土地增值税筹划，实践技巧总结土地增值税是房地产行业中的一项独特税种，具有税额大，清算规则复杂，期限长的特点。因此，所有大型住房公司都将增税管理作为其财务工作的重中之重。但是，许多税务工作者倾向于通过外部政策沟通和突破来专注于解决问题的道路，而忽略了内部管理的作用。本文试图分析地方增税的价值，并分析房地产开发的整个过程和港口的价值，这些价值可有助于地方增税的优化。 （由于地方增税是地方税，各地的政策差异很大；特定的问题解决方法可能并不完全合适，但是这些想法可以用作参考和交流）核心想法-收入和成本清算水平下的匹配是三种房地产税中的另一种，增值税和企业所得税基本上是将实物账单和实物业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此，增值税和所得税在每个项目的销售中所占的比例与项目的利润有显着的正相关。换句话说，项目越有利可图，所支付的税款越高；如果该项目没有赚钱，则基本上没有税收。但是，由于税收增加，项目的收入和成本分为不同的清算单位和产品类型，以计算增加值。基于计算方法的细致性和业务发展的可变性，极容易出现增税率与利润率不匹配的问题。也就是说，该项目赚钱不多，但要支付大量的地方税收。因此，地方增税内部管理要解决的核心问题是：在充分学习和理解税收政策的基础上，力求在清算水平下实现收支平衡，避免产生税负。 “无效的成本和无效的收入”。解决问题的全周期，完整的端口计划1。1：高质量的二手项目股权收购溢价，在股东一级沉淀，不能在税前扣除【投资团队】解决问题的理念1：在尽管在建工程的转让超过了股权，但地方税收增加和契税的税收义务更多，但地方税收增加的过高和累进性可能会产生全周期的优化效果。解决问题的思路2：转让出让者的权益-除了房地产开发业务外，许多本地开发商还经常进行工程建设，土方工程，基础设计和其他房地产上下游业务，投资团队应注意红线内外的可出售价值和税收负担的影响，并努力进行预先沟通并获得最有利的条件2。1：产品设计，限制以及产品溢价和成本之间的平衡，而不考虑税收的观点【设计团队】解决问题的思路1：低利润项目在非常规产品上做得更少，并使用全额税收激励措施。例如，有大量房屋要搬迁，因此需要考虑出售。普通住房的平均价格将大大降低，增值率将低于20％。目前，大型产品带来的销售溢价还不足以弥补非常规的税收增长。解决问题的思路2：类似别墅的产品应具有与地面上下相同的特性。为了最大化使用面积，别墅产品经常有许多精美的空间设计。图纸中的地面和地下空间是否连通将决定是否可以获得完整的预测图和产权证书。如果没有连接，则为了销售和贷款，将不可避免地降低地下价格并提高地上销售价格。进一步提高了实地产品的增值率，导致额外的税收损失。解决问题的想法3：停车场和储藏室可能不多。一方面，汽车存储资源已成为许多开发人员长期存货中的重要组成部分。尽管它们创造了价值，但它们可能不会实现为利润和现金流，并且可能是无法振兴的资产。另一方面，在某些区域性政策中，地下可销售产品也需要分摊土地价格。这时，地下产品面积越大，单边成本将被摊薄得越多，住宅产品的附加值越高，从而导致税收损失。 2。2：在施工计划过程中，没有从增加土壤的清算单位的角度进行优化【项目/工程团队】解决问题的想法1：将项目拉高，将较低的项目拍下来，并争取多项工作规定。为了最大程度地提高商品价值，中小体积比率项目经常尝试使用高层建筑+平房+叠加的产品解决方案。如果在相同的工作证书中出现售价相差很大的产品，则只能按建筑面积分配土地价格，而收益成本则无法最大化。如果工作计划的分工明确，通过政府对不同标段的土地面积的认可，就有可能争取在土地增加和清算中扩大土地点数。解决问题的想法2：大型长期项目，尝试共享更多的公共支持设施。对于跨周期的大批量项目，价格通常会大幅上升或下降。如果是完全独立的阶段性发展，将导致早期退税的情况，后期导致高额的退税情况。但是，低开放，高旅行是融合的思想，应该努力实现社区的融合，争取合并与清算。 3。1：在施工阶段，合同应该分开。例如，在住宅项目的精装合同中，房屋的装饰标准（假设为非普通）可能显着高于高层建筑的装饰标准（假设为普通）。如果签订合同，则只能根据建筑面积分配成本。如果签订了两个独立的合同，则通讯费用可能直接属于该费用。解决问题的想法2：合同已接近交付阶段，需要细化合同的签订和时间安排。在交付前后，由于质量提高，业主投诉等原因，经常会进行一系列的整改项目。但是，如果签字时间是交货后，税务局可能会确定不是项目成本，而是与客户有关的营销费用，这将不予确认。 3。2：在销售阶段，需要与财务部门确认销售策略。【营销团队】解决问题的想法1：买一送一可能是销售夸夸其谈，而不是业务运作。也就是说，购买房屋并发送停车位作为折扣策略，但是当进入业务系统并签订合同时，应该以正常价格对停车位进行签名并以住宅价格折扣。否则，有可能以较低的价格出售停车位并进行税收调整。解决问题的想法2：注意20％的陷阱。根据对普通住宅增值率低于20％的免税政策，房价上涨会导致商品价值增加，而当增值率超过20％时会导致利润减少。财务和市场营销同事应动态关注增值情况，并确保在价格大幅上涨的背景下将增值控制在18％左右。解决问题的想法3：最终业务将尽快结清。由于85％的销售额达到清算条件，住宅项目通常已完成清算的完成，但是有大量商店要出售。因为单方清算的成本是摊销逻辑，并且零售价格通常很高。通过此操作，在以后再次出售业务时，增值率极有可能超过100％甚至200％。土地增值税是房地产行业中一种独特的税收类型。具有税率高，税负高，税负基础多样，清算期限长的特点。鉴于这些因素，土地增值税具有丰富的规划要点和管理思路。准确而高质量的土地增值税计划可以使公司直接降低成本并提高效率。随着税收风险控制系统的进一步升级以及趋于标准化，特定化和集成化的公司运营环境，税收筹划和管理的重要性变得越来越突出。 1。房地产企业土地增值税的主要特点收取房地产销售（预售）款项时，先按一定的收款率预先付款，在满足一定条件后清算，并根据应纳税额多多少少退还。土地增值税实行30％至60％的四级累进税率，这是独特的高税率和高税负。土地增值税的真正含义是反房地产暴利税。 （2）土地增值税清算制度与清算结果具有一定的独立性。土地增值税清算申报制度由“纳税申报表”，“常规开发业务清算单位审计表”，“清算条件审计表”，“扣除项目”和“成本核算”等一系列单位模块组成。 -over table”是一个独立的会计系统，它与会计要素并不完全相同。土地增值税会计将项目的收入和成本分为独立的清算单位和产品类型进行会计处理，开发费用和实际扣除额不同，清算结果与增值税，企业所得税负担和项目利润的一般正相关关系也不同，实际上，土地增值税负担可能不会与项目利润相匹配，因此项目本身不会产生利润，但清算后需要支付大量的土地增值税（3）存在明显差异土地增值税结算方法，成本对象，成本分配方法等在不同地方的影响。关于清算方法，根据清算对象，可以分为“二分法”和“三分法”等，非普通住宅和其他类型的房地产（非住宅）；成本分配方法包括土地面积法，建筑面积法，实用面积法，地板高度系数法等，但在地方法规文件中，分配方法对房地产的选择以及房地产清算单位有一定的限制。无法选择。清算方法，成本对象和成本分担方法的不同导致土地增值税清算结果不同。也就是说，如果同一房地产项目位于不同地区，则当地政策差异将导致不同的清算结果。 2。房地产企业土地增值税清算实务规划要点根据现行土地增值税政策，可以将会计核算方法适用于房地产项目主体即房地产项目主体，并使其有效。可以通过多种方法实现财务细分，以实现预期的计划目标。这是通过税收和业务水平的有效结合直接为企业创造的价值。从项目公司的角度来看，企业所得税的重点是整个周期的税收负担平衡，最终目标是实现一个完整的税收负担封闭循环，其计划意义在于程序化和系统化的管理与控制。土地增值税不仅需要通过管理来提高效率，而且还需要注意实物的规划。 （1）从管理的角度来看，土地增值税计划必须是前瞻性的，在实施过程中要有程序和系统的控制。总务人员认为，土地增值税清算正处于项目的最后阶段。实际上，确定项目后，土地增值税工作已经开始。作为一种现代企业管理模式，已经对各种经济活动进行了预先管理。土地增值税清算是房地产公司的重要课题。必须事先计划好并整合到特殊项目中，例如规划，设计，项目定位等。研究工作，例如普通和非常规住宅产品的定位，红线支出扣除额的扣除等，必须结合起来结合地方税收政策和税收筹划要点和思路，有针对性地调整成本核算对象的收支分配方法，为土地增值税的后续征税做好充分的准备。土地增值税工作的实施程序和系统化应基于整个项目，从扩建初期开始，在报告和建设，设计测绘，房地产预售，完工方面经验丰富交货期等环节，根据销售价格，动态滚动计算并反复核算成本和动态收益，及时调整清算策略。最后，根据计算结果，我们将重点推进退税项目，并在依法履行税收返还项目的基础上推迟清算和延期纳税，以节省资金成本。此外，在此管理过程中采取了内部控制措施，以确保及时有效地扣减发票和其他扣减凭证，因为扣减项目必须使用合法有效的凭证，例如发票作为承运人，并且扣减不能在没有证据的情况下进行。因此，在清算之前，跟进，收集并最终获得另一方签发的发票（包括保修发票）非常重要。 （2）在实质性运作方面，首先要把握好各项规划要素。当然，领土政策首先要以领土政策为基础，并且要以某些要素具有限制性条件为前提。在此基础上，寻求客观可行的思想和方法。然后，对每个要素进行分类，并且可以将对清算单位产生总体影响的要素直接包括在计划中。根据我在房地产项目中的实际经验，现将直接计划要素总结如下：首先，扣除利息费用，以金融机构贷款利息的实际5％或土地和开发成本的总值为基础，以较高者为准增加扣除项目的扣除额。可以从事实中扣除金融费用的利息支出，可以根据转移的房地产项目计算和分配，由金融机构提供，但最高金额不能超过商业银行计算的金额同期贷款利率。因此，当金融机构的贷款利息超过土地价格和开发成本总值的5％时，应详细计算和分配利息费用。还应注意利息证明，贷款合同等证明文件，以及当贷款利息明显过高时。商业银行在同一时期可获得类似的贷款利率；如果实际的金融机构贷款利息不超过土地价格和开发成本总值的5％，则您可以选择不扣除该利息。二是采用销售价格分离法，达到降低增值率的效果。销售价格分离法是通过合同分割来分解房地产销售收入。在具体操作中，通过与购买房屋的客户签订房地产（粗房）销售合同和房屋装修合同，将其分为两部分：粗房销售收入和房屋装修收入。这样，只能根据房地产（毛坯房）销售合同的交易价格确定土地增值税清算收入。同时，高价溢价可以反映在房屋装修合同中，反过来减少了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到降低土地增值税的增值率的效果。税。该方法适用于高附加值项目和经营条件多样化的综合房地产企业。在实施过程中，应遵循市场原则，并根据客观市场条件和市场环境合理选择增值范围的两个方向。第三是将当期费用合理地转入开发间接费用，通过扣除项目金额增加开发成本。除财务费用外的土地增值税减免项目，在土地价格和开发成本总额的5％之内扣除。原则上，管理人员的薪金，福利费，办公费，差旅费等不能用作扣除项目，实际发生的次数对土地增值税的计算没有直接影响。但是，如果采用某些人事组织的管理方法，例如在特定职位的条件下，则将成本会计，项目主管会计和项目预投资等管理职位包括在项目管理范围内，而相关成本则包括在内。计入开发费用。在开发间接费用中，可以增加扣除项目的金额，并且可以额外扣除20％，从而减少了土地增值税的应纳税额。此方法应具有足够的证明材料来进行项目清算，可以通过发布项目人事组织管理系统并建立“项目部人员名单”来实现。此外，在实践中，可以通过产业链协调和关联方交易来实现税收节省，以实现利润转移。但是，这些都不是合法的合规操作方法，客观上不属于合理避税的范围，在此不再赘述。基于以上分析，围绕房地产项目进行的物理分析，规划和程序管理对于促进实现公司价值最大化目标至关重要。税收筹划的结果是完善税收和创新性，盈利性业务要点的结果，也是财务和税务人员有效利用专业知识和实践经验来实现公司价值的集中体现。因此，财税人员要不断加强税收管理水平，创新税收管理思想，积极跟进税收政策，不断学习和提高专业知识水平。房地产金融和税收界已达成共识。与“单独清算”相比，“合并清算”通常更具税收效率。如果“合并清算”的税负比“非合并清算”的税负低，则意味着存在税收筹划的空间。换句话说，争取“合并清算”是税收筹划的一种手段。但是，现有的土地增值税法律法规和执法法律因地而异，因此能否实施“合并清算”的关键是要掌握地方的税收政策和执法。本节以“合并清算”中的“合并分期”为例来描述此问题。 1为什么“分阶段”有计划空间？由于不同地区的阶段划分标准不同，这意味着企业有选择的余地。原则上，土地增值税是根据房地产开发项目计算的，但实际上，房地产项目有很多不同的标准。例如，不同的政府部门确定了不同的分类标准，并颁发了许多项目许可证。如国家发展和改革委员会的项目批准书，规划许可证，施工许可证，销售许可证等。不同的许可证还根据项目本身的需要阐明了分阶段的开发，建设和销售。正是由于这些不同的分类标准，公司才有选择余地。 2税法中关于“分阶段”的规定是什么？一，中央一级的规定（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以中国最基本的会计项目或会计对象为基础。纳税人房地产成本核算。 （2）《关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），清算以分期付款的方式进行。 （3）《土地增值税清算条例》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定：清算过程中，房地产开发项目是否应当按照核准备案的项目清算。由国家有关部门；已开发项目是否以分阶段项目为单位进行清算。 2。地方法规各省各省的文件不限于一份一份。我们将这些法规分为三类：第一类基于规划部门颁发的土地使用或项目规划许可证。清算。代表性地区为：浙江，湖南，安徽，重庆，大连，青岛。第二类是根据项目和相关材料的实际情况。代表性地区是：北京和安徽。第三类是，对于较长的开发周期且超过一定时间段，税务机关可以根据纳税人自己的分期付款项目确定清算单位。代表性地区为：江苏（5年以上），深圳（3年以上）3计划“合并阶段”的主要思路是什么？ 1。最佳政策：在制定项目和规划时，避免不必要地增加地方税收和分期付款的税收负担。这是最基本的解决方案。 2。中策：通过预算预先测算各种方案的税收负担，并从设计环节平衡各个时期的税收负担。这是在报告时不考虑税收因素的一种补救措施。 3。下一个策略：运用政策模糊性创造满足“平行期”的条件，并与税务局沟通以争取合并。这是实施高层战略和中间战略的后来补救措施。在房地产企业土地增值税结算中，如何分摊房地产项目的共同成本或费用，或者在同一开发项目中不同格式产品所产生的共同成本和费用，以及如何分配它们用于各种格式的产品，一般包括占地面积面积法，建筑面积法，直接成本法，工程成本法，地板高度系数面积法。这些成本分摊方法的使用导致计算出的土地增值税负担的巨大差异。因此，选择分摊费用最少的共同成本费用的方法可以达到节税的目的。 （1）选择共同成本分担方法的财税法依据分析1。共同成本分摊的会计处理依据《印发企业产品成本会计制度通知》（财会【2013】 【第17号】如果可以将企业的支出确定为由某个成本会计对象承担，则应基于相应的产品成本项目类别。应该选择合理的分配标准进行分配和核算。根据该规定，房地产开发项目中住宅，商业和办公用房所承担的住房成本，建筑成本和期间成本必须采用合理的成本分摊方法进行分配。 2。共同费用分摊的税法，是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕 】第187号公约，第4条第（5）款：``房地产项目的共同成本应根据清算项目可售建筑面积与多个可售建筑总面积之比计算项目或其他合理方法，清算项目的扣除额应当计算确定。”《实施细则》（财发字【1995】 6号）第九条规定：“纳税人在土地使用权中取得土地使用权。分批分批开发和转让房地产，可以根据转让确定项目金额的扣除额，计算或计算出土地使用权面积占总面积的比例根据建筑面积，或者可以按照税务机关确认的其他方法计算。 《国家税务总局公告》（国家税务总局发〔2009〕31号）第29、30条规定，应将共同成本和不能与重负荷对象区分开的间接成本分配给每个成本。根据收益原则和匹配原则确定目标，具体分配方法可以根据以下规定选择：土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法，在上述税法的基础上，从税收征收和管理实践的角度来看，当全国各地的税务部门在房地产开发公司的同一项目中对不同类型的房地产进行土地增值税结算时，主要有以下三种分摊相关共同费用的方法：费用：一种是可销售的建筑面积百分比法；第二种是土地面积百分比法；第三种是其他合理方法由税务部门确认（目前尚无统一规定）。第三类“经税务机关确认的其他合理方法”是指常用的“直接成本法，预算成本法和楼高系数面积法”。现行税法赋予房地产开发公司自由选择成本分摊方法以少付土地增值税的权利。因此，税法规定了分担共同费用的不同方法，为房地产企业节省税款留下了空间。 （2）不同共同成本分配方法的税务风险分析由于土地增值税结算中使用了不同共同成本分配方法，这也将对该国的税收产生影响。在国家一级，应选择支付更多土地增值税的费用分摊方法。对于房地产公司，应选择少交土地增值税的费用分摊方法。税法规定了“税务机关确认的其他合理方法”，也就是说，无论哪个房地产企业选择有利于自身的成本分摊方法或少交土地增值税，都必须予以确认。如果被税务机关认为是合理的，问题是“其他合理”的判断标准是什么？使用什么标准作为计量标准，并且税法没有明确规定，很容易在税务企业之间引起争端，导致税收征管不协调。或“人际关系”执法，或“人际关系税”滋生了腐败的执法，阻碍了依法进行税收征管和税收法定原则的实施过程。因此，使用不同的常用成本分摊方法所涉及的税收风险主要体现为：首先，“人权执法”促成了成本分摊方法的共同选择，以减少税务机关之间缴纳的土地增值税。和企业，在该国造成大量税收损失；二是税务公司之间的纠纷加剧，导致税收征管环境不协调，破坏了良好的经营环境。 （3）按建筑面积法和土地面积法按共同土地成本选择的土地增值税差额分析（1）基本情况：某房地产开发公司对每平方米土地进行房地产开发，为获得土地使用权而支付的金额为2000万元。房地产公司在土地上建造了两座建筑物。一个是非普通住宅，占地面积为2平方米（包括周围的道路和绿地等），建筑面积为2平方米。非普通住宅已售出；一是办公楼，占地面积（包括周围道路，绿地等）8000平方米，建筑面积为平方米，办公楼尚未转让。请分析如何分配非普通房屋的土地成本？ （2）土地增值税计算差异的分析是基于非普通住宅面积与总面积之比（面积法）。计算非普通住宅应分摊的土地成本时，土地使用权的金额为：÷×2000 = 1200（万元）。根据非普通住宅的可售建筑面积与可售建筑总面积的比率（建筑面积法），应为非普通住宅分配的土地使用权的数量为：÷（+）× 2000 = 800（万元）。两种分配方式的差额高达400万元。不同的分配方法将再次扩大这种差异。在这种情况下，假设无法扣除利息费用，则整个扣除项目的总差额高达400×（1 + 20％加扣除率+ 10％开发成本）= 400×1。3 = 520万元。因此，在这种情况下，房地产公司选择第二种分配方法来减少房地产公司的土地增值税。 （4）通过建筑面积法和楼高系数建筑面积法共同扣除成本选择的土地增值税差额分析如果房地产开发公司在同一项目中同时包括住宅和其他类型的房屋，则扣除项目金额是在不同类型的房屋中进行分配时，可以选择使用建筑面积分配方法或楼高系数建筑面积分配方法进行计算和分配，而土地增值税的差额由两个也很大。楼高系数建筑面积分配方法的具体计算方法和步骤如下：（1）计算房地产企业同一项目（包括不同类型的房地产）的楼高系数，选择住宅楼高作为基数并将其设置为1；地板高度低于住宅时，取1作为系数；如果其他类别的房屋的地板高度高于住宅的地板高度，则根据其他类别的房屋的地板高度与住宅高度的比值计算地板高度系数。计算公式如下：某类型房屋的地板高度系数=该类型房屋的地板高度÷住宅地板高度（2）计算地板高度系数面积总地板高度系数面积= ∑（a的楼层高度系数特定类型的房屋×特定类型的房屋可出售的建筑面积）特定类型房屋的已售出部分的地板高度系数面积=特定类型房屋的地板高度系数×特定类型的房屋面积房屋销售量（3）计算可分摊不同类型房屋的已售部分某类型房屋的房地产开发成本应分摊房地产开发成本=房地产开发总成本÷总楼层高度系数面积×a某类房屋出售部分地板高度系数面积的案例分析：某房地产企业土地清算扣除建筑面积之间土地增值税的差额项目数量的房屋及楼层高度系数面积法（1）基本情况（1）建筑面积分配方法（1）计算每平方米应扣除的扣除项目=项目总额的扣除额÷总可售建筑物面积= 2857万元/㎡（2）出售普通住宅自付额= 2857万元×㎡= 10000元（3）出售非普通住宅自付额= 2857万元×9000㎡=万元（ 4）出售商品房的应抵扣项目= 2857万元×4500平方米= 0。5百万出售商品的扣除总额：0。5百万元。（3）税收相关分析结论通过以上数据的计算，发现：采用楼层高度系数面积法选择的店铺分布的开发成本为30，000元。 6388。8万元。如果考虑扣除房地产企业开发成本的因素，则整个扣除项目的总差额为6388。8×（1 + 20％+扣除率+ 10％开发成本）= 6388。8×1。3 = 830。544亿元。因此，在这种情况下，房地产公司清算项目A选择高度系数面积法的分配方法，以使房地产公司少缴纳土地增值税。如前所述，税收筹划是顶层设计。早期规划效果明显，易于实施。因此，所有税收筹划通常都在筹划阶段进行安排。在土地增值税清算期间，税收筹划的空间不大，但合理的筹划仍可取得一定的节税效果。 1选择开发产品的分类。普通开发产品分为住宅（普通或非普通），商店，地下停车位或大型购物中心以及地面上的露天建筑物。分类如何直接影响土地增值税：分类越粗，产品附加值越低。对于高附加值产品的增值率，总体项目税收负担较低；分类越精细，高附加值产品的税收负担就越大，而整个项目的税收负担就越高。因此，合理选择分类法可以节省税收。企业可以根据当地税务部门的要求和项目的实际情况，选择对自己最有利的方法。 2期间费用转入房地产成本房地产开发企业发生的期间费用，除利息支出外，不按照实际发生额扣除，而是按照土地价格和开发成本的总额按比例扣除。根据规定，在公司总部发生的支出，如：管理人员的工资，福利支出，办公支出，差旅支出，商务娱乐支出等，均不得扣除。实际发生的次数对土地增值税的计算没有直接影响。但是，如果采用适当的人员分配方法和其他合理的组织管理方法，以便将这些费用计入开发成本，则可以增加扣除额以减少应交的土地增值税。企业可以委派一些总部人员或组织特定房地产项目中的兼职工作。例如，总部某个办公室的负责人还担任房地产项目负责人，并在不影响总部工作的情况下参与项目的管理。在此期间，成本的减少不影响房地产开发成本的扣除，房地产开发成本的增加可以增加允许扣除的土地增值税额，从而达到节税的目的。 3。延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。对于私人和外国房地产公司来说，土地增值税结算的一般思路是延伸价值链，建立更多的``壳’’，并向上游和下游扩展利润。例如，房地产行业的利润被转换为非房地产行业的利润，例如其他相关行业的利润，例如建筑，装饰，园林绿化，服务和贸易。一方面，它们具有降低土地增值价值和土地增值适用率的双重作用。税收负担的目的；另一方面，由于房地产行业不能采用经批准的企业所得税征收方式，而其他行业也没有强制性收取审计费用的要求，因此，分配利润的外围公司使用经批准的征收方式和财政退税或财务激励政策也是减少总体税收的消极有效措施之一。土地增值税税收审计的案例分析1案例的基本背景F项目由企业A全资拥有，企业A是J集团的子公司。F项目的清算类型只有两种：发展普通房屋和非住宅房屋，其中非住宅房屋包括车库，商店和幼儿园。根据公司A提交的第三方的保证报告，从项目F出售的产品获得的收入的增值率为负，即当地增税的税收负担为零。 F项目已按照规定预先支付了超过1100万的地方税，并申请了全额退款。税务局提出的问题，验证和处理。首先，他们质疑甲公司申报的地方增值税的实际税负为零。根据企业A提供的信息，扣除相关费用后，得出结论：项目F开发运营的利润率约为13％，与行业正常利润率不一致。其次，质疑销售收入的真实性和完整性。普通住宅的单价高于非住宅的单价。同时，商店和幼儿园的平均价格低于市场价格。第三，质疑成本比率，F项目申报的四项支出之和超过4亿元，即单位面积成本超过完工年份计算的固定标准。针对这三个疑问，税务人员从以下四个方面对土地增值税清算进行了核实：1。清算单位得到了核实。经核实，发现F项目有两个“建设用地规划许可证”。根据地方税务机关的有关文件，F项目应分为两个清算单位。经调查，“建设用地规划许可证”的另一小块地块是一栋独立的非住宅建筑。因此，对清算单位进行重新分类后，独立非住宅建筑物的单价提高，经审查，土地的减少应增加税收300万元以上。 2。检查销售收入。经过认真核实，F项目的收入存在两个问题：一是部分住宅的收入明显偏低，增税清算报告是根据第三方资产评估机构发布的房屋估价报告编制的。 。收入为360万元。在不增加销售收入的情况下，也有近60套普通住宅的合同单价明显低于评估价。没有上述两种情况的原因。其次，将非住宅（商店，幼儿园）的销售收入以低于市场价格约15％的价格出售给J集团。 3。检查扣除项目。首先，土地成本的多少值得怀疑。 J集团于2010年收到F项目的土地出让金，配套费和人防费的还款，约1。2亿元。同意将这些资金用于F项目的建设和拆除。第二是未扣除建设前成本，第三是未扣除建设和工程成本，第四是乔木结算价格与成本信息相差较大，第五是补充扣除不应包括在额外扣除中。 4。检查成本分配。车库不计算在内，并且“共享获得土地使用权的金额”不能共享。另外，幼稚园没有支付配套费用，配套费用，即配套费用的契税，不应分摊。独立的非住宅建筑物属于独立的地块，该地块是单独居住的，不能享受社区环境，因此不应分担花园费用。以上，税务局将可退税总额减少了约370万元。 2房地产开发企业土地增值税检查要点1。中国《土地增值税暂行条例》，《土地增值税暂行条例实施细则》是否适当采用了税收优惠政策税收”以及财政部和国家税务总局“关于土地增值税规定的一些具体问题（财税【1995】 48号”）和“关于关于土地增值税的若干问题的通知”（财税【 【2006】第21号）和其他法律文件规定，土地增值税的免税情况，例如房地产公司需要享受这些税收对于优惠政策，税务局将仔细检查相关税收优惠政策是否适用于该情况。因此，如果企业在理解税收政策方面存在错误，则该计划计划可能会成为非法的逃税计划。这也是在土地增值税预缴阶段中应用税率的基础。因此，销售收入的完整性是税机在增税的预付款阶段和清算阶段都关注的一个方面。 3。扣款项目是否真实，扣款金额是否准确。除销售收入外，计算土地增值税时的可抵扣项目也是税务机关的重要方面，包括：土地出让金和税金，房地产开发成本，房地产开发费，旧房评估价和与房地产转让有关的建筑物，税费。同时，企业可以根据土地成本和开发成本之和的20％添加免赔项目。在税务审计期间，税务机关主要研究是否结转了多个开发成本以增加土地增值税的扣除额，以及是否应将土地使用税，印花税和房地产税包括在管理成本中被错误地包括在开发间接成本中，是否没有正确地扣除收费费用，各种成本是否有法律依据，成本分配是否合法？ 3房地产开发公司土地增值税规划的难点1。规划的时机不合适。提前计划，落后计划，无论是房地产开发企业增税计划还是其他税收筹划，税收筹划方案可行性和可操作性的关键是提前规划，否则规划空间较小。 2。规划师的专业能力不足。房地产开发企业本身具有许多业务联系，涉及复杂的数据，数据和情况。当企业财务人员不熟悉税法与企业财务待遇的区别时，认为可以在为企业节省税金的情况下进行所谓的计划。其结果可能是更多的税收成本。 3。对政策的掌握和理解不足。在这种情况下，由于对政策的把握不足，清算单位的划分是不正确的，最终导致了税务机关的核查。此外，《中华人民共和国土地增值税法》已提交国务院审查，这意味着新法律的实施距离不远，新法律与《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订）房地产公司实施或将实施税收筹划计划产生什么样的影响？公司应如何应对？如何计划？加入会员，我们经验丰富的专家团队将回答您的问题。