商业企业的李经理报告说，企业的税负太重。他们的公司有许多仓库，现在公司自己的业务正逐步向零库存发展，他们的仓库大部分处于闲置状态。近年来，一些闲置的仓库被用来出租，但出租过程中的税收负担高达17.5％，企业负担沉重。有什么办法可以节省一点税吗？
李经理的问题具有代表性。中国现在处于工业和产品结构调整时期。社会资源不断优化和分配，不可避免地会重组一些社会闲置资源。如何缩短社会资源的闲置时间，充分利用这部分闲置资源，使企业既能维持较低的经营成本，又能依法纳税，是一个值得研究的课题。
为了减轻税收负担，必须完成房屋租赁和仓库存储的转换。在这里，我们必须阐明租赁和仓储的含义。所谓房屋租赁，是指出租人将使用房屋的权利转让给承租人，并在约定时间内收取租金的合同形式；存储意味着仓库的所有者改用仓库乘客存储和保存货物并收取存储费的一种合同形式。不同的业务策略会应用不同的税收政策和法规，这使税收筹划成为可能。
《营业税暂行规定》第二条规定，租赁业和仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％；计税方法不同。自用房地产，按照房地产剩余价值1.2％计算并缴纳房地产税，即：应纳税额=房地产原始价值×（1-30％）×1.2％（稍微不一样）;如果该物业用于租赁，则按照租金收入的12％计算并缴纳物业税，即：应纳税额=租金收入额×12％。由于房地产税的计税公式不同，必然导致应纳税额的差异，这说明了税收筹划的机会。
以李经理的公司为例。有三个仓库可供出租。该物业原值1600万元，年租金收入300万元。租金收入的总应税额为525,000元。其中：应纳营业税= 300×5％= 15（万元）;应缴物业税= 300×12％= 36（万元）。城建税及教育附加费= 15×（7％+ 3％）= 1.5（万元）。
正在进行公司上述业务活动的税收筹划。如果合同在年底到期，公司将派代表与客户进行谈判，并继续使用仓库为客户存储货物，但租赁合同将更改为仓储合同以增加服务并提供仓储人员为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元，而收入保持不变，则应纳税额为29.94万元。其中：应纳营业税= 300×5％= 15（万元）;应付房地产税= 1600×（1-30％）×1.2％= 13.44（万元）;应缴城市建设税和教育附加费= 15×（7％+ 3％）= 1.5（万元）。应交税金总额29.94万元。
两次比较，可以看出仓库的仓储税比房屋租赁每年多22.56万元。即使考虑到租赁成为仓储后，也必须增加仓储人员，并且需要支付一定的费用，但是要扣除仓储人员的工资，办公费用仍可节省10万元以上。随着时间的推移，效果会更好。该税收筹划活动不仅满足税收法规的要求，还满足了客户的需求，同时达到了节税的目的。
根据现行税法和税收政策，出租房屋以赚取收入的个人应缴纳营业税（2016年5月1日起，改为增值税，下同），城市建设税，个人所得税，房地产税，城市土地使用税，印花税，教育附加费，地方教育附加费等，总体税收负担约占租金收入的6％。目前，我们县市区住房的租金价格是单套计算的。普通住房约600元/月，非普通住房约1000元/月。据此计算，出租房屋的年应纳税额约为400-700元，这种租户在市区随处可见。由于房屋租金分散在整个城市，各种来源（如隐性税收来源，强劲的动态以及落后的征收和管理技术）导致税收政策实施不足和严重的税收损失。
租赁程序很简单。出租房屋的个人不需要申请营业执照或税务登记证，只要出租人和承租人达成口头或书面协议，在约定的时间以现金支付租金，并且通常没有其他有约束力的书面证据（ （例如发票）为必填项。租赁交易立即完成，客观上难以依法征税，给税收征管带来了困难。
租赁业务经常变化。私人房屋的租金分布广泛，并且住户来自四面八方。在大多数情况下，它们是临时租赁，变相租赁，转租和转租。时间不固定，变化频繁，流动性大。租赁收入具有高度的保密性，个人缴纳的税收相当被动和被动，从而导致大量的税收损失，这对税收的征收和管理极为不利。
业主之间的税收意识不佳。尽管各级政府和税务机关开展了各种宣传活动，向人们普及了税法知识，并取得了一定的成果，但从实际情况来看，积极申报税收的出租人数量很少，而且大多数出租人认为“可以逃脱和逃脱。心灵可以少“心态”。许多纳税人有一个主意：税务机关发现他们来自州，这是我的找不到。没有人愿意主动申报税收。尽管他们知道租房应该交税，但他们担心自己会交税，而其他人却不交税。相反，他们将支付额外费用。纳税是被动和被动的。如果可以逃脱，就可以逃脱。如果可以偷，就可以偷。
税款的计算很复杂。目前，个人租赁住房涉及多种税费，计算繁琐。除房地产税按租金收入的4％计算外，营业税按租金收入的3％的一半计算，城市维护和建筑税，教育附加费，四川省地方教育税附加费按实际缴纳的营业税的5％，3％和2％计算；印花税按租赁合同的0.1％计算；城市土地使用税是根据房屋的实际面积计算的，单位适用税是每年计算的;还有个人所得税您需要先确定应纳税所得额，然后以10％的税率计算。应纳税所得额是扣除租赁期间支付的税费后的租金收入，纳税人负担的租赁财产实际支出的修理费以及扣除标准后税法规定的费用的余额。房屋承租人基本上缺乏上述税收知识，这不仅给税收征收和管理带来很多不便，而且纳税人也不容易理解。
缺乏租赁信息。《税收征收管理法》规定：“纳税人，扣缴义务人和其他有关单位应当按照国家有关规定，如实向税务机关提供与纳税，扣缴，收缴税款有关的信息。”，除纳税人本人少缴税款，不作申报外，物业管理公司，房屋中介信息管理单位，社区居委会，公安机关户籍管理部门知道房屋租赁的情况，未提供上述信息。当局，导致信息交流。穷人无法分享，主管税务机关很难依法对单个出租房屋征税。
有许多逃避逃税的方法。由于参与个人租赁房屋税收的纳税人都是自然人，因此纳税人的税收意识很差。就承租人而言，大多数对于购置票据并不重要。他们认为，白纸条，收据和收据是相同的，有些甚至不做任何手续就交房租。还有一些租赁方已经私下达成协议，由承租人运营。该项目向出租人提供服务（例如：餐饮，娱乐服务，商品销售，维修和修理等）以抵消租金并通过各种方式逃税。
加强税法宣传
除了主要的纳税人群体之外，我们还应动员党政部门的广泛参与。宣传党政领导干部，必须向他们宣传税收政策法规，每种税收类型的税收范围以及行业的优惠税收政策，以支持税收部门依法收集，关爱，理解。 ，支持税收工作，积极解决税收后顾之忧创造良好的税收环境。提倡纳税人，向他们宣传出租房屋的税收政策，计算方法和注意事项，宣传他们如果不履行应纳税义务将承担的强制性税款和法律责任，以增强他们依法纳税的意识，使纳税人缴清税。
在宣传的形式上，除了充分利用传统的宣传方式外，还应注意形式的创新，与时俱进，具有时代感和新鲜感，并尝试尽可能多样化，以满足不同的群体。社区的需求赢得了社会各界和广大租户的理解，合作与支持，使房屋租赁业的税收深深扎根于人民群众，引导大家自觉申报纳税。
简洁的收集方法；根据《中华人民共和国税收管理法》第三十五条的规定，制定《个人出租房屋税收管理暂行办法》，并逐级核实税收和其他综合症的产生。以县级为例，如果个人租房，月租金收入在1000元以下，则征状征税率可以设定为5.5％（即营业税从3％改为50％，物业税是4％，城市维护建设税，教育附加费和四川地方教育附加费，由于营业税比例低，可以忽略不计；城市土地使用税，因为房屋租赁不一定会连续发生，而且不同地区的单位税额存在一定差异，因此计算繁琐且税额它不大，可以忽略不计；扣除法定收费标准和税费后，基本上可以确定每月租金收入为无收入，因此不考虑个人所得税。对于每月租金收入超过1000元的情况，可将综合症收益率设置为6.5％。
规范房屋租赁行为；建议政府颁布有关个人房屋租赁管理的有关规定，将房屋租赁许可证，税收和流动人口管理工作有机地联系起来，使出租人必须遵守房屋租赁的规定。对于过程和步骤，出租人必须与公安部门签署公安责任书。未签署责任书的人不得出租。出租房屋的，出租人和承租人应当及时去当地社区登记备案，并建立出租房屋登记档案。确保双方权益不被侵犯，有利于加强社会管理和税收控制。
制定住房租金指导价；税务机关针对各种类型的个人出租房屋进行定期调查，找出税源，掌握基数并进行动态跟踪管理。使用，使用等情况应报政府批准，政府应及时制定相对合理的，与市场租金相近的房屋租赁指导价，并在一定范围内予以公告。如果房屋租金明显低于指导价且没有正当理由，则税务机关应参照指导价核实税收，以避免房屋租金应税价值的任意性和不公平性。
建立综合征管模型。建立“政府领导，地方税务主管和有关部门共同参与”的综合症管理模型，开发一套严格，有效，可操作的评估方法，实现信息网络化，充分利用各部门，社区，物业管理，中介等房屋租赁管理信息材料建立房屋租赁信息管理系统。规范租赁合同文件的管理，实现定期的信息交流和工作联系系统，实现对房屋租赁税的实时，动态，有效监控，增加房屋征收管理。 ，并防止税收损失。
1.“营改”后收入分类的税收筹划
示例1：经过“增值税改革”试点后，河北明治公司被确定为增值税一般纳税人，该公司2014年1月的总营业额（销售额）为600万元人民币，其中包括设备租赁费收入400万元（含税），向境内单位提供信息技术咨询服务收入200万元（含税），当月可抵扣进项税额30万元。请计划纳税。
规划思想：纳税人应尝试分别对具有不同税率的商品或应税服务进行会计处理，以适用不同的税率，从而避免了高适用税率并减轻了企业负担。
选项1：不单独核算销售额。应交增值税= 600÷（1 + 17％）×17％-30 = 57.18（万元）。
选项2：单独核算销售额。应交增值税= 400÷（1 + 17％）×17％+ 200÷（1 + 6％）×6％-30 = 39.44（万元）。
由此可见，方案二比方案一少付了人民币174,700元（57.18-39.44）的增值税，因此应选择方案二。
规划评论：单独会计将在一定程度上增加会计成本，但是如果单独会计后的节税额相对较大，则增加会计成本是非常值得的。
第二，“营改”后将小规模纳税人转变为一般纳税人的税收计划
范例2：自2013年8月1日起，山东汇信咨询服务有限公司被纳入“风险投资改革”试点类别。试点之前的应税服务年销售额为450万元人民币（不含税）试点之后，它可以用作小规模纳税人。申请成为一般纳税人，可以抵扣进项税18万元。请计划纳税。
规划思路：对于年应税销售额在500万元以下的试点纳税人和新开办的试点，如果发现一般纳税人更有利于增值税，则应满足定额纳税要求。生产经营现场及核算。在完善这两个会计条件的基础上，我们积极向主管税务机关申请成为一般纳税人。
选项1：仍然是小规模纳税人。应交增值税= 450×3％= 13.5（万元）。
方案2：在满足拥有固定的生产经营场所和良好的会计核算的两个条件的基础上，它将主动向主管税务机关申请成为一般纳税人。则应交增值税= 450×6％-18 = 9（万元）。
可以看出，方案2比方案1少支付了45,000元（13.5-9）的增值税，因此应选择方案2。
计划注释：税收筹划创建条件以符合税法要求是一种普遍的想法。但是，应该注意的是，一旦企业转变为一般纳税人，就无法恢复为小规模纳税人。
III。 “增值税改革”后一般税收计算方法和简易税收计算方法选择的税收筹划
案例3：陕西省的A公司是一家设备租赁公司。 “增值税改革与增加”试点计划于2013年8月1日开始，属于一般增值税纳税人。2013年10月1日，甲公司将其于2013年2月购买的三台设备租赁给乙公司。租赁期为1年，收取租金共计100万元（含税）。租赁结束时，A公司取回设备并继续租用。从2013年10月1日到2014年9月30日，甲公司的可抵扣进项税额共计10,000元。请计划纳税。
规划思想：当“风险改革增加”试点项目的一般纳税人向在该地区试点实施之前购买的有形动产提供经营租赁时，因为有形动产是在试点之前购买的，税额未抵销扣除，使试点后可以抵扣的进项税额相对较小，因此一般选择应用简单的税额计算方法来计算增值税的支付额，可以达到节税的目的。
选项1：选择一般税费计算方法。甲公司应缴纳的增值税= 100÷（1 + 17％）×17％-1 = 13.5（万元）。
选项2：选择一种简单的税金计算方法。然后，甲公司应缴纳的增值税= 100÷（1 + 3％）×3％= 2.9（万元）。
由此可见，方案2比方案1少付了106,000元（13.5-2.9）的增值税。因此，应选择方案2。
规划评论：“增值税改革”试点一般纳税人在试点期间提供有形的可动经营租赁服务。一旦选择了简单的纳税计算方法来计算和支付增值税，就无法在36个月内更改。因此，企业应权衡利弊，综合考虑，谨慎选择税收方式。
IV。增值税改革后接受运输和劳务方式选择后的税收筹划
范例4：A公司是一般增值税纳税人。在2013年10月，如果要接受公司提供的运输服务，可以使用以下四种选择：一种是接受公司B（一般纳税人）对于提供的运输服务，取得增值税专用发票，发票上注明的价格为人民币31,000元（含税）；二是接受C企业（小规模纳税人）提供的运输服务，并取得税务机关的增值。特种税收发票，总价税为3万元；三是接受D企业（小规模纳税人）提供的运输服务取得普通发票，总价税为2.9万元；四是接受铁路运输部门提供的铁路运输服务后，得到一张普通发票，金额为3万元。城镇建设税率为7％，教育附加费率为3％。请计划纳税。
规划思想：由于运输业在全国范围内实施了“改革以增加收入”，因此不再需要以前基于运输成本结算文件计算进项税的方法。《财政部和国家税务总局关于在全国范围内实施交通运输和一些现代服务业营业税增值税试征的试点税收政策的通知》（财税[2013] 11号）。 37）取消了财税[2011] 111号文件的两项规定运输费用进项税额的抵扣政策：①取消了试点纳税人和原增值税纳税人，并根据运输费用额和运输费用结算时注明的7％的扣除率计算进项税额文献; ②试点纳税人接受试点小规模纳税人提供的运输服务，并按照增值税专用发票上注明的金额和7％的扣除率计算进项税额。取消上述财税[2011] 111号政策后，除取得铁路运输成本结算单据外（自2013年8月1日起，仅运输行业的铁路运输未实施改革增加”），进项税额应按照增值税专用发票的票面金额扣除。
接受运输服务的企业应考虑运输服务价格和可抵扣进项税两个因素。对于现有的可抵扣进项税（将减轻增值税负担），将相应减少城市建设税和教育附加费。这样，我们可以比较不同方案下的现金流量净额或现金流出量的大小，最终选择现金流量净额最大或现金流出量最小的方案。
方案一：接受企业B（一般纳税人）提供的运输服务，并获得增值税专用发票。发票上的价格为31,000元（含税）。那么企业A的现金流出量= 31 000-31 000÷（1 + 11％）×11％×（1 + 7％+ 3％）= 27 620.721（元）。
方案2：接受C型企业（小规模纳税人）提供的运输服务，并获得税务机关开具的增值税专用发票，总价和税额为30,000元。那么企业A的现金流出= 30 000-30 000÷（1 + 3％）×3％×（1 + 7％+ 3％）= 29 038.835（元）。
方案3：接受Ding Enterprise（小规模纳税人）提供的运输服务，获得总发票，总价税为29,000元。那么企业A的现金流出量为29,000元。
方案4：接受铁路运输部门提供的铁路运输服务，并获得3万元的普通发票。那么企业A的现金流出= 30 000-30 000×7％×（1 + 7％+ 3％）= 27690（元）。
由此可见，方案1的现金流出比方案II少了14,118.14万元（29 038.835-27 620.721），方案1的现金流出为13.793279（29 000-27 620.721） ）少于方案3。方案一比方案四（27 690-27 620.721）少现金流出6.279亿，因此应选择方案一。
规划和评论：在选择接受运输服务的方法时，我们不仅应考虑价格和税收负担，还应考虑另一方提供的运输服务的质量，信用和时间消耗。
五，“增值税改革增加”后的税收筹划
示例5：李某是一个个体工商户，是“营地改革”试点计划中的小规模纳税人。 2013年10月，获得咨询服务收入20,601元（含税）。本地增值税起征点为20000元。请计划纳税（假设不考虑城市建设税和教育附加费）。
规划思路：在涉及起征点的情况下，如果销售收入刚刚达到或超过起征点，则应将收入减少到起征点以下，以享受免税待遇。
方案1：将月度含税销售收入保持在20601元。则不含税的销售收入= 20601÷（1 + 3％）= 20 000.97（元），超过当地增值税起征点2万元，则李先生应缴纳增值税= 20 000.97×3％= 600.03（元），税后收入= 20 601-600.03 = 20 000.97（元）。
方案2：将含税的每月销售收入减少到20599元。不含税的销售收入= 20599÷（1 + 3％）= 19 999.03（元），不超过当地增值税起征点2万元。因此，免征增值税，税后收入= 20599（元）。
由此可见，方案2比增值税1少付了人民币600.03元（600.03-0），而使收入增加了598.03元（20 599-20 000.97）。
规划评论：此起征点的税收筹划仅适用于小规模纳税人的销售额刚刚达到或超过起征点的情况，因此其实际应用空间很小。