今天，我在互联网上看到这样一个问题已经很长时间了，并且我有很长的时间分享它。
背景：我们公司打算建立自己的购物中心来销售产品。老板雇用了一家财务和税务咨询公司来进行税务筹划。该计划如下：
解决方案说明：我们的公司只是一家贸易公司，但现在分为三家公司。消费者购买产品并按计划购买产品后，平台的虚拟帐户会将收入分成三个部分，即销售公司的销售收入，物流服务公司的物流服务收入和信息服务信息平台公司的费用收入。最初，所有收入都要缴纳13％的增值税，而现在，分配给物流服务公司和信息平台公司的收入只需要交纳6％的增值税，从而节省了税款。如果消费者需要发票，他们将从上述三家公司中的每家收到发票。
问题：不管三个收入分配比例是否合理，这种收入分配方法是否合理？税务局会否将减税安排作为不批准的借口？
要实施所有税收筹划，最重要的是税收安排和商业活动之间的协议。该协议有两个方面需要注意：一个方面是真实性；另一个是真实性。第二个方面是理性。
从这种情况的角度来看，核心是将一项业务分为三项，并建立与这三项业务相对应的三家公司。最初的正常销售分为销售行为，物流服务和信息服务三个平行的业务内容，希望能够对三个不同的业务享受不同的增值税税率，而不是全部为商品销售支付13％的增值税。
但问题是，这样的分拆能否维持业务发展？这三种强迫分拆业务是否真实合理？
首先，当然，销售业务是真实的。
是否还存在物流服务和信息服务？真实合理的业务应至少具有两个特征：
1.相对独立的业务。
也就是说，物流业务和信息服务相对独立于销售环节。这种独立性应独立于业务本身的运营，人员和业务结果。如果物流业务勉强独立，那么信息服务的独立性实在令人难以置信。作为自建购物中心，客户获取渠道不是来自在线或平台，而是来自离线客流，独立的信息服务。从哪儿开始？
2，符合行业惯例和行业逻辑。
任何业务的合理性都应在行业惯例和行业逻辑中找到。证据和原因通常可以在普通贸易公司或购物中心找到。在简单的销售操作中，通常很难将业务分开。拆除，如果不是破坏性的创新，那一定是别有用心。
其次，价格分割应该合理。
很难说服企业本身的独立性。为了达到减税的效果，我们看到所谓的信息服务返利支出被强行提取了400元，达到了销售收入的40％。哪个行业佣金可以占如此高的销售收入百分比吗？所得税中有明确规定，所得税前可以扣除的佣金不得超过合同总金额的5％，这从侧面可以解释40％的粗略和荒谬的比率。当然，如果只收取5％的佣金，那么这个所谓的计划就毫无意义。
最后，应保持资金流，发票和合同的协调。
不管业务如何分离，资金流，发票和合同的一致性都是确保业务真实合理的最重要的证据链。在这种情况下，客户统一支付了1000元，内部强制分为300、400和100，这将导致资金流动不一致，并给具体实施带来风险。但是，如果要求客户在付款时分拆，可能会导致客户不满意甚至流失。因此，证据链的扭曲也证明了这个所谓的计划是不正确的。
从以上分析中不难看出，无论计划多么聪明，它都不能与业务的真实性和合理性区分开。许多所谓的专家强行向企业灌输了刻板的偷工减料的严格的税收筹划行动计划。结果只能给企业带来巨大的风险。一个好的税收计划不仅是真实合理的，而且所有逻辑都很顺畅，证据链是完整统一的。这是完善计划的意图。
根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要入库的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转让给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托募集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有者将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，有机会享有暂时不征收土地增值税的好处，但这项规定显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将这些原始股权持有人排除在享受优惠政策之外，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法体系框架的同时，更好地为房地产投资信托产品提供税收支持，将是房地产投资信托产品税收的未来方向。重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。