近日，李玉佳，中国证监会，住房和城乡建设部发布了《关于促进住房租赁资产证券化的通知》。近年来，ABS，CMBS和ABN等国内资产证券化在产品和模型方面进行了很多探索。运作模式已基本成熟，市场逐渐认可它。通过规范和基本体系，业界普遍认为，中文版的公共房地产信托基金（REIT）的推出越来越近。最近，中南普约普公寓房地产投资信托和碧桂园租赁住房房地产投资信托都标有“房地产投资信托公开发售”，这意味着将激活一个万亿美元的市场，并且“合并的租金购买”系统建设，去杠杆化和债务化。冒险的软着陆也取得了巨大的突破和成功。 2016年5月，中国关于培育租赁市场的纲领性文件《关于加快住房租赁市场培育和发展的若干意见》明确提出要支持住房租赁房地产投资信托。 2017年7月，住房和城乡建设部等9个部委在《关于加快发展有净流入大中城市住房租赁市场的通知》中明确表示，试点住房租赁公司将发行债券和ABS融资以支持房地产投资信托基金的推广。 。在最近有关各地发展住房租赁的规范性文件中，他们都表达了促进房地产投资信托基金“登陆”的意图。根据《经济参考新闻》，中国证监会正在加大对个人投资者公募房地产投资信托基金相关政策法规的研究力度。其中，租赁经营，公寓，公共租赁住房等相关企业的房地产投资信托将成为该政策鼓励的第一个方向。房地产是重资产，资本密集型资产，现金流回报周期长。特别是对于诸如住房租赁之类的长期持有财产，现金流失配的“投入产出”期很严重，这是限制市场机构投资租赁的最大障碍。 REIT具有解锁作用。通过根据房屋租金和房地产增值发行收入凭证，将租赁的房屋资产打包并出售给包括房地产开发商在内的投资机构在内的投资者，以获得补充现金流量的资金。同时，房屋租赁项目投资周期长，需求高。有必要扩大多种融资渠道，以使资本市场与房地产投资信托基金联系起来，这可以疏通投资和退出，并周期性地增加新的投资资金。更重要的是，房地产投资信托基金的运营模式可以振兴现有资产并增加资产价值。住房租赁供应的主体是股票财产，其中包括股票商品租赁住房，公共租赁住房以及振兴低效空间，房地产投资信托基金的发起人将雇用受托人和专业的物业管理机构。后者将为房地产投资信托基金的基础产品提供社区财产服务，即基于最大化财产租金和最大化财产增值以及支持非住宅财产的投资或运营的租赁住房。维护和更新公共设施，执行智能升级并提供衍生服务。这是解决中国目前的廉租住房投资和缺乏供应渠道的关键。目前，中国的房屋租赁业的投资回报率很低，只有两种类型的租赁产品可以与国债和银行财富管理相匹配。第一类是通过“中断”，“分摊租金”或通过翻新和再租赁的公寓公司的“租金增加模式”。“另一类是购买和存储城市村庄以及工业和商业的“低成本模式”。但是，这两个类别可能具有隐藏的消防安全隐患，不良的租赁经验和其他问题，或“玩弄政策的球”，在规范和非标准之间徘徊，此外，市场的主流租赁业务还存在回报率低，一线城市的商品房租金回报率不到2％，考虑到融资，支持，管理，运营等方面，甚至可能没有利润，但是房地产投资信托的参与是有望解决这一难题，特别是要振兴现有的房地产在许多城市，商品房的供应领先于配套设施，其价值将在后期阶段逐步体现出来进行调整，改善配套设施，并迁入人口。房地产投资信托基金可以激励房地产公司成为“有远见的建议”投资机构。借助证券化融资和风险分散功能，专业的物业管理，他们可以使现有物业振兴并实现保费收入。房地产存量时代已经开始，棚屋改革和基于“债务偿还”的公共设施得到了充分跟进，旧城重建的速度加快了，规划优化得到了调整，城市空间结构趋于改善，而新的城市化进程再次释放了人口红利。股票财产的前景是预期的。对于诸如工业和商业股票等低成本空间，国家严厉打击“房地产”，但鼓励复兴租赁。可以看出，房地产投资信托在实现低成本空间溢价的同时，还可以促进租赁供应方的结构改革。自2017年以来，热点城市已售出120多个租赁地块。在未来5年内，热点城市新增土地供应的30％至50％将用于租赁。根据初步计算，最近在大城市出售的租赁土地的土地价格仅为该地区土地价格的1/6或1/10，可比租金收益率已达到6％。在房地产去杠杆化，“管道闸门”和宏观审慎的背景下，用它作为发行股票的受益人证书将吸引大量的社会基金，例如银行间市场，保险基金，甚至是低成本的批发基金，例如社会保障。因此，无论是吸引高回报的社会资金还是增加租金供应，房地产投资信托基金都起着举足轻重的作用。目前，全球约有800只房地产投资信托基金，其中活跃的亚洲房地产投资信托基金占近20％，总市值近3000亿美元。 2012年，中国开始了资产证券化，各种资产支持证券的发行量激增。根据万得数据，自中信产业信托于2014年推出首款产品以来，全国范围内仅发行了23种产品。目前，国内房地产投资信托基金的发展以证券投资基金（主要是私募股权基金）为基础，通过投资房地产或房地产项目股权并发行基金份额来实现；结构化设计持有房地产权利或相应的租金要求，从而间接实现了开发房地产投资信托的目的。因此，中国目前的房地产投资信托产品仍以私募股权为主导，并界定了投资者的范围。可能存在诸如回购到期，规模限制有限或多种税收负担和收入形式（优先与次等之间的差异）之类的问题。严格来说，它属于“房地产投资信托”的类别，发行规模有限且投资者有限。因此，房地产投资信托基金迫切需要创新其产品并扩大其规模。一是扩大“公募基金+资产支持证券”组合，可以有效避免公募基金无法投资非上市公司的股权或房地产的法律约束，扩大了个人投资者的发行范围。第二，鼓励机构向房地产投资信托基金发行自有租赁项目，通过内部避税转移，提高收益率，吸引公共投资者。再次，对于一些低回报项目的房地产投资信托（例如公共租赁住房），引入保险基金，社会保障等低成本资金，降低无风险收益率，提高房地产投资信托的相对收益率，我们可以从美国的低收入住房退税政策中学到增加相对收益的方法。最后，通过发行机构承诺的绩效补偿（政府可以补偿公共租赁房地产投资信托基金的绩效）或收入激励的形式，提高市场投资机构的参与率，扩大房地产投资信托基金的融资规模。作者认为，住房租赁需求主要集中在热点城市。未来，大量人口涌入这些城市，通过租赁“生根”将带来巨大的积累效应。同时，降低宏观杠杆率并预防系统性金融风险，强调宏观审慎的房地产融资意味着间接融资（银行信贷）将减少。房地产投资信托基金不仅适合房地产融资，还可以降低杠杆率。关键在于解决法律约束，免税，资产质量（尤其是财产权约束），评估信心和监管障碍。 （作者是资深房地产研究人员）