当土地使用权的所有人转让土地时，每个人都必须怀疑的一件事是，谁应该为土地使用权的转让负担税费？其实，在这个过程中，土地使用权出让人和土地出让权出让人都需要缴纳一定的税费，那么如何缴纳土地使用权出让税费呢？以下是Legal Express编辑器的介绍。一，转让人转让土地使用权所需的税费（一）营业税根据财政部和国家税务总局于1月15日发布的《关于营业税的若干政策问题的通知》财税[2003] 16号）根据第三条第二十条的规定，单位和个人转让的土地使用权，是从土地使用权转让中获得的总收入减去购买或转让土地使用权的原价后的余额。周转。％的税率是营业税。（2）城市维护建设税和教育附加费：根据上述营业税额，分别征收城市维护建设税和教育附加费的5％（县，镇纳税人）和3％。
（3）土地增值税根据《土地增值税暂行条例》，对于国有土地使用权的转让，转让土地使用权所得的总收益的余额减去法定扣除额是土地增值额。土地增值税按累进税率征收。1.法定扣除（1）为取得土地使用权而支付的款项“为取得土地使用权而支付的款项”可以有以下三种形式：①以转让方式获得土地使用权的情况，已支付的土地转让费②土地使用权是通过行政配置取得的，是土地使用权出让时按照规定缴纳的出让金； ③如果土地使用权是通过转让取得的，则为已付土地价格。（2）与土地使用权转让有关的税款，是指土地使用权转让时缴纳的营业税，城市维护建设税，教育附加费和印花税也可以视为减免税。土地增值税采用四级累进税率，具体标准如下：①土地增值税中不超过扣除额的50％的部分，税率为30％；100％部分的税率为40％； ③超过扣除项目金额100％的系列增值土地，税率为50％；该系列土地的增值额的50％被扣除。60％。如果税务机关发现上述数据不够真实，则需要评估转让价格或扣除额。（四）企业所得税根据新的《企业所得税法》，土地使用权出让所得全部收入的余额减去土地使用权购入或转让的原价，营业税，城市维护建设税，教育附加费和土地增值税对于应税收入，通常按25％的税率征收企业所得税。（5）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地使用权转让合同是财产权转让的凭证，印花税的征收标准为：根据合计金额为5‰。二，受让土地使用权转让所需要缴纳的税费（一）城市土地使用税根据《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》，在市，县，区建城镇，工矿区范围内的土地使用单位应当缴纳城市土地使用税；同时，我们可以根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》（财税[2006] 186号）：通过转让取得土地使用权的，受让方应当自合同交付时间次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定交货时间的，受让方应当自合同签订之日起支付合同付款。城市土地使用税。当我们根据纳税人实际占用的土地面积（平方米）计算税金时，我们每年以一定的比例支付税款。二（2）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地使用权转让合同为产权转让文件，印花税按一定比例征收。根据合计数量为5‰。三（3）契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条，土地使用权的转让以交易价格为基础，契税的税率为3％。 。以上是土地使用权出让的税费支付方法。在转让土地使用权时，土地使用权的转让人和受让人都需要缴纳一定的税款。感谢您的阅读，如果还有其他疑问，请前来咨询。
土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。如果公司股东以100％股权转让的形式转让房地产，他们是否必须按照本规定缴纳土地增值税？本文认为，案例分析的关键是确定相关条款中的“转移”是否包括间接转移。
最近，来自税务实践领域的一位朋友向作者提出了一个问题：如果公司的股东通过转让100％的股权来转让房地产，他们是否应该支付土地增值税？他说，在咨询了一批专业人士之后，获得的反馈是积极的，几乎是一半。作者立即想到了一个类似的案例，该案例引起了关于是否应对该类转让征收土地增值税的热烈讨论。
案件：
企业通过转移股权来转移房地产
情况如下：
2012年12月，原A市地方税务局的审计局对A房地产开发公司进行了税务检查，发现了涉嫌逃税的问题。
2004年5月2日，A公司和B公司（以下简称B公司）签订了土地使用权转让合同，将10个以其名义的土地使用权转让给B公司。三个阶段。随后，由公司B指定的公司A和C有限公司（以下简称公司C）进行了具体的转让业务，土地转让款也由公司C付给了公司A。在转让和征收两项土地使用权后，甲公司改变了土地使用权的转让方式，与丙公司签署了投资合作协议，并决定成立一个项目公司-丁有限公司（以下简称“丁有限公司”）。 D公司）。以剩余的8个土地使用权投资D公司，然后将股权转让给C公司，最后退出D公司。
根据税法，股权转让不征收营业税。在2006年3月2日之前，以土地使用权的价格持有股份投资。被投资公司未从事房地产开发，未征收土地增值税。通过以上操作，A与直接转让土地使用权的应交税费相比，公司应支付的应交税费减少约1亿元。
争议：
转让时会征收土地税吗？
根据检查情况，审计局认为，甲公司使用土地作为投资价值来投资股票和股权，这实质上是房地产的间接转让，以避免支付与土地使用权相关的税款。土地使用权转让。
《土地增值税暂行条例》第2条规定：“转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的单位和个人（以下简称“土地转让人”）房地产）并取得收益，应承担土地增值税的责任。（以下简称纳税人）应当按照本规定缴纳土地增值税。 “因此，甲公司应被视为以土地价格进行股份投资，股权的转让即为土地使用权的转让，并应相应地征税。。事实上，国家税务总局已就类似案件（国税函〔2000〕687号，国税函〔2009〕387号，国税函〔2009〕387号）作出了答复。 2011]第415号）。
然而，此案提交给原A市地方税务局的主要税务案件审理委员会后，出现了不同的意见，理由是股权和房地产在法律和经济上本质上是完全不同的。现行暂行土地增值税规定及其实施细则也没有要求对股权转让支付土地转让税。国家税务总局的有关答复仅针对个别情况，并不具有普遍性。根据合法征税原则，不能将其用作征税基础。
为了妥善处理此案，该局就相关问题向高级税务机关提交了书面指示。上级税务机关在接到有关情况后，派出了由政策法规部门负责人，有关税收征收管理部门负责人组成的实地调查组。经调查发现，由于现行税法没有规定股权转让要缴纳营业税和土地增值税，因此本案中的当事方不应缴纳这两种税。最后，以“通过股权转让的方式转让土地使用权，不征收营业税或土地增值税”作为结论。
但是，在实践中，对该问题的理解尚未统一，并且仍然存在两种观点。一些税务中介对此问题的理解不明确。为了避免风险，他们将首先寻求主管税务机关的建议。
分析：
这种转移方法的业务实质是什么
作者认为，要讨论此问题，我们首先需要分析：通过转让100％股权来转让房地产的业务实质是什么？显然，这种转让的实质是房地产的转让，可以达到避税的目的。从税收收集者的角度来看，如果不对此类转让征收土地增值税，则转让人将逃避税法的管辖。
但是，转让人可以仅根据经济实质来缴税吗？税法的法律性质要求它注意法律形式。实质重于形式主要是会计原则。在大多数情况下，它不能应用于执法。土地增值税也不例外。在这种情况下，转让人没有合法转让房地产，没有征税基础就不应征税。
股本和房地产是不同的事物，对应于不同的权利。转移股权的是D公司的股东，而不是D公司本身。如果对相关股权转让征收土地增值税，将产生与公司法和财产法相抵触的情况。
《公司法》第3条规定：“公司是公司法人，具有独立的法人财产，并享有法人的财产权。公司为公司的债务承担全部资产。有限责任公司使用其认缴出资公司的股东应在其认购股份的限额内对公司承担责任。 “如果在转让相关股权时征收土地增值税，则从某种意义上说，相应的纳税人将从公司改为公司的股东。会引起公司与股东之间的混乱。
在产权级别上，在这种情况下，不动产所有权人D公司未以其名义转让不动产，也没有发生转让不动产的民事法律行为。在这种情况下，如果对相关的股权转让征收土地增值税，将与物权法相抵触。
重要的：
确定相关税收法规中“转让”的含义
关于股权转让的税收，有些人支持税收。根据法律解释的方法，《土地增值税暂行条例》第二条有一定的解释范围，即其中提到的“转让”包括直接转让还应包括股权转让形式的间接转让。
作者认为，如果这种解释有效，则需要某种形式才能发挥作用。税法的解释分为三个层次：立法，司法和行政。目前，作者只能搜索一些特定于案例的批准书以对相关问题进行税收处理。这些批准不是通用的，不能用作征收土地增值税的依据。
作者认为，《土地增值税暂行条例》第二条中提到的“转让”不包括间接转让。
如上所述，尽管D公司的股东以股权转让的形式转让了房地产，但D公司并未转让其房地产。如果股东成为转让土地增值税的纳税人，则D公司将房地产转让或开发为商店，住宅和办公楼等产品时扣除的“获取土地使用权所支付的金额”将来出售？是公司购买房地产时支付的金额，还是股东转让股权的金额？如果股东在转让股权时已经缴纳了土地增值税，则扣除前者显然是不合理的。如果扣除后者，则以前的土地增值税由公司股东支付，股权转让的价格不是公司购买房地产的价格。如何扣除呢？此扣除不符合扣除证明。
目前，征收土地增值税的依据是关于土地增值税的暂行规定及其详细的实施规则。根据以上分析，有关法律法规没有规定以股权转让的形式向股东转让房地产税。
作者认为，由于中国的土地增值税要按累进税率递增，因此对相关转让不征收土地增值税。这不仅不会造成税收损失，而且房地产开发将由涉案公司完成并上市出售。当时征收了更多的土地增值税。因此，无需担心股权转让造成的税收损失。
某些人可能会说这涉及税收公平问题。相关公司的股东如何在不承担相应的土地增值税的情况下以这种方式获得巨额利润？作者认为，这个问题将以市场的方式解决。市场经济强调交易是公平和自愿的。房地产是一种商品。由于买方决定通过接受股权来接受房地产，这表明他愿意承担将来要支付的土地增值税。
社会经济是复杂而复杂的。法律总是有缺陷的。税法也不例外，不能紧密结合。基于以上分析，笔者认为，税务机关应在与税收有关的转移支付方面保持一定程度的约束。
（作者是国家税务总局海南省税务局的干部，本文仅代表作者的个人意见。）