为了控制房价过快上涨，一些地方政府实施了房价记录制度，以记录和公布商品房对外销售价格。然而，在高额土地购置成本和高融资成本的双重压力下，如果房地产公司以创纪录的价格出售，将面临利润不足甚至严重亏损的局面。在这种背景下，捆绑销售已成为房地产公司的高压政府控制和严重的房地产。在这种情况下，必须采取变通方法来冒险。那么，捆绑停车位和在商品房项目中出售待装修会导致无效或可撤销的合同吗？房地产公司采用这种方法会有什么风险？作者试图通过案例检索来分析和判断裁判员的案情，总结法院在实践中对问题的态度，并结合法律和政策文件的有关规定，为房地产公司和其他民事实体从事诉讼提供参考。交易活动。通过搜索相关案件，我发现法院对捆绑式停车位和捆绑式装饰的合同效力倾向于认为它不违反法律和法规的强制性规定，并且合法有效。法院尊重当事方在房屋销售中的真实交易意图，并将与实际装饰和停车位不一致的外国购买视为购买价格的一部分。大多数将房价分割为低房价的避税条款被视为无效条款，但这并不影响房屋买卖合同其他条款的有效性。大多数支持房主侵犯房主公平交易权的原因，包括合法形式的非法目的，重大误解和其他无效且可撤销的合同，但一些法官认为捆绑销售会限制消费者的权利和增加他们的负担。 ，协议无效。作者选择了一些案例，法官的意见如下：首先，所涉及的协议是三方共识的结果，而不是该地段中出售房地产的房地产开发商。孙斌声称侵犯了他的独立选择权和公平交易权。该法院不接受信托；其次，孙斌同意出售商品房的质量，并按协议支付装修费用。转换后的房价可能高于政府指导的价格，但这种情况并不一定会导致非法销售。因此，分割价格和捆绑装潢的做法实际上掩盖了变相提高价格的非法目的，这已经构成了以合法形式掩盖非法目的的要求，法院对此不能接受。参与销售项目的所有者是特定的，不涉及未指定的公共利益者的合法利益，也就是说，它们不涉及社会的公共利益。该法院不会接受。本案所涉及的“门窗工程协议”不以法律形式涵盖非法目的，也不违反法律，行政法规的强制性规定，应为有效的协议。 “商品房认购协议”是浩鑫公司单方面提供的格式合同。合同的实质是要求李津购买商品房时要购买停车位，这排除了李津独立购买的权利，并增加了李津的购房负担。违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商房认购协议》中规定的停车位使用条款为无效条款。 “委托装修合同”的主体，合同条款和实际履行情况与日常装修合同不同。结合当时的房地产市场调控政策和与该案有关的城市建设档案，原审法院裁定，装修合同约定的装修费用不反映实际装修费用，而是部分房屋价格，以及与“毛坯房”的销售合同商定的价格，构成一起的房屋的总价没有错。王静主张以欺诈为由取消委托装饰合同，但王静未能提供证据证明其在签订合同时被骗或严重误解，因此一审法院不支持王静的判决。要求取消委托装饰合同。“索赔没有不当之处，法院对此予以维持。根据本案中的认购和附件，两方签署了购买精美装饰房屋的合同。商业房屋买卖合同随后分别签订，“委托装饰合同”中规定的装饰费用并不反映实际的装饰费用，而是房屋价格的一部分，连同购买时约定的价格。合同中规定的总价。戴M单独要求终止“委托装饰合同”涉案案件不符合法律规定。如果上述合同被视为具有法定解除权，则本案涉及的装修合同和商品房销售合同可以一并解除。在出售房地产时，房地产公司要求买家同时购买停车位或委托装修。就形式而言，这似乎与买方捆绑货物的意愿背道而驰。购买者还经常遵守《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》。 》和其他相关法律法规，将房地产企业视为捆绑销售，违反了法律的有关规定，从而否认了停车位和装修协议的效力，或要求取消停车位和装修协议。现在，国家发布了一系列有关房地产监管的政策文件，因此，房地产管理部门的工作人员或一些律师将认为捆绑销售合同无效。但是，作者认为，房地产公司出售房地产时，要求购买者同时购买停车位或委托装修，以签订商品房销售合同，停车位协议，且装修协议有效。 。原因如下：1．最高人民法院《关于审判商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖的惩罚性赔偿责任应在根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，商品房属于特殊商品，商品房的买卖不适用于《中华人民共和国法律》。中国保护消费者权益”。二，《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第二款规定：“本法所称不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害合法权利的行为。以及其他运营商的利益，破坏了社会经济。“排队订购。”房地产开发公司很多，同一地区通常有多个房地产，购房者常常无法证明所涉及的房地产企业有购房者与房地产企业之间的商品房买卖合同纠纷不受本法管辖3。《合同法》第五十二条“违反合同法强制性规定”是指强制性的效力条款，而《消费者权益保护法》和《公正竞争法》不允许捆绑商品或附加其他不合理的交易条件并非强制性强制效果，也不符合使合同无效的条件。 4。买方通常不能证明房地产公司具有欺诈性，胁迫性，合法掩盖非法目的，恶意串通损害国家集体或第三方的利益，其他合同无效，也不能证明该合同有重大误解，显示公平等。可撤销的情况。 5。购买房地产时，您必须购买带有装饰的停车位或合同条款，这些条款不一定被视为无效的格式条款。由于购买者仍然可以选择购买其他房地产，并且在签订合同时，房地产公司通常会对内容的这一部分给出粗体和黑色的提示，并让购买者确认已明确告知房地产公司有关上述内容的信息。条款。 6。尽管住房和城乡建设部和各级政府部门发布的政策文件有禁止通过捆绑销售或捆绑销售商品房的规定，但这些政策文件不属于法律或行政法规。根据政府部门的政策文件，不应否认商品房销售合同，停车位协议和装修协议的有效性。 1。住房和城乡建设部等七个部门联合发布的《关于采取特殊行动打击群众利益，违反部分城市房地产市场法律法规的通知》，全国30个城市已经出具了相关文件，捆绑或捆绑或捆绑销售商品房均被列为严厉打击。如果房地产企业被捆绑并捆绑在一起，则会被房地产部门发现，或者会受到买家或第三方的投诉。根据情况的严重性，房地产部门可以在限期内与企业负责人进行面谈并责令改正，在改正前中止网上签收，典型案例被曝光，列在清单上严重的非法和不值得信任的公司，信用扣除和注销申请。房地产公司一旦受到惩罚，将对项目销售产生严重不利影响。因此，建议房地产公司谨慎选择捆绑方式出售房地产项目。 2。由于对商品房销售中捆绑销售行为的理解不同，法院对判决有不同的意见。尽管主流意见被认为是有效的，但一些法院认为这是无效的。如果停车位和装修协议被视为无效合同，房地产公司实际收取的停车位（包括房价差额）和装修费用（包括房价差额）可能面临全额退还的情况。买家。可能还有购房者要求撤销或取消停车位协议和装修协议，并退还停车位费和装修钱，这可能会引起未知的风险，例如诉讼，投诉，报告，来信和拜访以及维权。出处丨建伟律师事务所丨吉娟本文内容仅是作者观点，并不代表《房地产与工程法学观察》的立场，在任何情况下均不作为法律意见。