房地产企业涉及多种税种，但它们被归类为流转税（营业税，附加费）。这些是在发票上征收的；所得税，由于房地产企业的销售周期长，需要花费数年的时间，因此可以采用合理的安排，不同销售收入确认方法；此外，还涉及费用资本化的问题，这也与所得税有关；此外，还可以计划土地增值税。建议从所得税开始，分析土地增值税。没有办法计划其他税种。
示例：为了进行促销，一家开发公司向客户收取装饰费以用于促销目的。有一套高端住宅，面积为10,000平方米，面积为100平方米。价格为100万元，开发商在与客户的合同中约定给客户10万元。十万元装修费如何免税。
计划分析：如果
按照规定要缴纳宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的应税范围内，可以在当年企业所得税前缴纳。如果合同规定装修完成后将房屋交付给客户，则合同中没有强调装修费用为100,000元，则装修费用中可以包含100,000元， -允许减税。
计划结果；
经过这样的计划，10万元的装修费成为了税前可扣除的项目，很容易消化。
通过避税计划，为各种替代业务方法选择各种税收方案。尽管它主观上旨在减轻自己的税收负担，但它正在客观地逐步朝着优化产业结构和利用国家税收经济的角色迈进。资源的合理分配反映了该国的产业政策，因此该国的税收宏观调控功能可以得到更好的发挥。
通过
首先，不对房地产交易进行监控，并且税收收集和管理也很困难。首先，没有普遍建立房地产评估系统。房地产交易只能基于实际交易价格。此外，法律没有为房地产交易制定明显低于市场公平价格的规则。政府有权优先考虑并购，这是房地产投机。提供条件；其次，由于没有严格的登记制度，因此税务机关常常无法核实纳税人的虚假申报。第二，“无形市场”中的逃税行为导致国有资产大量损失。通过行政分配获得国有土地使用权，但不支付转让费或者不办理转让手续，或者没有国家就没有集体土地出让金，直接进入交易市场。在这两种情况下，都将受到行政处罚该措施仍是征收土地增值税。如果征收，如何计算增加值，这些都是法律空白。第三，土地出让和转让的界限不清楚，很难确定征税和免税。首先，很难确定两种土地所有权的纳税人。该法律规定，中国的土地所有权分为两种：国家所有权和集体所有权。 《城市管理法》还规定，依法将城市规划区内的集体土地转为国有土地后，只能支付国有土地使用权。。这样，集体所有的土地正在逐步国有化，这使得在现实中很难确定这两种类型的土地的所有权，并且很难划定出让土地的转让和转让，这影响了纳税人的确定而且具体的豁免界限很难把握;第二，性质不明的房地产公司很难划定豁免范围。目前，许多“房地产公司”都隶属于国土部门，它们是法人，必须履行行政职责，这反映了政府的意愿，使税务机关很难区分政策“代理人”和“自我”。公司业务中的“自营”项目。边界很难确定。
（2）微观税收制度的缺陷。
首先，税收类型的分配结构不合理，所有权链接相对较轻。该链接主要调节政府与房地产占用者之间的收入分配。当前的结构将使土地成为持有人的无息贷款，持有阶段的增值几乎全部流向持有人，这将进一步刺激房地产投机活动；持有阶段较低的税收负担造成了流通环节上过多的税收负担，这导致了无形的交易和逃税。其次，税收计算依据不合理，税收负担不均。例如，房地产税从价税和基于租金的税率差异很大，导致无形市场泛滥；当前的契税区分了国有企业和非国有企业。耕地占用税，房地产税和固定资产投资方向调整税均由内部和外部企业实施。。第三，需要扩大单一税种的征税范围。首先，除了现行税制中的耕地占用税外，其他税种的税收对象，税收范围和税收主体不包括集体土地以及地上建筑物和附属物，这实际上使国家失去了房地产第二，关于城市土地的法规还排除了政府，人民组织，军队和国家财政为个人使用而划拨的单位所拥有的非经营性房地产。
（3）税收关系中的缺陷。
首先，房地产收费项目过多，收取不规范，收费显然比税收重。当前，行政收费大多缺乏法律依据，行政机关的主体不同，乱收费乱分配现象严重。据了解，北京有40多种收费，有些地方有近100种收费。根据调查，房地产业的政府收费占税收总额的75％以上。在土地成本中，收费项目占30％，土地出让金占50％，税收占20％。显然，费用大于税收，权利大于法律。其次，税费是同时进行的，反复征税，负担加倍。最突出的例子是，以转让形式获得土地使用权的经营者必须同时缴纳土地使用费和土地使用税。
三：借鉴国外经验，改革和建议完善税收制度
（1）各国税收制度的共性
1主要是税项，另加费用。外国房地产费用通常只支付房地产价值的2％。并完全遵循“谁受益，谁付出”的公平原则。
2重所有权和轻转移的税收分配结构。各国的土地税由土地所有权，经营和获取三个步骤组成。各国对不动产所有权转让所征收的税款相对较小，并且着重对所有权链接征税。
3遵守广泛税基，减少税种和降低税率的基本原则。除了对公共宗教慈善机构和其他机构免税外，其他所有人都是纳税人。更少的税收避免了高管的成本，也避免了由于税收的复杂性而导致的双重征税的不公平性。在实现前两者的前提下，低税率减轻了税收负担，确保了稳定的财政收入。
（2）中国的税费改革建议
1规范中国的法律制度，完善宏观税收支持体系。
首先，我们必须改善房地产税法规。目前，中国的税收立法水平相对较低，大多数房地产行业都参与了行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“如果有税，就必须有法律。”为了维护市场主体的独立性，充分发挥其主动性和积极性，制定有关税法，依法计算税金，减少行政干预。其次，建立一套完整，系统的房地产评估体系，即建立起由专业人才组成的专门机构，在监督下完善的法律制度。在适当时机，熟悉建立房地产税评估系统，在税务部门建立房地产评估机构，并对纳税人的房地产税责任进行法定评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构之间的信息沟通系统。规范的物业登记，房地产评估，咨询，工程监督，代理交易等房地产服务体系，为税务部门提供客观的税收信息和专业服务，并与税务部门配合，做好房地产税收征管工作。和管理。
2设计税制并改善微观税制。
3协调税费关系，建立和谐的税费制度。
首先，清理压缩的费用并简化收费项目。混乱的收费经常带来过多的开发和建设成本，这最终构成了高房价的原因之一。将一些费用改为税收，以减少重复征收的现象。我们可以借鉴国外的经验来定义收费项目：房地产转让费，注册费，公证费以及集体土地的项目收益费的征收（政府对周围土地进行土地投资）。纳税人可以对投资筹集的价值征收的税款，税率（向物业使用者收取的费用），税费可以由税务机关收取，集中管理和分配，这可以简化行政程序并增加较大的政策透明度不仅可以保证财政收入，而且可以稳定房价，确保房地产业的正常发展。其次，弄清房租，税费的概念，理顺三者之间的关系。将本质上为地租的土地使用费纳入地租系统，并相应地更改名称。例如，土地转让费可以更改为土地租金；明确税费水平，避免对纳税人造成双重负担，例如取消城市土地使用税为避免在缴纳土地出让金后重复征收，同时加强对土地使用权分配和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或闲置土地税，加强税收调控功能。
结论
在洪流的实践中，任何系统都在不断完善，房地产税制也在不断完善。我们应该根据税收的基本原则，结合房地产业的特点，实现公平与效率的统一。建立具有科学税种，合理税负，适当分权，简化收费，为房地产业健康发展的制度基础的税制。