在美国，对房地产（财产）所有权进行征税具有悠久的历史。普遍征收的财产税在美国公众对政府的监督和加强民主参与方面起着至关重要的作用。在现代意义上，美国的房地产税（财产税）评估，征收和管理技术得到了极大的发展。美国在建立国际房地产税（财产税）征收和管理标准方面发挥了重要作用。
一，美国财产税制度的演变
美国对房地产交易和使用权征税，例如某些州征收的个人所得税，营业税，出租房屋税和移动房屋税。所有权链接中的房地产税统称为财产税。征税对象主要是房地产，例如房屋和土地，但有些州还包括一些动产（例如车辆，飞机，轮船，机械和设备）。
1620年，最早的新移民到达美国后，为了抵抗当地印第安人，他们开始建立要塞，并在最初的移民中建立了一系列规则，包括基于税收和评估的制度关于英国的做法。这些人每个人拥有相同数量的土地，但是生产性更高的土地更有价值。
以波士顿为例。最早的财产税用于支付教堂和儿童的宗教教育费用。无论宗教信仰如何，每个人都被迫缴纳一定比例的财产税。当时的财产税评估员是一名非政府官员。不同于当时美国公众反对支付公共安全费用的英国印花税和茶税，财产税收入用于支付社区服务费用，这使得该税得到了广泛支持。1676年的波士顿财产税记录包括每个纳税人的姓名，土地数量，房屋价值，猪，牛和绵羊的数量，工厂的价值以及对个人财产的评估。评估人员还保留记录在案的地图。每个记录号对应于一系列的属性，值和税。到1822年，波士顿的评估记录已分为不动产和个人财产，并对每个纳税人进行了税收计算。波士顿的地方政府支出相对较低。地方政府主要负责守夜人，安全，公共基础设施和教育。镇议会每年都有公众人士来讨论税收和支出。在每个评估价值和税单的最终决定中，有必要考虑一些特殊困难的人，例如疾病，老年，贫穷和有多个孩子的寡妇。
最初，有些州是根据评估价值征收的，有些州是根据帐面价值征收的，有些州是根据财产的价值计算的。1796年，美国只有四个州以评估价值对整个财产征税。1818年，伊利诺伊州首先采用了统一的税收评估条款。密苏里州也在1820年得到了密切关注，田纳西州也在1834年建立了统一的税收规则，根据评估价值对其征税。到19世纪末，美国共有33个州修订了州法律，要求在财产税逐渐成为州政府的主要收入之前，对所有财产按照评估价值征税。直到1933年大萧条，财产税在州和地方财政收入中的分配发生了根本变化，财产税逐渐成为地方政府的主要税收来源。由于美国经济的大萧条，家庭收入和房地产价格急剧下降，各州和地方政府开始征收营业税和所得税，以减少对房地产税的依赖。此后，房地产税在地方税收中所占的比例从1927年的97.3％逐渐下降到现在为止还不到75％。
美国是高度分散的联邦州，它实施联邦，州和地方政府的框架和财政分权系统。美国的大多数州都由县组成。在县以下，根据平均面积36平方英里（93平方公里），它们通常被分类为乡镇。一些人口相对集中的地区也向州政府提出申请，要求建立具有法人资格的城市，在公民决定后，它们还可以组成学区或特殊地区。学区和特殊地区由专门委员会管理，这些委员会在该地区提供公共教育或特殊公共服务，并由州政府直接领导。美国，县，市，镇，学区和特区的地方政府各司其职，各自负责该地区的事务。联邦政府和州政府均具有税收立法权，有权根据其政府的财务需要制定税收政策并建立独立的税收征收管理机构和人员。美国大多数县（市，镇）政府都是由其辖区的居民选举产生的，它们还具有某些立法权，包括征收权。国家立法机关有权决定是否征收财产税和制定相关税收政策，但是地方政府有权确定税率和评估率，独立收取和使用税率，并接受国家监督。税基的确定和评估通常由县和市完成，因此每个州和地方的财产税差异很大，这是地方政府自治的主要特征。
II。美国财产税制度以及征收和管理的现状
（1）纳税人
美国财产税的纳税人是财产的所有者。如果没有所有者，则应将实际的用户或控制者视为支付财产税的所有者。实际的用户或控制者包括承租人，保管人和受托人。
（2）税率
美国的财产税税率在州和地方政府之间差异很大，因为大多数地方政府的财产税税率不是由法律确定的，而是根据地方的年度支出需要计算得出的。主要原因是美国的财政系统基于“固定收入”系统，该系统基于政府确定支出金额所需的年度公共服务支出，然后根据掌握税基状况的评估。税率。例如，2015年弗吉尼亚州各县的财产税率最高，房地产为1.155％，最低为0.38％，最高动产税率为5.95％，最高机械设备税率为5.95 ％。州和地方政府对财产税，收入分成和实际财产税率的依赖性也相差很大，平均实际税率约为1.5％。地方政府需要根据当地居民的意愿有效地提供公共物品和服务。选民可以选择代表居民投票给地方政府，也可以选择直接投票或“用脚投票”来满足他们的需要。高度分散的地方财政为地方自治，政治民主，自由与稳定以及公共产品和服务的多样化奠定了坚实的基础。联邦政府和州政府还可以根据每个地方政府的财政实力分配政府间财政转移支付，并向没有足够财产税来源以实现基本服务均等化的地方政府提供更多转移支付，同时还促进地方政府吸引居民和该公司入驻以扩大创新和健康竞争的税基。
（3）计税依据
美国财产税基数是根据财产的市场价值得出的评估值。美国当地政府设有独立于收集和管理机构的评估机构。通常，在1-5年内评估各种物业的价值，并在评估后获得公平的市场价格（FMV，FairMarketVal ue）。将FMV乘以评估比率，得出评估值。其中，应税价值是税务部门征收财产税时的计税依据。在扣除可能的税款扣除后，将应税价值乘以物业税的总税率，以最终获得应付的物业税金额。
（4）馆藏管理
美国地方政府财产税评估机构可以是地方政府的直接机构，也可以是地方财政部门下的职能部门。其工作职责是评估辖区内土地和建筑物的市场价值，按照当地规定的税率计算应纳税人的税额，并通知纳税人向税务部门申报税收。
财产税通常由地方政府的税收部门征收，然后各级政府根据比例获得相应的财产税份额。财产税一般每年或半年征收一次。大多数人在支付每月抵押贷款时都会与银行一起支付当月的物业税，而税务部门直接从银行获得税款。
在财产税征收和管理系统中，美国税收争议解决系统也值得一提。在美国，各州对纳税人的财产评估和税收通知有法律要求。评估值应在正式纳税或作为税单的一部分发给纳税人之前通知纳税人。房地产评估机构评估每个地块的房地产价值后，必须向纳税人发送通知，告知该房地产的税收价值。如果纳税人有争议，可以向评估房地产价值的评估机构提出上诉。可以向进行房地产价值评估的税务机构的上级提出上诉。如果仍然存在争议，可以向法院提起诉讼，税务评估官应根据仲裁或判决的结果修改或维持房地产的应税价值。实施上诉的截止日期因州而异，主要取决于当地法律。通知通常在交付之日至提出上诉之日的两周内和30天内交付。财产评估或税收通知必须包括纳税人提出上诉的权利和完成上诉程序的截止日期。纳税人通常会注意并行使其上诉权。由于大量的经济，政府和政治因素，不同的评估单位和上诉频率每年都不同。
（5）税收优惠
财产免税可以授予个人或机构，也可以授予特定类型的财产。在大多数情况下，免税是累积性的。如果财产的所有人同时满足老年人免税和退伍军人免税的要求，那么这两项免税都可以从财产税基数中扣除。个人或机构的免税政策基于财产所有权的状态。如政府财产；宗教组织，教育机构，慈善机构和非营利组织拥有的财产；通过宅基地，退伍军人，抵押贷款和老年等免税形式获得的住宅物业可以享受这项税收优惠政策。
III。特殊系统设计
1.“断路器”
财产税的一个缺点是，纳税人的收入和税基之间可能存在分隔。例如，拥有较高价值财产的退休人员的每月可支配收入有限。美国财产税的“破坏者”政策就是要解决这一矛盾。这是一项根据人们的收入水平确定财产税减免的政策，也就是说，收入水平低于一定水平的人可以享受更高的财产税减免，甚至免征财产税。一些州仅将这些政策应用于老年人和残疾人，而大多数州则适用于任何家庭。
2.税收限制
因为美国财产税是当地公共产品的直接资金来源，所以地方政府有动力不断扩大财产税的规模。两党在征收和征收财产税方面的冲突特别激烈，在美国历史上，针对财产税的反税运动屡屡发生。在这些运动之后，各州也开始以各种方式限制财产税的征收权，最著名的是加利福尼亚州第13号提案和马萨诸塞州第2号提案。加利福尼亚州政府在1978年通过的第13号提案包括将房地产评估价值的增长限制在2％，限制由通货膨胀引起的税基的增长；对房地产征税需要国会三分之二以上的多数票。提案2是马萨诸塞州《财产税限制法》的名称，该法的主要内容是限制该州市政当局对房地产税的增长，该法案于1982年生效。包括当地财产税的最高上限（2.5％），总财产税限制（年增长率不能超过2.5％）等。这些措施不仅限制了地方政府不断扩大的公共支出偏好，而且使财产税负担更好地控制在地方纳税人可以接受的范围内。这是两党在美国财产税征收中进行民主博弈的结果。
第四，美国近年来对财产税的看法发生了变化
美国财产税是直接税，纳税人显然可以感受到税收负担的痛苦。财产税的税基由政府评估。在评估技术水平较低的时期和地区，经常会导致评估价值与市场价值之间的巨大差异以及不公平的税收负担。更重要的是居民可以轻松地对地方政府施加影响，因此财产税是美国最受批评和争议的税种，曾经被纳税人视为最差的税种。随着计算机批量评估技术和数据收集能力的发展和提高，以及房地产数据库的不断完善，房地产价值的评估更加科学，准确，透明。尤其是在2008年金融危机之后，美国许多人看到了财产税的稳定性，高效率和充足性，并借助未来税制发行了市政债券，并开始意识到财产税可能是一种不错的选择。税。
五，中国房地产税制改革的提法
美国财产税的经验教训对中国的房地产税改革具有重要的借鉴意义。美国和中国都是大国，地区差异很大，各级政府的信息也不对称。对于一个大国而言，无论是在政治，单一制还是联邦制中采用哪种制度，都必须和不可避免地适当分散财政权力，并赋予地方政府一定范围的明确财政责任和税收自主权。今天，中国的房屋拥有率已超过84％（美国为66％）。如果不对自己的住房征收房地产税，投资，消费，储蓄和劳动力之间的选择将不可避免地引起巨大的扭曲，这显然有利于资本和投资。打击公众依靠劳动和知识致富的热情严重违反了税收中立原则，将加剧贫富差距，造成社会分层，巩固和尖锐的矛盾。贫富差距的扩大将不可避免地导致社会不公平和不稳定，这反映了政府宏观政策的失败和政府的失败。我们坚信，中国的房地产税改革是建立地方税制，精简中央与地方政府之间的关系，解决地方政府债务和土地融资，促进政府职能转变，建立政府职能的重要机遇。拥有公正，有条理的法律，自由和稳定的社会。
在今年的两次会议上，普通百姓最关心的是两种税：一种是个人所得税，另一种是房地产税。
个人所得税已经实施了很多年，其意义对普通百姓来说是不言而喻的
财产税这个术语有很多期望和许多情感诉求，人们对此给予了太多希望。
每次引爆话题时，舆论反应都非常激烈。
通过媒体渠道的普及，每个人都有机会大声说出来。为了迎合富人的需求，许多键盘斗士夸大和混淆了视听效果。
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“嗯！让您的房地产投机吧！有钱买来买，看看这次国家如何清理您。”
“房价将下跌，房地产将崩溃，开发商将开始运营。”
“年轻人，不要买房子！房子将成为未来白菜的价格！”
·····如此之多，总是无止境。
不仅吃甜瓜的人，甚至更专业的房地产人都不确定财产税对行业发展的影响在哪里。
反复说过：将会征收房地产税，并且房价不会暴跌...
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房地产税收意识系列：
在承认财产税时，您不应成为无辜的外国文章
在承认财产税时，您不应成为无辜的国内文章
在承认房地产税时，您不应成为无辜的古代和现代文章
3月7日，日本财政部副部长史耀斌回答了一位日本记者有关中国房地产税的问题：“大多数国家已经实施了房地产税制度，并有一些共同的制度安排。我们将指具有共同国际特征的体制安排的某些特征。 ”
有哪些国际体系？
我们选择了与中国最相似的美国，日本，英国和香港这四个经济体来分析其特征。
房地产税和财产税争议
房地产税：房地产需缴税，并向房地产所有者或管理者征收。
房地产税：这是对房地产征收的所有税项的总称。它分为两类税项：流通税和保留税。下图显示了我国征收的房地产税：专家关于房地产税的争议是在持有阶段征收“房地产税”吗？还是“房地产税”？
普遍的看法是，如果征收“房地产税”，那么土地是国有的，而不是个人的，因此没有理由根据所有权征收税款。
如果是“财产税”，那么我们目前的财产权是70年，而我们已将土地租用了70年。如果我们在上面建造房屋，则必须从土地价格中扣除税款。
根据国外财产税收费模式，主要可以分为两类：
一种以美国和日本为代表的土地私有国家。土地和房地产联系在一起，都被用作不动产（或更广泛地用作财产），这是征税的对象。这很简单。
另一个国家是英国和香港。土地是公共拥有的（英国名义上是英国国王所有的）。香港和中国大陆的情况最为相似。
美国主要是根据交易税和财产税来征收财产税。一次性转让时支付交易税，大约是房价的2-4％。一般将其在买卖双方之间平均分配，房地产税由地方政府征收。
税收主题：美国财产税是地方税。因为美国实行联邦，州和地方政府的税收共享系统，所以三个政府层级都有各自的税收权力范围。
税收立法权属于联邦和州政府，而地方政府没有立法权，只能在各州制定的税法的约束下征税。
地方政府在征收财产税方面拥有很大的自治权，可以决定其税基，税率，扣除额和免税额等。房地产税由地方政府（县，市和学区）征收。
主要用途：主要用于提供公共服务，例如消防，公共安全，道路交通，教育和环境改善。
征收方法：税率以“要求固定收入”的方式确定。房地产税的计税基础由房地产评估价值的一定比例确定（税率），这主要由州政府完成。
房地产净税额=税基×法定税率-税收收益=（评估值×税率）×法定税率-税收收益。
扣：
1.实行直接减税和免税。例如，居民购买第一套非经营性自用房地产时将免税。同时，根据各州规定的免税地区和免税额度，免除居民的普通住所。给予优惠，通常从第二套住房开始征收财产税，此后住房税率将提高
2.弱势群体的递延所得税条款。同时，当纳税人的财产价值大大增加时，纳税人可以按照财产的原始价值纳税，差额可以推迟。
3.税收抵免制度主要针对低收入群体。一些地区对低收入群体实行住房信贷。信用额度可用于减少个人所得税或退休金，从而有效减轻纳税人的税负。
当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或已缴纳的个人税）的比例超过税收抵免的法律要求（各州的比例不同）时，政府将退还超出比例的部分纳税人。
限制：为了避免政府无节制地提高税率，美国政府在美国建立了一系列限制措施。它主要分为税率限制，税收收入和支出限制，评估价值增长限制以及完全披露要求。
英国的财产税分为两种：住宅财产税和商业建筑物税，对住宅和商业建筑物征收。
其中，住宅房地产税是根据住所的历史评估价值征收的地方税；商业住房税是对租金价值征收的中央税。
住宅物业税（地方税），也翻译为市政税，顾名思义，地方议会税是地方税。各地地方政府根据年度收入和支出确定税额。
税是根据房屋在特定时间的评估价值征收的。税额随房屋价值增加而增加，但有效税率随房屋价值增加而减少。
英国居民财产税的主要纳税人是家庭用户，包括拥有或租用18岁以上房屋的人。某些人群，例如18岁以下的未成年人和全日制学生，可以免交财产税。住宅物业税按年计算，通常分十期支付，但个人也可以选择分十二期支付。
住宅物业税是根据特定时间的评估值计算得出的。英格兰和苏格兰在1991年4月按评估价征收，威尔士在2003年4月按评估值征收。
对于以后建造的房屋，该值将在1991年转换为名义价值（威尔士为2003年），作为计税的基础。
英国地方政府收入的大约25％来自住宅物业税，其余大部分来自中央政府补贴和重新分配的商业物业税。
除了英国的住宅物业税外，未成年人，学生，残疾人等都有减免。以上税额适用于有两个或多个成年人的房屋。当房子里住的成年人少于两个时，房子可以享受25％的税收优惠。
如果房屋是房主的主要财产，而最终没有人可以算作成年人，那么您可以享受50％的财产税折扣（在计算住宅财产税时，某些特定群体，例如学生，残疾人等不是算作成人）。
度假屋和第二套房还可享受高达50％的税收优惠。如果为满足残疾人的需要而对房屋进行了改造，则纳税人可以申请减少其税种。为低收入群体提供税收优惠，最高减免100％。
此外，空置房屋可享受折扣或折扣，但长期空置可能会被征收空置费，地方当局可能决定征收最高50％的空置费。
商务房屋税，也称为非住宅税，是对非住宅房地产（例如商店，办公楼，酒吧，仓库，工厂等）征收的税。尽管该税是中央税，但中央政府将根据各地的人口情况将其重新分配到各地。
商业房屋税是根据房屋的租金价值征收的，全国各地的税率是统一的。但是，伦敦有特权将自己的税率设置在一定范围内，苏格兰由苏格兰政府决定。税率的增加不得超过通货膨胀的增加。
在重新评估营业税的过程中，税率将设定为使全国范围内的营业税的增加与通货膨胀的增加保持一致。因此，即使重估价值增加，最终的纳税额也不一定会显着增加。
此外，如果物业的应税价值低于£18,000（大伦敦地区为£25,500），则将其视为小型企业，可以使用小型企业税率代替标准税率。最新的商业物业税税率约为47％（历史上一直超过40％）。
此外，房屋的年租金收入每五年重估一次。商务房税是通过将财产的应税价值乘以乘数得出的。应税价值是该物业的年租金。英格兰和威尔士每五年由评估办公室（VOA）进行一次评估。
豁免农村，小型企业，工业园区，慈善组织和其他经营财产。在价值重估时期，为了避免税费上涨过快，还存在一定的减免过渡期。
日本的财产税包括固定资产税，城市规划税和营业场所税。
固定资产税和城市规划税属于市政税，营业场所税属于县政府税。简单来说，是在地方一级征收地级市。日本中央政府不直接征收房地产税，但中央政府必须参与固定资产税的分配。
征收固定资产税还包括折旧资产，例如机械设备和汽车。标准税率为1.4％，上限为2.1％。固定资产税占地方收入的40％以上。
根据房屋和土地的评估价值，不同用途等得出一些推论。价值30万日元以下的土地，价值20万日元以下的建筑物免税。
政府，宗教，社会福利组织，科研团体，学校等拥有的建筑物也免税。此外，就居住用地而言，日本对小规模居住用地有一定的减免。
如果土地面积不足200平方米，并且只有一所房屋，则只需支付土地价值评估价值的1/6
如果土地面积超过200平方米，但名称中只有一所房屋，则是前200平方米土地的估算价值的1/6，以及土地的估算价值的1/3。将征收200多平方米的土地。。
此外，耐火和抗震房屋以及老年人的高品质租赁房屋可享受某些减税优惠。
城市规划税，也是一种地方税，是一种特殊用途的税，用于城市规划，城市分区或土地调整。
此税是向城市房屋所有者征收的税，原则上是固定资产税。纳税主体为市政府，纳税人，计税依据和计税方法与固定资产税相同。税率由市政当局确定，但不能超过最高限制0.3％。
营业场所税（地税）。征收此税是为了使商业房屋的收入不超过房屋的收入，并适当地限制大城市的环境污染。该税是用于改善城市环境的特殊用途税
营业场所税也是一种地方税，但仅适用于人口超过30万的城市。在日本，仅在东京，名古屋，京都，神户，福冈和川口征收。
对于房主，他们必须在建造或扩建完成后的两个月内支付每平方米6,000元人民币；对于房屋用户，如果营业面积超过1000平方米，则为员工如果人数超过100人，则每平方米征收6,000日元的税款，并支付给雇员总薪酬的0.25％。
香港有三种主要的房地产税：差rates，地租和财产税。香港各类房地产的减免税并不多，税基很广，但整体税率并不高。
1.费率。它是根据土地和建筑物的租赁市场价值征收的，是对财产使用征收的税款。近年来，税率为5％，约占香港收入的3％，约占香港家庭支出的2％。香港法律没有明确规定差价承担者是出租人还是承租人，并且通常由房客和房东商定。如果没有其他协议，则由用户支付。关于
救济，香港主要针对农业用地及相关建筑物，宗教建筑物，墓地和火葬场，政府拥有的财产，军用土地等
此外，政府有权退还或降低差rate缴纳人的税率。例如，当经济状况不佳时，政府可以制定一些减免措施以减少居民的税收。在金融危机之后的几年中，由于采取了一些优惠的利率措施，利率在总收入中所占的比例下降到约3％。
2.香港的地租。香港的土地也以公有制为主导，这与我们的基本相似。因此，我对土地转让费非常了解。但是，香港有土地租赁制度和年度租赁制度。
开发人员必须一次性支付购买土地的费用。另外，每年为土地支付一定的地租。地税的税基与差rates的税基相同，税率为3％。
国泰君安的研究报告介绍说，对新界和新九龙的物业以及在1985年5月27日之后批准或续签的香港岛和九龙的物业征收香港地租。
3.财产税。香港的物业税是向物业所有人征收的，它的目标是土地和建筑物的租金收入（如果不租赁，则无需缴纳物业税）。
当前的财产税率为15％。在救济方面，可以从租金收入中扣除无法收回的租金和业主支付的租金。此外，政府为维修及相关费用提供20％的标准津贴。
也就是说，税额=标准税率（15％）* 80％*（业主支付的租金收入-无法收回的租金）。
房地产税对房价的影响
那些希望大幅度削减当前房价的人无法自拔。
井底的青蛙只能跳出来才能看到世界的大小，而躺在山顶的青蛙可以更清楚地忽略山谷中的所有美景。
实施外国房地产税会对经济发展产生什么样的影响？是否有任何国家因实施房产税而抑制了房价？
答案是否定的，这可能会让您失望，但这是事实。
在人类历史上，没有国家或城市。由于征收房地产税，即使房价大幅下跌，房价也已崩溃。没有先例。
香港一再使用税率来降低和调整物业税率，以稳定房地产市场，但结果有限。
韩国使用了全面的房地产税来打击land积土地的行为。它具有短期作用，但从长期来看基本上是无效的。
在美国，财产税主要用于地方政府的公共支出。它主要用于本地教育，图书馆，公共设施以及当地公职人员（例如警察）的报酬。
总的来说，财产税高的地区也有更好的学校，因为有更多的财政支持。相应地区的房地产每年也有较大的增值空间。
如上所述，全球所有地区和国家/地区的主流房地产税率占房屋价值的0.2％-1.4％，家庭支出负担相对较低。
香港的税率平均占家庭支出的2％，美国财产税平均占家庭收入的近3％
世界各个地区和国家/地区的房地产税通常被用作地方政府的公共服务，而较少用作调节房价的手段。
即使您打算将其用于此目的，结果也不理想。
注意：本文是Internet的汇编，仅用于学习和交流。
经过几代发展和改革，美国已经形成了一个相对完整的财产税政策体系，该体系建立在对房地产和建筑物的财产税统一征收的基础上。制定预算水平，完善税基评估机制，领先的评估技术和系统的税收优惠政策。其税收目的主要是为州和地方政府提供连续可靠的财政收入，并为城市基础设施提供稳定的财政支持。
美国的房地产税率通常是“根据需求”，美国各州的税率通常在0.2-2.5％的范围内。税基基于房地产的评估价值（乘以一定的税率）。评估方法主要包括市场比较法，重置成本法，收入和收入法等。不同国家采用不同的方法。美国不同地区征收的房地产税将根据税率和税基的调整而变化。当房价快速上涨时，税收负担也会动态调整，这已成为居民用于住宅消费的第二大支出。财产登记制度，网络房地产信息管理系统，纠纷解决机制等已经建立了较为完善的征管管理系统和支付系统，以确保税收流程的效率，但拖欠仍是不可避免的。每年仍有超过100亿美元的房地产欠款。。
当前的美国财产税制度包括对纳税人的税收优惠，以及限制地方政府增加税收负担的不受控制的权利的规定，这也是纳税人与政府之间进行博弈的结果。优惠政策包括免税，减税，递延税款和某些人群的税款减免。限制包括一系列税率限制，房地产税收增长限制，评估价值增长限制等等。美国财产税制度通过差异化政策减轻了不同收入的纳税人的税负。目前，财产税约占家庭收入的3％。
根据财政部副部长史耀斌3月7日关于房地产税的声明，中国房地产税的未来设计将参考国际通用制度，包括对价值的评估。 （当前的上海物业税基数是新购房屋的单价）。相应的应税价值），税收优惠政策，地方税收以及改进的税收征收和管理模式。在过去的两个世纪中，美国完善的财产税制度的上述要素均已包括在内，无疑将为美国带来良好的参考。中国房地产税的进度加快了。国际比较可以使我们面对可能的未来。美国房地产税报告是我们有关国际房地产税的系列研究中的第一篇。请跟进我们在其他国家/地区的深入内容。研究。
美国财产税分析
美国房地产税的历史-两轮制度变革
作为一般的国际税，财产税最初是由英国在1601年《扶贫法》中以国内税的名义收取的。作为世界上税制最完善的国家之一美国授予联邦政府根据1787年《宪法》第1条第2款征收直接税的权利，其中包括财产税，主要是为了满足独立战争期间巨额支出的需要而征收的。 1818年的伊利诺伊州普通财产税制度于1949年开始实行，对各种动产和不动产征收相同的税率。在19世纪中叶，各州独立后，为了克服当时的金融危机，各州政府开始采用这种制度，并相继进行了住房分类。税。
第一轮制度-
在20世纪初期，随着美国城市化进程的加快，住房价格相应上涨，由其推动的税收增长给公共支出带来了巨大压力。各级政府开始推广第一轮美国财产税。制度变迁。
各个州都制定了针对低收入家庭和老年人的减免税政策，以及在财产税超过一定税额后自动减免的断路器。同时，由于大部分税收负担从州政府转移到地方政府，房地产税的征收和控制的主题也发生了变化。
第二轮系统-
在1970年代，随着美国经济发展陷入“停滞”困境，房地产价格的上涨带来了税收负担的急剧增加。美国各州再次推出了以税收限制为特征的大规模新的财产税政策，从而开启了第二轮财产税的制度改革。此期间最有影响力的是1978年的加州第13号提案，其中包括税收调整后的房价调整，交易退税和免税以及税收增长限制等，并为其他州重组财产税提供了蓝图系统。
经过长时间的运作和调整，美国现在已经形成了一个相对完善的财产税税收政策体系。它基于对房地产和建筑物的财产税的统一征收，并具有县和市的税率。政府制定了以下特点：各级预算，健全的税基评估机制，领先的评估技术以及系统的税收激励措施。其税收目的主要是为州和地方政府提供连续可靠的财政收入，并为城市基础设施提供稳定的财政支持。
美国房地产市场概况和家庭税收负担
美国实行各种土地所有权制度。土地财产有多种形式，包括私人所有和政府所有。在902万平方公里的土地中，大约58％是私有土地，主要分布在东部，大约40％由联邦，州和地方政府拥有。此外，印度保留地占土地面积的2％。
根据美国国家统计局的定义
年住房支出超过年收入的30％是“超负荷住房”的水平。 2015年，美国有近3900万个家庭“负担过重”，占32％。同时，在美国对与住房私有化相关的政策的支持下，美国各州的房屋拥有率持续上升，从1980年代中期的63.5％上升到2005年的近70％。然而，由于金融危机和房地产市场泡沫的破裂，近年来住房拥有率有所下降。
根据美国人口普查局主持的《美国社区调查》的数据，美国所有州的平均家庭所得税支出中位数（按年度口径计算）从2007年的1,838美元增加到2016年的2,340美元。美国家庭收入中位数的比例已从3.66％逐渐增加到3.96％。其中，纽约和新泽西州周边地区的家庭缴纳的房地产税最高，中位数超过7,000美元，而密西西比州和阿拉巴马州则最低，不到1,000美元。
谁来收集？在哪里使用？-征集对象和目的简介
目前，美国房地产持有部门中的相关税种是房地产税，税收对象是土地和房屋，这也是财产税的主要组成部分。75％）。因为美国实行联邦，州和地方政府的税收共享系统，所以三个政府层级都有各自的税收权力范围。因此，税收的立法权属于联邦和州政府，而地方政府没有立法权，只能在州制定的税法的约束下征税。但同时，房地产税收的主体是地方政府（县政府，市政府和学区），主要用于提供公共服务，例如消防，公共安全，道路交通，教育，以及环境改善。
主要用于地方政府的公共支出，也是保证该地区学区质量的重要保证
美国的房地产税主要用于地方政府的公共支出，并具有更加透明的房地产税支出披露制度。每个所有者还将在年底收到政府税单，其中包括上一年支付的税款。财产税的支出目的。支出通常分为三大类：一类是学区教育，另一类是公共基础设施和服务，例如消防，警察，残疾人援助，老年服务，区域性道路和桥梁的建设与维护，第三类是地方政府的日常支出。地方公立学校的学区教育费用占财产税支出的大部分，约占税收总收入的一半。一个典型的例子是新泽西州的李堡。 2015财年征收的财产税约为6300万美元，其中近3200万美元是代表学区征收的，占50％以上。
如何征收？如何付款？-税基，税率和缴纳方法介绍
以“需要固定收入”为基础确定税率（（））法定税率=（预算支出-非财产税收入）÷房地产评估净值=（预算支出-非财产税收入）÷（评估价值总值免税减除折扣）
目前，美国有51个州已对房地产所有权征收财产税。各地的税率差异很大。根据美国数据网站WalletHub的统计，总体分布在0.2％至2.5％的范围内。房地产税率最高的三个州是新泽西州，伊利诺伊州和新罕布什尔州，每个州的税率都超过2％。最低的三个州是夏威夷，阿拉巴马州和路易斯安那州，其税率低于0.5％。
的核心在于房地产价值的估算
税基是评估价值的百分比
美国房地产税的税基由房地产评估价值的一定百分比（税率）确定，并且主要由州政府完成。由于上述美国在联邦和州之间实行彻底的税收共享体系，因此房地产税是主要的地方税，每个州的评估方法和税率不同。例如，宾夕法尼亚州的相关法律规定，房屋价值应采用可比价格法进行评估，法定税率仅为32％，而加利福尼亚州则采用重置成本法评估房屋价值，税率为40％。特定房地产的税额可以通过以下计算公式表示：
房地产净税额=税基×法定税率-税收偏好=（评估值×税率）×法定税率-税收偏好
三种评估方法：
市场比较法：也称为可比价格法，即通过比较最近在市场上出售的类似物业的价格，特别是比较过去6年来附近出售的三，四座房屋的价格来计算价格月根据地块的大小，房屋的面积，房屋的类型，房屋的年龄以及房屋的设施进行调整。这是美国最常用的房地产税评估标准，大多数州都在使用。这种方法对自用房地产的估价更为合理和有效，但不适用于工业和商业物业。
重置成本法：主要考虑重建同一所房屋的成本，然后根据土地价格和折旧对其进行调整。主要适用于通常不产生收入且可比交易很少的物业的估值。同时，将重置成本作为评估标准，大大简化了房地产税的评估。经理只需要维护房地产销售记录。当前，美国有几个州，例如加利福尼亚，佛罗里达州，密歇根州等。
收入收入法：通过预测财产的预期收益来估计财产的价值。这种方法对于持续产生收入的房地产（例如公寓，商店，办公楼，停车场和农地）更为有效。例如，根据租金估算纽约曼哈顿公寓的财产税基数。不同租金水平的房屋有相应的财产税。
三种重估周期：
在房地产价值的重估周期中，各州还采用了不同的制度，期限从1年到10年不等。它们主要分为三种类型：年度重估，部分重估和完整周期重估：
年度重估：根据市场变化，每年对所有房地产进行重估。
全周期重估：这意味着在特定年份对房地产进行估值后，其估值将保持不变，直到下一个指定的估值年度。但是，如果在此期间新建，损坏或重新使用房地产，则需要对其进行重新估值，并且估值期通常在2-10年之间。
部分重估：是指在整个重估周期中，每年对不动产的一部分进行重估。例如，某个区域的法定重估期为三年，并且该地区的房地产每年都要重估三分之一，到第三年，所有房地产都将重估。
征费管理系统和付款程序
美国的房地产税征收和管理通常由州和地方政府完成。在具体职能方面，州政府负责制定统一的全州评估标准和程序，而地方政府则需要建立评估委员会并划定税收评估区域，然后评估辖区房地产的价值，最后报告州政府统一后，将其移交给地方税务部门执行。评估价值有争议的，由地方政府负责有关调解工作。
在美国，支付财产税的程序相对简单。每季度，每半年或每年征收一次。每个房主都会定期收到地方税务部门发送的税务通知。或者可以完成在线支付。通常，每年征收一次的地区的房地产评估办公室会在当年12月向房主发送财产税表格，房主需要在次年第一季度末之前支付一次税款。
递延权利和处罚
在美国国税局（IRS）纳税申报表页面上的文件中，美国房地产纳税人有权将申报推迟，通常为30天。如果未按时缴纳税款，则税务机构将处以罚款并收取滞纳金，而估值师也可对现有估值施加10％的罚款。如果拖欠税款（通常超过三年），许多地方政府将有权处置和出售房主财产以扣减税款。根据美国国家税务留置权协会（NTLA）的最新数据，美国每年的财产税欠款额约为120亿美元。
有哪些优惠？有没有限制？ - 我们。财产税减免
各种税收优惠
如前所述，美国的房地产税收制度经历了两次大规模的机构变革，相应的税收优惠政策使纳税人受益，并引入了限制地方政府税收负担的限制措施。相互博弈的结果。在美国国税局（IRS）纳税人针对低收入者的权利和税收指南的页面上，我们可以看到，当前的美国财产税优惠政策分为三大类：
1.实行直接减税和免税。例如，居民购买第一套非经营性自用房地产时将免税。同时，根据各州规定的免税地区和免税额度，免除居民的普通住所。为了给予免税，财产税通常从第二套房开始，之后住房税率将提高。
2.弱势群体的递延所得税条款。同时，当纳税人的财产价值大大增加时，纳税人可以按照财产的原始价值缴纳税款，而差额可以推迟。
3.税收抵免制度主要针对低收入群体。在某些地区，为低收入群体提供住房信贷。信用额度可用于减少个人所得税或退休金，有效减轻纳税人的税负。当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或已缴纳的个人税）的比率超过税收抵免的法律规定（各州的比率不同）时，政府将按比例将超额部分退还给纳税人。
系统限制
尽管美国财产税征收的主体是地方政府，但它也有权通过年度预算调整税率。但是，为了限制地方政府不受控制地增加税收负担，美国每个州都制定了一系列限制条约。林肯土地政策研究所（Lincoln Institute of Land Policy）发布的主要政府报告页面列出了更完整的美国财产税限制，主要分为税率限制，税收和支出限制以及评估价值增长。限制条件，完整披露要求等
1，税率限制
实际上，对总税率有限制，并且对税率也有地区，县，市，镇和学区的限制。目前，美国超过三分之二的州已经建立了相应的限制。例如，在阿拉巴马州，虽然州的总税率不超过0.65％，但县政府用于一般目的的房地产税率不超过0.5％，还使用了用于偿债的房地产税。税率不超过0.25％，用于偿还债务以外的目的的房地产税率不超过0.5％，学区的税率不低于1.0％。
2.收支限制
美国大约有9个州对财产税收入或支出的增长进行了限制。全面考虑收入和支出是有限制的，仅支出或收入是有限制的。例如，在加利福尼亚州，州和地方政府的财产税收入增长不得超过生活成本的变化和人口的变化。
3.评估增长极限
全美国约有19个州和领地对各种类型的财产的价值增加设定了限制。同时，一些州限制了不同类型房屋的评估价值。例如，如果自住房的估计值增长率小于3％，则另一种农业房地产的评估值也将受到限制。
4.全面披露要求