养老金研究YLYJ 1。当前养老金和医疗项目的主要投资和开发实体1。保险金融公司在所有致力于养老金和房地产开发的企业中，当前的保险公司具有最大的优势。保险公司的人寿保险具有强大的财务实力，以及人寿保险产品的类型，再加上目前正试图在市场上实施的“抵押贷款”抵押产品，都为保险公司提供了量身定制的业务。楷模。同时，保险公司可以围绕人寿保险产业链设计产品组合，这也是其他类型的公司无法与之竞争的核心优势。一般而言，保险资金中超过50％为人寿保险资金，而人寿保险资金主要由中长期资金组成。可用于保险基金的中长期资金与养老金行业的投资回收周期非常匹配。 2。房地产开发公司近年来，格林敦，万科，保利和格陵兰等知名房地产开发商已进入养老金行业。这些大型房地产巨头需要面对当前的市场困境。在房地产领域，他们正在寻找大规模的新的高增长市场，养老金和医疗房地产可能是他们的少数选择之一。但是，上市房地产开发商的业绩压力和公司的先天end赋决定了此类公司开发的老年房地产具有强大的房地产属性。养老职能的核心竞争力还不够，而且经常容易出现这种观念比实质更重要的情况。开发人员的优势在于产品硬件环境的创建，而软件环境和养老金服务是薄弱的环节。因此，房地产开发公司与医疗资源之间的广泛联姻已成为一种趋势。 3。医院及其他医疗企事业单位的医疗资源是养老地产的核心资源。现在，许多公立医院或私立医院也渴望尝试水养老金行业。医院在保健产品和老年护理服务方面的核心竞争力是毋庸置疑的，但是医院和专业类别的水平将决定其主要养老金项目的市场吸引力。与专业房地产开发商相比，医疗卫生机构的产品在设计，环境创建和硬件开发能力方面存在许多差距。因此，医疗机构与房地产公司之间的合作是一个不错的选择。它可以学习彼此的弱点，弥补自己的缺点，发挥自己的优势，实现双赢的合作。目前，越来越多的医院成立了健康产业团体，将医院的资源与社区养老公寓的资源联系起来。老年人公寓中指定的医疗窗口可成为将患者转移到医院的渠道。4，轻资产企业养老金房地产服务体系建设主要有两种核心服务产品，一种是专业医疗服务，另一种是专业护理服务。一些轻资产的家政服务公司，养老管理公司，酒店经营者和风景名胜区经营者能够提供养老项目所需的专业护理服务。因此，它们占据了专业护理服务的核心资源和竞争力。二，养老项目十大资金来源1。政府对养老设施建设的财政支持具有很强的公益性，一般具有投资规模大，投资回收期长，投资高的特点。风险，甚至有些纯粹。福利基本上是没有收获的。因此，世界各国在养老服务设施建设上都处于政府的监督之下，并主导着总投资。在世界大多数国家，政府投资约占养老金服务建设融资结构的70％。例如，即使在最以市场为导向的美国，以公共福利为主要目标的设施（例如养老金服务设施）也主要由政府资金支持。政府应根据中国未来经济发展水平的不断提高和政府财政收入的不断增加，直接增加国家预算投资和专项投资建设养老服务设施，以确保长期稳定可持续性还可以建立养老金服务投资与社会投资或政府投资增长之间相互联系的机制。具体来说，政府可以参照外资在养老服务中的投入占政府投资或财政支出的比例，同时，根据中国经济社会发展的需要，在未来发展养老服务，预先确定养老服务投资在整个社会投资中的占比或国有投资的相应比例，在实践中当养老服务设施投资的比例低于预定投资比例时，要求各级政府调整财政支出结构加大养老金服务设施建设投资比例，恢复和改善养老金服务设施投资占国有投资和全社会投资的比重。建立养老金服务设施投资与国有投资和社会投资的增长联系起来的机制，可以有效解决养老金服务设施投资的稳定性和可持续性问题，从而为养老金服务建设提供最稳定可靠的资金。设施来源。 2。保险公司的投资根据发达国家的经验，自1990年代以来，ING和IOWA等保险机构已开始进行养老金社区的投资管理。最近几年，泰康保险专门成立了“泰康住房投资有限公司”。并计划投资40亿元，在大约4年的时间里建设一个功能完备，高质量的现代化养老社区-泰康之家。此外，中国人寿，中国人民保险和河中人寿均表示有兴趣投资建设养老金社区。中国人寿计划一期投资约100亿元人民币，在河北廊坊建设北部养老金社区，在海南建设南部养老金社区。保险公司对养老服务设施建设的投资本身具有积极意义。 （1）有利于扩大保险公司的投资渠道。在中国保险业快速发展的过程中，保险公司积累了大量可投资资产，但迄今为止，投资渠道十分狭窄。实际上，大量的保险资金已经进入了诸如银行存款和政府债券之类的短期投资渠道，从而导致资产和负债的到期日不匹配。养老社区投资作为一项长期投资，具有规模大，期限长的特点。它不仅可以有效地扩大保险资金的投资渠道，而且可以匹配保险公司的长期负债。 （2）有助于提高保险公司的整体形象，增加附加值。近年来，中国的保险业发展迅速，但除了保险公司返还的股息和保险费外，投保人难以享受保险公司的其他服务。如果保险公司投资建设养老服务设施并开发养老保健产品，则很可能会吸引保单持有人。这不仅可以扩展保险公司的宣传服务，而且还可以提高保单持有人对保险公司的忠诚度。 3。就房地产公司的投资而言，经营养老金服务设施（如老年公寓）相对经济。投资建设老年公寓等老年公寓服务设施，将有助于他们拓宽投资领域，增加其服务设施。供应量减轻了养老服务设施的瓶颈约束。此外，老年人可租，可售公寓的特点在很大程度上也方便了房地产公司合理避税，从而提高了投资效率。在当前国家加大对房地产的宏观调控的背景下，特别是在国家不断增加的经济适用房建设，住房购买限制和土地供应的多重政策下，对商品房的市场需求不可避免地受到限制。 ，以及房地产基金这样做寻找新的出路，投资建设养老公寓，养老社区和其他养老产品可能是一种考虑的方法。 4。对老年营养机构的投资老年营养机构是老年产业的重要资金来源，也是专门从事老年社区运作的商业机构。所经营的养老社区采用“销售+持股经营”的经营方式，主要采用持股经营的会员制进行销售。最初，沁河苑独立进行养老社区的开发和运营管理，但近年来，社区管理投入了更多精力。 5。银行投资然而，由于投资大且周期长，养老基金不易受到银行资金的青睐。尽管养老金房地产项目也可以通过招标，挂牌获得地块，但是由于投资周期较长和资本投资较大，银行资金一直对养老金房地产持谨慎态度，尤其是在当前总体信贷紧缩的情况下，养老金房地产的银行融资空间相对较小。 6。股市融资股市也是重要的融资渠道。但是，目前的融资门很难打开，私人融资成本太高。一些上市公司也介入了养老金房地产项目的开发，但是股票市场融资受到整体市场环境的极大影响，养老金房地产很难从该渠道获得融资。根据中央银行2011年6月发布的调查数据，目前的民间融资规模为3至4万亿元，与同期52万亿元的贷款余额和近80万亿元的存款相比并不算大。此外，目前的私人融资平均利率为15。6％，例如浙江温州等一些地区成本上升。对于养老金房地产，通过此渠道筹集的资金成本显然太高。 7。投资基金对营利性基金的热情正在升温，商业基金对养老金房地产的投资热情正在逐步提高，但投资态度相对谨慎。目前，美国城堡投资公司准备筹集10亿美元，用于投资中国富裕地区的商业养老地产项目。智信资本投资有限公司也于2010年底向元和源投资了1亿元人民币。这反映了该机构对关联性来源利润模式的认可，但由于大多数从事养老地产开发的企业尚未找到好的业务模式，养老金模式，管理模式和服务模式缺乏创新。非常谨慎8。国内外金融投资者的投资国内外各种金融投资者在养老产业发展和项目开发中相对活跃。其中，海外资金的主体往往是外国企业或个人资金。目前，许多地方都有外国人投资社会养老服务项目的成功案例。这些海外投资是根据国务院于2009年发布的《中华人民共和国合伙企业法》和《外国企业或个人在中国境内设立合伙企业的管理办法》制定的。非政府组织（例如非营利基金会）和个人的捐赠在养老产品的生产和养老服务设施的建设中发挥了重要作用。许多非营利或低利润的养老金机构甚至直接由社会组织或个人投资。但是，在中国，由于非营利性基金会等非营利性社会组织的起步较晚，发展还不成熟，不仅组织数量相对较少，而且运作不规范。除了具有半官方背景的公益基金会外，很少直接投资建立养老服务设施。但是，随着非营利基金会和非政府组织等社会组织的成熟，将来会有越来越多的直接或间接投资于养老金行业项目的社会组织和非政府组织。当前用于养老金项目投资的公益基金是中国福利教育基金会长青基金。它属于政府有色投资基金，其首要目的是“资助建设适合老年人的养老金公寓”。长荣基金已与山东新建业集团，北京首都房地产，重庆和润健康及老人公寓开发有限公司合作开发高级住房。 10。社会福利基金的支持社会福利基金的使用范围包括为老年人，残疾人，孤儿，革命残疾士兵和其他特殊群体的社会福利事业提供资金。养老服务项目和必要的改造和改造项目属于社会福利基金的使用范围。近年来，中国通过发行彩票筹集的社会福利基金规模迅速扩大。以福利彩票的发行为例，2000年发行福利彩票的资金总额仅为89。9亿元，提取的公益金只有24。2亿元。但是，到2010年，发行福利彩票的资金总额迅速增加到968亿元，提取的公益金也相应增加。 300亿元，比2000年增长11倍。考虑到中国未来的老龄化加速和对老年服务设施的需求快速增长，为了加快老年服务设施的建设和发展，社会公益金应增加它支持老年人护理项目的发展以及老年人和老年人服务设施的建设工业发展提供了又一个稳定的资金来源。 3。养老，医疗项目的主要投融资方式1。保险公司对养老，医疗项目的投资根据《房地产保险投资程序》，保险资金可以直接投资于养老房地产项目。债务，股权或不动产的手段以及各种投资方法可以相互转换，（1）债务方式由于债务还本付息的方式，风险相对较低，但收益也较低，作为债权人的保险公司无权经营和管理养老金房地产。 （2）财产保险公司通过购买取得养老金房地产的所有权。在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，这种投资方法的使用将在养老金房地产的房地产转让过程中产生高额的税费，并涉及与许可证变更相关的复杂程序。保险公司将直接经营养老金房地产。 （3）股权型保险基金以股权形式投资于养老房地产。与产权法相比，办理股权转让和登记手续更加方便，税费少。与债务法相比，保险公司作为股东有权经营，管理养老金房地产并获得更高的利润。当然，股息收入还必须承担养老金房地产经营产生的风险。 《保险资金房地产投资管理暂行办法》还规定：养老，医疗，汽车服务等房地产投资，对建筑物的支持投资不得超过项目总投资的30％。中国保监会的规定允许将保费的10％投资于房地产。同时，为限制保险公司，中国保监会规定，不得以养老金项目名义使用保险资金建设和销售商品房。管理层实现投资回报。 2，房地产企业开发养老项目的投融资模式，具有回收期长，建设难度大的特点。因此，投资方法，融资渠道和资金来源对于房地产企业建设老年房地产至关重要。房地产开发公司在开发养老金房地产时有三种投融资方式。 （1）房地产公司单独投资，或与保险基金及其他社会投资基金合作开发，出售和出售作为房地产项目的养老金项目。房地产公司在国外投资建设养老金项目相对普遍。美国已经拥有一家专门从事老年房地产开发和建设的连锁公司。 （2）房地产投资和家庭筹款相结合，家庭可以出售原始住房或将其用作抵押以筹集所需资金，入住后仅需支付少量费用。但是，这种方法的可操作性差。 （3）BOT融资模式，即建设－运营－转移。指与政府部门的合作，政府通过合同授予私人房地产公司一定时期的特许经营权，在协议规定的特许期内，房屋公司向养老金房地产的使用者收取适当的费用，从而收回该项目的投资和融资成本以及建筑，运营和维护成本，并获得合理的回报。政府有权监督和管理该基础设施。优惠期届满后，房地产经纪人将养老金设施免费或有偿移交给政府部门。 IV。养老金和医疗项目的最新发展中的金融创新1。信托干预目前，信托在养老金房地产融资中具有两个主要作用：一种是通过单一信托计划充当间接融资的中间平台或渠道，允许将银行资金通过表外业务形式的信托渠道分配给养老金房地产项目；其次，建立各种特殊目的公司（特殊目的公司），以股权，债务或两者结合的方式解决养老金房地产开发和管理的全部资金供应问题，包括初步咨询费，土地退市费，建筑安装费用，经营费用等。中信信托，中铁信托，中融信托，华宝信托和上海国际信托等信托公司都发行了养老金信托产品。作为信托业的大亨，中信信托主动进军养老金行业，旨在在产业链中探索更多机会，包括融资和消费。 2013年11月，中信信托宣布将启动一项总额为数百亿美元的健康产业基金，以及数十亿美元的资金，用于昆明“加里泽国际卫生岛”的健康，医疗和养老项目云南。从那时起，中信信托成立了一个消费者信托基金，以与“卡莱尔国际健康岛”旅游和度假等相关服务联系起来。信托已成为继保险机构之后进入养老金行业的另一种金融机构。 2。引入社会保障基金等第三方基金。 2012年12月，在浙江省桐乡市“平安老人综合服务社区”投资建设了平安房地产，并启动了平安老人产业股权投资基金的设立。该基金是有限合伙制，除平安集团外，还引入了社会保障基金等第三方出资人作为有限合伙人。由于平安集团的出资不是保险资金，因此平安养老金社区的盈利模式可以突破对养老金房地产的“仅租金而不出售”保险投资的限制。业内人士认为，投资养老金房地产的好方法之一就是启动或认购房地产投资基金产品，并引入多方投资。保险公司可以借此突破对养老金房地产“仅出租而不出售”的限制，这将有助于拓宽保险公司的盈利模式并减少不确定性。如何做顶层设计？帮助您注册