[前言]成本工程师案例分析主题将遇到许多计算问题并需要许多公式。因此，小编为成本工程师编制了45个公式测试用例分析公式。
1.对拟建项目的主要工厂的投资=对过程设备的投资×（1 + ∑Ki）
2.拟议项目的工程成本和其他建设成本=拟议项目主工厂的投资×（1 + ∑Ki）
3.储备金=基本储备金+提价储备金
4.基本储备成本=工程成本和其他建设成本*基本储备率在价格储备中的增长P = ∑It [（1 + f）t-1]（其中：It =静态投资f =增加率）
5.静态投资=工程成本和其他建筑成本+基本储备成本（{}} 6.投资方向调整税率=（静态投资+提价准备金）*投资方向调整税率
7.建筑贷款利息= ∑（年初累计借款+今年新借款/ 2）*贷款利率
8.固定资产总投资=建筑投资+储备金+投资方向调整税+贷款利息
9.拟建项目的总投资=固定资产投资+流动资产投资
10.周转金采用扩展指标估算法估算：周转金：拟建项目的固定资产投资*固定资产投资资本比率（（））11.实际利率=（1 +名义利率/年利率）年利率-1
12.通过逐项详细估算方法估算营运资金营运资金=流动资产-流动负债
其中：流动资产=应收帐款（预付款）+现金+库存
应收帐款=成品=年度运营成本/年度营业额（（））现金=（年度工资和福利+年度其他费用）/年度营业额
库存=购买的原材料燃料动力+在制品+成品（{}}流动负债=应付账款=采购的原材料和燃料=采购的原材料和燃料电力成本/年营业额（{}}进行中的工作=（年薪和福利费+年度其他制造成本+年度外包原材料燃料成本+年度维修成本）/年营业额
13.营业税和附加费=销售收入*营业税和附加费率
14.所得税：（销售收入，销售税和附加费总额）*所得税税率（（}）15.年折旧费=（固定资产原值-残值）÷折旧期=（固定资产-无形资产总额）（1-残值率）÷使用寿命（固定资产总额应包括利息）{（}} 16.固定资产的残值=年度折旧费用*（固定资产使用年限）+残值（{}} 17.动态投资回收期=（正累计折现净现金流量正-1的年份）+（正年份累计折现净现金流量的绝对值/出现正值的当年折现净现金的绝对值）流）
18.FIRR = i1 +（i2-i1）×[FNPV1÷（FNPV1 + | FVPN2 |）]
19.总成本=运营成本+固定资产折旧费+维护费+摊销费+利息
20.偿还等额本金：税后利润+折旧费+摊销费≤当年应付本金未分配利润=税后利润总额（不包括盈余公积和应付利润）
年的税后利润+折旧费用+摊销费用>本金（（}）未分配利润=（当年应支付的本金+上一年的亏损）-折旧费用-摊销费用（（））盈余公积金=（上一年度税后亏损后的利润）* 10％（{}}税后利润=该年度的总利润-（上一年度的年度亏损总利润）所得税率（{}}应付利润=税后利润-盈余公积金-未分配利润
21.摊销费用=无形资产/摊销期限
22.年平均总利润= ∑年利润÷n年年平均利润总额和税金=年平均总利润+ ∑营业税÷n年（（））23.投资利润（利润和税收）比率=年平均利润（利润和税收）总额/项目总投资（包括自有资金）（{}} 24.资本保证金=年平均总利润÷项目资本（包括所有自有资金）
25.年度总利润=年度销售收入-年度总成本-年度销售税金及附加
31.每年以最大还款能力还款：在还清贷款之前，税后利润=未分配利润，应付利润= O，盈余公积金= O
当年还清贷款时，未分配利润=该年所需的还款次数-折旧费-摊销费应得利润：付款后的税后利润未分配利润盈余公积金贷款，应得利润=税利润后盈余准备金（未分配利润= O）（{}} 33.贷款还款期限=（盈余年数-期初借款年数）+应付盈余年数/可用于偿还的盈余盈余年数
34.资产负债率=总负债/总资产x100％（{}} 35.流动比率=总流动资产/总流动负债×100％
36.注意表数据计算中保留的小数位数，否则累积误差将非常大。
37.当固定资产投资方向调整税的调整税率是0时，固定资产投资方向调整税的计算也应以公式的形式计算，并且不应直接写0。
38.估计流动性的方法是：扩展指标估计方法和详细逐项估计方法。详细的逐项估算方法尚未在当年进行测试，因此应引起注意。在案例教科书中：应收账款=年度运营成本/年度周转时间，而在会计教科书中：应收账款=年度销售收入/年度周转时间，这里有争议。计算时，必须查看标题提供的数据。
39.在计算固定资产投资比例时，固定资产不包括投资方向调整税和建设期贷款利息。
40.注意固定资产残值和固定资产残值之间的差额。
41.注意所有投资的现金流量表与自有资金的现金流量表之间的差异。
42.固定资产投资不包括所有投资现金流量表中的利息。此项目包含对其他表的关注。
44.在计算折旧费用时，切记包括建设期的借贷利息。
45.本金和利息支付表是指建设项目投资的本金和利息支付，不包括流动资金的本金和利息支付。
经济观察家杨志勇/温家宝重建中央和地方政府之间的财政关系必须解决地方税收问题。什么是地方税？为什么必须要征收地方税？更为流行的答案是：只有属于当地的税收才是地方税收；中国实行税收共享制度，因此需要地方税收。地方税是调动当地热情的“标准”。自中央和地方财政实行“分开做饭”以来，财政收入已分为三种类型：中央固定收入，地方固定收入以及中央和地方共享收入。1994年的分税制改革加强了这一点。地方固定收入的税收部分自然是我们习惯的地方税。但是，仔细检查，仍然有重要的问题需要解决。如果仅将地方政府征收的税款视为地方税，那么实际上，尽管定义了许多类型的“地方税”，但提供的税收却极为有限。
1994年的改革确定了现行税收共享体系的基本结构。因此，让我们首先看一下1994年税收共享改革计划中的地方税收。“地方固定收入包括：营业税（不包括铁路部门，银行，保险公司总公司缴纳的营业税），地方企业所得税（不包括上述当地银行和外资银行以及非银行营业税）金融公司所得税）。缴纳利润，个人所得税，城市土地使用税，固定资产投资方向调整税，城市维护和建设税（不包括铁路，银行总部和保险总部），房地产税，车辆和船舶使用税，印花税，屠宰税，农牧业税，农业特殊产品收入农业税（简称农业特殊产品税），耕地占用税，契税，遗产和赠与税，土地增值税，国有土地付费使用收入等。”
一一分析“地方税”，我们发现“地方税”系统中各种税种发生了许多变化。营业税曾经是为当地提供最多收入的税收，在地方税收体系中也被视为主要税收。但是，随着2016年5月1日全面启动“税制改革”试点，营业税逐渐从中国税制中退出。它也失去了这样的主要税收。在当地损失的营业税收入主要由增值税收入分成的方法弥补。为了确保现有的地方财政资源保持不变，2014年批准了中央收益率和地方退保基数。各行各业企业缴纳的增值税被纳入中央和地方共享范围。增值税的中央份额为50％。分享50％的增值税。2016年，增值税分摊后，中央政府将当年的1780亿元税收全部返还给了地方政府。通过试行“税制改革”，增值税的共享税特征更加明显。
自2002年所得税制度改革以来，公司所得税收入不再按行政隶属关系分类。除了一些中央企业所得税收入外，大多数企业所得税收入和个人所得税收入在中央政府和地方政府之间共享。个人所得税也已从地方税改为共享税。固定资产投资方向调整税自2000年1月1日起暂停使用，此后取消。1994年的屠宰税和“宴会税”改革都决定了是否由各地决定是否征收。实际上，由于征收和管理成本和收入的严重不对称，后来取消了这两种税。尚未征收证券交易税。证券交易的印花税与之相似，是印花税收入的大部分。2015年印花税收入3441.44亿元，其中证券交易印花税2552.78亿元。证券交易的印花税已经改变了好几次。中央政府占97％，地方政府占3％。从2016年1月1日起，所有证券交易印花税都明确指定为中央税。从未征收过遗产税和赠与税。2006年取消了农业税。新征收的烟草税是地方税收，但在税收板块中几乎可以忽略不计。
由此可见，消费税是与地方可支配金融资源有关的一种税收，而消费税的收入至少在一定程度上是地方税的一部分。自2009年1月1日起，国务院决定实施成品油税费改革，取消道路养护费，水路养护费，公路运输管理费，公路客货运附加费，水路运输管理费和水路运输费。最初是在成品油价格之外收集的。客运和货运附加费包括六项费用。成品油消费税属于中央税，由国家税务总局征收（进口环节继续委托海关代收）。相应地，为了弥补当地道路养护费等六通行费的损失，征收后对成品油消费税进行了退税政策的补充。2015年，成品油税制改革退税达1531.1亿元。消费税在地方税收体系中的作用进一步增强。这样，中央一级的税收主要取决于事实上的中央和地方共享税。
地方政府和中央政府都不能依靠自己的排他性税收来增加大部分税收。尽管有更多的地方专有税，但它们可以提供较少的税收，不能满足地方支出的需求；对于地方和中央政府而言，最明显的收入是分享税。在这种情况下，实际上很清楚在哪里可以改善地方税制。也就是说，我们必须走出从地方专项税考虑地方税收制度的思维方式，并明确将地方税定义为所有可以提供地方收入的税。有人担心这会导致税收共享系统的虚假陈述。实际上，如果仅出于税收分类的目的对税收进行划分，则没有太大意义。税收共享的本质是形成分级财务，以便每个财务级别都能尽可能承担起应有的责任。通常，自己花钱比花别人的钱更有效率。税收共享制度并不一定必须限于一定程度的政府排他性。可以通过中央和本地税收共享系统来实现税收共享系统。只要预先确定份额比例并保持相对稳定，税收份额就可以在刺激地方方面发挥作用。这里的关键是设计具有最大激励和约束功能的机制。一级政府的排他性税收的系统安排相当于将税收收入的100％分配给该级政府。这是最优惠的税收分配制度。但是，这种系统的选择要服从特定的税制。
从现有的税制来看，不可能设计这样的税制。即使不时谈论房地产税，它也可以提供有限的地方税收。而且，实际上，直接来自房地产的年税收不再低。近年来，仅对房地产征收的房地产税，土地增值税，城市土地使用税，耕地占用税，契税等税收收入占税收总额的10％以上。税收。这没有考虑到营业税（VAT），公司所得税和其他来自房地产行业的税收所提供的收入。商品可以在一个产业中承担的税负是确定的。越界将不可避免地带来更多麻烦。流行的观点是将消费税转换为零售环节征收的消费税，并将其分类为地方税，但是随着电子商务的普及，这变得越来越困难。
从现有的税制来看，相当数量的税可以更有效地统一收取。1994年，在一定时期内将国家土地税司调整为适应中央税收收入的需求。但是，随着信息化进程的加快，中央与地方收入混合（以中央收入为地方收入和地方当期收入）的问题成为一个问题。解决起来很容易，应尽可能方便纳税人征税，以进一步提高税收服务效率。在发明新税收之前，最重要的原则是在税收时考虑税收特征，在税收共享时考虑支出和激励需求。只要能提供地方税收，地方税收。改善地方税收制度应从此开始。从税收的征收和管理的角度来看，税收是由中央或地方政府管理的。它应适合税收的特点。税收还可以实现规模经济和税收的有机结合。在当前的国土税收合作中，最终目标应该是整合国土税收，因为没有比整合更高的合作水平了。
（作者是中国社会科学院金融战略研究所研究员）
杨志勇经济观察家专栏作家
（应退还的）企业所得税金额=根据税法，由国内外收入计算的应税所得总额-允许扣除海外所得税-应减少的企业所得税金额-预缴企业所得税总额
个人所得税
1.薪金和薪金收入
应付工资的个人所得税=应付水费×适用的税率-快速扣除额
应税收入=月收入800
应税金额=应税收入金额×适用税率-快速计算扣除额（{}}应纳税所得额=（不包括快速计算所得的税收扣除额）/（1-税率）
2.个体工商户
应付所得税金额=应纳税所得额×适用税率-快速计算扣除额
（1），将当月的累计应纳税所得额转换为年度应纳税所得额
全年应税收入=当月累计应税收入x 12 /当月累计营业月（{}}（2），计算年度应交所得税
应付年度所得税=年度应纳税所得额×适用的税率-快速计算扣除额（{}}（3）计算当月应支付的累计所得税
当月应付所得税金额=全年应付所得税金额×该月的累计营业月数/ 12（{}}（4）计算当月应交所得税
当月应付所得税金额=当月应付所得税金额-已付所得税金额
3.手稿收入（{}}应付所得税金额=应纳税所得额×20％×（1-30％）（（}）=应纳税所得额×20％×70％
4.劳动报酬收入（{}}应付所得税金额=应纳税所得额x 20％
应税收入=应税收入×20％+应税收入×20％×50％（（））=应税收入×（20％+ 10％）
应税所得税=应税收入×20％+应税收入×20％×100％（（））=应税收入×（20％+ 20％）
5.财产转让
财产转让应缴所得税=应纳税所得额×20％
应税收入金额=转让财产所得收入-财产合理支出的原始价值
6.利息和股息收入（{}}应付所得税金额=应纳税所得额x 20％
7.海外个人所得税的扣除限额
8.计算支付给扣缴义务人的手续费（{}}手续费金额=预扣个人所得税×2％
土地增值税
1，一般计算方法
总应税金额= ∑每个土地级别的增加值×适用税率
某类土地的增值额×适用税率（{}}土地增值率=土地增值额×100％/扣除项目额（{}}土地增值价值=转让已扣除房地产收入的项目金额
2，简单的计税方法（{}}（1），土地增值额不超过扣除额的50％
应税金额=土地增值价值x 30％
（2），如果土地增值额超过扣除额的50％，则不超过100％（{}}应纳税额=土地增值额×40％扣除的项目额×0.05（{}}（3），如果土地增值额超过扣除项目的100％，但不超过200％（{}}应纳税额=土地增值额×扣除50％的项目额×0.15（{}}（4），土地增值额超过项目额的200％（{}}应纳税额=土地增值额×60％扣除的项目额×0.35
固定资产投资方向调整税
1.基本建设项目的投资额应按固定资产投资方向调整税来调整吗？其计算公式为：
应税金额=总投资额×适用税率
总投资额=建筑总投资+设备购买和安装总投资
2.装修项目的投资额应按固定资产投资方向的调整税率缴纳。计算公式如下：
的应税金额=建筑投资总额x适用的税率
3.计划外投资项目应支付额外的固定资产投资指导税，其计算公式为：（{}}超出计划应缴的额外税费= [（实际完成的投资金额-省标准投资金额）×适用税率]×（1 +倍数）（（））=超出计划的应纳税投资额×（1 +多重罚款）
超额计划投资税额=超额计划投资额×适用税率
超额投资额=实际完成投资额-省标准投资额
城乡维护建设税（{}}城乡建设维护税的应纳税额=（产品销售收入+营业收入+其他营业收入）×地区适用税率（{}}应付税款=实际营业收入×区域适用税率-已付税款
退税额=验证后的税额-税额
车辆税
1.计算乘用车，摩托车，三轮车，动物车，人力车，自行车和其他车辆的年度应纳税额的公式为：（{}}年应纳税额=车辆拥有量×适用的年应纳税额
2.计算卡车的年度应纳税额的公式为：（{}}年应纳税额=卡车净吨位×适用年应纳税额
3.计算乘用车和货车的应纳税额的公式为：（{}}年度应税金额=有人部分的年度应税金额+有人部分的年度应税金额（{}}载人车辆的部分年度应纳税额=载人车辆的适用年度应纳税额×50％（{}}货物部分的年度应纳税额=货物部分的净吨位×适用的年度税额
4.计算汽船应税金额的公式：
汽艇的年度应纳税额=汽艇的净吨位×适用的年度税额
5.非机动船的应税金额=非机动船的载重量吨×适用的年税
6.新购置的车辆将按购买期一年中剩余的月数成比例征收车船税。计算公式为：
新购买的车辆和船舶应缴税金=各种车辆和船舶的吨位（或车辆数量）×从购买当月到期末的剩余月份数（{}}期内偿还的税款遗失
当期少缴税款= [应付车辆和船舶税额（或净吨位，载重吨位）×适用税额/应纳税仓库数量]-已付税款（{}}退还未缴税款=已缴纳的未缴税款（{}}退款应计算不正确且多付了=已存储的税款-重新验证后的应税金额
财产税（{}}年度应交财产税=财产评估价值×税率
应付的每月财产税=应付的年度财产税/ 12
季度应交财产税=年度应交财产税/ 4
土地使用税（{}}年应缴土地使用税=已用土地总平方米×每平方米土地的年税（{}}每月或每季度应付的土地使用税=每年应付的土地使用税/ 12（或）4
印花税
1.计算购销合同应缴纳的印花税
2.计算建筑工程勘察和设计合同应缴纳的印花税
3.计算加工合同应支付的印花税
4.施工合同应付印花税的计算
5.物业租赁合同应付印花税的计算（{}}应税金额=租赁金额×1/1000
6.仓储合同中应付印花税的计算（{}}应税金额=仓储费用×1/1000
7.贷款合同应付印花税的计算
8.财产保险合同应付印花税的计算（{}}应税金额=保险收入×1/1000
9.计算财产转让文件应缴纳的印花税
10.技术合同应付印花税的计算
11.计算货物运输合同应缴纳的印花税
12.商业账簿应付印花税的计算
（1）计算应付账款的印花税的公式为：
（2）计算其他书籍的应纳税额。其公式为：
的应税金额=证书和文件的数量×5
关税
1.计算进口税。其公式为：
应付关税=完税价格×进口税率
完税价格=离岸价格+运费，保险费等。（（））=国内批发价/（1 +进口税率+费用和利润率（20％））
2.出口关税的计算。其公式为：
出口关税应纳税额=完税价格×出口税率（{}）完税价格=离岸价格/（1+出口税率）无法扣减的进项税费=当月总进项税额×当月免税品销售总额，非税前销售总额应税项目/当月总销售额，销售额总。
1.直接税法
应付增值税：=增值税额×增值税率
增值金额：=工资+利息+租金+利润+其他增值项目-商品销售的全额价值-通过法律扣除购买的商品数量
2.间接税法（{}}扣除额=扣除项目的扣除额×扣除税率（{}}（1），购买扣除税法（{}}扣除税额=当期购买的扣除项额×扣除税率+受托人收取并支付的税额（{}}（2），实际消费税扣除法
增长：1.费用的内容“应包括在建设和安装项目的成本中”。 5）生育保险费：按照“十三五”纲要，生育保险和医疗保险的合并实施方案在12个试点城市形成地区试点。 ”
修订：（2）工程排污费。“该项目的排污费应按照环境保护部门和该项目所在地的其他地方制定的标准缴纳，并应按实际计算。
应当列出但未包括在内的其他费用应根据实际情况而包括在内。应当列出但未包括在内的“至”项目排污费和其他费用，应当按照项目所在地环境保护部门制定的标准缴纳，并按实际计算。”（（））P14 ：(七）所有税项
III。按成本构成法计算建筑安装工程造价项目的组成和计算
P15：修订：（1）安全和文明的建筑费。“这是指在建造，建造和维护建筑过程中按照现行的国家环境保护，建筑安全，建筑工地环境和卫生标准以及相关规定购买和更新建筑安全防护设备和设施，改善安全生产条件和操作环境所需的费用。一个专案。”改为“安全文明施工费用”是指建设单位在工程建设过程中，为确保安全施工，文明施工，保护场馆内外部环境而发生的工程费用。 ”
在表1.3.1中，将“内部和外部绘画”更改为“内部和外部绘画”
（4）二级手续费。“它是指由于施工现场条件的限制而无法在单次运输中达到的材料，成品，半成品等的成本。它必须进行两次或多次。”改为“二次运输费是指需要施工管理或由于空间狭小和其他原因，建筑材料，设备等无法一次就地运输，并且必须产生二次或更多次运输所需的费用。 ”
P17：修订：（5）在冬季和雨季增加施工费。“指的是在冬季或雨季临时设施，防滑，除雨除雪以及降低劳动和建筑机械效率的成本。”改为“冬季雨季施工成本增加是指冬季雨季天气导致施工效率下降。大量投资的成本以及在冬季和雨季确保建筑质量和安全所需的措施，例如隔热和防雨。 ”
P18：修正：“ 3）垂直运输费用可以根据需要通过两种方法计算：”至“垂直运输费用可以根据不同情况通过两种方法计算：”
P19：增加：“还需要考虑以计算技术乘以费率的形式计算的计量费，因为将相应地扣除计算基础，因此需要相应地调整计量费率。调整方法是类似调整公司管理费率。 ”
修正案：“日常劳动是指建筑企业完成零星项目或工程（施工单位在施工过程中提出的施工图除外）所需的成本。日常劳动是指由施工单位和施工企业在施工过程中确定。“基于签证的定价。”改为“计日工”，是指建筑企业在施工单位提出的施工合同范围以外完成零星项目或工作，并按合同约定的单价计价时在施工过程中发生的支出。 。施工单位和施工单位应当按照施工过程中形成的有效签证进行计价。 “已删除：”将“总合同服务范围”更改为““总合同范围”” IV。国外建筑安装工程费用的构成
P20：修订：“帐户”更改为“近似”
P21：删除：“（7）税。包括印花税：转让税，公司所得税，个人所得税，营业税，社会稳定税等。”补充：“ 3.利润”更改为“利润和税收”；添加“税收主要是指单独项目的增值税。” 4.在启动费用的第二段中，将“启动费用”更改为“启动费用的比例”。
P22：修正案：“其他建设成本是指从项目准备到项目完成，验收和交付的整个建设阶段，但建设和安装以及购置设备和设备的成本除外。工具。交付使用后，在工程完工和正常使用后发生的费用。 “以工程建设的其他费用代替是指在建设期间发生的与土地使用权的取得，整个项目的建设以及未来经营有关的建设。投资成本但不计入项目成本。“ P23：修订：根据中国《房地产管理法》的规定，更改为：“根据《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国土地管理法实施条例》 ，《中华人民共和国城市房地产管理法规定》
删除：“通过转让获得使用国有土地的权利”删除“国有”（1）删除“根据国家有关规定”，
P24：删除：“建设用地收购成本包括以下内容：”
修订：（6）土地管理费。将倒数第二段“地面附着物补偿费”修改为“地面附着物补偿费”
P25：补充：“合同中规定的土地使用权转让的使用年限……按照规定支付土地使用权的转让费。”
2.与项目建设相关的其他费用
增加：将原始教科书的（5）和（6）合并为（5）新教科书1-10 P27的特殊评估和检查费用。与未来生产经营有关的其他费用
P29：增加：（II）专利和专有技术费用的增加：“专利和专有技术费用是指在施工期间获得专利……”
P30：修订：“（3）生产准备和启动成本”更改为“生产准备成本”，删除了“（3）为确保初始正常生产（或业务，使用）是不够的购买生产工具，电器和用具的成本。它不包括备件成本。 “第五节建设期间的准备金和利息的计算一。准备金
增长：“根据中国现行法规，储备金包括基本储备金和利差储备金。”更改为“储备金是指由于各种不可预见因素的变化而在施工期间预留的可能增加的支出储备金包括基本储备金和利差储备金。 ”
修订：（1）基本准备金“基本准备金是指为实施项目期间可能发生的不可预见的费用而预先预留的成本。项目的成本在此过程中可能会增加，“被更改为”基本储备成本是指投资估算.....不可预见的成本“增加：（1）工程变更和谈判。（2）一般自然灾害的处理。（3）地下障碍物处理的不可预见的费用。
P31：删除：“这是第t年的静态投资计划的金额。”二，建设期利息的修正：“每年以平衡方式分配贷款总额时，建设期利息可以计算为当年的贷款。为了考虑支出，将“更改为：”根据在建造期间使用的资金，在建造期间计算利息...上一年的借款以年利息计算。 ”
P32：修订：“外国贷款利息的计算还应包括外国贷款银行按照贷款协议按年利率向贷方收取的手续费，管理费，承诺费，以及国内代理主管当局批准以年利率形式借给贷方的再融资费，担保费，管理费等。 “更改为：”在使用外国贷款，.....管理费等计算利息时“
基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用，是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用，主要包括供水，电源，道路，绿化，供应天然气，污水，排洪，电信，卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线，干线和干道之间的接口费用。
基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算。粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地平方米来计算。
4.建筑和安装工程费
建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主要包括建筑工程费用（结构，施工，特殊装饰工程费用），设备和安装工程费用（给排水，电气照明） ，电梯，空调，燃气管道，消防，防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。
5.公共支持设施的建设成本
公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会，警察局，托儿所，幼儿园，公共厕所和停车场。
6.开发开销
开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资，福利费，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，工房摊销和其他费用。
7.管理费用
管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员的工资，工会支出，业务接待支出，员工教育支出，劳动保险支出，失业保险支出，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，房地产税，土地使用税（法人家庭税）管理），车辆和船只使用费，技术开发费，无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用。
管理费用可以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％。
8.财务费用
财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主要包括借款和债券的利息，金融机构费，保险费，融资代理费，汇兑净损失和公司融资。发生其他财务费用。
有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算，请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％。
9.销售费用
销售费用是指在开发项目期间产品开发过程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用。它主要包括以下三个项目。
（1）广告和营销费用
约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物业销售量，较低的办公物业）
（2）销售代理费用
约占销售收入的1.5％-2％
（3）其他销售费用
约占销售收入的0.5％-1％
总计，销售费用约占销售收入的4％-6％。
10.其他费用
其他费用主要包括临时土地使用费和临时建筑费，工程成本咨询费，总承包管理费，合同公证费，建筑许可费，工程监理费，竣工图准备费，工程保险费等。这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％。
11.开发期间的税费
开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开发过程中征收的各种税费。在一些大中城市，这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％，单位的11％）
（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的总投资的30％-5％）
（3）土地使用税
（4）建设项目质量监督费
（5）供水能力增加费（免税）
（6）供电容量增加费（免税）
（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业，开发商支付，对于出售，买方支付）
（8）其他
12.意外费用
不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可预见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加。它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述费用的总和，以3％-5％为基础。
如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的，则还应估算以下费用：
13，运营费用
营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出。主要包括管理费用和销售费用。
14.维修费用
维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护成本，该项目通过租赁或自营业务获得了收益。
3.房地产项目的收入，税收估算和筹款
一，营业收入的计算
房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买卖，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划），并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入。租赁和销售计划应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定。
（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划
房地产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式。
1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量，然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度，下同）租赁或出售房地产的类型和数量。
2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测，并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行。应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响。
3.确定付款方式时，应考虑房地产交易的付款习惯和做法。分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率。在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响。
（II）房地产开发项目的租金收入估算
租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地出让收入，商品住房销售收入，租赁住房租金收入，辅助设施销售收入和开发企业自营收入。
1.房地产开发项目的租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积。在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成后未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响。同时，还应考虑经营期间未租赁财产的转售收入。
2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体，通过综合自雇方法取得的收入。 。在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响。以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。
第二，税收估算
（1）营业税金及附加
1.营业税和其他概念
营业税金及附加是指在房地产的销售，租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税，城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。
2，具体估算
（1）营业税
对于房地产投资，营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。
销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％。
（2）城市维护建设税
城市维护和建设税是一种针对城市建设和维护的税种，它是根据增值税，消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业，城市维护建设税的计税依据为其实际缴纳的营业税。
城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区，税率为7％，纳税人位于县内。或城镇，税率为1％。
（3）教育附加费
教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费，其计费基础与城市维护建设税相同。对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税。教育税附加费一般为3％。
（II）土地使用税
土地使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地的房地产开发企业应缴纳的税款。税收计算的依据是纳税人实际占用的土地面积。采用基于分类的税率。每平方米的年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中，广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。
年应缴土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（3）房地产税
财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税。对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入。对于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基。具体减少幅度由省，自治区，直辖市人民政府确定。
财产税是按比例税率，对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收，税率为12％。
（四）企业所得税
企业所得税是对来自生产和经营活动的收入以及企业其他收入征收的税款。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业。计算所得税的公式为：
所得税金额=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额
对于开发企业，总利润主要是在开发，建设和运营期间收集的收入。该项目的允许扣除是总开发成本和运营成本。房地产开发的企业所得税税率一般为25％。
（V）土地增值税
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语。
2.房地产转让收入
纳税人从房地产转让中获得的收入应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入，实物收入和其他收入。但一般是指货币收入。
3.扣除土地增值税
计算土地增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后，对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值。
扣减包括：
（1）为获得土地使用权而支付的土地价格和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本，基础设施建设成本，建筑和安装工程成本，公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。
（3）房地产开发费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。
但是，在计算土地增值税时，并未根据纳税人的房地产开发项目实际发生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用，并提供金融机构的证明。
如果是，则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用根据项目1和2的总和计算5扣除额计算在％以内。
如果没有，如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则应在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2。
（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时，应根据旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。
（5）与房地产转让有关的税，包括营业税，城乡维护和建设税，教育附加费，印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％。
4.土地税率
土地增值税适用四级上级（金额）累进税率，从30％到60％。
（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同），税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除项目的100％，税率为40％；
（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％，税率为50％；
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
5.土地增值税免税
在下列情况之一中免缴增值税：
（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％。
（2）收集用于国家建设的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元。应支付的土地增值税额是根据试算得出的。
解：
（1）计算得出的值是：
40,000-10,000 = 30,000百万
（2）计算增值税与扣除额之比：{（}} 30,000÷10,000 = 300％
增值税超过扣除额的200％，并适用30％，40％，50％和60％的税率。
（3）计算每个文件的土地增值税：
一种。对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率。税额为：
1,000×50％×30％= 150万元
b。增值税额超过扣除额的50％但不超过100％的，适用40％的税率。税额为：
1,000×（100％-50％）×40％= 200万元
C。对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率。税额为：
1,000×（200％-100％）×50％= 500万元
d。增值额超过扣除额的200％，适用60％的税率。税额为：
[3,000-（1,000×200％）]×60％= 600万元
（4）土地增值税总额：
150 + 200 + 500 + 600 = 1450万
范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售，收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元。它是要支付的土地增值税额的试算。
40,000-35,000 = 5,000万元
（2）计算增值税与扣除额之比：
5,000÷35,000 = 14.28％
（3）判断适用的土地增值税税率：
增值税不超过扣除的项目金额的20％，因此该项目免征土地增值税。
4.偿还贷款的估算
偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间，从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据。
1.利润
用于偿还借款的利润通常应为可分配的利润，以弥补前几年的损失，在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润。
2.折旧费用
3.摊销费
4.其他还款资金
5.售前或租赁前收入
II。还款方式和顺序
（I）国外贷款的还款方式
按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定。如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金，BalloonPayment等方法。
（II）国内贷款的还款方式和顺序
通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷，然后再贷，然后先高息，最后低息，或双方之间的贷款协议。（{}}第三，利息计算
（1）借款时的利息计算
根据国家有关规定，在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款，则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次，此后每年一次。年度应计利息为：
年累计利息=（年初借款本金和利息的累计+本年借款的÷2）×利率
示例6-4一个建设期为3年的房地产开发项目。建设第一年借款300万元，第二年借款600万元，第三年借款400万元，年利率12％。计算施工期的贷款利息。
解决方案：施工期每年的利息计算如下：
第一年的应计利息=（0 + 300÷2）×12％= 180,000元
第二年的应计利息=（318 + 600÷2）×12％= 74.16万元
第三年的应计利息=（318 + 600 + 74.16 + 400÷2）×12％= 14306万元
施工期间的总贷款利息为：18 + 74.16 + 143.06 = 23522万元
（II）计算还款期间的利息
1.当等额偿还本金和利息时
2，本金平均还款，利息支付
第四，还贷时间表
房地产投资项目的贷款还款时间表可提供有关项目债务状况的财务信息，描述项目开发和运营过程中债务本金和利息的分布，并提供项目管理决策，财务决策和偿付能力分析重要参考。但是，应该指出的是，贷款本金和利息表仅反映了固定资产基金借款的本金和利息，而不反映流动资金借款的本金和利息。流动资金贷款本金和利息的偿还通常以年度利息支付和期末偿还为基础。换句话说，营运资金的利息已包括在财务费用中，并且由于本金是在项目计算期结束时一次性偿还的，而营运资金已在项目计算期结束时收回，因此这里不考虑偿还营运资金贷款的问题。
对项目的本金和利息报表的分析可以如下分析：
1.分析项目的债务清算能力
2.协助安排短期贷款
3.筹款计划的合理性研究
示例6-5一个房地产开发项目，建设期为3年。第一年借款1000万元，第二年借款2000万元，第三年借款3000万元。项目完成后将开始销售。预计年销售收入将足以偿还本金和利息。贷方的条件是年利率为8％，本金和利息将在建设期结束后的5年内偿还。试用该项目的还贷和利息估算表。
解决方案：（1）建造期间每年的应计利息：
第一年的应计利息=（0 + 1000÷2）×8％= 40万元
第二年的应计利息=（1040 + 2000÷2）×8％= 163万元
第三年的应计利息=（1040 + 2000 + 163？+ 3000÷2）×8％= 367万元
第三年末累计贷款：本金+利息= 6000 + 40 + 163 + 376 = 6579万元
（2）每期还本付息：A = P（A / P，i，n）= 1648万元