下面通过一个案例告诉您房地产公司如何通过企业财富安全管理集成系统很好地进行税收筹划，并为房地产公司将来对税收安全做出控制。企业财富安全管理集成系统，预先控制企业税收风险，安全增值。
【分析】
选项1：自建并自售
嘉业公司将该项目用作直接销售的商品房。根据税收规定，按照销售房地产税项征税，其中涉及土地增值税。
城市建设税及教育附加费：2381×（7％+ 3％+ 2％）= 2.86亿元
土地增值税：
土地增值税：9269×30％= 2780万元
解决方案2 ：（企业财富安全管理集成系统解决方案）
房地产公司转让地块的损益如下：
销项税：9524×5％= 476万元
城市建设税及教育附加费：476×（7％+ 3％+ 2％）= 570,000元
扣除额= 7280×（1 + 10％）+ 57 = 8065万元
附加值= 9524-8065 = 1459万元
增值率= 1459/8065 = 18％
土地增值税= 1459×30％= 438万元
净收入：9524-7280-57-5-438 = 1,740万
（房地产公司的代理人建设服务的收益和损失如下：）
代办城市建设税和教育费附加费：1071×（7％+ 3％+ 2％）= 129万元
（房地产公司的两项业务的总净收入如下：）
【结论】根据以上分析，本项目方案2的净收入较方案1的净利润多296万元。因此，第二代计划更好。
当前中国大城市房价居高不下的原因非常复杂，税费的高比例是重要原因。在国外，土地价格和税收通常占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何在保证基本利润率（在中国通常为10％）的前提下有效地减税是赢得市场竞争的关键。在房地产税费中，土地增值税引起了关注。第一个原因是其税率高而税负重。第二个是它有计划的空间。完成后，可以节省很多税费。
上海江西德勤北京分公司合伙人李江伟和税务部经理兰东武介绍了土地增值税计划的基本思想：根据土地增值税的特点，增值税税率及相关优惠政策，控制增值税从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税率为四级超额累进税率，范围为30％至60％。附加值越高，税率越高。
在计划时，增值非常重要。增值额是扣除税法规定的项目金额后的转移收入余额。税法要求扣除五部分：获得土地使用权的费用；房地产开发成本；房地产开发费用；与房地产转让有关的税收；财政部规定的其他扣除，主要是指从事房地产开发的纳税人允许从获得土地使用权的费用和开发费用的总额中扣除20％。纳税人应特别注意以下事实：税法允许扣除额少于企业本身实际会计中涉及的扣除额。在计算增值额时，必须遵守税法的规定。如果增值税额少，则税额计算额少，适用税率也低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的重点是合理合法地控制和减少增值税额。
《税法》规定，建造普通标准房屋出售的纳税人，如果增加值不超过扣除额的20％，应免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人建造普通标准房屋并从事其他房地产开发的，应当分别计算增值税额；如果他们没有分别计算增值额或不能准确计算增值额，他们所建的普通标准住房将不享受免税待遇。
如果一家房地产开发公司建造普通房屋并从事其他房地产开发，则根据两种住宅的销售量和可扣除项目的数量，分别核算和不分别核算之间会有差异。在单独核算的情况下，如果可以将普通标准房屋的增值控制在扣除项目金额的20％以内，从而免征土地增值税，则可以减轻税收负担。示例如下。
北京一家房地产开发公司在1999年的商品房销售收入为1.5亿元人民币，其中1亿是普通住房，5,000万是豪华住房。税法规定的可抵扣项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可抵扣项目为8000万元，豪华住宅的可抵扣项目为3000万元。如果
没有分开核算（纳税人应知道是否不允许当地账户核算），企业应按以下方式缴纳土地增值税：如果
单独核算，则应付的土地增值税为：
豪华住宅：增值税（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
两者的总金额为1250万元人民币，单独的会计费用超过50万元人民币的税收支出。
因为普通标准住房的增值率为25％且超过20％，所以必须缴纳土地增值税。进一步规划的关键是通过适当减少销售收入，将普通住房的增值率控制在20％以内。这有两个优点：一个免征土地增值税，另一个是降低房价或改善房屋质量和改善房屋的配套设施，这可以在当前激烈的销售战中获得优势。我们对上述示例中的条件进行了一些更改，然后计算了土地增值税的税负和企业的收入。
假设上述示例中的其他条件不变，但普通房屋的可扣除项目数量发生了变化，因此普通房屋的增值率限制为20％，则可扣除项目金额为（1000－y）/ yX100％=可以从20％公式计算出y = 8333万元。此时，企业应缴纳的增值税土地增值税仅650万元，比非独立核算少570万元，比计分核算少600万元，扣除额增加自付额项目。333万元，分别减少237万元和267万元。
有许多增加自付额的方法，例如增加房地产开发成本，房地产开发支出等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的10％。各省市确定了10％以内的不同比例，纳税人应注意。
控制普通房屋增值率的另一种方法是降低房屋的销售价格，并减少销售收入。自付额的价值保持不变，增值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即降低此时的销售收入，无论是否理想。有必要对减少的销售收入进行比较，并控制增值率的税费规模，以便做出选择。
假设上例中普通住宅的可抵扣额不变，仍为8000万元。如果增值率为20％，则销售收入为找出来，X = 9600万元。此时企业应缴纳的土地增值税为650万元，可节省税收600万元，与减少收入400万元相比可节省200万元（因为可将土地增值税在计算企业所得税时扣除。所得税和企业税后利润将产生影响。由于篇幅所限，我们在这里不再进行分析，读者可以做进一步的比较。
1.使用关键点进行税收筹划
根据《土地增值税暂行条例》，有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人盖普通普通房屋出售，增值税增值额不超过土地增值税的20％。扣除的项目金额； ②国家建设需要依法征用和收回房地产。
土地增值税实行四级超额累进税率的条件是：①增值税额不超过扣除额的50％的部分，即税率是30％； ②增值额超过扣除额的50％，且不超过扣除额100％部分的税率为40％； ③增值税额超过扣除额的100％，税率为50％； ④增值税额超过扣除额的200％，税率为60％。
如果企业建造的普通标准房屋的销售增值率达到20％的临界点，则可以适当控制销售价格以避免支付土地增值税。计算增加值的扣除项目包括：①为获得土地使用权而支付的金额； ②土地开发的成本和费用； ③新建房屋及配套设施的成本或费用，或旧房屋及建筑物的评估价； ④和转移房地产相关税费； ⑤财政部规定的其他扣除额。这里的“其他扣除”是指为获得土地使用权所支付的金额与开发土地，新房屋和辅助设施的成本之和的20％。以下是一个示例。
[示例1]一家房地产企业建造了一批普通标准住房，为获得土地使用权而支付的金额为500万元，土地开发的成本为100万元，新房屋和建筑物的成本为配套设施是10001万元，与房地产转让有关的税款为80万元，房屋售价为2410万元。根据税法规定，除上述费用外，房地产企业的可抵扣费用也可以抵扣320万元[（500 + 100 + 1 000）×20％]。房地产企业增加值率为20.5％[（2 410-500-100-1 000-80-320）÷（500 + 100 + 1000 + 80 + 320）×100％]。根据税法的规定，应按30％的税率缴纳123万土地增值税[（2 410-500-100-1 000-80-320）×30％]。企业的税后利润为287万元人民币（2 410-500-100-1 000-80-320-123）。
如果企业进行税收筹划并将这批房屋的售价降低到2400万元，房地产企业的增值率为20％[（2 400-500-100-1,000- 80-320）÷（500 + 100 + 1 000 + 80 + 320）×100％]。根据税法规定，企业不必缴纳土地增值税。企业的税后利润为人民币400万元（2 400-500-100-1 000-80-320）。税收计划使企业的税收支出减少了113万元（400-287）。
其次，将扣除额的增加用于税收筹划
土地增值税是根据增值税额与扣除额之比，即增值税税率，按相应税率逐步计算的。增值税率越高，适用税率越高，将支付的税额越多。合理增加抵扣额可以降低增值税率，使企业可以采用较低的税率，从而减轻税收负担。
税法允许纳税人从转让收入中扣除包括以下五部分的款项：为获得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部规定其他扣除主要是指允许从事房地产开发的纳税人扣除为取得土地使用权所支付的价款和开发成本之和的20％。其中，关于房地产开发费用利息支出的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，房地产企业可以选择适当的减税标准进行税收筹划。元）;增值额= 3000〜2365 = 635（万元）;增值率= 635/2 365×100％= 27％;由于适用30％的税率，因此已付的土地增值税= 635×30％=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加= 2000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 110（万元）;扣除项目总金额= 1000 + 110 = 110（万元）;增值= 2000-1110 = 890（万元）;增值率= 890 +1110×100％= 80％;由于适用40％的税率，因此已付的土地增值税为890×40％-1 110×5％= 300.5（万元）。房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5 + 300.5）。
从以上计算可以看出，普通标准住房的增值率为27％，超过20％，无法享受免税待遇。只有将增值率控制在20％以内，才能获得免税待遇。规划方法如下两种类型：
（1）增加扣除项目的数量。假设示例3的其他条件保持不变，但是普通标准居住地的扣除额发生变化（假设为X），则项目总金额的扣除额为X + 165；增值= 3 000-（X + 165）= 2835X;
增值率=（2 835-X）+（X + 165）×100％。通过“（2 835-X）÷（X + 165）×100％= 20％”来解决：X = 2 335（万元），即当扣除的项目金额增加到10％时，可以免除普通标准住房。 2335万元企业缴纳的土地增值税总额仅为300.5万元，即出售豪华住宅应纳税额。
（2）降低销售价格。虽然降低销售价格会降低增值率，但也会导致销售收入减少并影响公司的利润。比较减少的收入和少缴的税款后，应确定此方法是否合理。仍然假设示例3的其他条件保持不变，但是普通标准住宅的销售价格在假定为Y的情况下发生了变化，则：营业税和附加费= Y×5％×（1 + 7％+ 3 ％）= 5.5％Y；扣除的项目总额= 2200 + 5.5％Y;增值量= Y-（2200 + 5.5％Y）= Y-2 200-5.5％Y;增值率=（Y-2 200-5.5％Y）÷（2200 + 5.5％Y）×100％。由“（Y-2 200-5.5％Y）÷（2 200 + 5.5％Y）×100％= 20％”求解：Y = 2 827（万元），即当销售价格降低到2827万元普通标准住房可以免征税收，企业缴纳的土地增值税总额仍为出售豪华住房应纳的300.50万元。此时，销售收入减少了173万元（3000-2827），纳税额为190.5万元，企业仍然从中受益17.5万元（190.5-173）。
第四，为税收筹划选择合适的房屋建造方法
大多数房地产公司倾向于自行建造和销售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理施工或联合施工来建造房屋，则您有更多的规划空间。
（1）房地产经纪人的建造方法。房地产经纪人建设，是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收益的行为。对于房地产企业来说，虽然获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移，其收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地价值的税额。增值税。房地产公司可以使用这种建造房屋的方法来减税，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且可以实施有针对性的开发以避免在开发后出售时支付土地增值税。
（2）合作建立方法。合作房屋建设是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，以土地出资建房或以无形资产或房地产投资入股的，将参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险。不收取营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
【示例4】由几位股东成立了一家房地产公司。它的“一致行动者”实际上是股东A和股东B。他们计划筹集资金建造一家五星级酒店，两座甲级办公楼和一些配套设施。商业。该公司打算在酒店建成后保留该酒店的运营，使用或整体转让。办公楼及配套业务将在获得销售许可证后出售给市场。
的一般运作模式应是在建造五星级酒店之后，如果股东整体保留或转让该酒店，则将其视为以一定价格出售和转让财产，然后支付相应的税收，但这需要巨额税收。因此，可以考虑在批准酒店建设时，尤其是在土地拍卖期间，将其拆分为两个公司以建立联合项目申请，具体说明A公司参与建造并保留酒店，而公司B仅参与施工。这样，酒店项目作为A公司的自建固定资产，将按成本定价，并在装修后运营。以酒店为转移目标时，只需转移公司的股权即可。财产的利润反映在公司的股权转让溢价中，而酒店的财产转让则应减少。土地增值税等税种可以大大减轻税收负担，实现房地产公司和股东的双赢。类似地，当报告办公楼和辅助商业建筑时，预先确定某个区域作为自建财产，并且在出售后，最终的财产也可以转让。