综合分析房地产合理避税！ -------------------------------------------房地产土地增值偷税漏税避税的“ 19种方法”揭示了被盗土地增值税的“征收”，“征收”房屋公司的漏税避税【征收】土地增值税是影响税后税率的重要因素房地产开发企业的利润。加强房地产开发企业土地增值税清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大影响。为了避免土地增值税，许多房地产开发公司都尽了最大的努力。作者根据税务审查业务的现状，辅以相关资料，总结并揭示了现行的偷，逃，避税方式。 1，虚拟合作社开发建设避税模式《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字【1995】 48号）对土地合作开发有明确规定： “有一方出土地，有一方投入资金，双方合作建房，建成后按比例分配房屋自用的，土地增值税暂定房地产开发公司实际上获得了使用土地准备房屋建造的权利，而另一家房地产开发公司则与房地产开发商签署了合作建筑协议。土地转让人。这样，就可以满足一方出资，一方出资的形式。这种“合作开发模式”的避税方法已被许多房地产公司采用。二，避税的项目转移方式目前流行的房地产公司收购计划是：收购方首先成立一家享受税收优惠的公司，然后该公司通过吸收合并合并该项目公司，该项目与公司，以及国家法律法规合并在房地产转让中明确给予税收优惠，免征营业税，土地增值税和契税。为了吸收合并中的债务风险，可以通过合并方提供的担保来防止债务风险。 3。销售不足的低价销售商店低估了销售收入。某项目销售店面积为8420平方米，平均销售价格为每平方米人民币，其中低价销售为5150平方米，每平方米为9200元。这使商店的价格大大降低，低估了销售收入4841万元。根据《税收征收管理法》第三十五条第六款，纳税人声明纳税计算依据明显不足，没有正当理由的，税务机关有权核实其应纳税额。纳税人从房地产转让中获得的收入包括货币收入，实物收入和其他收入。通过房地产交易，交易双方均以房地产形式获得房地产收入，应属于土地增值税的范围。交易所双方均应以实物接收人的身份申报并缴纳土地增值税。第五，项目建设安装费用过高。 2007年，全市建筑安装成本标准为每平方米1540元。一家公司的实际建筑和安装成本为每平方米3，610元。如果开发商提供的建筑和安装费用扣除额明显高于费用表，并且没有正当理由，则税务部门将按照批准的方法扣除。 6。股权投资取得的土地，按评估价值入账。土地收购权是通过股权收购获得的。收购方应注意收购后土地成本的计量。从帐户处理的角度来看，在股权交易期间，账面价值无法确认土地评估的增值部分。该交易是股权投资，而不是土地使用权交易。因此，在会计处理中，保费支出只能包括在相关的投资成本中，而不能包括在土地成本中。无法根据评估确认的价值确定相关资产的成本，无形资产评估的增值部分包括在土地成本中。七。费用包括在扣除额中，扣除额被添加到扣除额中。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》，所有项目都可以根据房价中是否包含收费以及是否计价扣除。用作转移收入。如果附加费已包含在房价中并一起向购买者收取，则可以将其作为房地产转让的收入征税；因此，在计算扣除项目金额时可以扣除附加费，但不允许加上20％的扣除基数。如果中介费不包含在房价中，而是与房价分开收取，则可能不被视为房地产转让的收入。相应地，在计算增值额时，不允许从收入中扣除代理费。首先，确定收取费用的主体是县级以上人民政府。其次，根据情况决定是否将其作为扣除项目，不得将其作为计算20％扣除额的依据。八，伪造公共支持设施支出企业签订建设安装合同时，已将辅助工程，水电工程，屋面防水工程等包括在合同总价中。此外，针对这些单个项目签署了大量虚假合同，或者将它们重复作为公共支持设施的发票计入开发成本。九。扩大开发项目的成本1。虚假的材料发票。 2。在预算合同价格中包括项目成本。 3。伪造建安发票。房地产开发公司涉及许多行业。项目的开发包括设计，建筑和安装，加工业，建筑材料贸易，房屋销售代理，广告，财产管理和许多其他部门。这不仅使房地产公司的财务处理账单的日常工作量繁重，而且成本核算也令人困惑，而且还为房地产公司提供了增加成本的机会。如果将建安发票用于列出费用，则房地产公司只要缴纳营业税和附加费的33％，就可以逃避企业所得税的25％。十，整层车库包括在企业单独建设的停车场的公共配套设施扣除中，应作为成本对象单独核算。一些开发商将地下基础设施形成的停车场用作公共设施。例如，如果在一个项目的第一层建造了36个框架结构的停车位，则所有建设成本都应计入公共支持设施的扣除中。 11。印花税已包括在与房地产转让有关的税收扣除中。 《财政部国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知》规定：“本规定允许扣除的印花税，是指转让房地产时支付的印花税。 《建筑业，房地产开发企业财务制度》的有关规定，房地产开发企业应当缴纳管理费中包含的印花税，并已相应扣除。 “印花税应在企业管理费中扣除，不包括在”中，并从与房地产转让有关的税费中扣除。 12。延迟清算时间并延期缴纳一些房地产公司使用各种手段来钻研《土地增值税暂行条例》中的漏洞，延迟最终决算或留下一两套尾房，以便整个项目无法最终确定并逃避土地增值税收清算已成为普遍现象。 13。商店的自用和逃税行为会将一些高附加值的发达房地产（例如商店和车库）转变为商业用途或商业租赁。由于产权尚未转让，因此无需支付土地增值税。税收结算时未列出任何收入，并且不扣除相应的成本和费用。如果产权最终转让，将不征收土地增值税。一些房地产公司具有欺诈性，并使用此政策来避免纳税。具体调整如下：以购置收入的1％，别墅的3％和其他类型的房地产的2％预先购买普通标准房。在2008年6月30日之前，未明确规定普通标准住宅的预收0。5％，其他类型财产的预收1％。由于土地增值税征收项目的调整和税前税率的调整，公司应为该项目缴纳土地增值税0。90元，未在当期全额缴纳。 -征费率。 15，利息费用计入扣除项目根据《土地增值税暂行条例实施细则》，应根据情况确定利息支出，可分为两类：按实际扣除条件和扣除额在10％以内。可以根据转让的房地产项目计算分配额并提供金融机构证明的地方，可以扣除，但最高金额不能超过商业银行贷款利率同期计算的金额。无法根据转让的房地产项目计算分配的利息费用或提供金融机构证明的，该利息费用不应当单独计算，应当计入房地产开发费用扣除额。在这种情况下，房地产开发费扣除为获得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内。 16。所有费用将包括在扣除项目中，再加上其他扣除项目。如果这些费用是从购买者那里收取的，并包含在房价中，则可以作为转让房地产的收入征税；因此，可以计算扣除项目。可以代表费用扣除金额，但不允许以此作为额外20％扣除的基础。如果中介费不包含在房价中，而是与房价分开收取，则可能不被视为房地产转让的收入。相应地，在计算增值额时，不允许从收入中扣除代理费。首先，从上方确定收费请求的对象是否是县级人民政府；其次，根据情况决定是否将其用作扣除项目，并且不应将其用作计算20％扣除额的依据。 17。完全扣除公共设施的成本一些房地产公司将公共设施的成本包括在居民消费委员会，俱乐部，停车场（车库），物业管理场所和居民娱乐场所等成本中。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定：以营利性，产权归企业所有，产权没有明确规定，或者免费捐赠给地方政府和公用事业单位以外的单位，其费用应当单独核算。其他将根据建筑和开发产品进行处理。 18。使用关联方交易来转移利润。目前，许多房地产开发公司有几家经营内容不同的公司，例如：建筑设计公司，咨询公司，贸易公司，建筑公司等，通过与这些相关公司的交易，房地产开发的利润将有所增加。转移，导致房地产开发项目产生低利润或低利润。 19。内部分配，清算和注销，无需保留和缴税。建议投资者或合伙人在分配利益之前保持足够的应纳税额，这不仅是为了避免税收风险，而且是为了避免合伙人之间不必要的经济纠纷。 。税收结算完成后，两方将分配余额。