物业税计算方法
在进行税收筹划之前，我们必须首先了解如何征收和计算财产税。房地产税的计税方法分为从价税和征税。
其中，计算从价税的依据是：
1.一次扣除财产原始价值的10％-30％后的残值；
2.不论核算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等。
3.在扣除10％-30％的独立地下建筑物之前，确定房产的原始价值；
（1）如果地下建筑物用于工业用途，应税财产的原始价值应为房屋原始价格的50％-60％；
（2）如果地下建筑物用于商业和其他目的，则房屋原始价值的70％-80％为应税财产的原始价值。
4.具体扣除比例为10％-30％，由各省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应纳税额=应税财产的原始价值*（1-原始价值扣除的比例）* 1.2％
对租金征收的税基：
1，租金收入
2.如果使用劳务或其他形式来抵消租金收入，则应根据当地同类房产的租金水平确定；
3.对于个人租赁住房，应按4％的税率征收物业税；
4.租赁的地下建筑物应按照有关租赁的地下建筑物的有关规定征税。
房地产税的税收筹划分析
首先从计划的税率开始。
由于从价税和征税税率不一致，因此，由于税率的差异，税收筹划空间为：
（原始房价+土地）*（1-原始值扣除率）* 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和征费的临界点是（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍
当（房屋原价+土地）*（1原始值扣除率）>租金收入的10倍时，租赁所支付的房地产税较少；
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）<10倍于租金收入时，自用所缴纳的财产税较少。
这样，我们就可以将财产租赁给关联公司，使其有资格从租赁中征税，并增加收入。
财产的税基，从而相应减少财产税负担。2.出租物业的税收筹划根据税法的规定，如果出租物业，将计算并支付租金收入。因此，出租房屋税收筹划的关键在于如何正确计算租金收入。（1）合理地分解租金收入出租时，不仅房屋设施本身，而且房屋内外的一些辅助设施和辅助服务费，例如机器，办公用具和辅助用品。税法没有对这些设施征收财产税。当我们签订房屋租赁协议时，我们经常将物业和这些设施放在一起计算租金，这无形地增加了企业的税收负担。因此，在签订房屋租赁合同时，应合理，有效地划分租金收入，并分别计算辅助设施和辅助服务费，以利用该收入减少房地产税的负担。（2）通过关联企业转租许多企业及其关联办公地点都在一起。如果企业位置相对偏远，则可以考虑将闲置资产交给关联企业，然后由关联企业出租。由于关联企业不是财产的所有者，而是房地产的分租人，根据税法的规定，分租不需要缴纳房地产税。这样，通过将房屋的租赁方式从直接租赁改为转租，可以减轻企业的总体税收负担。
财产税计划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定，房地产税是按照房地产的原值的残值计算和缴纳的。扣除10％至30％的房地产。房地产税按照财产的残值计算缴纳，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种自用地下建筑的新概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：工业用房地产，以房屋原始价值的50％至60％作为应税财产的原始价值；房地产税应纳税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％。商业及其他财产，以房屋原始价值的70％至8096作为应税财产的原始价值，应付财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30 ％）]×1.2％。
确定应税财产的原始价值后，地下建筑物的财产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的征税方法不同，实际上，可以通过转换地下建筑物的用途来制定相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号规定的征税对象是独立设立的地下建筑物。适用于与地下房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场，购物中心对于建筑物的地下部分，应将地下部分和地面上的房屋作为一个整体，并应根据有关地面上房屋的建造的有关规定计算和计算财产税。根据会计制度，与地面房屋相连的地下建筑物最初在会计账目中反映为房地产的原始价值，这与现行税法的规定一致。
2.财税[2005] 181号规定，地下建筑物的租赁必须按照地上房屋建设的有关规定计算和征收。这也与原始的政策法规和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过税收方法进行租赁和仓储的差异化计划
财产税计划的政策依据：如上所述，财产税有两种方法：从价税和租金税。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产的所有者，可以通过以下公式确定是租赁还是仓储：假设公司财产的原始价值为Y，并收取年租金Z，并且位置规定了扣除额“从价”财产税的比率为A（A代表从10％到30％的任何数字），则从价Y征收的财产税×（1-A）×1.2％，对租金征收的财产税Z征收×12％。当Z×12％> Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算；否则，请选择租金帐户计算；如果Y÷Z = 10当÷（1-A）时，租赁或仓储在房地产税收筹划中没有多大意义，并且纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：A公司是一家内资企业，在A省和B省拥有闲置仓库。原始值为2000万元，净值为1600万元。现有的公司B计划租赁A公司在A省的闲置仓库，而公司C计划租赁A公司在B省的闲置仓库。最初约定的初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定从价财产税减免率为30％，省B规定从价税减免率为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果您与B公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。如果公司A与公司B协商，则房屋租赁将改为仓储，即公司A将在出租房屋后照顾公司B打算存放的物品，从而将原始租金收入转换为仓库收入。 。根据该计划，可以按一定价格征收财产税，应交财产税= 2000×（1-30％）×1.2％= 16.8（万元）。通过比较，不难发现，与租赁形式相比，仓储形式将房地产税的税负降低了2.4（19.2-16.8）元。因此，应与B公司签订仓储合同。
2.如果您与C公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。如果A公司与C公司之间的合同是仓储合同，则在此计划下，从价税的从价税额的抵扣率为10％，应纳税的税额= 2000×（1-10％）×1.2％= 21.6（万元）。两者比较，存储方法将使房地产税负担增加24,000（21.6-19.2）元。因此，应与C公司签订租赁合同。
通过以上分析，我们可以看到：1.如果A公司的房地产所在的两个省的减税率均为20％，则应通过仓储方式支付的房地产税= 2000×（ 1-20％）×1.2％= 19.2（万元），按租赁法应缴纳的房地产税= 160×12％= 19.2（万元），则不存在房地产节税问题; 2.如果企业拥有房地产减免税如果该比例小于20％，则采用仓储方式应缴纳的房地产税高于外部租赁，应采用租赁形式。 3.如果企业拥有财产的省份规定的减免率高于20％，房地产税低于对外租赁应交纳的房地产税，应采用入库方式。
房地产税收筹划的注意事项：租赁和仓储是两个完全不同的概念。签订哪种合同最终取决于双方的利益。对于甲公司来说，租赁只需要提供一个空仓库，而储存货物的安全是乙公司的责任。仓库负责储存货物的安全。因此，A公司必须配备专门的存储管理人员，购买相关设备和设施将相应增加员工的薪金和费用。如果存储的物品被盗或发霉，则企业A仍有赔偿对方损失的风险。如果在扣除这些费用之后，甲公司仍能获得可观的利润，那么采用存储方式无疑是一个很好的节税策略。