根据《国家税务总局关于房地产开发企业企业所得税有关问题的通知》（国税发〔2003〕83号），首先按照当期取得的预售收入计算。规定的税收毛利率，然后合并为本期应纳税所得额是统一计算并为企业所得税缴纳的，开发产品完成后将进行结算调整。
总毛利率，经济适用房的应税毛利率应不少于3％；如果开发项目位于人民政府所在地省份的市区和郊区，则不得少于20％；发展项目位于地级及地级市区和郊区的，不得少于15％；开发项目位于其他区域的，不少于10％。
参考：国税发[2006] 31号
机构和行政单位不缴纳企业所得税。
企业所得税是对中国境内内资企业和经营单位的生产经营收入和其他收入征收的税款。纳税人的范围大于公司所得税。企业所得税纳税人是中华人民共和国境内实行独立经济核算的所有内资企业或其他组织，包括以下六类：
（1）国有企业；
（2）集体企业；
（3）私营企业；
（4）关联企业；
（5）股份制企业；
（6）具有生产经营收入和其他收入的其他组织。
公司所得税是对纳税人获得的收入征税。包括货物销售收入，提供劳务收入，财产转让收入，股息收入，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，捐赠收入和其他收入。
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业和非居民企业）以及其他生产，经营所得应征税的创收组织征收的所得税。作为企业所得税纳税人，您应按照《中华人民共和国企业所得税法》缴纳企业所得税。个人独资和合伙除外。
在项目完成前通过预售获得的预售收入按规定的预期利润率每季度（或每月）计算，并计入预付利润总额。实际利润将再次调整。
（2）关于开发产品何时需要缴纳所得税以完成交易。根据国税函[2010] 201号文件，房地产开发企业建造和开发的产品，无论项目质量是否通过验收，或者是否已经完成（完工）备案和会计核算程序。 。
当企业开始处理开发产品的交付程序（包括签入程序）或已经开始实际使用时，开发产品在投入使用时应视为已完成。房地产开发企业应当及时清算开发产品的应税成本，并计算当年企业应纳税所得额。
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的实施影响：
新的公司所得税法及其实施条例已于2008年1月1日生效。与原始税法相比，新税法在许多方面都有着显着的变化。国家税务总局所得税管理部有关负责人日前在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法将在六个方面对国内外公司产生积极影响。 ”
首先，允许国内外企业站在公平竞争的起跑线上。新税法从五个方面统一了国内外公司的所得税制度：税法，税率，税前扣除，税收优惠和征收管理。各类公司的所得税待遇相同，在公平的税制环境下使国内外公司平等竞争。
其次，有利于提高企业的投资能力。新税法采用法人所得税制的基本模式，对没有法人资格的企业设立的营业场所实行汇总纳税。这使得汇总后计算出的同一法人的收入和成本降低了企业成本并增加了企业的竞争力。
新税法采用25％的法定税率，在国际上处于较低水平，这有利于减轻企业的税负并增加税后盈余，从而增加投资动机。新税法提高了内资企业在工资，捐赠，广告费和业务推广费方面的扣除率。
企业所得税按季度（每月）预付款和年度结算支付。但是，始终有两种观点。一种观点认为，房地产开发公司按季度缴纳企业所得税时，应将会计利润加上预售收入减去上年余额后的估计利润，作为应纳税所得额弥补亏损。 。另一种观点是，应将预售收入直接计算出的估计利润乘以适用的税率，以预缴公司所得税。这两种观点的存在使大多数房地产公司在预付季度公司所得税时处于亏损状态。那么，房地产公司应如何预缴企业所得税呢？首先，根据《企业所得税法》及其实施细则，应按月或季度实际利润预缴企业所得税。房地产开发公司具有长期的产品开发周期，并且有未完成产品，房屋和预付款的预售。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业取得的收入。销售未开发的开发产品，应根据估计的毛利率计算。估计的毛利按季度（或每月）计算，并计入当期应纳税所得额。顾名思义，毛利应为营业收入减去营业成本的余额，即期间费用，税金和附加未减去。因此，房地产公司在预缴所得税时还必须考虑当期的实际利润。如果该季度内有成品收入和其他收入，并且产生了实际利润，并且仅根据估算的毛利预付了公司所得税，则公司所得税将被少付。因此，季度预缴公司所得税的应税收入应包括季度利润额。其次，《国家税务总局关于印发《中华人民共和国每月（每季度）每月季度所得税申报表》的通知》（国税函〔2008〕44号）规定：包括房地产开发企业在内的全部利润，可以填写根据当期取得的预售收入计算出的估计利润额。换句话说，房地产开发企业的估计利润只是月（季度）预付所得税计算基础的一部分，而不是全部。其次，根据《国家税务总局关于企业每月（季度）预缴所得税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）。将“纳税申报表（A型）”第4行上的“利润总额”更改为“实际利润”，并在会计系统计算的总利润减去要弥补的上一年度亏损后填写余额年和非应税收入和免税收入。根据国税函[2008] 635号文的规定，宣告按季度预付款时，可以完全抵减前一年的亏损。基于上述原因，笔者认为，房地产开发公司直接计算以预售收入乘以适用税率计算的预计利润来预付企业所得税的观点是错误的。根据预售收入减去上年要弥补的亏损计算得出的估计利润余额，是对应纳税所得额预缴企业所得税。