为支持企业改制重组，财政部和国家税务总局下发了《财政部和国家税务总局关于继续实施企业改制土地增值税政策的通知》。 （财税【2018】 57号，以下简称“公告”）。《通知》对企业改制和改制过程中房地产所有权变更中的土地增值税政策制定了一套综合制度。从意向，背景，依据，适用范围，适用条件，执行时间，反避税，税收管理等方面进行重组，《通知》的出台无疑对需要改制的企业有很大的好处。以及公司合并，业务部门，股权投资和其他重组，但如果纳税人以避税为目标并采用重组不符合商业目的的安排，它们是对税收政策的误读。根据《通知》，原企业投资主体合并，同一公司分立所涉及的房地产所有权（国有土地使用权，地面建筑物及其附属物，下同）因为原来的企业投资实体已更改。暂不征收土地增值税；单位和个人将房地产作为投资的股权进行投资，不向向被投资单位转让房地产的企业临时征收土地出让金；他们不改变原始企业的原始投资主体并继承原始企业的权利。由于企业所有权的改变，强制性企业的整体重组暂时将不征收土地增值税。房地产涉及更改公司的组织形式和企业名称的过程。需要注意的是，《企业会计准则》中关于资产初始计量的规定和《企业所得税法》中有关计税依据的规定不适用于土地增值税。以上有关改制重组过程中房地产所有权变更的规定，不征收土地增值税，也不是免税政策。根据《通知》第六条，企业改组改组，转让国有土地使用权，并宣告缴纳土地增值税时，为取得国有土地使用权而支付的土地价格改制前必须按照国家统一规定支付。有关费用应扣除企业的“取得土地使用权所支付的金额”。根据规定，从整个改制企业改制前取得的土地使用权的转让，应当从改制前取得土地使用权的成本中扣除；进行合并方或分立企业通过重组取得的土地使用权的对外转让，计算并扣除企业取得的土地成本；被投资企业取得的出让土地使用权，应当从投资人取得的土地使用权成本中扣除。为加强税收管理，《通知》强调房地产转让方的营业执照，重组和重组协议或同等文件等书面材料，相关房地产所有权和价值证书以及转让方为获得土地使用权而支付的土地价格的证明（副本）重组和重组前，应提交主管税务机关。作为一种特殊情况，如果国家在省级（含省级）以上国家级土地管理部门批准后，批准国有土地使用权为股本，则国有土地使用权转让土地权并宣告缴纳土地增值税，由国家土地管理部门在持股时省级以上（含省级）批准的评估价扣除为“已缴纳的价款”。取得企业的土地使用权”。企业办理纳税申报时，应当提供土地价格时省级以上（含省级）以上土地管理部门的批准文件和批准的评估价格。如果无法提供批准文件和批准的评估价格，则不得扣除。企业将通过改制重组获得的旧房转移到国外时，应当遵守《土地增值税暂行条例》及其实施细则，以及《财政部，国家税务总局关于若干具体问题的通知》。 《土地增值税》（财税【1995】 48号），《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】 21号），《通知》 《国家税务总局关于土地增值税清算问题的通知》（国税函〔2010〕220号），根据申报要求，从评估中扣除土地款。房屋和建筑物的价格，企业改组前为取得土地使用权而支付的土地价格，按照统一根据国家规定，以及在转移期间支付的税款。增值税。旧房和房屋的评估价格，由政府设立的房地产评估机构评估的重置成本价格乘以折现率后的价格确定。如果纳税人转让旧房和建筑物，如果无法获得评估价格但可以提供购买房屋的发票，则当地税务机关可以确认可以根据重组获得发票中所述的金额，重组和从购买年度到转让年度的年度增长5％计算。其中，从购买发票之日起至销售发票签发之日的“每年”，可以每12个月计为一年，一年以上，少于12个月但超过6个月。被视为一年。对于纳税人购买房屋时支付的契税，可以将任何契税证明作为“与房地产转让有关的税”提供，但不能作为额外5％的基数。对于旧房和建筑物的转让，如果无法提供购房发票，则地方税务机关可以按照《中华民国税收征收管理法》第三十五条的规定执行批准的征收。 《通知》强调，享受优惠待遇的企业整体改制，不得改变原企业的原投资主体。优惠企业合并的原始投资主体必须生存，分立企业的原始投资主体必须享有相同的条件。 《通知》对“不变更原始企业的原始投资主体”，“相同的投资主体”和“存在的投资主体”进行了非常明确的解释，即“不变更企业的原始投资主体”。 “企业”和“同一投资实体”是指在企业整体改组和企业分离前后，投资者没有变化，投资者出资比例可能发生变化； “投资实体的生存”是指合并企业的投资者必须存在于合并企业中，并且投资者的出资比例可以是变化。为了减少税收政策的漏洞，以“重组重组”的名义避免房地产开发，一些房地产开发公司实施了“转让房地产”，逃避了土地增值税。一方为房地产开发企业的情况。税务主管部门对房地产开发企业的认定，应当基于对企业经营范围，房地产开发资质以及国有土地使用权使用情况的综合判断。 （作者：国家税务总局干部学院）