当前，在中国税务机关对“所得税”的征收和管理中，企业所得税领域出现了更加严格的税收征管情况。如果某些公司，特别是房地产公司，在日常业务活动和交易结构中对避税计划的设计不谨慎，甚至会面临高额滞纳金甚至刑事处罚的风险，将支付更高的税收费用。具体来说，现阶段的严峻形势主要表现在以下两个方面：1。税务机关的区域税收目标开始集中于房地产公司，特别是房地产公司的并购和资产剥离问题受到了调查。 。根据税法，严格审查房地产开发公司税收筹划过程中的漏洞。 2。区域性的横向多部门信息共享，工商，税务，法院等机构的信息互连，使得房地产公司的业务透明度越来越清晰。企业集中税收的多部门联合管理。根据《企业房地产投资会计准则第3号》第13条：如果企业有确凿证据表明房地产使用发生了变化，且符合下列条件之一，则应当转换为投资性房地产。转换为其他资产或其他将资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始用于私人用途； （2）将存货从房地产改为租赁； （三）自用土地使用权不再用于赚取租金或资本增值；自用建筑物不再自己使用，而是出租。 2，《商业企业投资性房地产第三号会计准则》第九条：除本准则第十条规定外，企业应当采用成本模型在资产负债表日进行后续计量。 （一）采用成本模型进行后续计量的建筑物，适用《企业固定资产第四号会计准则》； （2）采用成本模型计量的土地使用权的后续计量，采用《企业会计准则第6号-无形资产》。3，《企业固定资产会计准则》第十五条：第十五条企业应根据固定资产的性质和用途合理确定固定资产的使用寿命和估计净残值，一旦确定了固定资产的使用寿命和估计净残值，不得随意变更。符合本《指南》第19条规定的产品除外。计算固定资产折旧的最短期限如下：（1）房屋和建筑物，20年； ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………企业销售自行开发房地产项目，选择简易税法“出售自行开发房地产老项目”，征收率为5％。但是，由于甲公司所在地的房地产市场不景气，该公司2013-2018年的纳税申报情况为：2013年和2014年的所得税申报部分主要是商品房销售收入的一部分，从2015年开始，所得税申报部分主要针对商品住房的剩余租金收入进行了调整。面对市场低迷，企业将持有的待售存货转移至投资性房地产进行出租，并采用成本法计量，在经济不景气时采用折旧和摊销的方式抑制企业的利润流出。例如，公司剩余租赁财产的账面价值为2000万元，按照企业所得税的实施规则摊销20年。每年将增加约100万元的管理成本，可扣除的暂时性差异为25万元。同样，如果公司剩余租赁资产的账面价值为2亿元，每年可以为公司节省250万元。可以看出，通过以上述方式正确使用规则，可以为房屋公司创造“可抵扣的暂时性差异”，从而合法地提高公司利润。 （1）完善企业的日常会计信息。首先，房地产企业选择租赁开发产品，这是影响企业运营的重大决策事件。企业应当依照法律，公司章程的规定，编制董事会决议文件和股东大会决议文件。文件审查和批准文件；其次，房地产企业开发产品达到预期可使用状态后，应准确进行成本收支分配，以确保在成本模型下测算的投资性房地产初始成本是正确的。三，企业财务部门应根据有关法律和企业经营情况合理确定折旧年限，不得以经营利润为目的过度计提折旧，并妥善保管财务会计数据档案。 。 （2）合理的税收筹划，严格遵守税收法律法规，规章制度，遵守法律的红线行政机关严格遵守税收法律原则，这是中国税收法律的唯一出路。对于税务机关对于面对税务机关滥用税收权利的企业来说，这是最大的自我保护武器。合理而合法的税收筹划，面对税务机关不合理的税收行为，企业必须能够以合理，有根据的方式为保护自己的权利而斗争。 （3）法律是自由，没有禁止。公司是大胆推动独立经营权的基本企业，可以根据市场情况调整经营行为，将存货转换为成本模型（以公允价值模型计量）下的投资性房地产计量。从房地产到成本模式的计量转换违反了企业会计准则。同时，它准备了足够的财务管理文件，并有正常的业务调整理由，应受到税务机关的尊重。 （1）土地使用权征税的风险1。拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费用已经支付给人民和家庭，夸大的拆迁安置费用不能经税务机关的审计，进而可能导致企业的行政处罚或刑事责任风险。和相关人员，公司对此应保持警惕。 2。关于股权收购。当前，房地产公司经常使用股权收购来获得目标土地，但是交易结构的粗略设计将阻止所收购土地的未来溢价计入土地开发成本。 （2）发展规划中的税收风险1。项目建设实施前考虑不周，未达到未来应纳税预期和规划。规模不大且公司结构不完善的房地产企业在项目开始时往往只考虑项目的结构布局，配套物业，基础设施项目，公共设施和房屋设计。将来土地退市后，很容易忽略土地增值税，企业所得税，城市建设税，印花税和其他税收负担成本对企业现金流的影响。 2。人为欺诈的规划设计费。作为房地产公司支付的主要税种，土地增值税和企业所得税的税前扣除全部包括规划和设计费。人为地增加规划和设计费用将触发与虚假发票有关的刑事责任风险。 （3）公司融资引起的税收风险作为资本密集型企业，充足的现金流是企业良好经营的前提。对于银行贷款的过渡资金，私人贷款产生的利息支出通常无法贷记。税收带来税收风险。 （4）预售过程中的税收风险1。房地产公司收取的定金和诚意金也应按规定申报和缴纳。发行自制的收据凭证和非正式发票，故意隐瞒收入和提前提取部分资金通常会增加企业进行税务审计的风险，并且一旦报告并得到核实，将面临税收罚款和滞纳金。 2。出售给公司股东或关联方的开发产品的价格明显较低。关联交易不仅需要完整的股东决议文件，还需要交易中的商业实质转移。原因是关联方交易是税务机关审核的重点，如果不谨慎，可能会产生税收风险。 3。会计和税法中佣金支出的差异。对于房地产公司来说，将成品销售移交给独立的房地产销售公司是一种常见的行为模式。面对代销业务的多种多样，了解并熟悉会计和税收处理的异同，合理地列出佣金支出是扣税的重要前提。作者的建议：房地产行业是税务审计的关键行业，因为税务审计通常需要检查公司的过去运营。因此，税收风险是挂在企业头上的一把剑。如果房地产开发企业想要适当地避免上述风险并增强市场承受力，那么专业的税收筹划必不可少。企业在进行税收评估和税收审计时，需要及时寻求法律专业人士的帮助，以依靠税收法律法规维护企业的合法权益。关于作者方舟北京大成（武汉）律师事务所实习律师专业领域：税收筹划，财务分析，公司法律电子邮件：fangzhou_123@icloud。com要查看作者以前的文章，请单击以下链接：大成研究|新的税收法规！继续鼓励企业慈善捐赠会计必看2017年版“捐赠费用及税收调整明细表”报道与运作五大洲，国家和地区的增值税办公室有八种特殊的应纳税行为。全球的执业律师人数超过了中国的执业律师人数。武汉市的执业律师人数接近。