房地产企业所得税的计算确实很复杂。国家税务总局结合房地产开发经营业务的特点，于2009年制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。理解总局的《房地产开发经营业务企业所得税管理办法》后，可以归纳为：未完成的开发产品的销售，应按规定的毛利计提所得税。余量。完成清算按照税法确认收入，确认成本和费用并清算所得税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）：
第八条销售未开发的开发产品的企业的应税毛利率，由各省，自治区，直辖市的一百个税务局和地方税务局按照下列规定确定：
（1）如果开发项目位于省，自治区，中央直辖市或计划分开的直辖市所在的市区或郊区，则最低程度应为15％。
（2）开发项目位于县及地级市区和郊区时，不得少于10％。
（3）如果开发项目位于其他地区，则不少于5％。
（4）经济适用房，限价房和危险改建房，不少于3％。
换句话说，季度公司所得税预收款：预售收入知识×税收毛利率×公司所得税率25％
《房地产开发经营企业所得税办法》（国税发〔2009〕31号）第9条第9条企业销售未完成的开发产品所得的收入应按季度划分（或几个月），根据估算的毛利率计算估计的毛利并计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应当及时结清应税费用，并计算以前销售收入的实际毛利润。应税收入与其他项目合并计算。
在年度纳税申报中，企业必须发布有关开发产品的实际毛利润与估计毛利润之间的差额调整的报告，以及税务机关要求提供的其他相关信息。
1.首先，房地产公司开发项目的所得税管理主要分为两个部分：
1.商业房屋销售：这部分的纳税人是房地产公司
2.建筑和安装工程部分：该部分的纳税人是项目承包商
其次，税务部门对所得税的管理：
1.如果帐户健全且会计核算正确，则可以申请审计收款，并且在审计收款中有预收款的概念，即纳税人根据每月或每季度获利声明并付款，然后税务部门在年底将检查帐目并结清付款，并提供更多的退款和更少的补充。
2.如果没有帐户，或者帐户不正确和不真实，则税务部门将采用批准的收款，
批准的收款也有两种，一种是应税收入的收款，另一种是固定收款。房地产行业通常会执行批准的应税所得率的收取。这是什么意思？也就是说，税务部门将根据不同行业和营业额水平制定各种行业的近似成本利润率（税务部门称为应税率）。房地产行业应为10％-12％左右，而建筑行业应为6％-大约8％，而企业所得税税率是25％，那么10％-12％* 25％等于房地产业税率是2.5％-3％，建筑业税率大约是1.5％-2 ％，此管理方法类似于营业税的管理方式是不控制您的利润水平和收入水平。根据收入征收。纳税时间是下个月15号之前的当月纳税时间。
3.几项特殊规定：首先，建筑业收入实现时间的确认是特殊的。由于该项目的清算时间跨度较长，因此在项目期间，该项目的付款通常以预付款和贷款的形式进行。，因此，税务部门规定，无论项目付款是临时付款还是预付款，都应视为收入实现
第二，确认房地产业收入的特殊规定：房地产开发商收取的所有费用均计为收入，包括杂费，例如代理费，物业管理费，装修，水电费等。 。
第三，对经济适用房和普通住宅有特别的优惠政策。如果您需要私下了解它，您将私下讨论。
第四，当前针对房地产行业的优惠政策是国家针对经济危机发布的临时优惠政策，不会持续很长时间，因此请勿使用当前的政策来指导未来的运营。
III。企业对企业所得税的财务处理：
1.审核收集方式下的财务处理：
A.预付所得税：
帐户：
借款所得税费用
应付贷款税-应付所得税
付款：
应付借款和应付费用-应付所得税
贷款银行存款
结转：
借：今年的利润
贷款：所得税费用
B.结算和结算：
如果预付款项大于结算和结算所计算的应付金额，通常，税务机关会减少前一年公司所得税的预付款项，以减少退税的麻烦一年内应交税款。在这种情况下，企业的会计处理为：
借款：其他应收款-所得税退还
贷款：上一年的损益调整额-所得税费用
如果预付款项少于应付款项的结算和计算，则会计处理方法与
2.核准收款项下的企业所得税一般不会结清，其他会计处理方法与
第四，房地产企业所得税处理中的一些误解：
1.按照公认的征收所得税的管理方法，是否会降低建筑安装合同，并减少建筑安装税？是的，建安合同上的建安税很低，确实会少付一点，但是房地产中的土地增值税将相应增加，这是不值得的。
2.隐藏销售收入是否会减少税收？是的，但是开票会减少响应。即使买家现在不在乎，第二笔交易需要发票时也会有麻烦，迟早会被暴露。
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