如何对房地产公司的“自有财产”纳税
随着房地产行业加速转型过程，许多房地产开发商的“自有财产”已成为常态。然后，如何对“自有财产”纳税，本文将讨论这一问题。
通常，“自有财产”主要用于三个目的，一个用于租赁，另一用于办公，第三用于行政人员或员工宿舍。租赁是企业的经营活动，办公室是供个人使用，员工宿舍是员工的福利。因此，这三种用途的税收待遇也不同。
增值税
根据《中华人民共和国房地产市场经营管理暂行条例实施细则》第4条的规定，用于租赁房地产开发（租赁过程中产生的税款未在本文中讨论） 《增值税》和财税[2016] 36号附件1第14条不视为销售行为，因此对这两项行为均不征收增值税。职工宿舍使用房地产，按照财税[2016] 36号附件1第27条的规定，属于集体福利的房地产从进项税中转出。
需要注意的一个问题是申请房地产证书的问题。实际上，申请房地产证书需要发票，并且需要开具发票才能开具发票。但是，由于没有明确禁止或允许相关法规，房地产公司是否可以自行开具发票，因此在实践中存在争议。是的，但是大多数税务机关对自己的帐单持否定态度。如果是一般纳税人，则会开具特殊的增值税发票，并且可以对减免税额进行核实而不会增加。因此，必须通过咨询当地税务机关解决此问题。
另外，对于在一段时间内出售其房地产然后出售的房地产公司，如何缴税取决于相关政策的精神，取决于产权登记是否已完成。《房地产增值税征收管理暂行办法》；产权登记未完成的，适用《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》。换句话说，开发商拥有该财产供其自己使用，以房地产企业的名义注册该财产，然后将其出售给外部。这不是他本人开发的产品，而是“二手房”。如果财产权没有以自己的名义注册并在使用后出售，则该税仍将计算为自行开发的“第一手房屋”。
公司所得税
国税发[2009]第31条第7条规定，企业应开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。
《国家税务总局关于企业处置资产处置所得税有关问题的通知》（国税函〔2008〕828号），第二条规定，企业处置企业资产处置的所得税。在下列情况下，除了将资产转移到海外之外，所有权的形式和实质不变。它可以用作资产的内部处置。它不被视为销售收入。相关资产的计税基础继续计算：（6）不会改变资产所有权的其他用途。
对于开发用于租赁和办公的房地产，不将其视为销售，也不征收企业所得税；根据国家税函[2008]，尽管将开发产品用于员工福利，但用于员工宿舍的房地产的使用按照828号文件的精神，资产的所有权没有改变，也没有被视为出售，因此不征收企业所得税。
从财务会计的角度来看，对于租赁，应将其从“开发产品”帐户转移到“投资房地产”帐户，并在扣除税收之前允许折旧；供办公室使用时，应从“开发产品”帐户中转移。对于“固定资产”科目，在扣除税收之前允许折旧；对于员工宿舍，应将其从“开发产品”科目转移到“固定资产”科目。应计折旧是福利费，并且允许的补贴额为福利费的金额（不超过薪水）14％）。
土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：（1）房地产开发企业将开发产品用于员工利益，所有权转让发生时，应将鼓励措施，外国投资，分配给股东或投资者的债务，债务清算，交换其他单位和个人的非货币资产等，视为房地产销售。房地产开发企业转让部分自用房地产或者出租等商业用途的房地产，未转让产权的，不征收土地增值税，不计入收入。税收结算以及相应的费用和支出将不被扣除。
对于租赁和办公用房地产的开发，不算作销售，也不征收土地增值税；在职工宿舍使用房地产时，虽然是职工福利，但并未转让财产权，也未征收土地增值费税。
财产税
《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策法规的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，商业建筑物不征收房地产税。房地产开发企业在出售前建造的；但是，房地产开发企业销售前已使用，租赁，出借的商业建筑物，应当征收房地产税。拥有，租赁，出借自己企业建造的商品房的房地产开发企业，自使用或交付房屋之月起，征收房地产税。
对于用于租赁，办公室和员工宿舍的房地产开发，应按照规定从使用月份的第二个月开始支付房地产税。
此外，根据财税[2000] 125号第1条：“以政府指定的价格租用的公有住房和廉租住房，包括出租自己单位的企业和自营机构给员工。住房管理部门出租给居民的公共住房；私人住房在实施以政府规定的租金标准归还住户的财产权并向居民出租的私人住房政策时，暂时免征房地产税和营业税。 ”符合相关政策的企业，出租给职工的单位房屋免征物业税。但是，该政策有很多限制，普通房地产公司很难满足要求。
土地持有税
财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策法规的通知（财税[2006] 186号），关于城市土地使用税的缴纳时间发生了获取土地使用权的义务问题。以转让或转让的方式取得有偿使用土地使用权的，受让方应当自合同交付时间次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定交货时间的，受让人应当从每月缴纳城市土地使用税。
使用租赁，办公室工作和员工宿舍开发的房地产的房地产开发企业，应按照规定，从土地交付后的第二个月开始支付土地使用税。
契税
《中华人民共和国契税暂行条例》第1条：“纳税人在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权作为契税，应按照契税缴纳契税。符合本法规的规定”和第八条：契税的纳税义务发生的时间是纳税人签订土地和房屋所有权转让合同的日期，或者是纳税人取得具有转让合同性质的其他文件的日期。土地和房屋所有权。”
如果房地产开发企业将已开发的商品住宅用于租赁，办公室和员工宿舍，则商品住宅的所有权既不会改变，也不会将土地使用权作为交易条件。因此，不需要缴纳契税。
最新的财政和税收知识是什么？
商业管理公司自有财产管理的税收管理计划分析[收藏] 1.概述：
2.自营物业应缴纳的税费类型：[1。增值税及附加]：租金收入的5.6％； [2。印花税]：租金收入的0.1％； [3。水利基金]：租金收入的0.08％； [4。房地产税]：
是向财产所有人征收的财产税，按其财产的原始价值或租金收入征收。新的自建房屋用于生产和运营。房地产税从竣工之月起支付，房地产税从交付的不动产之月起支付。房地产税的计算分为两种：从价计算和租赁计算。具体规定如下：
4.1《房地产税暂行条例》第3条：房地产税是根据扣除10％至30％的房地产原始价值后的剩余价值计算和缴纳的。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府规定。不存在作为房地产基础的原始价值的，由房地产所在地的税务机关参照同类房地产予以核对。房地产租赁的，房地产税将根据房地产租金收入计算。
4.2《房地产税暂行条例》第4条：房地产税的税率是根据房地产的残值计算的，税率为1.2％；计算并缴纳房地产税，税率为12％。
4.3《房地产税实施细则》第4条房地产税额的计算公式如下：
4.3.1如果税款是基于财产的原始价值，则年度应纳税额=财产的原始价值×（1-30％）×1.2％；
4.3.2如果税款是根据租金收入计算的，则年度应纳税额=年度租金收入x 12％。
[5。所得税]：
房地产归公司所有，并根据公司的利润缴纳25％的公司所得税。房地产属于个人，应根据租金收入缴纳1％的个人所得税。
国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知规定：
5.1开发企业在出售前出租开发产品，将开发产品转换为固定资产的，在租赁期内取得的价格，以租金收入和销售收入的实现为基础。应当通过出售固定资产确认。实现;未将开发产品转换为固定资产的，在租赁期内取得的价格确认为以租金为基础的收益变现，出售确认为出售期间的收益变现。
5.2开发公司将开发产品转换为固定资产或将其用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算以及与其他非货币机构和个人的兑换诸如资产之类的活动应视为销售，当开发产品的所有权或使用权被转让时，或当实际获得收益权时，应确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
5.2.1根据公司最近一年或最近一个月的类似开发产品的市场销售价格确定；
5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品的公平市场价值确定；
5.2.3根据产品开发成本的利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
5.3将开发产品转换为固定资产的开发公司可以根据税法规定扣除折旧费用；未转为固定资产的，不得扣除折旧费用。（国税发〔2009〕31号）《房地产开发经营企业所得税处理办法》规定：转让给固定资产的开发产品不再视为销售，第二十四条规定：如果企业开发供自己使用的产品，则其实际用途如果累计时间不超过12个月，则不得在销售前扣除折旧费用。
5.4根据上述税法，可以看出有两种视同销售的情况：
5.4.1当行为发生时，可以获得所有好处，包括：使用开发产品进行捐赠，赞助，员工福利，奖励，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算，与其他企业的交易以及机构和个人非货币资产。这种行为的特征与实际的销售行为一致，并且可以在短时间内获得所有的经济效益。此外，经济利益的规模肯定是可以实现的。
5.4.2实施后可获得长期利益，包括：将产品开发为固定资产或用于外部投资。这种行为与实际的销售行为具有不同的特征：第一，行为发生时不能完全获得经济利益；第二，财产权一般不予转让；第三，持有产品开发阶段的收入是不确定的。此特征与实际的销售行为有明显不同，为公司进行合理的税收筹划提供了可能性。
[6。土地使用税]：
城市，县，建制镇以及工业和采矿区范围内的土地是征税对象。实际占用的土地面积用作征税的依据。土地使用单位和个人按规定税额征收。税率分别由大城市，中型城市，小城市和县，建制镇以及工矿区确定，每平方米0.6至30元。土地使用税按年计算，并分期支付。租赁财产的土地使用税是在租赁财产占用的土地使用面积上征收的。
6.1开发区每平方米土地使用税为6.00元。
6.2土地使用税为每平方米6.2元，为人民币4.00元。
6.3星城的土地使用税为每平方米4.00元。
第三，税收筹划的想法和解决方案：
通过以上对自有物业税负的分析可以看出，自有物业税负主要来自房地产税和企业所得税，因此我们的规划思想主要基于减轻这两个税收负担。
1.从租赁计划更改为转租计划-
[1.1]，建立商业管理公司可以优化房地产纳税人的资格。
[1.2]，政策依据：《中华人民共和国房地产税暂行条例》第二条规定，财产税应由财产所有人缴纳。成立的商业管理公司只是一个管理机构，而不是财产所有人，因此不存在房地产税责任。
[1.3]仅当总租金的比例低于67.49％时，第一笔租金才能节省税款。税金越小，可以节省的税款越多。该计划的附加营业税为M×5％，房地产税（HM）为节省12％。仅当H> 1.47M（假设直接租赁租金为H，而转租的第一笔租金为M）。
1.3.1房地产公司-（100万）---租户
1.3.2房地产公司-（67,499,000）-商业运营公司-（100万）-租户
假设：直接租金H = 100万元，转租的第一笔租金为M
：100 *（5.78％+ 12％）<= M *（5.78％+ 12％）+ 100 * 5.78％
17.78 <= 17.73％* M + 5.78{（}} 17.78％M <= 12{（}} M <= 67.49
根据上述计算，转租时首租占总租金的比例达到67.49％时，两种方法的税负相等，即首租的最大比例不能超过67.49。 ％，否则会适得其反，因为转租时的首租房要额外支付5.78％的税。
【1.4】，税收风险：
1.4.1在此示例中，将房地产出租给商业运营公司的房地产公司应按正常交易价格收取租金。主管税务机关有权按照《税收征管法》的有关规定进行调整。
1.4.2商业运营公司通过转租获利至少32万元。如果商业运营公司没有足够的成本来抵消利润，它将根据利润缴纳公司所得税的25％。
1.4.3。由于租赁房屋和资产管理公司是关联企业，它们之间的租赁行为是一项关联交易，因此，即使地方税是地方税，也必须遵守税务机关对房屋租赁的最低租赁税计算价。权威此标准肯定需要税务机关进行相应调整。这样的解决方案不一定会成功，而且还会带来很大的不确定性风险。但是，如果出租人打算翻新，翻新并重新出租要出租的房屋，则出租人可以先将未重建的房屋出租给资产管理公司，然后资产管理公司将对出租的房屋进行翻新。以后再转租，这种方案更加合理合法，可以避税，规划风险很低。
2.改变租金收取方式的计划-
[2.1]租金收取方法已更改为租金和管理费收取方法的组合，以优化税基。
[2.2。政策依据：]《中华人民共和国房地产税暂行条例》规定，房地产税是对财产权人按其房屋原价或租金收入征收的一种税。
[2.3。 [商业模式比较]：租金与管理费的比例应适当，管理费的比例不能盲目扩大。
2.3.1房地产公司----- 100万------租户
租金60万元
2.3.2房地产公司----- ---承租人
行政费用40万元
2.3.3如果管理费为M，则节税为12％M。
【2.4。税收风险：】
行为人为将房屋租金收入人为地分为租金和管理费，收入划分显然是不合理的，导致支付了不动产税，因此，《征收管理法》第63条应适用于“制作虚假的纳税申报单”处理。
3.取消免租期规划-
[3.1。分析：免租期只会增加公司的房地产税收负担。年租金为120万，免租期为3个月。假设该财产的原值为1.5亿，则可减少税收26.44万元。
[3.2，政策依据：]
3.2.1房地产税是根据财产税对财产所有者的原始价值或租金收入征收的税。
3.2.2如果合同中规定了免租期，则税务解释是指应根据“免租期”内财产的原始价值和当期的租金收入来缴税。 “非免租期”
3.2.2.2房地产公司-12月租金120万，月租金10万，租户，物业税为120 * 12％= 2400万元；
3.2.3合同中的“免租期”在税法中并不意味着“免税”，必须支付人民币260,000元的物业税。
[3.3。 [注意事项]：只要合同中没有免租一词，它就会显示为年租金或平均年租金，没有税收风险。
4.规划出租房屋的交付-
【4.2】政策依据：
4.2.1自建的新房用于生产和运营，将从建成后的第二个月开始支付房地产税。
4.2.2对于租赁财产，应从交付租赁财产之月起缴纳财产税。
[4.3]模式比较：
4.3.1房地产公司的交付日期7月1日-租户从7月至7月按原始值缴纳财产税
8月至12月的房租租金税（{}} 8-12月的房产税= 5 * 10 * 12％= 60,000元
年度物业税= 84 + 6 = 90万元
4.3.2房地产公司的交付日期6月30日-租户从1月至6月按原始价值缴纳物业税
从7月到12月支付租金的物业税（{}} 7月至12月的物业税= 6 * 10 * 12％= 7.2万元
年度财产税= 72 + 7.20 = 7920万
两种车型的税负差异为10.88万元
5.正确划分房屋和非房屋租赁付款计划-
[5.1相关规定：]“房地产”是指以房屋形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和围护结构（两侧均具有墙壁或柱子）的地方，可以抵御风吹雨打，可用于人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料。独立于房屋的建筑物，例如栅栏，烟囱，水塔，变压器塔，油池，油罐，酒窖，地窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃温室，砖石灰以及各种石油和天然气灌溉等不是财产。
[5.2规划要点：]出租人在签订不动产租赁合同时，应当分别标明不属于不动产的部分，以达到少付不动产的目的。遗产税。例如，出租人既出租房屋，又出租场地，出租房屋和机器。如果出租人可以在租赁合同中单独列出房屋租赁价格和非房屋租赁价格，则承租人只需支付房屋租赁价格的12％。财产税。
[5.3税收风险：]主要的纳税人是对价格进行现实的划分，这是一种适当的税收筹划行为，没有任何风险。但是，出租人可以为少缴房地产税而故意提高非房屋租金的价格，为达到少缴房地产税的目的而降低房屋租金的价格。对此，一些地方税务机关已根据价格将价格与房地产部门的房屋最低租金税计算价格结合在一起。如果承租人的房屋租金明显较低，并且没有正当理由，则必须以当地税务部门的全额计税价格支付。财产税。
6.租入存储-
[6.1概念：]房屋租赁这是指在约定的时间内将房屋转让给他人使用的业务。仓储是指使用仓库，货场或其他地方代表客户存储和存储货物的业务。房屋租金由出租人根据租金支付。对于保管，托管人根据房地产的原始价值缴纳房地产税。
[6.2规划要点：]在房地产税和从价税明显低于租金的情况下，出租人可以将房屋租赁改为仓储合同，从而达到少付房租的目的。房地产税这种计划方法需要考虑物业的租金和应税残值，以确定选择哪种行为方法。当租金收入大于财产应税残值的十分之一时，可以选择此方法。当然，该计划具有先决条件，即，租户的租赁财产的目的是堆叠和存储物品。如果不是出于这个目的，通常不可能根据这个想法进行计划。
[6.3规划风险：]从税收的角度来看，规划没有风险，但是从租赁更改为仓储会给出租人带来新的业务风险，也就是说，出租人必须承担根据仓储合同进行的商品仓储责任，承担损失责任。因此，仅当打算由承租人存储的货物易于保存且价值较低时，才可以进行计划。如果所存储商品的价值很高并且盗窃的可能性很高，则该解决方案太危险且不可行。
7.从租赁变为提供服务加租赁，
[7.1分析：]目前，有许多专门从事房屋租赁的公司。他们既出租房屋，也为出租房屋提供财产管理服务。因此，使用物业管理合同来避免房地产税更为普遍。
[7.2规划重点：]出租人可以通过增加物业服务费和降低房屋租赁价格来达到减少房地产税的目的。但是，出租房屋通常应具有从事物业管理服务的业务范围，实际上，在出租房屋的同时，它们还提供物业管理服务。
[7.3计划风险：]使用物业管理服务费来计划租赁房地产税是合理的，但是关键是出租人实际上在实践中经常滥用此方法，从而导致了恶意的避税行为。
7.3.1税务机关可能制定的最低租金税标准是规划的障碍。
7.3.2普通公司和普通公司提供的物业管理服务的费用必须由价格部门批准，价格也必须得到批准。因此，出租人故意提高物业管理服务的价格，不仅没有得到税务机关的批准，而且价格部门可能会根据收费许可规定不收费。
7.3.3如果出租人只是从逃避财产税的角度来看根本不提供财产管理服务，而是与承租人签订了房屋租赁合同和财产管理服务合同，则他可能会因此蒙受损失争执。实际上有这种情况。出租人不提供物业管理服务，而是与出租人签订了物业管理服务和房屋租赁合同。然而，由于管理不善，承租人未能支付租金，出租人将其起诉到法院。承租人以出租人未提供物业管理服务为由，拒绝支付物业管理服务费。原因被法院认可，出租人只能愚蠢地吃黄连。
8.发布销售代理方法-
8.1计划与计划6有相似之处。更改为寄售方式后，按不动产税残值的1.2％征收房地产税，而不是按租金收入的12％征收房地产税。前提条件：此计划方法需要考虑租金和物业税残值，以确定选择哪种行为方法。仅当租金收入大于物业税残值的十分之一时，才可以选择此方法。
8.2示例：
东方房地产公司因销售自产产品而将小型购物中心的外墙租赁给了公司A。每月租金为100万元，该房地产的剩余应税价值为500万元。东方公司和甲公司为一般增值税支付方。东方公司获得的租金收入的相关税收情况如下（假设仅考虑增值税和房地产税）：
东方公司应缴的年度增值税为：100 * 5％= 50,000元
东方公司每年应缴纳财产税：100 * 12％= 120,000元
东方公司可以考虑使用一楼的房屋代表甲公司销售产品。甲公司销售的产品的类型和价格由甲公司确定。东方公司仅收取重置销售费用。假设东方公司收取的年费仍为100万元人民币，东方公司应承担的相关税费是：
东方公司每年应缴纳财产税：500 * 1.2％= 60,000元
通过以上计算，可以知道，经过规划，东方公司将少收房地产税12-6 = 6万元。
第四，我们目前可以采用的计划方法：为了实现资源的最佳分配和资产收益的最大化，提出了以下运营思路：
1.房地产公司（Juneng Logistics Company）与一家商业运营公司签署了一项商业邀请运营协议，负责其所有业务的商业投资运营服务，并收取1％-5％的佣金，基于租金收入。商业运营公司的国际收支略有盈余的原则。
原因：第一，它可以增加房地产公司的运营费用并扣除25％的公司所得税；其次，它可以让商业运营公司承担自己的损益，并激励商业运营公司。
2.所有商业物业租赁公司（聚能物流公司）在所有商业租赁期间均与商家签署了三份协议，一份商业租赁协议，一份投资邀请管理和一份物业服务协议。租金与管理费用之比为68:32或60:40，将按照物价部门批准的收费标准收取物业服务费。
2.1原因：首先，物业服务收入和管理费用无需缴纳房地产税；第二，房地产公司通常是亏损公司，他们可以利用房地产公司的损失扣除部分企业所得税。
2.2税收风险：但是，有必要考虑到商业运营公司没有可折旧的资产，也没有大量费用可扣除公司所得税。一个问题是谁产生大量利润并征收公司收入的25％。这样的计划在扣除利润的问题上也将导致无利可图的结果。
3.签署所有房地产租赁协议时，尽量避免使用“免租期”条款，并注意租赁财产的交付时间。
4.注意在租赁价格中区分房地产，场地和设备。空地和设备的租赁价格不能包括在房地产租赁价格中。
5.根据不同商家的特点，确定不同的租金收取方案。具体操作是商业运营公司负责与商家进行谈判和签订合同的责任。