物业税计算方法
在进行税收筹划之前，我们必须首先了解如何征收和计算财产税。房地产税的计税方法分为从价税和征税。
其中，计算从价税的依据是：
1.一次扣除财产原始价值的10％-30％后的残值；
2.不论核算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等。
3.在扣除10％-30％的独立地下建筑物之前，确定房产的原始价值；
（1）如果地下建筑物用于工业用途，应税财产的原始价值应为房屋原始价格的50％-60％；
（2）如果地下建筑物用于商业和其他目的，则房屋原始价值的70％-80％为应税财产的原始价值。
4.具体扣除比例为10％-30％，由各省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应纳税额=应税财产的原始价值*（1-原始价值扣除的比例）* 1.2％
对租金征收的税基：
1，租金收入
2.如果使用劳务或其他形式来抵消租金收入，则应根据当地同类房产的租金水平确定；
3.对于个人租赁住房，应按4％的税率征收物业税；
4.租赁的地下建筑物应按照有关租赁的地下建筑物的有关规定征税。
房地产税的税收筹划分析
首先从计划的税率开始。
由于从价税和征税税率不一致，因此，由于税率的差异，税收筹划空间为：
（原始房价+土地）*（1-原始值扣除率）* 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和征费的临界点是（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍
当（房屋原价+土地）*（1原始值扣除率）>租金收入的10倍时，租赁所支付的房地产税较少；
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）<10倍于租金收入时，自用所缴纳的财产税较少。
这样，我们就可以将财产租赁给关联公司，使其有资格从租赁中征税，并增加收入。
发布了一个由中国税务网企业税收风险分析实验室的专家陈平生评论的计划案例
我提出了两种方案供他参考。方案一：注册资本为一千万元的有限责任公司，以公司名义购地，建厂。客户投资900万元；方案2：他以自己的名义购地，建厂，成立了有限责任公司，注册资金500万元。客户投资450万元。工厂大楼建成后，将其出租给新成立的有限责任公司。该计划需要资金1000万元。我为他做了以下收入计算。
选项1：1.固定资产（工厂）的折旧年限为20年，残值率为5％，每年允许的折旧津贴为400×（1-5％）÷20 = 19 （万元））。
2.无形资产（土地使用权）的年度摊销额：150÷50 = 3（万元）。
3.年度应交财产税：（400 + 150）×（1-30％）×1.2％= 4.62（万元）。上述
的总支出为28.12万元，利润总额为：500-28.12 = 471.88（万元），按33％的适用税率计算，应纳企业所得税为15.572万元。预计净利润：471.88-155.72 = 316.16（万元）。按照其90％的投资比例，减去20％的``股息股利收入""应缴纳个人所得税，利润分配后的年利润为：316.16×90％×（1-20％）= 227.64（万元）。
方案2：以个人名义建造房屋并将其出租给公司。根据同一地点的租金价格300元/ m2计算，年租金为5000×300 = 150（万元），并且公司没有折旧，摊销或税项费用。预计支付租金后的利润总额为350万元。按适用税率33％计算，应交企业所得税为115.5万元，预计净利润为234.5万元。按照出资比例，扣除应缴纳的个人所得税后，利润分配后的年利润为168.84万元。
假设其他条件不变，则方案2支付的企业所得税低于方案1，而股东支付的“股息和股利”个人所得税则更少（316.16-234.5）×20％= 16.33（RMB10 ，000）。
根据计划二，他的个人年收入为168.84 + 110.25 = 279.09（万元），比计划一增加了514,500元。
随着佛山经济的发展，土地资源变得越来越紧张，工业用地的价格和厂房租金一直在上涨。假设公司成立后，销售收入和利润水平可以达到预期并保持稳定。适当提高租金价格会增加成本和支出，这将抵消更多的公司所得税和个人所得税，并为客户带来更大的利益。另一方面，如果您以个人名义建造房屋，那么房屋将不参与公司的运营，并且您无需承担运营风险。即使公司业绩不佳且终止运营，工厂也将被出租以确保将来稳定的租金收入。
方案设计单位：佛山市立诚税务事务所有限公司
专家评论
该文章主要考虑以下两个关键方面：首先，将企业在业务运营中实现的利润转移到个人收入中，避免了对利润的重复征税。文章介绍，如果企业建立自己的固定资产，每年通过折旧和摊销进入成本的成本超过28万元，通过租赁进入成本的成本为150万元，从而每年超过120万元。同时，企业减少的利润转换为个人租赁收入，只要该收入要缴纳个人所得税，就无需缴纳企业所得税。二是将企业按照出资比例分配的税后利润转换为个人专有享受，扩大了个人收入，从而增加了实际的个人收入。该计划方案符合税法规定，简单易行，适用性强，对中小企业个人投资者具有重要的参考意义。但是，对于整个方案2，与方案1相比，企业和个人投资者增加了营业税和房地产税负担。因此，在实施方案2时，必须考虑先决条件，即增加营业税和财产税。税将合计该金额必须少于减免的所得税。也就是说，租金的租金支出应尽可能大于自建资产的摊销税。同时，由于存在关联关系，资产租赁租金必须以公平合理的价格支付。
房地产税收筹划1.使用房地产税的税收范围进行计划
财产税筹划政策依据：根据《中华人民共和国财产税暂行条例》的规定，在城市，县，建制镇以及工矿区征收财产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和车辆，船舶使用税若干业务问题的解释和规定》（财税[1987] 3号）明确了应税房地产的范围：“房地产以房屋的形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和封闭结构（两侧都有墙或立柱）的地方，可以遮挡风雨，人们可以从中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料。独立于房子。围墙，烟囱，水塔，变压器塔，油罐油罐，酒窖蔬菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃取暖室，砖窑和石灰窑以及各种油气罐等建筑物，等，不是房地产。税法规定对房屋征收房产税。企业自用房地产，按剩余价值的10％至30％，按1.2％的税率，按照房地产的原价计算并缴纳房地产税。房地产的原始价值，是指按照会计制度的规定，记录在纳税人帐簿中“固定资产”帐户中的房屋的原价。因此，自用房地产应缴纳的房地产税规划应紧密围绕房地产原始价值的核算，只要核算墙壁，烟囱，水塔，变电站，室外游泳池，地窖，游泳池，窑炉和水箱等建筑物可以分开存放，以节省不必支付的房地产税。
房地产税收筹划的具体案例：华美公司正在内陆省的一个中等城市中建设一个工业园区。该工业园区计划包括工厂围墙，办公室烟囱，工厂围墙，烟囱，水塔，变压器塔和停车场。泳池，游泳池等建筑，工程造价估算为4亿元，其中厂房，办公楼建设成本为2.5亿元，其他建筑设施成本为1.5亿元。如果以该房地产的原值4000万元，华美公司应在工业园区建成后的下个月开始缴纳房地产税，并缴纳年度房地产税（省扣除率为30％）= 40000×（1-30％）×1.2％= 336（万元）。如果公司计划将工厂厂房和办公室之外的所有设施（例如停车场和游泳池）露天建造，并将这些独立建筑物的成本与工厂建筑物和办公室的成本分开，并分别计算，这样，这部分建筑物的成本就不会包含在物业的原始价值中，并且不需要缴纳物业税。这样，华美公司就可以每年少缴126元人民币的房地产税[15,000×（1-30％）×1.2％]。
公告：《财政部和国家税务总局关于对具有房屋功能的地下建筑物征收物业税的通知》（财税[2005] 181号）明确了对有房屋的地下建筑物的财产税政策。职能，即，自2006年1月1日起，具有房地产功能的免税地下建筑物将被纳入房地产税征收范围。同时，很明显，所有在房地产税收范围内具有住房功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物，完全地下建造的建筑物，地下人防设施等，按照有关规定征收。新规定并未将所有地下建筑纳入税收范围。需要征税的建筑物必须符合房地产特征的概念。财税[2005] 181号文件对此进行了定义：具有住房功能的地下建筑物是指可以抵御风雨的屋顶和维护结构，并允许人们生产，操作，工作，学习，娱乐，居住或居住。存放用品的地方。其他与此不符的地下建筑，例如酒窖，游泳池，窑炉和水箱，尚未包括在物业税范围内。
财产税计划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定，房地产税是按照房地产的原值的残值计算和缴纳的。扣除10％至30％的房地产。房地产税按照财产的残值计算缴纳，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种自用地下建筑的新概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：工业用房地产，以房屋原始价值的50％至60％作为应税财产的原始价值；房地产税应纳税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％。商业及其他财产，以房屋原始价值的70％至8096作为应税财产的原始价值，应付财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30 ％）]×1.2％。
确定应税财产的原始价值后，地下建筑物的财产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的征税方法不同，实际上，可以通过转换地下建筑物的用途来制定相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号规定的征税对象是独立设立的地下建筑物。适用于与地下房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场，购物中心对于建筑物的地下部分，应将地下部分和地面上的房屋作为一个整体，并应根据有关地面上房屋的建造的有关规定计算和计算财产税。根据会计制度，与地面房屋相连的地下建筑物最初在会计账目中反映为房地产的原始价值，这与现行税法的规定一致。
2.财税[2005] 181号规定，地下建筑物的租赁必须按照地上房屋建设的有关规定计算和征收。这也与原始的政策法规和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过税收方法进行租赁和仓储的差异化计划
财产税计划的政策依据：如上所述，财产税有两种方法：从价税和租金税。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产的所有者，可以通过以下公式确定是租赁还是仓储：假设公司财产的原始价值为Y，并收取年租金Z，并且位置规定了扣除额“从价”财产税的比率为A（A代表从10％到30％的任何数字），则从价Y征收的财产税×（1-A）×1.2％，对租金征收的财产税Z征收×12％。当Z×12％> Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算；否则，请选择租金帐户计算；如果Y÷Z = 10当÷（1-A）时，租赁或仓储在房地产税收筹划中没有多大意义，并且纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：A公司是一家内资企业，在A省和B省拥有闲置仓库。原始值为2000万元，净值为1600万元。现有的公司B计划租赁A公司在A省的闲置仓库，而公司C计划租赁A公司在B省的闲置仓库。最初约定的初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定从价财产税减免率为30％，省B规定从价税减免率为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果您与B公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。如果公司A与公司B协商，则房屋租赁将改为仓储，即公司A将在出租房屋后照顾公司B打算存放的物品，从而将原始租金收入转换为仓库收入。 。根据该计划，可以按一定价格征收财产税，应交财产税= 2000×（1-30％）×1.2％= 16.8（万元）。通过比较，不难发现，与租赁形式相比，仓储形式将房地产税的税负降低了2.4（19.2-16.8）元。因此，应与B公司签订仓储合同。
2.如果您与C公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。如果A公司与C公司之间的合同是仓储合同，则在此计划下，从价税的从价税额的抵扣率为10％，应纳税的税额= 2000×（1-10％）×1.2％= 21.6（万元）。两者比较，存储方法将使房地产税负担增加24,000（21.6-19.2）元。因此，应与C公司签订租赁合同。
通过以上分析，我们可以看到：1.如果A公司的房地产所在的两个省的减税率均为20％，则应通过仓储方式支付的房地产税= 2000×（ 1-20％）×1.2％= 19.2（万元），按租赁法应缴纳的房地产税= 160×12％= 19.2（万元），则不存在房地产节税问题; 2.如果企业拥有房地产减免税如果该比例小于20％，则采用仓储方式应缴纳的房地产税高于外部租赁，应采用租赁形式。 3.如果企业拥有财产的省份规定的减免率高于20％，房地产税低于对外租赁应交纳的房地产税，应采用入库方式。
房地产税收筹划的注意事项：租赁和仓储是两个完全不同的概念。签订哪种合同最终取决于双方的利益。对于甲公司来说，租赁只需要提供一个空仓库，而储存货物的安全是乙公司的责任。仓库负责储存货物的安全。因此，A公司必须配备专门的存储管理人员，购买相关设备和设施将相应增加员工的薪金和费用。如果存储的物品被盗或发霉，则企业A仍有赔偿对方损失的风险。如果在扣除这些费用之后，甲公司仍能获得可观的利润，那么采用存储方式无疑是一个很好的节税策略。