物业税计算方法
在进行税收筹划之前，我们必须首先了解如何征收和计算财产税。房地产税的计税方法分为从价税和征税。
其中，计算从价税的依据是：
1.一次扣除财产原始价值的10％-30％后的残值；
2.不论核算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等。
3.在扣除10％-30％的独立地下建筑物之前，确定房产的原始价值；
（1）如果地下建筑物用于工业用途，应税财产的原始价值应为房屋原始价格的50％-60％；
（2）如果地下建筑物用于商业和其他目的，则房屋原始价值的70％-80％为应税财产的原始价值。
4.具体扣除比例为10％-30％，由各省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应纳税额=应税财产的原始价值*（1-原始价值扣除的比例）* 1.2％
对租金征收的税基：
1，租金收入
2.如果使用劳务或其他形式来抵消租金收入，则应根据当地同类房产的租金水平确定；
3.对于个人租赁住房，应按4％的税率征收物业税；
4.租赁的地下建筑物应按照有关租赁的地下建筑物的有关规定征税。
房地产税的税收筹划分析
首先从计划的税率开始。
由于从价税和征税税率不一致，因此，由于税率的差异，税收筹划空间为：
（原始房价+土地）*（1-原始值扣除率）* 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和征费的临界点是（房屋的原价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍。
当（房屋原价+土地）*（1原始值扣除率）>租金收入的10倍时，租赁所支付的房地产税较少；
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除率）<10倍于租金收入时，自用所缴纳的财产税较少。
这样，我们就可以将财产租赁给关联公司，使其有资格从租赁中征税，并增加收入。
那么，什么是税收筹划？税收筹划是指纳税人本着遵守法律法规的精神使用法律赋予的权利，并通过一系列定性，定量的分析和规划，最大限度地减轻了企业的总体税收负担。简而言之，税收筹划以税法为基础，力求在法律上合理合理地减少税收负担。
税收筹划的概念已在理论界正式提出，但是“税收筹划”的确引起了人们的关注和社会关注，但这已成为近年来的问题。税收筹划要求纳税人通过事先安排和规划业务，投资，财务，充分利用税法提供的所有利益，包括减税和免税，以在法律法规允许的范围内获得最大的税收利益。管理等事项。税收筹划与逃税，逃税和税收欺诈完全不同。区别在于税收筹划是合法合理的，而其他行为是非法的。逃税不会通过隐瞒销售收入，多重支出，虚假纳税申报和其他非法手段，从而直接逃避自己的应纳税责任来支付或少付税款，并且税收筹划在法律范围内，避免了征税行为的发生或预先用轻税行为代替重税行为，以达到减少税收支出或使综合净收入最大化的目的，从形式到内容都是完全合法的，反映了国家税收政策的意图，并受到指导并受到税收政策的鼓励。
税收筹划中要实现的最终目标是在某些税收负担条件下追求最大的税后利润，并实现既定的财务目标和最大的经济利益。中小企业是旨在获利的组织，其出发点和归宿是利润。在市场经济条件下，国家承认企业的独立法人地位，企业行为的自主权，企业利益的独立性以及从事生产经营活动的中小型企业。有义务依法纳税。同时，企业决策者还应意识到税收筹划也是中小企业纳税人应享有的权利。权利法的规定是实现权利的前提，但是公司还需要在遵守法律的同时积极满足其要求。这意味着公司必须事先了解他们积极采取的行动和后果，并能够为了预测这种行为给企业带来的利益，税收筹划是一种具有法律意识的举措。纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过税收筹划可以使企业在履行税收义务的同时，能够利用法律手段充分保护其合法权益。税收筹划与税收法理学的内在要求是一致的。它不应影响税收的法律地位，也不应削弱税收的功能。实际上，在仔细比较政策制定的税法之后，企业的税收筹划实际上是一种最佳选择。
由于在法律允许的范围内，使税后利润最大化是税收筹划的最终目标，该目标如何实现？为了使中小企业做好税收筹划，首先必须特别注意国家税收政策法规的研究，“满意”税收优惠政策，特别是无论是区域性税收政策还是工业税收政策，如何规定减税和减税措施。豁免期限，以及是否避免海外纳税必须清楚地理解双重征税法规和与税收筹划直接相关的其他问题，并且应在法律约束下最大程度地探索税收筹划的政策资源。最大化税后收益的前提下的具体目标是多种多样的，总结如下：
1.选择低税负计划。一般而言，税基越广，税率越高，税负就越重。低税负负担方案的选择可以分为特定内容，例如最低税基，最低适用税率和最大减税额。在既定税收义务前提下，除非选择零税收负担点，否则选择低税收负担点可以减少税款支付，直接增加税后利润，并达到利润最大化的目的。
2.选择投资领域。不同地区国家税收法规的优惠政策不同。因此，在国外投资时，企业应考虑适用于投资区域的税收政策是否具有区域税收优惠，以选择税负较低的区域进行相应的投资。
3.选择递延所得税。延期纳税等同于提供等于企业税额的无息贷款，从而提高了公司的资本周转率，并且在通货膨胀的环境中，递延税款的货币价值降低了，这相应地降低了实际纳税。递延税款包括递延税基和申请递延税款。在法律允许的范围内，递延税项获取资金的时间价值并增加税后收益。对于公司财务管理的分析，可以获得机会成本的选择性收益。
4.在会计准则允许的范围内，选择特定的会计处理方法以实现“低税负最佳计划”。会计准则允许选择不同的会计处理方法，例如企业可以选择物料的评估方法，选择固定资产的折旧方法，选择成本分配方法等。在材料评估方面，有先进先出法，加权平均法，移动平均法，个人评估法和后进先出法。企业选择不同的物料评估方法，对企业的成本，利润和税金产生重大影响。
5.避免因违反税收而蒙受损失。根据税收筹划最终目标的要求，不仅不能在税收筹划过程中选择逃税行为，而且还应始终注意避免发生税收违规行为，从而减少不必要的“税收风险”损失，仅此而已最大化税后最终利润的方法目标。
中小企业的实际税收筹划是对企业税收意识日益增强的体现。它表明，企业的相关利益相关者将采取法律手段来追求税后收益的最大化。成熟和理性的标志。同时，从经济运行的客观效果的角度来看，税收筹划恰恰是政府利用税收杠杆引导中小型企业，使企业可以按照政府的宏观调控意图来实施。政策倾斜的方向。中小型企业的税收筹划是企业的一项长期行为和预先计划活动。它必须具有长期的战略眼光。企业管理者不仅应着眼于税法的选择，而且应着眼于整体管理决策。企业决策者有时需要考虑税收筹划和企业发展战略。中小型企业的管理者还应注意，税收筹划是事前行为，具有合法性，进阶性，长期性和可预测性的特征。国家税收政策和税收法规在不断变化。因此，税收筹划和其他财务管理决策既有风险也有好处。
房地产税收筹划1.使用房地产税的税收范围进行计划
财产税筹划政策依据：根据《中华人民共和国财产税暂行条例》的规定，在城市，县，已建立的城镇以及工矿区征收财产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。《财政部，国家税务总局关于房地产税和车辆，船舶使用税若干业务问题的解释和规定》（财税[1987] 3号）明确了应税房地产的范围：“房地产以房屋的形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和封闭结构（两侧都有墙或立柱）的地方，可以遮挡风雨，人们可以从中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料。独立于房子。围墙，烟囱，水塔，变压器塔，油罐油罐，酒窖蔬菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃取暖室，砖窑和石灰窑以及各种油气罐等建筑物，等，不是房地产。税法规定对房屋征收房产税。企业自用房地产，按剩余价值的10％至30％，按1.2％的税率，按照房地产的原价计算并缴纳房地产税。房地产的原始价值，是指按照会计制度的规定，记录在纳税人帐簿中“固定资产”帐户中的房屋的原价。因此，自用房地产应缴纳的房地产税的规划应紧密围绕房地产原始价值的核算，只要核算墙壁，烟囱，水塔，变电站，室外游泳池等即可。不包括在房地产税中的税款包括在会计核算中。地窖，游泳池，窑炉和水箱等建筑物可以分开存放，以节省不必支付的房地产税。
房地产税收筹划的具体案例：华美公司正在内陆省的一个中等城市中建设一个工业园区。该工业园区计划包括工厂围墙，办公室烟囱，工厂围墙，烟囱，水塔，变压器塔和停车场。泳池，游泳池等建筑，工程造价估算为4亿元，其中厂房，办公楼建设成本为2.5亿元，其他建筑设施成本为1.5亿元。如果以该房地产的原值4000万元，华美公司应在工业园区建成后的下个月开始缴纳房地产税，并缴纳年度房地产税（省扣除率为30％）= 40000×（1-30％）×1.2％= 336（万元）。如果公司计划将工厂厂房和办公室之外的所有设施（例如停车场和游泳池）露天建造，并将这些独立建筑物的成本与工厂建筑物和办公室的成本分开，并分别计算，这样，这部分建筑物的成本就不会包含在物业的原始价值中，并且不需要缴纳物业税。这样，华美公司就可以每年少缴126元人民币的房地产税[15,000×（1-30％）×1.2％]。
公告：《财政部和国家税务总局关于对具有房屋功能的地下建筑物征收物业税的通知》（财税[2005] 181号）明确了对有房屋的地下建筑物的财产税政策。功能，即，自2006年1月1日起，具有房地产功能的免税地下建筑物将被纳入房地产税征收范围。同时，很明显，所有在房地产税收范围内具有住房功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物，完全地下建造的建筑物，地下人防设施等，按照有关规定征收。新规定并未将所有地下建筑纳入税收范围。需要征税的建筑物必须符合房地产特征的概念。财税[2005] 181号文件对此进行了定义：具有住房功能的地下建筑物是指可以抵御风雨的屋顶和维护结构，并允许人们生产，操作，工作，学习，娱乐，居住或居住。存放用品的地方。其他与此不符的地下建筑，例如酒窖，游泳池，窑炉和水箱，尚未包括在物业税范围内。
财产税计划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定，房地产税是按照房地产的原值的残值计算和缴纳的。扣除10％至30％的房地产。房地产税按照财产的残值计算缴纳，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种自用地下建筑的新概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：工业用房地产，以房屋原始价值的50％至60％作为应税财产的原始价值；房地产税应纳税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％。商业及其他财产，以房屋原始价值的70％至8096作为应税财产的原始价值，应付财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30 ％）]×1.2％。
确定应税财产的原始价值后，地下建筑物的财产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的征税方法不同，实际上，可以通过转换地下建筑物的用途来制定相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号规定的征税对象是独立设立的地下建筑物。适用于与地下房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场，购物中心对于建筑物的地下部分，应将地下部分和地面上的房屋作为一个整体，并应根据有关地面上房屋的建造的有关规定计算和计算财产税。根据会计制度，与地面房屋相连的地下建筑物最初在会计账目中反映为房地产的原始价值，这与现行税法的规定一致。
2.财税[2005] 181号规定，地下建筑物的租赁必须按照地上房屋建设的有关规定计算和征收。这也与原始的政策法规和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过税收方法进行租赁和仓储的差异化计划
财产税计划的政策依据：如上所述，财产税有两种方法：从价税和租金税。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产的所有者，可以通过以下公式确定是租赁还是仓储：假设公司财产的原始价值为Y，并收取年租金Z，并且位置规定了扣除额“从价”财产税的比率为AA代表从10％到30％的任何数字），则从价Y征收的财产税×（1-A）×1.2％，租金征收的财产税为Z×12％。％> Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算；否则，请选择租金帐户计算；如果Y÷Z = 10当÷（1-A）时，租赁或仓储在房地产税收筹划中没有多大意义，并且纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：A公司是一家内资企业，在A省和B省拥有闲置仓库，原始价值为2000万元，净值也为1600万元。现有的公司B计划租赁A公司在A省的闲置仓库，而公司C计划租赁A公司在B省的闲置仓库。最初约定的初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定从价财产税减免率为30％，省B规定从价税减免率为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果您与B公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税为160×12％= 19.2（万元）。