1.征地
开发商业用地（如商业房屋）以及通过招募，拍卖和挂牌方式获得土地主要涉及契税和印花税。
1.契税
应交税费=土地交易价格×适用税率（3％-5％），湖南为4％
2.印花税
应税金额=应税凭证中记录的金额×适用税率
印花税金额=土地使用权转让合同金额×5
2.建设与发展
取得建设用地规划许可，建设项目规划许可和建设许可后的建设主要涉及土地使用税和印花税。
1.土地使用税
应纳税额=实际占用土地面积×适用税额
常用合同如下：
印花税金额=建筑工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程合同金额×0.3‱＋贷款合同金额×0.05‱
3.销售
获得预售证书后的预售要求预缴增值税，土地增值税和企业所得税。
1，增值税
增值税必须预先支付和发票清算。
税前：一般税款计算方法，预收款/（1 + 9％）* 3％
简单的税款计算方法，预收款/（1 + 5％）* 3％
清算：一般税收计算方法，（允许扣除的销售收入-土地价格）/（1 + 9％）* 9％的进项预付税。
简单的税款计算方法，销售收入/（1 + 5％）* 5％-预付税款
注：在2016年4月30日之前在“建筑工程施工许可证”上标明施工开始日期的房地产项目或在2016年4月30日前在施工合同合同中标明施工开始日期的房地产项目，应用简单的税收计算。
2.城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费
将预先收取和清算期间支付的实际增值税用作税金计算的基础，然后乘以适用的税率来计算和支付城市建设税（7％或5％或1％） 。长沙的城市建设税为（7％），教育费为（3％），地方教育费为（2％）。
3.土地增值税（预付）
预付税额=（预付款-预付增值税）×预付税率
税前税率：分为住宅税和非住宅税，通常为1％至3％，具体咨询当地税务机关。
4.印花税
印花税税额=商品房销售合同额×5‱
5.企业所得税
销售未完成的开发产品所得的收入首先以估算的应税毛利率（通常为15％）计算，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，之前销售的实际毛利润将及时结算，其与估计毛利润之间的差额将计入当年的应纳税所得额。
企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点认为，房地产开发公司按季度缴纳企业所得税时，应将会计利润加上预售收入减去上年余额后的估计利润，作为应纳税所得额弥补亏损。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的估计利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度公司所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施细则，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。房地产开发公司具有长期的产品开发周期，并且有未完成产品，房屋和预付款的预售。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业取得的收入。销售未开发的开发产品，应根据估计的毛利率计算。估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未减去。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度内有成品收入和其他收入并产生了实际利润，并且...企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点认为，房地产开发公司按季度缴纳企业所得税时，应将会计利润加上预售收入减去上年余额后的估计利润，作为应纳税所得额弥补亏损。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的估计利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度公司所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施细则，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。房地产开发公司具有长期的产品开发周期，并且有未完成产品，房屋和预付款的预售。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业取得的收入。销售未开发的开发产品，应根据估计的毛利率计算。估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未减去。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度内有成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，并且仅根据估算的毛利预付了公司所得税，则公司所得税将被少付。因此，季度预缴公司所得税的应税收入应包括季度利润额。其次，《国家税务总局关于印发《中华人民共和国每月（每季度）每月季度所得税申报表》的通知》（国税函〔2008〕44号）规定：包括房地产开发企业在内的全部利润，可以填写根据当期取得的预售收入计算出的估计利润额。
房地产企业所得税预提税项的处理
1.未完成开发产品的税收处理
国家税务总局明确估算了应课税毛利率：经济适用房预售收入的应课税毛利率不得低于3％；负担不起的住房开发项目位于省，自治区，直辖市和计划中不少于市人民政府所在地的城市和郊区的百分之二十；不少于地级及地级市区和郊区的人口的15％。;其他地区不少于10％。
使用营业利润率来预测直接计入当期应纳税所得额的企业所得税应纳税所得额，并统一计算企业所得税，不再考虑当期费用金额；在计算税额毛利率后，将预售收入乘以毛利润，减去实际期间的相关支出，税金和附加费（根据预售收入收取的税金和附加费）。采用税额计算毛利率法更为科学，合理和合法：营业利润率法不考虑纳税人当期取得预售收入所发生的实际费用，税金及附加，实行统一比例。以前发生的支出，税金和附加费将在“秋季后结算”，这将给税收调整带来很多麻烦；税额计算方法为毛利率法，本期发生的实际费用，税金及附加均已按照法律规定计入当期企业所得税扣除之后，在产品开发完成之后，只需考虑产品应税成本的新问题。
当前未完成的开发产品的税收处理如下：
当前的应税毛利润=当前的预售收入×估计的应税毛利率
当前的应税收入=当前的毛利润-本期费用-已支付的当期税金和附加费
当前应交所得税=当前应纳税所得额×33％
第二，成品开发的税收处理
完成的开发产品的税收处理如下：
实际销售收入毛利率
=通过预售收入确认的实际销售收入-应税成本（与预售收入相对应的成本）
预售收入毛利润=当前的预售收入×估算的应税毛利率
完成年度的应税收入=实际销售收入毛利-预售收入毛利-当期应税收入
III。所得税预缴业务案例及注意事项
【案例摘要：一家房地产开发公司于2005年初开发了一个“普通住宅”项目。整个项目于9月底完成，并于10月投入使用。该年发生的经济业务摘要如下：
第一季度发生的支出为15万元，预售收入为200万元，“预收款”余额为200万元；
第二季度的费用为80,000元，预售收入为400万元，“预付款帐户”余额为600万元；
第三季度发生的费用为17万元，预售收入为408万元，“预收款”余额为1080万元；
该项目的房屋开发总成本为1,050元（包括土地支付200和利息支出2000万）。商品房可售面积为10,000平方米，销售价格为18万元/平方米。到第三季度末，总共预售了6000平方米。第四季度费用为30万元，其余4000平方米全部售罄，收入720万元。
公司适用的税率汇总：营业税率为5％，城市建设税为5％，教育费附加费为3％，土地增值税预提税率为0.5％，预计毛利率为10％，所得税税率33％。假设公司没有其他调整因素，按季度计算的所得税计算方法总结如下：
第一季度产生的成本为人民币150,000元，营业税及附加10.8（200×5.4％）10,000元，土地增值税1（200×0.5％）（10,000元）。该季度的应交所得税计算如下：：