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商业租赁物业税是从价和租赁方式征收的。对于私人企业，通常使用原始商业价值的70-80％来确定年度物业税，税率为1.2％；租赁业务按实际收费租金按每月应缴物业税的12％确定。对于商业物业租赁，出租人通常按9％的税率缴纳增值税。
如何在商业租赁的实际运作中减少房地产税和增值税，设计租赁合同已成为其中的关键部分。本文讨论了商业租赁合同中免租期和租金分摊的设计。分析。
01
租赁期设计
为了及时获得商业租金收益，通常在签订租赁合同时，商业所有者应同意在租赁期内为租户提供一定时期的预装修和其他免租赁收益，但是是否应在免租期内支付？如何支付？缴纳房地产税并没有引起人们的广泛关注，从而导致了税务审计，滞纳金甚至是0.5到1倍的罚款。
根据《财政部和国家税务总局关于残疾人就业单位城市土地使用税安置的通知》第2条（财税[2010] 121号）
因此，在已签订的房屋租赁合同协议中，企业对免租期“不确定”，该免租期由合同的租赁开始时间决定。如果合同是“确定的”，则可以将实际的免租期给予承租人。免租期内的租金优惠以“销售折扣”的形式处理。因此，出租物业免租期内的房地产税问题明确规定，对于出租物业，如果双方签订的租赁合同具有免租期，则免租期应为免租期。由财产所有人和出租人根据财产的原始价值确定，即房地产税从价计征。
如果考虑到在实际扣除或免除期间对犹豫条款进行修改而引起的税收和资金问题，则可以约定支付时间，并以原始的实际支付时间作为形成实际税收的节点营业税的责任。
由于免租期收益实际上已反映给承租人，因此在合同协议中仅避免了“免租期”的敏感条款，并且实际的执行结果没有改变，并且两者的租赁承租人可以接受。
02
租赁类别设计
除了租赁财产税外，增值税也是租赁合同的一个特别关注点。根据现行的增值税征收政策，物业租赁税率为9％，物业管理一般纳税人为6％，小规模纳税人为3％。在设计租赁合同时，您可以分割租金，一部分是租金，另一部分是综合服务费，通常是根据8：2或7：3设计的。需要综合服务费和物业费收取单位。协议是相同的。
与一般的物业管理费不同，可以将综合服务费设置为物业管理公共区域的安全，清洁和卫生费用，夜间订单维护费，商业营销活动计划，商业广告发行等。
根据《财政部海关总署关于深化增值税改革的通知》（海关总署公告）第七条的规定财政部和海关总署关于2019年第39号问题的通知）从2021年1月1日至12月31日，生产和生活服务业的纳税人可以抵扣进项税额的10％，根据当期可抵扣进项税额抵扣应纳税额。
在租赁期开始的特别租赁期内，企业采用上述规划方法签订租赁合同，进行合理有效的规划，可以适当减少房地产税和增值税。税收，租赁企业也可以找到应对“低价”的方法。合理，合理和有效的理由。该优惠政策的局限性在于生产和生活服务业占50％以上。为了合理增加扣除额，可以将物业费，综合服务费，水电费等的收入比例调整为50％以上。
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房地产项目开发产品将计划一定比例的商业活动。由于商业售价高，摊销成本有限，商业增值率较高，土地增值税负担较大。大多数开发人员将使用自我维持的操作。所有权尚未转让，商业运作不涉及土地增值税的结算。但是，租赁时仍必须缴纳房地产税，增值税和附加费。因此，对于自营或出售，有必要全面确定两者的税负。
一，免租期设计
II。租赁类别设计
税收筹划的三个目标：①减少税基，采用各种政策减少税收计算额； ②降低税率，无论所得税或流转税，都有经营空间。二是找出针对特定行业，特定地区，特定产品和特定经济事项的优惠政策。 ③延期纳税和税收筹划可能无法减少应纳税额。
税收筹划是一个吸引许多会计师的话题。你为什么这么说由于进行了税收筹划，会计师感到其价值得到了提高。现在，许多公司都要求会计才能为公司创造价值。如何创造价值？最容易想到的方向有两个：第一，合理计划公司的资金，使资金构成收入的一部分；第二，做好税收筹划，减轻公司的税收负担。结果，税收筹划突然变得更高了。
会计师对税收筹划有许多误解。第一个误解是，税收筹划旨在减轻企业的税收负担。实际上，事实并非如此。税收筹划可能不会减少企业的税收。第二个误解并不能清楚地区分税收筹划和逃税。第三种误解不了解税法本身。当其他人很好地使用该政策时，他们错误地认为这是税收筹划。让我谈谈这三个误解。
误解1：税收筹划肯定会减轻企业的税收负担吗？
不必要。税收筹划的目标可以是三个：
首先，减税基础。如果在纳税时税基为100万，并且您找到了将税基更改为90万的方法，则计划成功。
其次，减税。对于企业而言，无论是所得税还是营业税，都有一定的营业税减免幅度。让我们先谈谈所得税。一些企业和一些地方有相应的优惠政策。所得税税率不一定总是25％。此外，流转税在税制改革后，增值税率分为多个层次。如果产品设计可以清楚地区分高税率和低税率，则可以将部分收入应用于低税率。然后，特定行业，特定地区，特定企业，特定产品和特定事项都可能具有特定的优惠政策。只要可以使用足够的优惠政策，税率就可以直接降低。无论是减税基数还是减税率，企业绝对可以减轻税负。
第三，延税。尽管应纳税额没有减少，但可能会延迟纳税。例如，正常的纳税应在3月，但是通过计划，它将在明年3月，这对公司也非常有利。这也是一个成功的计划。
这是我要谈的对税收筹划的第一个误解。也就是说，税收筹划必须是减轻公司的税收负担。如果公司可以延迟缴税，那也是成功的税收筹划。
误区2：没有明确区分税收筹划和逃税。
有人说，税收筹划和逃税大不相同。我认为这是一个夸大的说法。实际上，两者之间有相似之处。有什么关系首先，从心理上讲，我想少付给税务局。其次，这两种方法都试图挖掘税收漏洞，或者寻找其他方式扭曲税收政策。操作员有自己的仔细思考，有一点技巧。就个人主观性而言，税收筹划与逃税是一致的。
有什么不同？违法程度不同。逃税绝对是非法的，税收筹划可以肯定，这不是非法的。很难说税收筹划是否非法。可能会将税收的含糊之处用于异常操作，或者对税收事项做出强有力的解释。税收筹划可能是非法的。但是这种违法行为很容易掩盖，并且可以提供牵强附会的解释，例如对税法的透彻理解，或者税法中已经存在的这种理解，但是他夸大了这种推理。从这个角度来看，税收筹划与逃税的区别主要在于程度和性质。确实存在某些差异。
误区三：没有税法，我错误地认为不会制定税收计划。
诚实地学习税法书籍，并研究更多案例，这可能比参加税收筹划培训班更有效。
税法中有许多条款是企业通常可以享受的优惠税收政策。因为我不太记得它，所以我没有充分利用它，也没有足够地使用该政策。结果，我付了更多的税。这是工作错误。这是因为您的基本技能不受限制，并且与税收筹划无关。规划意味着所有策略都已用尽，但是有必要为企业争取一些利益并争取一些利益。如果当前的优惠政策还没有被完全理解，更不用说税收筹划了。
增值税改革后，建筑业一般纳税人的企业增值税名义税率为10％，实际税率为9.05％。与增值税改革前的3％营业税率相比，该税率大幅提高。尽管可以从进项税额中扣除建筑业一般纳税人的建筑设备，材料和建筑成本，租赁的动产和不动产，但建筑企业中人工成本的比例较高，一般为20％-30如果税收筹划不当，企业的增值税负担将大大增加。
不断进行的业务改革可能会增加建筑公司的增值税负担
改革后，可以从进项税额中扣除建筑业的建筑设备，材料和建筑成本，但不能从进项税额中扣除建筑公司的人工成本。占总成本的比例相对较高，一般在20％-30％左右。无法从进项税中扣除的这部分劳动成本可能会增加建筑业的整体增值税负担。
建筑企业，尤其是小型建筑企业，有大量零星购买。预算不是特定的，供应商的选择也不是标准化的。结果，大量零星购买的建筑企业无法获得正式的可扣减增值税发票。建筑公司零星采购在总工程成本中所占的比例越高，无法扣减的进项税额就越大，增值税负担也就越大。
增值税改革后，可以从进项税额中扣除建设公司购入的房地产或工程设备作为固定资产的房地产，但在增值税改革之前，建筑公司可能已经购买了必要的房地产。对于房地产，工程设备和其他耐用机械，在业务改革增加后不能抵扣这些房地产，机械设备的进项税，短期内，建筑企业可抵扣的进项税将很小。此外，不能从进项税中扣除建设企业在进行业务改革前存放的工程材料，这会增加企业的税收负担。
营业税改革开放了增值税抵扣链。由于建筑行业的特殊性质，建筑企业无法获得部分采购成本的增值税专用发票。中小型建筑企业的供应商大多是小规模的纳税人，甚至大量的供应商都是个体户和个人。对于这些供应商，他们不能提供特殊的增值税发票，也不能开具自己特殊发票的3％。这导致建筑公司要么根本没有进项税抵免，要么只能扣除进项税抵免的3％，可抵扣进项税收入的范围进一步缩小，增值税负担增加。
随着税制改革的增加，中国的税收环境变得越来越健全。许多公司已经意识到税收筹划的重要性，但大多数公司仍未意识到增值税改革前后税负对企业的影响没有对税收筹划给予足够的重视。在许多情况下，企业主使用逃税和逃税措施来节省税款，这增加了企业的税收风险，并使企业的财务会计不能准确反映实际业务。也有一些公司对税收筹划有单方面的了解，只关注明显的税收影响因素，并追求直接减轻税收负担的目标，而从长远来看必须忽略税收筹划以最大化公司税收储蓄。
建筑企业税收筹划的总体思路
各个建筑企业的条件不相同，建筑企业的每个建筑项目的内容和具体实施也不同。施工企业应根据自身情况和各项目情况制定合理的税收筹划方案。。对于整个建筑行业，可以根据以下思路进行总体税收计划。
1.选择一般纳税人或小额纳税人经过
的业务改革后，建筑纳税人的一般增值税率为10％，建筑业中的小规模纳税人以3％的简化税率征收增值税。不同纳税人身份应缴增值税的计算方法如下：
小规模纳税人应缴的增值税=项目总费用（不含税）×3％
一般纳税人应缴的增值税=总建设成本（不含税）×可抵扣10％的进项税
应付增值税的差额=项目总成本（不含税）×可抵扣7％的进项税
企业应针对每个特定项目全面衡量建筑业的成本。适用于建筑业的10％增值税率，适用于有形动产租赁和其他现代服务业的16％增值税率的比例适用的增值税率为6％，占人工成本的比例。综合测算，如果进项税额小，年应税销售额达到500万元，则应选择成为小规模纳税人。
2，是否将不同业务的会计分开
建筑企业的工程项目涉及不同的税率。在建设项目合同中，建筑业按10％的税率缴纳增值税，按16％的税率缴纳动产租赁，按16％的税率缴纳材料费。计算并支付6％的增值税。项目所涉及的不同业务直接影响建筑企业的税收负担。与上游企业签订合同时，最好将设计部分与较低的税率分开，并为动产租赁和材料采购考虑较高的税率。其中，将以10％的建筑服务税率开具增值税专用发票。
在采购过程中，应与材料分开签署更高税率的动产租赁合同，以增加可抵扣的进项税百分比。
3.考虑减少劳动力成本还是采用外包
人工成本在建筑业中所占比例很大，无法抵扣进项税。建筑企业应考虑是否降低企业自身的人工成本，例如是否可以通过设备租赁来租赁建筑设备的运营。操作员应配备另一方，例如，购买电缆时是否可以在电缆购买合同中包括电缆敷设。降低建筑企业自身的人工成本可以增加建筑企业可抵扣的进项税额。
此外，对于低技术职位，您可以选择购买劳务外包或劳务派遣。增值税改革后，劳务外包和劳务派遣可以开具增值税专用发票来抵扣进项税。劳务外包和劳务派遣的税率分别为10％和6％，可以有效解决因劳务成本不可抵扣进项税造成的税负增加情况。
4.选择和管理供应商
一般纳税人建筑公司在选择供应商时应选择一般纳税人，并尽量避免从小规模纳税人或个人那里购买。只有这样，才能真正放开并完全扣除扣除环节，以减轻税收负担总体下降。在项目预算编制过程中，应指定预算以避免零星购买，并且可以有效控制可从进项税中扣除的材料。
总之，建筑业的税收筹划不能脱离特定企业的具体情况，也不能脱离特定工程项目的具体实施。建筑企业应当在规范企业管理水平的前提下，根据自身情况，对企业的整体税收进行总体规划，同时针对具体工程项目对单个工程项目制定具体的税收规划。以及具体的实施条件。