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根据《财政部和国家税务总局关于营业税政策若干问题的通知》（财税[2003] 16号），单位和个人出售或转让其分配的土地使用权，减去所有收入土地使用权原价后的余额为营业额。此政策适用于通过二级市场上的有偿转让获得的土地，并应获得另一方发行的无形资产转让发票。该政策不适用于通过支付土地转让费而从国土资源局土地转让一级市场获得的土地使用权。因此，纳税人应按照“无形资产转让”税项缴纳营业税，城市维护建设税，教育附加费和地方教育附加费。同时，应当依法缴纳印花税，土地增值税和企业所得税。
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答：《企业会计准则第16号-政府补贴》第2条规定，政府补贴是指免费从政府获得货币或非货币资产的企业，但不包括政府作为所有者的资本投入企业。因此，房地产公司应当以实际支付的土地价格作为土地成本，取得土地使用权。这部分还款实质上是政府补贴，应符合《企业会计准则第16号-政府补贴》的规定。，作为营业外收入。
具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号-政府补助》第7条规定，与资产相关的政府补助应确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均。该分配计入当期损益。但是，以名义金额计量的政府补助直接计入当期损益。
第8条规定：与收入相关的政府补贴应在以下情况下分别处理：
（1）以后期间用于补偿本公司相关费用或损失的支出，确认为递延收益，计入相关费用期间的当期损益。
（二）用于补偿企业发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产公司获得的开发土地最终将构成库存的一部分，所支付的土地价格应包括在开发成本中。以后获得的财务偿还款是对已经发生的相关费用的一种补偿，应在会计处理中直接计入营业外收入，不能抵销开发成本。
会计科目和主要帐户处理规则：公认的政府补贴收益，借记“银行存款”和其他科目，贷记递延收入，营业外收入和其他科目。
对于土地退还款或奖励金，税务机关的决定与财政部的有关规定相抵触。税务部门认为这是退货业务，应直接扣除土地成本。-政府补助金（2006）（会计[2006] 3号）作为营业外收入处理。
例如，在2010年以来的土地增值税清算过程中，根据颁布的《土地增值税差额清算手册》的规定：纳税人退还土地转让费或与土地有关的报酬转让应扣除以获得土地使用权支付的金额。
扩展：
一，存在实际交易价格且不低于其所在地段基准地价平均价格的，按交易价格不少于40％计算保证金。 。如果交易价格低于基准地价的平均标准价格，计算出土地总价的40％。
2.重新安排分配的土地使用权的转让时，应按平均基准土地价格的40％计算。
3.通过上述方法计算出的土地出让金金额。土地使用权出让人有异议的，应当委托有资质的土地评估机构进行评估，并按评估价格的40％计算出土地出让金。。
第四，分配的土地使用权的成本价格中最高的比例不得超过土地价格的60％。根据分配的土地使用权价格计算出出让金时，必须将成本价格转换为市场土地价格，然后再降低。按40％计算土地出让金。
[案件]
一家房地产开发公司于2015年6月支付了6000万元人民币，以获得土地使用权。与当地政府达成协议，基础设施建设资金将按照土地出让金的30％支付。 12月17日，金穗园房地产开发公司获得基础设施建设资金1800万元。
选项1：不减少土地成本的土地增值税处理
1.不扣除土地成本的会计处理
《企业会计准则第16号-政府补助》第8条规定，在以下情况下，应单独处理与收入相关的政府补助：
（1）用于补偿企业未来期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，计入相关费用期间的当期损益被认可。
（二）用于补偿企业已经发生的有关费用或损失的，直接计入当期损益。
根据分析，未扣除土地成本的会计分录处理如下：
借款：1800万银行存款
贷款：营业外收入1800万
2.在不扣除土地成本的情况下处理土地增值税
因为土地转让回扣不能抵消土地成本，所以“为获得土地使用权而支付的款项”仍为6000万，扣除额应为：
依法支付土地使用权的金额为6000万元，扣除的金额为7800万元（6000×130％）。
选项2：可抵消土地成本的土地增值税处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的增值税以纳税人转让房地产所得的增值税为基础。 ，转让的房地产的增值额是纳税人转让的房地产的税项扣除额扣除项目金额后的余额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“为取得土地使用权而支付的价格是指纳税人支付的土地价格。依照国家统一规定获取土地使用权和付款。相关费用。 ”
由于税收的征收和管理遵循实际发生的原则（请参阅：扣除税前土地增值税的四项原则<2>），此处的“已付土地价格”应为实际支付的金额，是土地增值税的结算。当前的土地成本应为扣除政府还款后的实际土地价格。因此，为了以拆迁补偿费的名义获得土地还款，应抵销“房地产开发成本”中的土地成本。
1.抵销土地成本的土地增值税会计分录
贷款：开发成本-土地征用和拆迁费用1800万
2.土地成本的土地增值税扣除
土地使用权支付的金额减少到了4200万元，扣除额为5460万元（4200×130％）。
方案1和方案2的处理方式不同，导致金穗园房地产开发公司清算时的增值税余额= 7800-5460 = 2340万元，按基本税率计算30％，税额差为2340×30％= 702万元。
实际上，中华人民共和国国家行政总局对政府土地还款的土地增值税的处理未作任何明确规定。全国大多数地区都没有明确的规定，但是有些地区明确规定，在计算土地增值税时，必须从土地成本中扣除政府退还的土地成本。如：
《江苏省地方税务局关于土地增值税相关业务问题的公告》（苏地水计[2012] 1号）第5条第4款，扣除取得土地使用权的费用在计算土地增值税时，使用权所支付的土地价格，应当以纳税人的实际土地出让金（包括以后支付的土地出让金）减去政府以各种方式支付的土地款来计算。土地转让。纳税人的经济利益将在以后确认。 ”
《辽宁省地方税务局关于澄清土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）。取得政府还款的房地产企业的税收处理取得各种形式的返利后，土地增值税清算时，地方税务机关不得扣除返利，直接扣除土地成本。 ”
大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定：“取得票据或其他信息，但转让土地的，费用未实际支付或者退还土地使用权的购买价格或土地出让金的支付和土地使用权的购买，并且不包括在扣除项目中。 ”
青岛市地方税务局发布的《青岛市土地增值税清算管理办法》（青地出租车[2008] 100号）：第二十二条：出于其他原因，从政府部门获得的补偿和财政补贴将抵消房地产开发成本中的征地拆迁补偿费。 ”