北京中宏像素风光由辛宇伟摄薛宇飞中国信经纬客户10月11日（薛宇飞）回顾监管之前的北京商品住宅市场，房地产经纪人罗军（化名）无限表达情感：我们的商店可以处理十多套一天，客户也很着急。 “罗军店面所在的中虹像素社区被称为北京最大的商业和住宅项目。据他介绍，在高峰期每月可能有200至300套二手房，但如今交易量仅维持在十几笔，根据中原房地产研究中心提供的数据，从2017年4月实行限购政策后的第一个月到2019年9月的30个月，中新地产售出的9000套新商业项目，在调整前下降了约90％，在价格方面，中原房地产首席分析师张大为表示，二手房比上年下降了40％。最高点，一些经纪人表示，一些项目下降了近一半，与前期相比，商业和住宅项目的交易量下降了90％。包括将商业和办公室类型的规划土地转化为住宅产品。他们无法定居，也不能使用学区和其他住宅设施。 “商品房改革”只改变建筑形式和使用功能，土地性质不会改变，产权大多为40年或50年。一线和二线城市实行严格的购房限制之后，无限制购置和低总价的商业和住宅项目曾经是外国人和投资者的首选。北京的商业和住宅项目规模越来越大，房价也上涨了。罗军告诉中新经纬客户，中鸿像素被认为是北京最大的商业和住宅项目。 19幢建筑物中有9700多栋房屋，该项目一直被称为“深盘”。上市出售二手商品房的新经纬薛玉飞回忆起2017年3月出台商业项目限购政策前的交易情况。罗军说：“房地产市场最热时，“买房声明”通过抢夺房子”“这不是夸张。我们的商店每天可以处理十二套以上的商品。有时商店里到处都是顾客和业主，没有地方签合同。安排他们登录其他商店。罗军说，当时最高价，当时一些小型复式公寓的单价达到每平方米近7万元。 2017年3月26日，北京市住房建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业办公项目管理的公告》。该公告规定，当已售出的商业项目再次上市出售时，它也可以出售给个人。个人购房应当符合北京没有住房和商业财产的记录，并连续五年缴纳社会保障或个人税；商业银行为个人购买商业项目而暂停个人购买贷款。上述公告发布后不久，一些大型房地产交易平台就紧急将商品房项目除牌。中新经纬客户最近在Anjuke网站上发现该客户，并且该客户还没有在该平台上找到北京几个著名的商业项目。罗军说，商业项目上市和交易的要求与住宅物业的要求相同。该行业主要签署房屋销售佣金协议，并发行房地产证书和身份证，否则它们将无法上网。中新经纬客户最近在罗军所在的商店看到，该商店只有几个代理商，没有顾客上门。罗军说，当前的贸易状况很难与法规制定之前相比。北京像素目前有200多个二手房挂牌出售，每月交易量保持在十几套，一个月内超过二十套。少套十套。根据2017年3月发布的上述规定，建设公司经营项目新建项目的最低划分单位不得少于500平方米;经营项目在建的开发项目（包括销售），应当是合法注册的企事业单位，社会团体。政策出台后，北京新建商业项目的成交情况急剧下降。根据中原房地产研究中心提供的数据，从2017年4月实施限购令后的第一个月到2019年9月的30个月，北京共售出9914套商业项目，以及规定在前30个月，总共进行了交易，交易量环比下降了约90％。价格下跌了40％。业主的心态发生了变化。林肯公园项目的外观。中新经纬薛玉飞。交易量下降，北京商业项目的价格也下降。以北京像素为例，该小区复式公寓的售价已从近7万元/平方米降至约41000元/平方米。平层公寓的价格大约在2。7万元至2。8万元/平方米之间。大米的价格约为40％。中新经纬的客户在北京一间46平方米的复式公寓中看到报价为人民币/平方米。由于无力偿还贷款，购房者不得不一次支付188万元人民币，加上一些税费。不过，罗军说，老板是在做生意，现在卖的很诚恳，价格可以再商量，降低几万元没有问题。罗军展示的其他三套公寓的价格也可以找到。他们没有以前那么艰难，但他们能够接受降价。有一间面积为50平方米的平层公寓，由于价格太高而长时间未售出，房主不想降价，但后来这种价格的公寓正在倒塌，而主人却不忍受。目前的挂牌价为145万元，比最高价低了近100万元。 “顶层复式公寓面积为56平方米，总价为225万元，单价不足每平方米40000元。罗军说，这是目前上市的最低复式公寓。然而，当天下午，罗军告诉中信经纬客户，该公寓最终以220万元的价格售出，价格约为38，800元/平方米，林肯公园是一个更为著名的商业和住宅区。房地产经纪人根据郑明（化名）提供的数据，平台上林肯公园面积超过60平方米的两居室公寓已售出18套公寓。在过去的六个月中，平均价格约为每平方米38，500元人民币，即245万元人民币。但郑明透露，目前业主的心理价格比上市价格低10万元人民币。 su林肯公寓大楼的人行道设施在宜庄也不错。限购之前，商业和住宅项目的售价为6。万元/平方米，现在有些定向差的单位，价格已经下降了一半。郑明告诉中新经纬客户。泡沫逐渐挤出专家，称其“跌倒不跌”。一些业内人士认为，随着价格的下降，一些位置优越，设备齐全的商品房项目的价值开始出现。这种回报对那些有高财务压力的贫困家庭和追求长期投资价值的投资者具有一定的吸引力。易居研究院智库中心研究室主任严跃进认为，严格的监管加快了市场泡沫的清除，部分商品房在位置，设施等方面仍具有优势。具有居住功能。这样的项目可能已经进入“不跌倒”的阶段。张大为对中新经纬客户说：``现在对一些收入和储蓄不高的人来说，在北京住房成熟的支撑区买房确实压力很大。尽管商品房存在很多问题，例如人，安全系数低，生活不舒适，孩子无法入学，考虑贫困家庭并非没有可能，从投资角度来看，罗军认为“北京像素”靠近北京地铁六号线，周边设施十分便利。基本上已经成熟，此外，社区是水和电的家，有些单位有天然气。如果您不居住，则可以将其留给一些长期出租的公寓出租。每月8000元的租金不是问题。这样的租金回报率比住宅的回报率高得多。 “张大伟指出，现在一些商品房的租金回报率在3％至5％之间。从这个角度来看，投资人住房具有一定的价值。但是，商品房无法贷款，这成为一个困难的投资门槛。环境不能与住宅社区相提并论。最大的优势是价格便宜。“谈到商品住宅价格的趋势时，罗军说：“价格不会再下降。”（中经纬APP）中信经纬是版权所有未经书面授权，任何单位或个人不得