国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业未开发的开发产品，由省，自治区，直辖市管辖国家税务局和地方税务局根据下列规定作出决定：
（1）如果开发项目位于省，自治区，中央直辖市或计划分开的直辖市所在的市区或郊区，则不得小于15％。
（2）开发项目位于县及地级市区和郊区时，不得少于10％。
（3）如果开发项目位于其他地区，则不少于5％。
（4）如果属于经济适用房，限价房和危险改造房，则不得少于3％。
第9条规定，销售未完成的开发产品的企业所获得的收入应根据估算的应课税毛利率每季度（或每月）计算，并计入当期应纳税收入。产品开发完成后，企业应及时结算应税费用，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与相应的估计毛利之差为。包括在企业的当前项目和其他项目中。合并应税收入。
在年度纳税申报中，企业必须出具有关开发产品的实际毛利与预期毛利之间的差额调整的报告，以及税务机关要求的其他相关信息。
第12条规定，企业在当期发生的费用，已开发开发产品的应税成本，营业税金及附加以及土地增值税可以按规定予以抵扣。
根据上述规定，房地产企业所得税在清算和结清时，应根据国家税务总局确定的未完成开发产品的应纳税所得额，计提未完成和未完成收入的预付款项。省，自治区，直辖市利率，计算所得的毛利计入当期应纳税所得额，批准后按规定扣除实际费用，营业税金，附加费，土地增值税。
根据上述规定，在企业所得税的年度申报期间可以扣除前征土地增值税，但当季度预缴企业所得税时则不能扣除。
企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点认为，房地产开发公司按季度缴纳企业所得税时，应将会计利润加上预售收入减去上年余额后的估计利润，作为应纳税所得额弥补亏损。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的估计利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度公司所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施细则，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。房地产开发公司具有长期的产品开发周期，并且有未完成产品，房屋和预付款的预售。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业取得的收入。销售未开发的开发产品，应根据估计的毛利率计算。估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未减去。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度内有成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，则...企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点认为，房地产开发公司按季度缴纳企业所得税时，应将会计利润加上预售收入减去上年余额后的估计利润，作为应纳税所得额弥补亏损。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的估计利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度公司所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施细则，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。房地产开发公司具有长期的产品开发周期，并且有未完成产品，房屋和预付款的预售。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业取得的收入。销售未开发的开发产品，应根据估计的毛利率计算。估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未减去。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度存在成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，并且仅根据估算的毛利预付了企业所得税，则企业所得税显然少付了。因此，季度预缴公司所得税的应税收入应包括季度利润额。其次，《国家税务总局关于印发《中华人民共和国每月（每季度）每月季度所得税申报表》的通知》（国税函〔2008〕44号）规定：“利润总额”应报告给会计系统进行会计核算包括房地产开发企业在内的全部利润，可以填写根据当期取得的预售收入计算出的估计利润额。换句话说，房地产开发企业的估计利润只是月（季度）预付所得税计算基础的一部分，而不是全部。其次，根据《国家税务总局关于企业每月（季度）预缴所得税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）。将“纳税申报表（A型）”第4行上的“利润总额”更改为“实际利润”，并在会计系统计算的总利润减去要弥补的上一年度亏损后填写余额年和非应税收入和免税收入。根据国税函[2008] 635号文的规定，宣告按季度预付款时，可以完全抵减前一年的亏损。基于上述原因，笔者认为，房地产开发公司直接计算以预售收入乘以适用税率计算的预计利润来预付企业所得税的观点是错误的。根据预售收入减去上年要弥补的亏损计算得出的估计利润余额，是对应纳税所得额预缴企业所得税。
预售收入对应的应税成本= 1080 / 0.18×0.105 = 630（万元）
实际销售收入毛利润= 1080-630 = 450（万元）
的预售收入应税毛利润= 1080×10％= 108（万元）
第四季度，剩余的4000平方米全部售出，销售额达到720万元。本期发生费用30万元。结转成本为420（4000×0.105）元，营业税金及附加388,800元（720×5.4％））。需缴纳的土地增值税摘要：
（1）计算免赔额= 200 + 830 + 20 +（200 + 830）×5％+ 97.2 +（200 + 830）×20％= 1404.7（万元）
（2）增值额= 1800-1404.7 = 395.3（万元）
（3）增值率= 395.3÷1404.7×100％= 28.14％（普通居民的增值税率超过20％）
（4）应交土地增值税= 395.3×30％= 118.59（万元）
（5）应缴纳的土地增值税= 118.59-5.4 = 113.19（万元）
应税收入=（450-108）+（720-420-38.88-113.19-30）= 459.93（万元）
应付所得税= 459.93×33％= 151.78（万元）
应付所得税= 151.78-1.412 = 150.368（万元）
以上方法应用于计算所得税。需要注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入。对于未完成的开发产品预先结转的预售收入，仍应视为税务机关售前处理，否则，由于产品未完成，因此无法计算成本并且无法正确计算当期应纳税所得额，从而影响了税收的计算。预缴所得税时，企业还必须对每个项目进行检查登记，以免在已完成项目和未完成项目之间产生混淆，并且企业所得税无法正确计算。