。8％，创造就业机会的等值人口占就业人口的1。9％; （3）中国目前的宏观经济面临下行风险，反周期监管的必要性得到改善，基础设施政策不断增加，资本和项目不断改善。新政引入房地产投资信托市场，有望在一定程度上改善传统的基础设施投融资模式，促进基础设施领域结构性问题的解决，并补充中长期资金。周期性超重2。 REITs模型具有很强的生命力，已经在全球市场上进行了测试，并且具有规模持续增长和估值上升的潜力。 REITs模型具有诸如税收优惠，基础资产的稳定现金流量和高股息等优势，并且可以有效地激活高质量的房地产。
从2002年到2019年，全球规模的复合年增长率达到13。8％，从2000年到2019年，美国市场的P / FFO从6。6倍增加到19。4倍，这反映了REIT在资本市场的知名度不断提高。 3。在一些新兴经济体中，房地产投资信托基金市场的表现令人印象深刻。中国拥有大量高质量的基础资产。在目前的政策支持下，房地产投资信托基金有很大的市场空间。 REITs也迎来了新兴市场的爆炸性增长，泰国和墨西哥的CAGR在2011-2019年分别达到36％和52％，印度在2019年上市的首批RETIs达到46亿美元。根据国家发改委的数据，1981-2018年，中国的基础设施固定资产累计投资存量约为420万亿美元，其中1995年至2019年新增了约150万亿美元的一般基础设施投资，公共交通设施，存储，电力和水利领域是新出现的，分别增加了约58万亿，31万亿和60万亿，基础资产充裕，并且未来的市场容量相当可观。 4。 26个代表性市场的统计数据过去5年，房地产投资信托的市场价值分别占当年GDP和当年总市值的2。78％和2。64％。在此基础上，粗略估计中国房地产投资信托的直接市场容量可能超过1。5万亿美元，或者有望达到2。8〜5。5万亿美元。 5。全球房地产投资信托市场呈现马修效应，反映出房地产投资信托基金的实际特征，或值得国内借鉴。自2011年以来，我们对主要区域市场的房地产投资信托基金的规模和增长率进行了统计，发现增长率和市场价值规模大致呈正相关，并且市场逐渐显示出马修效应，即市场上，REITs模式被社会认可的越多。政策，新产品发布和评估增强进一步促进了这一点。 6。 REIT适用于商业房地产和基础设施，并且两种产品的性能存在一定差异。在“住房不是投机活动”的当前主题下，减少基础设施和房地产并首先启动基础设施RETI是适当的。根据美国市场的实际经验，房地产投资信托基金可分为十二个主要类别，其中基础广泛的基础设施包括基础设施，数据中心，自建仓库和工业。
我们认为，首先发展国内基础设施房地产投资信托更合适。专注于运输和仓储等领域以及新的基础设施有望实现高质量和快速发展。 7。利率下调有利于房地产投资信托基金市场的增长，利率上升是房地产投资信托基金面临的主要风险之一。 REITs的核心优势之一是持续稳定的回报，而其面临的主要风险之一是利率上升。随着利率上升，政府债券和各种债券的收益率将增加，房地产投资信托基金的相对回报将下降。此时，诸如国债等低风险投资品种将具有相对的分配优势。从理论上讲，利率上升的背景是强劲的经济，这有望提高基础资产的利用率和手续费水平。但是，从国外的实践来看，利率上升时房地产投资信托基金市场表现不佳，资金倾向于从房地产投资信托基金进入债券市场。另一方面，在降息的环境下，减少利息支出将提高房地产投资信托的业绩，并增加投资收益水平相对于债券的相对优势。美国在2000年左右进入低利率周期。房地产投资信托基金的整体回报率超过了美国国债和债券的回报率，投资吸引力显着提高。 8。就回报率而言，RETI具有一定优势。 （1）富时股票投资信托的20年/ 25年/ 40年/ 48年复合年回报率高于美国其他主要股指，分别达到9。99％，9。72％，11。35％，11。14％; （2）1990年-2019年，富时指数，纳斯达克指数，道指和标准普尔500指数分别上涨2151％，2300％，984％和878％。 REITs的表现接近纳斯达克指数，大大超过了道琼斯指数和标准普尔指数； （3）在收益方面，过去五年中，工业房地产投资信托，狭窄基础设施，IDC和仓储这四种房地产投资信托分别达到20％，19。6％，17。3％和10。6％。在2019年，狭义的REIT的指数收益和总收益在狭义上分别为：39％，42％，出色的市场表现。 9。房地产投资信托基金具有股息稳定和长期回报的优点，适合长期资本需求。房地产投资信托基金的股息率超过了整体市场水平。一般而言，收益率高于债券，风险低于股票，流动性高于房地产。
它更符合养老金和年金。房地产投资信托基金市场的发展将有助于减轻长期资金分配的压力。 6。2。海外案例的实践经验总结通过对十个海外房地产投资信托基金案例的深入分析：1。大规模，优质的基础资产支持房地产投资信托基金的出色财务和市场表现，而租金收入在总收入中所占比例很高。美国八家房地产投资信托基金的租金收入占比超过85％，EQIX，AMT，ARE和PEAK占95％以上。 2。房地产投资信托基金模型可以有效减轻税收负担和杠杆作用，提高盈利能力，并实现轻资产经营。房地产投资信托基金的有效税率通常较低。例如，ARE，PSA和其他统计有效税率继续为0％。过去10年，CCI的平均有效税率仅为1。7％。 REITs五年前的2012年AMT的平均有效税率为35％。年均值为13％，2017年的有效税率低至2。44％。房地产投资信托基金可振兴基础资产并增加融资渠道，可有效降低公司的杠杆率。以旧的房地产投资信托基金龙头PSA为例，近年来杠杆率一直保持在20％以下。自2006年以来，平均杠杆比率仅为8％。随着1991-2019年业务的成熟，EBITDA利润率和净利润率分别从55％和13％攀升至69％和53％，FFO / Equtiy和NOI /总资产在2010-2019年期间从9％和8％增长增至20％，11％。 3。在房地产投资信托基金模型下，公司的业绩和估值可能会同时提高，并且两轮驱动的市场价值将会增长。在我们统计的10个REIT案例中，除了PEAK在2016年左右进行战略调整外，其余案例均保持了收入和现金流的持续增长。另一方面，资本市场对房地产投资信托市场的总体认可度不断提高，EV / EBITDA和P / FFO估值指标均呈上升趋势。以数据中心房地产投资信托基金巨头DLR为例，2013年至2019年，FFO从6。4亿美元增至14。5亿美元，
同期，市场价值从63亿美元增加到250亿美元。 4，股权结构特点明显：（1）分散，机构股东人数较多，大股东持股比例较低，符合“使社会分享发展红利”的宗旨。 “在REIT开始时；高额头机制，如贝莱德，先锋等。5。 REITs模型在狭窄基础设施，IDC，仓库和园区等高潜力行业中具有更成功的应用案例，尤其是对于重资产和高成本基础设施企业而言。房地产投资信托基金的实施有望减轻税收负担并加速扩张。代表性案例包括AMT和EQIX，所有这些都有效地减轻了税收负担，增加了融资渠道，并通过REIT加速了规模扩张。另一方面，国家政策大力推动了通讯设施，数据中心和高端公园等领域，未来与REITs模式的整合是有希望的。 6。 REITs模型在收费公路行业中没有标准化应用的案例，也没有探索本地模型的需求。美国的收费公路所占比例相对较低，这12种REIT的基础资产不包括收费公路资产。从其他市场案例来看，澳大利亚的TCL（Transurban集团）和印度的IRB（基础设施开发商）都是上市的基础设施基金，资产组合中包括收费公路。与一般房地产投资信托基金模型有所不同。同时，收费公路通常会限制特许经营时间，影响项目定价。我们认为，预计国内市场将开发本地型收费公路房地产投资信托产品。 7。三网合一的租赁模式可以大大降低运营成本，值得参考。在三网合租模式下，租户除了支付基本租金外，还承担房地产税以及保险，水电，维护，公共及其他运营费用。与总租赁模式相比，它可以降低物业运营成本并获得相对稳定的收入。 ，PEAK和其他REIT具有成功的应用经验。 6。3。展望国内RETIs市场趋势我们认为未来的国内市场趋势包括：1。相关配套政策正在逐步完善。
将来，预计将引入有关税收优惠，交易机制和破产隔离的详细国内法规，并相继引导市场。其中，税收优惠政策将成为影响房地产投资信托对投资者吸引力的重要因素，值得期待。 2。项目团队的专业化。 REITs的项目运作涉及金融机构，例如项目公司，物业管理，银行和保险以及法律和会计咨询机构。必须建立一支对金融，会计，法律事务和房地产投资运营有全面了解的专业团队。 3。规范交易流程。我们相信，随着房地产投资信托基金市场的发展和法律制度的完善，房地产投资信托基金的产品将从原来的房地产投资信托基金结构转变为“公开发行+ ABS”的标准结构，并且以前的产品中的某些合规缺陷也将适当地解决。解决。 4。基础资产的多元化。美国和日本的一些房地产投资信托基金领导人在多个子行业中拥有多个基础资产投资组合，以支持其自身的现金流和房地产迭代策略，这值得参考。 5。一些重资产企业进行房地产投资信托基金转型，重振基础资产，减轻税收负担和杠杆作用，并加速规模扩张。 REITs模型有望在由通信基础设施，IDC，仓库和公园等国家政策推动的高潜力行业中得到广泛使用，并为某些资产重资产和高成本企业提供发展动力。 6。经济不景气增加了对房地产投资信托基金发展的需求。降低利率提高了房地产投资信托的投资吸引力。未来，随着交易机制的完善，长期资金可能会增加房地产投资信托的配置，并且将会出现一些领先的投资机构。 Vanguard和BlackRock在海外大规模部署REIT值得参考。 ……（报告意见归原作者所有，仅供参考。报告工业证券）如果您需要报告原文件，请登录【未来智囊团】。