超大型房地产投资信托基金（REITs）税收筹划分析作者：何其超北京伟恒律师事务所高级律师微信号：taxlawyer26一，关于超大型REITs房地产投资信托（RealEstate Investment Trusts，简称REITs） ，是一种资产证券化产品。在该产品中，专业投资管理机构将房地产和其他目标物业用作基本资产，通过制定专门的资产管理计划从投资者筹集资金，然后让专业运营机构出租目标物业，最终将收益将投资于投资进行分配。该产品分为转移型房地产投资信托和抵押房地产投资信托。其中，转让型房地产投资信托将允许“购买”财产的所有权，而抵押房地产投资信托将不让财产的财产转让，而仅具有担保融资的作用。本文仅分析转让型房地产投资信托的税收筹划。目前，转让型房地产投资信托的通常交易结构和流程为：①原始财产所有人将目标财产剥离给项目公司（如果原始目标财产所有人仅持有目标财产，则无需剥离资产） ，并直接转让其公司的股权。 ②房地产投资信托发起人或其关联公司设立特殊目的工具（SPV）来设计股权+债务结构； ③基金管理人设立私募股权基金，房地产投资信托发起人/原始股权持有人认购基金份额； ④原始财产所有人将项目公司的股权转让给SPV，REIT的发起人或其关联方将SPV的股权转让给私募基金； ⑤计划经理从投资者那里筹集资金，以建立特殊资产支持计划，转让私募股权基金份额，并验证私募股权基金。支付资本； ⑥支付股权转让对价；项目公司反向吸收并合并SPV。以上交易结构和步骤是私募REIT的典型结构。此外，据《中国证券报》报道，2018年5月9日，本年度将发布公募REITs，届时交易结构将有所不同。无论您选择私下配售还是公共配售，转让型房地产投资信托都需要面对大致相同的税收问题。涉及的税种主要是增值税和附加费，土地增值税，契税，企业所得税，房地产税，印花税和个人所得税。为了避免沉重的税收负担，有必要通过法律结构的设计来预先计划税收结构。实现风险隔离。如果您直接将资产转移到目标物业，您将面临高额流转税。其中，原财产所有人主要承担增值税，附加费，土地增值税，企业所得税和印花税，而项目公司则需要承担契税和印花税。因此，原始财产所有人转移资产而不是转移资产是更明智的方法。根据不同情况可以采用不同的方法：1。当原始财产所有人仅拥有目标财产时，如果原始财产所有人仅拥有目标财产，则原始财产所有人通常会以公司的产权方式持有目标财产。因此，如果原始财产所有人或其股东不再保留公司的“壳”，他们可以选择直接转让公司的股权。这样，双方都可以避免缴纳高额增值税，土地增值税和契税，而只承担企业所得税和印花税。这里要注意的是，在《国家税务总局关于以股权转让名义转让不动产征收土地增值税的批复》（国税函〔2000〕687号）中，如果公司的资产主要是土地使用权，地面建筑物和附属物，则应缴纳土地增值税。实际上，一些地方会相应地征收土地增值税。因此，有必要在交易完成之前与税务机关进行沟通。但是，一般而言，股权转让不征收土地增值税。就股权转让的性质而言，第687号文件的批准违反了中国的基本公司法律制度，第687号文件实质上否认了公司主体的存在。 2。当原始财产所有人除标的财产以外还拥有其他财产时，在这种情况下，公司可以采用公司分立和重组的方法。有两种类型的公司重组方法可供选择，因此，重组完成后，股权转让可以避免支付各种流转税。一种是选择分离目标属性并将其加载到新成立的项目公司中。其次，如果原始财产所有人持有目标财产以外的资产，则其价值不大或不需要支付土地增值税资产，他可以选择剥离目标财产以外的其他资产，然后将其转让。原始财产持有人公司的自有股权。 （2）采用公司拆分重组方法进行资产剥离的税务分析和注意事项在上述拆分重组过程中，不同的税收类型在税收处理过程中会有不同的条件和限制，在资产重组过程中，纳税人通过合并，分立，销售，置换等方式将其全部或部分有形资产及其相关的债权，负债和人工转移到其他单位和个人，而无需进行合并。增值税。涉及货物转让的税收范围不征收增值税。在增加营改后，为了与13号公告的精神保持一致，《财政部和国家税务总局关于全面实施增值税营业税试点改革的通知》（财税【2016】 36号）第二部分，《营业税关于增值税试点变更的有关规定》规定：“（二）不征收增值税……。5。在资产重组中，全部或部分有形资产将被合并，分割，出售，置换等。相关的债权，债务和人工被转移到其他单位和个人，涉及不动产和土地使用权的转移。 。 “因此，当原始财产持有人分离并重组目标财产时，它可以将与财产有关的索偿，债务，人工等转移到新的分拆公司（项目公司）。这里更麻烦的是转移债务和劳务，需要提前与债权人和雇员进行沟通； 2。土地增值税根据《财政部和国家税务总局关于继续实施土地税收的通知》第三条《企业改制和改制政策》（财税〔2018〕57号），根据法律规定或合同约定，将企业分为两个或两个以上投资主体与原企业相同的企业，不得征地。原企业将房地产转让或转移给分立企业的增值税，在这方面，第57号文没有明确规定“ “作为原始企业的原始投资实体”对股东权益的持续时间有限制。由于国家税务总局对此没有限制，根据规定，原始财产所有人可以在完成目标财产的重组后转让股权。但是，第57号文规定，相关的土地增值税政策不适用于标的物转让的任何一方为房地产开发企业的情况。因此，原始财产所有人或项目公司不能是房地产开发企业。在此还应注意，“暂时不征收土地增值税”不等于免税，而仅是递延税款。拆分企业将来转让目标财产后，必须缴纳土地增值税。当此时要支付土地增值税时，税基是根据原始财产所有人的税基确定的，也就是说，当项目公司将来处置目标财产时，项目公司需要支付以前“未征税”的部分。这具有转移税收负担的问题，并且交易双方都需要充分考虑谈判。 3。企业所得税如果原始财产所有人的股东是企业，股权转让仍需缴纳企业所得税，如果是个人股东，则需缴纳个人所得税（税率为20％）。关于所得税，目前，中国仅对企业所得税规定了递延所得税的规定，而个人所得税不能在此阶段进行税收筹划。根据《财政部国家税务总局关于企业改组企业所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】 59号），如果企业部门符合特殊税收待遇条件，它可以享受递延税款待遇。当然，还存在转移税收负担的问题。在房地产信托投资重组过程中，特殊的税收待遇条件，股东权益连续性条件和业务连续性条件难以满足，这对原始财产持有人非常不利。目前，实际行业有很多要求向房地产投资信托基金授予税收优惠政策。原始财产持有人是否可以在较低条件下享受59号文规定的优惠政策，取决于税务机关的未来态度，否则应在房地产投资信托基金中享有。优惠政策需要等待很长时间。 4。契税契税的纳税人是目标财产的受让方，即由项目公司承担契税。具体税率在3％至5％之间，该税率因地区不同而异。根据财政部，国家税务总局《关于继续支持契税政策重组和企事业单位改制的通知》（财税【2018】 17号），第4条。分为两个。投资主体与原始公司相同的两个或两个以上公司在分割后免征原始公司土地和房屋所有权的契税。 “因此，由分立的项目公司承租的土地和房屋可以免征契税。5。印花税根据财政部和国家税务总局关于企业加工中印花税政策的通知”改革（财税【2003】 183号），（2）通过兼并或合并成立的新企业，新开立的资本账户簿，对于记入的资金，已经全部贴花的部分不再可以贴花，那些没有贴花的零件和新增加的资金将按照规定贴花。上级企业和主管部门以上人民政府的改制重组，必须提交批准文件。 《财政部税务总局关于减少和免征营业账户印花税的通知》（财税【2018】 50号）制定了新的规定，自5月起将资本账户簿以5 / 10，000的税率减半2018年1月1日起征收印花税，其他每本贴花5元人民币的账簿免征印花税。 3。项目公司的股权+债务结构方案设计REITs的收入来自目标物业的租金和转让收入，主要基于租金收入。如果在项目运营期间租金收入负担过高而无法缴纳公司所得税，则投资者的收益率将大大降低。在目前房地产信托和投资基金尚未得到国家优惠税收待遇的情况下，投资结构的设计尤为重要。根据中国现行税法，债务投资成本（利息）可以在税前扣除，从而减少了应纳税所得额。股息不能在税前扣除，只能在税后分配。因此，可以通过债务投资的设计来进行营业期所得税的税收筹划。 （1）债务成本税前扣除的法律规定《企业所得税法实施条例》第三十八条：“企业在生产经营活动中发生的下列利息支出可以扣除：。。。 （二）非金融企业金融企业借款的利息支出，不得超过同期金融企业同一贷款利率计算出的金额。与公司关联方利息费用税前扣除标准有关的税收政策问题：” 1 1。计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息不得超过下列比例，税收法及其实施条例的有关规定的一部分，允许扣除，超出部分不得在纳税期间扣除租期及以后的年份。企业实际支付给关联方的利息支出，除依照本通知第二条的规定外，与债务相关的投资与股权投资之比为：（1）金融企业为5：1； （2）其他对于企业，为2：1。“在房地产投资信托基金项目中，可以根据项目公司的现有负债作出。应设计，仅以股份和债券比例不超过2：1和利息为限。利率不超过同一时期按相同种类的金融业务贷款利率计算的两个条件即可，具体设计参考如下：（2）原始财产所有人享有项目信贷的考虑公司1。方案设计如果原始财产所有人在项目公司中拥有信贷权，您可以选择以股票价格的形式向原始财产持有人支付剩余的债务（债务金额不能超过股票金额的两倍），剩余的金额通过委托的方式发给项目公司。贷款。发行给项目公司后，将其替换为原始财产所有者的债务。在这种情况下，无需设计SPV。 2。需要综合考虑项目公司股权税基偏低所引起的问题（1）在上述债务结构中，私募股权基金向原产权人支付的款项构成了实际的股权购买对价。但是，在法律上，收购项目公司股权的私募股权基金的考虑仅包括股权转让资金，不包括债权。尽管股权结构可以减少项目公司在运营过程中的应纳税所得额，但这将导致私募股权基金获得项目公司股权的税基较低。发行高股权转让所得税。如果目标公司直接处置目标财产，也将面临目标财产税基低的问题，而目标财产的转让将面临应税收入较高的问题。 （2）本质上，原始财产所有人获得了项目公司股权转让的全部对价，但从法律上讲，股权转让价格仅是股权结构中股权的一部分，股权转让协议仅反映了股权的约定价格。原始财产所有人也将在此基础上进行纳税申报。这种情况很可能构成明显较低的转让价格，税务机关有权对此进行特殊的税收调整。因此，原始财产所有人有承担全部股本和债务税的税收风险。 （3）如果原始财产所有人已对项目公司的全部价值缴纳了税款（如果价格由税务机关调整），则私人股本基金在项目公司中持有的股本会由于低税率而处于较低水平基数，最低部分恰好等于债务投资额。如果私募股权基金选择将来通过转让股权退出房地产投资信托，它们还将面临重复征税的问题。具体而言，从原始财产所有人的股权转让到私募股权基金处置股权的整个过程来看，存在与债务等值的双重征税问题。因为在原始财产所有人缴税之后，债权的设计导致不能在征税前扣除一部分委托贷款作为获得私募股权基金股权的成本。原始财产持有人已为此部分缴税（尽管原始财产持有人可能未受到税务部门的税收调整，（而不是扣除债权，只对权益部分征税）。可以看出，在交易开始时，有必要对利息减税前现金流量的现值与项目公司未来处置产生的税费现金流量的现值进行计量和比较。通过增加索赔做出决定。 （3）原始财产所有人不享有项目公司的债权1。方案设计由于原始财产所有人不享有项目公司的债权，因此不能直接设计项目公司的存货和债务结构。 。这是因为在原始财产所有人享有项目公司的债权的情况下，可以通过债务置换以变相的方式部分变现原始财产所有人的股权对价。在原始财产所有人不享有项目公司债务的情况下，原始财产所有人只能在转让项目公司的股权时全额接受股权转让款。这时，可以通过SPV设计存量和债务结构，然后由项目公司反向吸收和合并SPV，以将SPV债务转换为项目公司的债务。首先，房地产投资信托基金的发起人或其分支机构建立新的SPV，将注册资本设定为项目公司股权的三分之一（该比率也可以根据具体情况进行调整），并支付注册资本。然后以SPV为主体和原始财产持有人签署项目公司股权的股权转让协议。股权转让价格的支付日期同意在SPV获得实收资本和借款后支付。其次，在制定专门的资产管理计划并从投资者筹集资金之后，投资于私募股权基金。私募股权基金获得投资资金后，将转让的SPV的股权转让给设立SPV的REIT发起人，金额为股权转让的三分之一。同时，私募股权基金委托银行向SPV发行贷款，金额为股权转让基金的三分之二。在从股东那里获得注册资本和贷款后，SPV向项目公司的股东（前财产所有人）支付被转让项目公司的股权转让款项。最后，项目公司通过反向股份互换吸收和合并SPV，SPV被取消，其债务由项目公司继承。这样，私募股权基金享有项目公司的股权和债务。项目公司可以通过税前扣除利息来减少其年度应纳税所得额。 2。有必要综合考虑项目公司股权税基低造成的问题。在项目公司反向吸收并合并SPV股权后，由于合并不相等，因此SPV股权的价值仅为项目公司的股权的三分之一，而收购项目公司的股权时实际支付了股权。充分考虑。首先，SPV持有的项目公司的股权转让后，如果是一般税收处理，则需要注意股权转让的所得税问题。 SPV需要为项目公司的股权转让缴纳所得税；并且还需要支付SPV通过私募股权基金进行的股权转让。所得税。如果采用特殊的税收待遇，则无需考虑当前的纳税问题，但有必要考虑由转移税收负担和低税基引起的问题。其次，在项目公司反向吸收和合并SPV完成后，私募基金持有项目公司由于其股权的低税基引起的问题。在一般税收待遇方面，根据《企业所得税法实施条例》第七十一条的规定，《企业所得税法》第十四条所称投资资产，是指企业股权投资形成的资产。企业境外债务投资当企业转移或处置投资资产时，允许扣除该投资资产的成本，该投资资产按照下列方法确定：（2）以现金以外的其他方式取得的投资资产。支付是基于公允价值和资产的支付。相关税费是成本。“私募股权基金获得项目公司股权以换取SPV股权的征税基础应由公允价值确定。 SPV权益的价值加上相关税费。 SPV的权益仅为项目公司权益的三分之一，税基较低。对于特殊税收待遇，根据财税【2009】 59号企业合并部分第六条第四款的规定：“企业合并时公司股东取得的股权支付款少于其总交易付款的85％，并且在同一控制下无需支付对价的企业合并，您可以选择处理以下规定：。。。 4。合并企业股东取得的税基合并后企业的权益，以原先持有的合并企业为基础确定了权益的税基。“由私人股权基金获得的项目公司的权益仍根据原始SPV的权益和税基确定。也很低可以看出，在设计股票和债券的结构时，无论是一般税收处理还是特殊税收处理，在采用股权加债权的结构的情况下，私募股权基金也面临股权偏低的问题。税收成本。如果未来的私募股权基金选择通过撤资方式退出房地产投资信托，它们将面临多缴所得税的问题。超额应纳税所得额（税基）与债务权益结构中的委托贷款金额完全相同。换句话说，虽然股票和债券的结构避免了税收，但价格是未来转让股权时多付的税收。相同，从整个交易过程的角度来看，当私募股权基金转移其股权时，相当于再次支付了债务部分的金额。显然，还存在重复纳税的问题。这样，尽管可以在税前扣除负债成本，但如果节税的效果低于将来转让股权所需要的税率，则股票和债券的结构是不可取的。因此，在设计股票和债券的结构时，有必要进行计算和比较，然后再做出避免压葫芦的决定。