“扩大泳池面积”的陷阱是什么？ [提示]泳池区中不应该包含的物品将被包含在泳池区中，从而导致更多的房屋购买。 [风险描述]案例介绍：北京的一家房地产开发商突然通知房主。业主必须支付4平方米至10平方米的房费。否则，将无法处理房地产许可证。原因是测得的面积大于签约的预售面积。业主感到其中有些尴尬，于是每个人都选出代表并与开发商谈判，要求开发商解释如何计算额外面积。这个问题只知道，当开发人员计算池区时，池区中还包括作为机动车库的地下楼层。根据有关规定，地下室，仓库，机动车仓库，非机动车仓库，车道，供暖锅炉房以及人防工程具有独立功能的独立使用空间，不包括在公共建筑空间内。 。因此，地下汽车仓库显然不能挤入水池区域。由开发商开发的整个社区共有7座建筑物。每个建筑物的设计，结构和建筑面积均相同。每个建筑物的地下建筑面积为800平方米。因此，在整个7栋建筑物中，开发商拥有超过5,600平方米的公共住房面积。按照购房均价每平方米6000元计算，整个社区开发商多收了3360万套房屋。按每栋楼200户计算，每户多收24000元。经过计算，业主突然炸开了锅。要求开发商立即停止向所有者收取所谓的补给金。如果已经收集，则应立即归还所有者并计算利息。否则，所有者将向相关政府机构投诉，并找到媒体披露情况，直到向法院报告为止。 [预防措施]一般而言，商品房以“成套”或“单位”的形式出售，总售价是根据建筑面积而不是使用面积来计算的。该建筑区域是销售区域，是指购买者。购买的商业房屋的集合或商业单元内的建筑面积（即建筑物内的建筑面积）与要共享的公共建筑面积之和。该组中建筑面积和泳池面积的计算都可能是“斤斤计较”。具体来说，开发商更可能在泳池区工作，因为买家可能会更多地关注建筑面积而忽略泳池区的问题。另外，泳池面积的计算更为复杂，买家对此并不理解。 1.了解池下面积的计算方法。为了自己的利益，买家仍应对泳池区域有一些基本了解。公共泳池面积的规定主要是建设部颁布的《商品房销售面积规定和公共建筑面积共用规则（试行）》。各地将发布相应的详细规定。在北京，目前适用的有关规定是2000年11月21日市住房管理局发布的《计算商业建筑面积和公共建筑面积分享的暂行规定》。具体来说，是大厅，公共休息室，走廊，过道。 ，公共厕所，电气（建筑物）梯子前厅，楼梯间，电梯井道，电梯机房，垃圾车道，管道井，消防室，泵房，水箱，冷冻机房，消防通道，变压器室，高压气体室，卫星电视接收室，空调室，热水锅炉室，电梯工作室，值班室，物业管理室等。设备室均属于可分配部分。仓库，机动车仓库，非机动车仓库，车道，供暖锅炉房，人防工程地下室，多栋房屋的保安室和管理（包括物业管理）室不能计入分配的总建筑面积中。 2.集体复验。买方获得房门钥匙后，如果他怀疑开发商提供的面积数据，则可以委托另一家具有房屋条件的测量机构进行重新测量。特别是，复杂的泳池区域需要由测量机构进行调试。对于个人购买者来说，测绘的成本是巨大的，但是如果业主集体委托，个人负担将很小。
个别公司提出的“避税”计划存在很大的风险。买家不应该轻易相信，由于中介公司的质量参差不齐，个体小中介公司提出的“避税”方案实际上具有很大的风险，税费近4万元。为了使买主放弃购买房屋，在国有企业工作的李先生于1998年在杨桥附近购买了一套套房。建筑面积为75平方米，两间卧室和一间卧室。三口之家。但是最近，李先生想接管年迈的父母。生活，也很容易照顾。住在两居室房间的五个人的环境显然更糟。为此，李先生决定出售房屋，然后到郊区购买了一套三居室的大房子，以改善居住环境。今年4月，李先生将房屋委托一家经纪公司出售，李先生报价5300元。
集合中的泳池区域和建筑区域构成了商品房的建筑区域，泳池区域是共享建筑区域的缩写。泳池面积的大小对实际使用区域的大小影响很大。由于游泳池的大小，相同的使用区域可能会影响整个房价。对于泳池区域的处理，中国目前没有法律限制泳池区域。由于泳池区的含糊不清，它已成为房地产交易过程中争论的焦点。那么，商品房档位的合理性是多少呢？
泳池包括什么区域？
省测绘局的有关人士说，所谓的泳池区是指两个或两个以上业主使用的面积或空间。划分有两个原则：产权双方具有依法进行分割的文件或者协议，应当按照文件或者协议执行。如果没有财产分割文件或协议，则可以根据有关房屋的建筑面积进行分配。
泳池区域还包括场地与公共建筑之间的分隔墙，外墙（包括山墙）的地板面积是水平投影面积的一半。
不应计入的公共建筑面积包括：独立使用的地下室，车棚，车库，提供多种服务的警卫室，管理室以及人防工程的地下室。
正在共享多少个区域？
在采访中，记者了解到，房地产公司宣布了同等数量的公共住房。业内人士表示，省会的商品房泳池区没有统一的标准，出售规格的销售单位正在销售（预售）。就商品房而言，在销售（预售）合同或补充条款中指定商品房的销售区域的同时，要清楚地注明公共建筑区域和公共游泳池的公共建筑部分协议。业界默认的标准是：6层以下的低层商品房的平均分配系数约为12％，11层的小型高层商品房的平均分配系数约为20％，高层的商品房的平均分配系数为20％。 18层以上的高层商业房屋约为25％。约30％的商务客房超过25层。
一家房地产公司的所有者告诉记者，游泳池的面积与公共设施的数量密切相关。商业房屋的面积相同，公共区域较大，配套设施相对齐全，服务自然且豪华，但是，袖子内部使用的面积自然很小。泳池面积太小，房屋面积更大，楼梯过道，电梯和其他公共设施可能更小，给生活带来不便，并且某些房地产设施将缩小。
清除游泳池区域以捍卫权利
，执业律师赵先生提醒买家，在签订合同之前，请务必确定销售方是否具有售前许可。设计的内部区域是什么？有哪些公共设施，什么是泳池区？实际房费是多少？最好将这些数据写在销售合同中。如果没有合同，则可以与卖方签署补充协议。为了避免事后不必要的麻烦。在采访中，记者还了解到，由于计算方法复杂，公共设施种类繁多，普通百姓难以准确理解和计算。一些不道德的房地产开发商正在房屋的泳池区域工作，并使用缩小的方法来欺骗买家。因此，在购买商品房时，最好找一家信誉度高的房地产公司。购买时，应检查许可证是否完整。如果您在房屋测绘中遇到问题，可以咨询省测绘局的房地产测绘热线。如果开发商发现违反法规的规定，例如扩大公共区域，则购买者可以向房地主管部门报告。
（以上答案发布于2013年1月25日，当前的相关购买政策视实际情况而定）
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