一一回答。 1.出售小产权是非法的。 2.存在风险，但这取决于您所购买房屋的性质。它的区别在于财产权证书的签发机构。如果未颁发产权证书，则乡镇政府颁发的产权称为小产权，也称为乡镇产权。乡镇产权并不构成真正法律意义上的产权。3.如果仅获得合同或小产权证，则为镇属产权，则您在该镇或镇中得到认可。
《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，该合同无效：（一）一方以欺诈，强制手段订立合同，损害国家利益的； （2）恶意串通，损害国家，集体或三个人的利益； （三）以合法形式掩盖非法目的的； （四）损害公共利益的； （5）违反法律，行政法规的强制性规定。结合本案，根据《合同法》的规定，可以看出，在买卖房屋的过程中，买卖双方就任何合同条款达成一致，目的是减少缴税，这是恶意勾结损害国家利益，应无效。但是，避税条款的无效当然不会导致所有合同条款都无效。第五十六条规定：“如果合同部分无效并且不影响其他部分的效力，则其他部分仍然有效。”因此，在这种情况下，作为房屋的卖方，不可能假定所有合同都是无效的，而部分条款无效。销售合同仍应按照双方之间的实际协议执行。
1.购房并签订合同应避免哪些风险？
（1）开发人员使用自制的商品房订阅或预购协议来破坏购买者的合法权益。
许多开发人员制定了自己的订阅或预订协议，并试图引导买家尽快支付押金和签订正式合同，这是相互联系并逐步进行的。由于协议中的协议期限较短，因此买方没有时间仔细了解正式合同的内容。
（2）开发人员使用自制的合同格式条款来损害购买者的合法权益。
合同格式术语是指合同文本提供者已预先准备好可重复使用且在订立合同时未与消费者协商的术语。它具有节省交易成本和提高安全性的优点，但也具有无法协商的缺陷。一些开发商不遗余力地违反法律法规，并利用消费者渴望以自制的不平等合同格式条款的形式购买房屋，迫使消费者签署批准书。
（3）开发者排除或避免了商品房销售广告和促销材料的内容作为要约，从而损害了购买者的合法权益。
《商品房销售管理办法》第十五条规定：“当事人应当在商品房销售合同中规定房地产开发企业和房地产中介机构发布的商品房销售广告，促销材料中规定的事项。服务机构。
为了吸引消费者购买房屋，开发商通常会在绿化，大厅，学校，幼儿园，游泳池，健身房，停车位，超级市场，建筑面积比，建筑房间距离等方面提供良好的配套设施。销售广告和促销材料。描述但不将此承诺写入合同。例如，开发商单方面同意合同：“卖方为商品房项目制作的效果图，样板房，沙盒，模型，广告，销售手册，折页，公寓材料，促销材料等，仅供参考。只要。房屋交付标准并非要约，要遵守政府的最终批准计划和此合同。 “要排除售前广告内容和促销材料作为要约的可能性，当广告内容难以兑现时，购买房子人们要求说开发商以合同已达成为由拒绝了消费者。
2.买房子和签订合同时如何避免风险？
买方可以在签订合同之前检查互联网上或房屋交易机构是否有标准合同，然后比较标准合同是否与开发商提供的合同不同。
同时，必须将开发人员的承诺（例如绿化，学校等）写入合同。如有必要，您可以要求将开发商的宣传材料包括在合同的附件中，并在项目的盖章上盖章，以防将来的开发商拒绝付款。
此外，买方最好与开发商就违约的等效责任达成协议，并在合同中明确说明罚款或特定算法的金额。
房屋买卖合同的内容不违法，只要双方签字盖章均具有法律效力。
1.房屋买卖合同是一项民事法律行为，应满足以下条件：
1。合同双方必须符合该主题的资格。房屋买卖双方具有依法行使权利和承担义务的资格。
（1）一般主题要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方均应具有充分的民事行为能力。房屋买卖非常复杂，涉及很多主题。法律通常禁止民事行为能力有限的人和没有民事行为能力的人参加，除非经法律代理人事先同意或经法律代理人同意，否则已签订的房屋买卖合同无效。
（2）特殊主题要求。为了维持房屋交易的秩序，现行法律和政策对房屋买卖双方当事人设置了一定的条件和限制，必须满足一定的条件。在商品房买卖中，房地产开发企业必须具有法人营业执照，资格证书，土地使用权证，土地使用批准书，规划许可证，建筑许可证等作为房屋卖方。在商品房的预售中，除上述条件外，预售方还应当持有预售许可证，并确定建设进度和交付日期。
2。房屋买卖双方应当表达真实性。根据现行法规和有关司法解释，民事法律行为应是当事人的真实意图的结果。
3。房屋买卖不得违反政策，法律法规和公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律，法规的强制性规定，不得损害公共利益和违反公共道德。
其次，房屋销售合同是无效合同
1.不动产和不动产分别转让，合同无效。房子建在土地上，是土地的附属物，这是密不可分的。因此，在通过买卖转让房屋所有权时，还必须转让房屋范围内的土地使用权。如果卖方分别将财产和土地转让给不同的当事方，或者仅在出售房屋时出售房屋所有权，而不是同时出售土地使用权，则买方可以提出买卖合同是无效。
2.如果注册和转让手续未完成，则合同无效。房屋买卖合同标的物的所有权由买卖双方在房屋所在地的房屋管理部门登记注册。否则，房屋买卖合同不能生效，即使实际交付房屋，房屋所有权转让的法律效力也不会发生。。因此，只要房屋没有经过正式的登记和转让手续，即使卖方收取了房屋价格并将房屋交给买方使用，当事人仍可以主张合同是无效。
3.产权的主体存在问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋的所有人。如果非所有权出售他人的房屋，则买卖行为无效。如果房屋的产权由几个人共享，则必须获得共有人的同意才能出售。出售合租房屋时，必须提交同意书。
4.侵犯了购买权，合同无效。如果房主在相同条件下出售合租房屋，则共有人有权优先购买。出售出租房屋时，房屋所有人必须提前3个月通知承租人。在相同条件下，承租人有权先购买。房屋所有人在出售房屋时侵犯了共有人和承租人的优先购买权时，共有人和承租人可以请求法院宣布房屋买卖合同无效。
5.单位违反规定购置房屋，合同无效。机关，团体，部队，企事业单位不得变相购置城市私人房屋。因特殊需要必须购买的，必须经县级以上人民政府批准。如果单位违反规定购买私房，则买卖关系无效。
6.买卖中存在欺诈行为，这显然是不公平的，合同无效。买卖城市私人住宅时，双方应根据定性评估的原则，并参照住房所在地人民政府规定的评估标准，协商价格。买卖合同生效后，任何一方均不得因价格过高或过低而后悔，并应按照合同约定的价格，期限和方法交付。但是，如果卖方在生效后进行欺诈，隐瞒或发现质量问题，则买方可以要求卖方重新协商价格。如果谈判失败，法院可能会被起诉。
7.非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》，下列房地产不予转让（包括销售）：（一）以转让方式取得土地使用权，不具备房地产转让条件的； 2.司法行政机关裁定盖章或以其他形式限制房地产权利； （三）依法收回土地使用权； （四）未经共有人书面同意，共有财产； （五）所有权纠纷； （六）未依法登记取得所有权证书的； 72.法律或行政法规禁止的其他情况。