在全国住房价格稳定的现状下，一些房地产开发商经常提出以赚钱为目的的住房单位，即``买100平方米到70平方米’’，甚至个别商品房的比重甚至更高。超过50％。记者从采访中获悉，公共游泳池的``太油腻’’区域严重影响了人们的生活意识。一些业内专家认为，汇集区是房地产市场的“最不透明的指标”，长期以来一直导致房屋销售和服务费方面的纠纷。他们建议应该从系统中填补当前的法律漏洞，并应考虑根据套件中的面积引入国际认可的住房定价系统。新华社日报记者整理后发现，房屋泳池区域主要具有“恋物癖”的以下方面，引起人们的不满：泳池面积被列入房屋装修精细装饰的“潜规则”。平均价格为每平方米6万至6。2万元，其中包括精美装饰的费用。” 8月底，面对记者就位于北京丰台区的一栋新大楼的咨询，销售人员非常积极地表示：“精装通行费中也包含了公共场所的费用，现在基本上已在北京运营。”气井，管道井，机房。。。这些公共设施还收取精装费吗？在过去的两年中，成都，四川，武汉，湖北，长沙，湖南，西安，南京等地。许多地方的业主捍卫自己的权利，因为他们不满意精美装饰成本的“潜规则” 。相关视频和图片通过微博和微信广泛分发。相关的维权活动引起了当地住房管理部门的关注。成都市城乡建设委员会发展司副司长何学军认为，“精美装修的价格中包含了股份”的说法被误解了。因此，公平份额似乎也承担着代价。东苑房地产董事长罗绍英认为，维权的背后是购房者对高房价的抱怨，“销售复杂，成本定价方法，人们普遍不理解”。泳池面积被计算为“太深”。据媒体报道，一个名为“贵宾之都”的“神盘”曾在山东省高密市出现。多部门联合验收文件显示，汇聚系数高达52。35％，被称为“历史上最大的牛汇聚区”。新华日报记者了解到，大多数国际结算的房屋交易定价单位都是所见即所得。尽管中国对此没有统一的规定，但建筑面积通常用于定价。但是，迄今为止，还没有法律法规明确限制“共享区域”。北京大学房地产研究中心主任楼建波说，《房地产测量规范》中提到的共享区域的计算方法未反映在《住宅设计规范》中，因此国内审批的每个环节，设计和施工还不是特别清楚。如何计算展位只能等待房屋建成，测绘部门最终将要测量公共展位的大小，从而造成很多混乱。至于公共测绘中的“猫咪”，吴永辉说，测绘单位一般按照开发商使用的“谁用谁分”的原则来计算公共共享区。业主没有专业知识，双方的信息严重不平等。楼建波说，自2017年以来，各地的房地产测绘市场逐步放开，在竞争压力下，测绘公司与开发商勾结的“斤斤计较”可能会增加。合并因子实际上是一个“伪命题”。明远房地产研究所执行编辑艾振强说，事实上，“份额因子”一词是国内房地产交易和收费的重要依据，目前并未出现在国家标准中。艾振强说，对汇集系数的上下限没有明确的规定。开发人员可以将池区设为“任意”，并在实际情况中使某些池化因子“令人沮丧”。一些开发人员甚至包括独立使用的地下室，车棚，车库，为多个建筑物服务的警卫室和管理室，因为人防工程的地下室被包括在公共区域中。尽管如此，“股份共享”还是不合规的，但是现实生活中的购买者常常被迫在不知情的情况下支付账单。上海市房地产经济学会副主席严荣认为，国内关于统筹系数的规定还不规范，基本上是依靠经验，急需加以规范。挪用商业用途的公共摊位已成为一个“糊涂账目”。记者了解到，实际上，有大量开发商和房地产公司私下出售或租赁公共泳池设施，损害了业主的权益。开发商采用的一般方法是，首先将公共区域（例如停车场和走廊）纳入公共游泳池，由所有所有者支付账单，然后再出售或租用广告位以获取利润。 “社区游泳池，羽毛球场，网球场……本应归所有者所有，现在已经被开发商长期占据。关于共享区域的收入，海南省住房建设厅房地产市场监督司司长林世辉认为，该收入应由业主委员会管理或用于补充物业管理费和住房维护基金，但在实际操作中，建筑物广告是代表。公共池中的绝大部分收入已由开发商或房地产私有化，“成为一个混乱的帐户”。公共区域经常收取服务费，以引起公众反感。来自公共场所的收入是“代表财产持有的”，但是与公共场所密切相关的各种费用，如财产费，暖气费和停车费，如期到达，给业主带来了难以言喻的“窒息。”万科物业规划和发展部总监闫荣和吴建霞认为，物业管理是公共区域管理，在计费时将池区包括在内是``相当合理的’’。但是，取暖面积和其他费用也是根据泳池面积计算的。实际上没有理由，因为摊位中基本上没有加热设备。至于房地产交易税等其他支出，宜居智库研究室主任严跃进认为，从池区的角度来看，这种税费不应该重复收取，建议未来的房地产交易税。 ，暖气费等根据套房内的面积统一收取。在泳池区是否应征收物业税存在一个难题。在调查中，许多专家提到了未来的征收房地产税的标准是否应该考虑共用区域的困境：一方面，由于诸如平板等各种建筑物的共用区域差异很大，塔楼，别墅，从0％到55％不等，因为一种尺寸适合所有人，因此在整个建筑区域收取费用是不公平的；另一方面，如果按套房内的面积收取房产税，开发商可以故意“加价”以分享面积，并帮助购房者“合理地”避税。严跃进认为，严格从套房的面积上看，征收房地产税的行为减少了公众的抱怨，从长远的角度来看，今后要营造一个开放的社区环境，如何对公共通道征税，是否严蓉建议，即使按建筑面积征收物业税，也不应重复征税的部分，包括地下，这将增加公共游泳池的面积，以及如何缓解社会矛盾的问题。应该坚决取消车库，物业和土地，全国各地采用公开定价的销售模式，艾振强介绍“共享区域”的销售概念起源于香港nd于1950年代在香港出生，是“计划外（off-plan）销售”的销售模式。自2013年以来，香港已转向基于套房内定价的销售模式。艾振强认为，采用“内部区域”估价的主要好处是“使房地产交易更加透明，减少后续纠纷，并保护购房者的合法权益”，同时避免将区域内的资金流向其他地方。埋葬财产税。 “不公平”的隐患。针对池合并问题造成的混乱，许多行业专家认为池合并问题已经积累了很长时间，建议根据国际公认的管理方法逐步进行逐步调整。即使不立即取消，也必须弥补不合理的漏洞，统一，规范和完善公共区域的设计和测量标准，并加强对行业的源头监督和审查。谈论香港房地产如何告别“共享区”自1980年代以来，香港的房地产交易系统极大地影响了大陆房地产交易系统的发展和完善。甚至有人认为“共享区”的概念是香港的来历。但是，自2013年1月1日起，香港对住宅物业的销售实施了新规定，要求二手房销售必须提供“可用区域”（相当于大陆的“内部区域”）。当年的4月29日，“第一手住宅物业销售条例”正式发布，新条例扩展到了新房屋。因此，香港的房地产销售完全告别了“公共区域”（相当于内地的“共享区域”）时代。调查期间，新华日报记者采访了香港城市大学建筑与技术系高级讲师潘永祥，他参与了香港房地产市场的成功转型。 “过去，公共区域是可以接受的，主要是因为涉及的区域很小，主要是楼梯和电梯。”潘永祥说，在过去的两，三十年中，香港的大型房地产项目有所增加，“甚至超过10，000平方英尺（约929平方米）的“绿色公园”和随之而来的“共享区域”成本问题变得难以忍受，“公共游泳池”的缺点之一是开发人员“在黑暗中操作”方便，而且不公开透明；其次是建筑面积的价格失去了指导性。对于“买主”而言，比较不同房地产的价格已变得毫无意义，“公共游泳池”有很多陷阱，统一和阐明房地产销售定价标准已成为社会共识，成为当今时代的要求。推广“内部区域”。2008年，时任香港测量师学会工业测量组主席的潘永祥推动香港房地产业发展，以澄清“可用区域”概念的边界，这一概念得到了采纳。的特区政府。特区政府亦就新的定价方法征询公众意见。 2011年11月，特区政府邀请公众对此法案发表评论。条例草案明确规定，“可用区域”应作为计算新房销售价格的唯一方法，“可用区域”一词应正式纳入条例。从定价系统中排除“共享区域”，最大的障碍就是开发商。香港中原集团董事长史永清回忆说，当时一些开发商提议进行改革，这可能导致单位面积价格急剧上涨。潘永祥认为，“内区”定价模式的实施将导致房价上涨。该理论纯粹是“被盗的概念”。定价单位的转换不会增加购房成本。关键是要做好社会解释工作。新房销售定价方法自然地传递到了二手房市场，带动了整个房屋市场的定价单位变得更加统一和完善。特区政府一手住宅物业销售监督局表示，实施该规定后，一手住宅物业卖方严格遵守该规定。在销售手册，价目表和广告中，“内部区域”被用作唯一的估值单位，而先前的“份额”逐渐被消除。“区域”模糊造成的市场集结。不仅如此，这些房屋后来被转移到二手房市场进行出售，并且继续使用“内部区域”估值，并逐渐导致了二手房市场的相应变化。 “内部区域”最终成为香港房地产交易市场的主流估值基准。在保证房地产市场稳定的前提下，如何实现房屋销售价格制度的稳定合理过渡？特区政府已采取多项重大措施。设置合理的过渡期。为了确保顺利整合，特区政府在法规生效前已设定了10个月的社会过渡期，向市场发出明确的信号，并帮助各方为新的定价方法做准备。潘永祥说，新房的正式实施首先要严格试点，二手房市场要适应准备期。在准备期间，将允许二手房交易采用“内部面积”估值和“建筑面积”估值的并行计算。促进和普及发动机动力。在促销期间，特区房地产中介监督局强制要求每个房地产中介机构在销售过程中向二手房购买者提供以“内部区域”和“建筑区域”表示的双重销售价格数据。香港特别行政区（特区）的差and物业估价署已把香港二手房的所有“内部”评估面积供公众查阅。以法律法规的形式阐明关键概念。史永清认为，统一界定相关概念的重要性远远超过了定价体系本身的转变，包括政府，开发商，房地产经纪人和其他专业团体在内的市场各个方面所采用的标准都非常整洁。统一以确保公平，透明和有序的市场基础。来源|新华日报记者毕自佳，赵卓跃，王友玲，李谦威，郑俊田，王存福广州日报全媒体