缴纳年度企业所得税时，如何扣除房地产企业出售未加工产品预付的营业税和土地增值税？1.扣除当年预付营业税和土地增值税后，即在将预付房屋付款乘以估计毛利率计算出毛利后，预付营业税和土地增值税可以扣除以计算当年的收入。2.不在当年预付营业税和土地增值税中扣除，而是在产品完成并结转销售收入的当年税前扣除。正确理解上述哪种方法？
《房地产开发经营业务企业所得税办法》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：企业发生的当期费用，销售的开发产品应税成本，营业税和附加费，以及土地增值本期允许按规定扣除税款。您的最初理解是正确的。国家税务总局2011 / 03/22
1.为获得土地使用权而支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的土地价格，以及按照国家统一规定支付的有关费用。具体来说：如果土地使用权是通过出让取得的，则应当支付土地出让金；通过行政转让取得土地使用权的，在转让土地使用权时按照规定缴纳转让费；土地使用权是通过转让取得的，用于支付的土地出让金。
2.开发土地，新建房屋和辅助设施的成本（以下称为房地产开发成本）。包括征地和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共设施配套费，发展间接费用等。
3.开发土地，新建房屋和辅助设施的成本（以下简称房地产开发成本）是指销售费用，管理费用和财务费用。金融费用中的利息支出，可以按照被转出的房地产项目计算并分配，并提供金融机构证书的利息支出，可以按照实际发生额扣除，但最高不得超过该笔费用的计算额。商业银行同期的贷款利率。
其他房地产开发费用应在取得土地使用权的金额与房地产开发成本之和的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目或者无法提供金融机构证明书计算利息费用的，不单独扣除利息，不动物开发费的计算和扣除，应为房地产开发费用的10％。土地使用权支付和房地产开发成本。
4.与房地产转让有关的税收。指转让房地产时支付的营业税，城市维护建设税和印花税。转让房地产而支付的教育附加费也可以扣除为相同的税金。
5.额外扣除。从事房地产开发的纳税人，可以在获得土地使用权的金额与房地产开发成本的总和中扣除20％。这也是房地产公司与其他公司之间的区别！
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则的有关规定，《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，房地产开发企业（以下简称“简称“企业”）由于土地增值税的清算已导致关于超额缴纳企业所得税退税问题的公告如下：
1.企业按照规定对开发项目进行土地增值税结算后，如果当年发生企业所得税的结算和损失，且以后还有其他开发项目，亏损应按照税收规定结转到下一年。年收入构成。后续开发项目是指正在开发和中标的项目。
其次，企业按照规定对开发项目进行土地增值税结算后，当年企业所得税的结算是否存在亏损，以后不存在。开发项目，该项目可根据土地增值税计算方法如下由此产生的项目开发每年都要多缴纳企业所得税，并申请退税：
（1）在项目开发的每一年中，应根据该项目开发的每一年实现的项目销售收入在项目销售总收入中所占的比例，分摊该项目所支付的土地增值税总额，根据以下公式计算：每年应分配的土地增值税=土地增值税总额×（年度项目销售收入÷项目销售总额）
本公告中提及的销售收入包括被视为房地产销售的收入，但不包括公司销售增加值不超过项目金额20％的普通标准住宅的销售收入。
（2）在项目开发的每个年度应分配的土地增值税减去该年企业所得税之前已扣除的土地增值税之后，余额属于当年应扣除的土地增值税；当年应纳税所得额，并按规定计算当年应退企业所得税；如果当年已缴纳的企业所得税不足以退还该税款，则作为亏损转入下一年度，并调整以后年度的应纳税所得额。收入金额。
（3）按照上述方法调整土地增值税分配后，相应年份的应纳税所得额为正数，应按照下列规定计算并缴纳企业所得税：法规。
（4）企业按照上述方法计算出的累计退税额，不得超过其在项目开发的每一年累计缴纳的实际企业所得税；超出部分视为项目清算年度发生的亏损，结转到以后年度。
3.企业申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料，说明企业所得税退税的计算过程，包括为该项目支付的土地增值税总额，项目销售收入以及该项目的年销售收入。2.每年应分摊的土地增值税，税前已扣除的土地增值税，每年的适用税率以及是否有后续开发项目。
4.本公告自发布之日起生效。据公告，在本公告发布之日前，如果企业已经清算了土地增值税，没有后续的开发项目，则仍有因公告清算后的土地增值税造成的未弥补损失。本公告第二条规定的方法计算多缴的企业所得税，并申请退税。