房地产预售阶段取得的收入，是按照预售额的2-3％缴纳企业所得税和土地增值税，不予扣除。
清除土地增值税后，可以扣除已缴纳的其他税款，应根据增值税率计算应补缴的土地增值税。
房地产开发企业的企业所得税执行国税发[2009] 31号《房地产开发经营企业企业所得税处理办法》：
第八条企业销售未完成的开发产品的应税毛利率，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：
（1）如果开发项目位于省，自治区，中央直辖市或计划分开的城市所在的市区或郊区，则不得小于15％。
（2）开发项目位于县及地级市区和郊区时，不得少于10％。
（3）如果开发项目位于其他地区，则不少于5％。
（4）经济适用房，限价房和危险改建房，不少于3％。
根据上述毛利率计算应纳税所得额，并按25％的所得税率计算预缴公司所得税。
至于地方税的加征税率，由各省，自治区，直辖市的地方税务局决定，在预售收入的1％至5％之间国家税务总局规定的，例如湖南省级预提税率为：
1。普通标准住房为1.5％；
2。非普通标准住宅（包括车库等）的2％；
3。别墅，办公楼，商务房等为3％；
4。只需转让5％的土地使用权；
5。房地产开发公司，开发建设普通标准房屋和其他类型商品房的，其销售收入应当单独核算，否则，按高额征税；同时，他们不能享受普通标准住房的优惠政策。
房地产企业所得税预提税项的处理
1.未完成开发产品的税收处理
国家税务总局明确估算了应课税毛利率：经济适用房预售收入的应课税毛利率不得低于3％；负担不起的住房开发项目位于省，自治区，直辖市和计划中不少于市人民政府所在地的城市和郊区的百分之二十；不少于地级及地级市区和郊区的人口的15％。;其他地区不少于10％。
使用营业利润率来预测直接计入当期应纳税所得额的企业所得税应纳税所得额，并统一计算企业所得税，不再考虑当期费用金额；在计算税额毛利率后，将预售收入乘以毛利润，减去实际期间的相关支出，税金和附加费（根据预售收入收取的税金和附加费）。采用税额计算毛利率法更为科学，合理和合法：营业利润率法不考虑纳税人当期取得预售收入所发生的实际费用，税金及附加，实行统一比例。以前发生的支出，税金和附加费将在“秋季后结算”，这将给税收调整带来很多麻烦；税额计算方法为毛利率法，本期发生的实际费用，税金及附加均已按照法律规定计入当期企业所得税扣除之后，在产品开发完成之后，只需考虑产品应税成本的新问题。
当前未完成的开发产品的税收处理如下：
当前的应税毛利润=当前的预售收入×估计的应税毛利率
当前的应税收入=当前的毛利润-本期费用-已支付的当期税金和附加费
当前应交所得税=当前应纳税所得额×33％
第二，成品开发的税收处理
完成的开发产品的税收处理如下：
实际销售收入毛利率
=通过预售收入确认的实际销售收入-应税成本（与预售收入相对应的成本）
预售收入毛利润=当前的预售收入×估算的应税毛利率
完成年度的应税收入=实际销售收入毛利-预售收入毛利-当期应税收入
III。所得税预缴业务案例及注意事项
【案例摘要：一家房地产开发公司于2005年初开发了一个“普通住宅”项目。整个项目于9月底完成，并于10月投入使用。该年发生的经济业务摘要如下：
第一季度发生的支出为15万元，预售收入为200万元，“预收款”余额为200万元；
第二季度的费用为80,000元，预售收入为400万元，“预付款帐户”余额为600万元；
第三季度发生的费用为17万元，预售收入为408万元，“预收款”余额为1080万元；
该项目的房屋开发总成本为1,050元（包括土地支付200和利息支出2000万）。商品房可售面积为10,000平方米，销售价格为18万元/平方米。到第三季度末，总共预售了6000平方米。第四季度费用为30万元，其余4000平方米全部售罄，收入720万元。
公司适用的税率汇总：营业税率为5％，城市建设税为5％，教育费附加费为3％，土地增值税预提税率为0.5％，预计毛利率为10％，所得税税率33％。假设公司没有其他调整因素，按季度计算的所得税计算方法总结如下：
第一季度产生的成本为人民币150,000元，营业税及附加10.8（200×5.4％）10,000元，土地增值税1（200×0.5％）（10,000元）。该季度的应交所得税计算如下：：
应税收入= 200×10％-15-10.8-1 = -6.8（万元），应交所得税为0。
第二季度，本期发生费用为8万元，本期累计费用为23万元。累计缴纳营业税及附加32.4（600×5.4％）万元，累计缴纳土地增值税3（600×0.5％）（万元），本季度应交所得税计算如下：
的税前累计应税收入= 600×10％-23-32.4-3 = 1.60（万元）
应缴所得税= 1.6×33％= 0.528（万元）
第三季度发生的费用为人民币17万元，累计费用为人民币40万元。累计营业税金及附加58.32元（1080×5.4％），累计土地增值税5.4元（1080×0.5％）。该季度的应交所得税计算如下：
累计应纳税所得额= 1080×10％-40-58.32-5.4 = 4.28（万元）
当前应交所得税= 4.28×33％-0.528 = 1.412-0.582 = 0.884（万元）
预售收入对应的应税成本= 1080 / 0.18×0.105 = 630（万元）
实际销售收入毛利润= 1080-630 = 450（万元）
的预售收入应税毛利润= 1080×10％= 108（万元）
第四季度，剩余的4000平方米全部售出，销售额达到720万元。本期发生费用30万元。结转成本为420（4000×0.105）元，营业税金及附加388,800元（720×5.4％））。需缴纳的土地增值税摘要：
（1）计算免赔额= 200 + 830 + 20 +（200 + 830）×5％+ 97.2 +（200 + 830）×20％= 1404.7（万元）
（2）增值额= 1800-1404.7 = 395.3（万元）
（3）增值率= 395.3÷1404.7×100％= 28.14％（普通居民的增值税率超过20％）
（4）应交土地增值税= 395.3×30％= 118.59（万元）
（5）应缴纳的土地增值税= 118.59-5.4 = 113.19（万元）
应税收入=（450-108）+（720-420-38.88-113.19-30）= 459.93（万元）
应付所得税= 459.93×33％= 151.78（万元）
应付所得税= 151.78-1.412 = 150.368（万元）
以上方法应用于计算所得税。需要注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入。对于未完成的开发产品预先结转的预售收入，税务机关仍应使用售前处理，否则，由于产品未完成，因此无法计算成本并且无法正确计算当期应纳税所得额，从而影响了税收的计算。预缴所得税时，企业还必须对每个项目进行检查登记，以免在已完成项目和未完成项目之间产生混淆，并且企业所得税无法正确计算。