本书简介：无论是自住还是投资，房屋都是当之无愧的“民族话题”。中国的房价是否存在泡沫？买还是租更好？我们应该考虑学区吗？在郊区买大房子还是在城市买小房子？本书提供了针对不同人群购买房屋的指南，以及对不同类型城市的房价趋势的清晰判断和理论分析，以及国内外房价和投资的比较。我将中原商业学院的徐圆的21讲课与特别的语音讲解结合起来，从五个方面为您分享。当我写完这份读书笔记时，我对中国和国际主要城市的房价有了深刻的了解和了解。我永远不会像吃甜瓜的人那样。这是我阅读的丰硕成果。我相信这本书也会使您心肠直爽，并且阅读一天前阅读有多好。如果您对房价有任何疑问，这本书将为您提供所有答案。关于作者：徐媛，北京大学金融学教授，数字金融中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士，《经济节奏》，《人·地·城》的作者， 《中国经济增长效率与结构性问题》等书。本书共有21章，我们将继续分享下面的第四和第五部分。四，房地产配置操作通过以上分析，相信您已经了解到很难说中国房屋存在泡沫。长期趋势和短期波动符合一般规律。然后买。 1。首次购房：稀缺性原则和先到先得原则。市中心的房子太贵了，买不起大房子。如果您无法购买市中心，请选择靠近地铁站的那个。由于交通便利，它可以代替城市中的各种便利。因为房屋的价值在于配件的稀缺资源。首先坐火车的原则：中国的经济就像奔驰在前进的火车。每个大中城市都像一列汽车。买房子就像买票上火车。不管是卧铺票还是车站票，我都是先买的。一个普遍的误解是买房子只是一步，面积足够大，位置也足够好。我捡起它，发现有些不完全令人满意的东西，所以我被耽搁了，没有上车。然后，房价上涨，变得越来越难以承受，被火车抛在后面。为什么要强调这个原则？为了这个国家的现实，许多人犹豫并错过了购房的机会。这种犹豫往往是由于一些大大小小的误解。而且，近年来房屋通常供不应求。如果您不购买，则有人会购买。如果您犹豫，它将消失。房价会回调吗？看看过去几年温州和鄂尔多斯的房屋。但是，大城市中的绝大多数房屋，无论如何调节或增加，都充分表明这里的投机因素很少。如果他们被推测，他们将不会那么强大。您可能还有一个问题，就是房价过高而不会上涨？看一下中国的发展阶段。综合考虑收入水平，消费水平，房价水平，城市化率和老龄化等因素，中国仅相当于1970年日本的水平，1985年韩国的水平以及当前的人均收入仅是美国的1/7。随着经济的增长，房价将上涨。简单计算，假设未来十年的经济增长率为3％，并不高，通货膨胀率为2％，城市化率为1％，总和为6％。 10年的累计增长将达到80％。一些。 2。改善购房若要改善购房，一种是改成更大的房子，另一种是改善自己的财富。作为一项非常重要的资产，房地产在标准家庭的财产中占绝对比例。您会看到，在过去十年中购买了几套套房的人大大改善了财务状况，甚至实现了财富自由。实际上，对于某些人来说，仅仅看到买房的负担，而不是房屋资产的价值，这是错误的。买房子有负担，有首付，每月还款的压力，但在几年之内，这是一项资产。例如，如果您购买房屋并出租，几年之内，您会发现租金超过了每月的租金。您完全不需要每月支付。这是您的净资产。 （1）买房子是否为时已晚？答案还不算太晚。首先，房价的长期趋势正在上升，这是许多国家的普遍现象。从1946年到2016年，在过去的70年中，全球14个主要发达经济体的房价总计上涨了90倍以上，扣除价格上涨因素后，房价上涨了4倍以上。因此，房地产的保护和升值是值得的。您能说这么多的房价上涨与房地产泡沫不冲突吗？不，不是数字错误，而是您对观察现象的关注是有选择的。许多人都知道2007年美国的房地产泡沫，但是现在很少有人知道美国的房屋价格已经超过了2007年的峰值。这是因为泡沫和危机引起了很多动荡，媒体多次对此进行报道并引起了广泛关注，并给您留下了深刻的印象。而且年复一年的增长将导致您的审美疲劳，加上很少的媒体报道。现实是其次，中国的发展阶段仍然很低，经济增长和房价上涨的空间仍然很大。目前，中国的收入水平仅为美国的1 / 7、1970年的日本水平和1985年的韩国水平，并且仍有发展空间。中国目前的情况是，经济增长仍在继续，城市化还远远没有完成，人口基础非常庞大，老龄化才刚刚开始。这三个“股息”共同构成了房价上涨的基本面。第三，全球“资产短缺”。自第二次世界大战以来，世界经历了长期的繁荣与稳定。战后70多年来，世界各地积累了大量财富，这些财富需要寻找投资渠道。但是有这么多投资项目，所以自然会追逐该物业。只要将来没有大规模的战争，大城市的房屋仍将作为安全资产而上升。 （2）买房或买股票根据历史数据，买房的收益率高于买股票和债券。从2003年到2017年的14年间，这所房子增加了近10倍。第一行从5，000条上升到大约2，000条，第二行从两三千条上升到两三千条。如果您考虑支付30％的首付，您将增加三倍以上的杠杆，这是扩大收入的30倍以上。上证综合指数上涨了4。5倍，深证综合指数上涨了4。7倍，中小板指数上涨了6倍，香港恒生指数上涨了4倍。购房收益比股票高出5倍以上。如果您购买一种金融产品，那么它的价值将增加一倍以上。如果购买政府债券，收益率将低于财富管理。实际上，在过去十年左右的时间里，购房者改善了财务状况并购买了股票。除了少数具有独特眼光的人赚了钱外，大多数人没有赚多少钱。 （3）为了改善住房，安排首付和贷款的三个基本原则是：首先，减少首付并更多地使用贷款，通常来说，您应在允许的范围内支付最低首付。这不仅会减轻提早还款的压力，而且还能对抗未来的通胀。如果通货膨胀率很高，在一千万年后，它今天可能只相当于五十万，节省了五十万。其次，您不仅会使用更多的贷款，而且会尽可能延长贷款期限。它还可以减轻近期的还款压力并应对未来的通货膨胀。第三，尝试使用公积金贷款。按照目前的利率水平，每100万的20年期贷款每月可以节省1000多元。 3。购买养老金的“八个主要因素”我们的父母活到了90多岁，我们这一代人活到100岁，这是一个高概率事件。 60多岁退休，自然，需要更多的财政资源。 （1）在哪里买房的四个共同要素：1。城市规模（按GDP或城镇总人口衡量）； 2。人口流入； 3。人均收入（按雇员的名义工资）； 4。土地供应。为什么城市规模是房价的最重要决定因素？因为大城市的规模最初是其资源获取能力和城市管理水平的最重要指标。不用说，北方，上海，广州和深圳等人口涌入。还有四个不常见的四个因素：5。儿童数量的增长率，6。上市公司的数量，7。财政收入，8。服务的比例。儿童的数量正在增加，数据分析表明，城市中适龄儿童的数量越多，房价就越高。例如，深圳学龄儿童的增长率是全国最快的。从2000年到2016年，学龄人口增长了300％，是厦门第二名和北京第三名的三倍。带孩子在家，买房子正是您所需要的。它不仅解决了孩子上学的问题，而且他们的财富也增加了价值。上市公司数量。 2017年新上市的A股公司数量最多的是广东，浙江，江苏，上海，北京，福建，山东和湖南。都是经济活跃地区。为什么？因为申请上市时，通常有5-6家公司排在第一位。审查的严重性是显而易见的。在财政收入不错的地方，财政收入不错。从数据上看，中国有上海，北京，深圳，广东，浙江，江苏，福建七个省市，财政状况良好。其他省市处于财政赤字状态。如果财政收入不足，就容易大量出售土地，房价增长的潜力将大大降低。服务业的比重也是第三产业的比重。服务业主导的城市具有巨大的发展潜力，并且在经济低迷时期表现更好。它们比以工业为主的城市要好，并且具有抵御经济下滑的强大能力。 （2）在国外买房可靠吗？首先，国外的房子并不便宜。例如，亚特兰大是美国的一个大城市，人口仅500，000多，每平方米房屋价格超过20，000美元。对于人口超过50万的城市来说，这并不便宜。其次，与中国的同类城市相比，国外的住房价格更高。例如，在纽约和洛杉矶等大城市中，市区有数百万人，而大都市区则有数千万人。房价是北京和上海的两倍。第三，外国房屋的投资收益率不高。纽约和东京的房地产不仅价格高昂，而且拥有成本高，投资回报率低。例如，纽约，名义租金回报率超过4％，但扣除物业税，保险费，管理费等后，约为2％。类似于中国的一线城市。一个简单的逻辑是，这是一个盈余资金的时代。外国资金也在寻找投资机会。如果外国房地产的回报率很高，它们将被专业机构和富人购买。当您购买它时，您就是个接送人员。但是，如果少数高净值人士拥有大量资产，并且该国有许多房屋，那么在国外购买并不是增加价值，而是分散投资风险。这是另一回事。 4。租房比买房便宜吗？有人说这房子太贵了。我一生都在租它，不必买。这是正确的主意吗？首先，大城市的租金增长迅速。今天看起来很便宜，但将来会很昂贵。从2010年到2016年，是中国经济连续七年大幅放缓。但是，从北方到广州和深圳的租金每年都增长了6％以上。其中，上海增长最快，增长了11。2％，是七年来的两倍多。深圳和广东分别为7。5％和7。4％，北京为6。4％。这至少是年平均通胀率（2。6％）的两倍。北京现在一套60-70平方米的房子的租金是六，七千元，而且一个好的位置更贵。六七年前说的话，就是两三千元。这样的增长率非常可怕。假设您现在租房子，月租金为6，000元，每年增长6％，而70年后，月租金为33。4万元（6000×1。0669）。年租金为401万元（33。4×12）。其次，租金的快速上涨并非我国所独有，在国外也是如此。为什么租金上涨这么快？首先，根据价格弹性原理，从需求角度看，大城市的租赁市场是“需求刚性” +“供应刚性”的双重刚性。从供应的角度来看，给定的批次中有很多。如果承租人现在不动，则无法租用。在需求和供应的双重挤压下，租金必然会上升。其次，根据恩格尔定律，随着收入的增加，食品支出下降，住房，旅行和娱乐支出上升。换句话说，人们将在租金上花费更多的钱。因此，租金的增长率必须非常快。在过去的几年中，收入的年增长率为7％，租金的增长率必须高于这个数字。租房比买房便宜吗？如果租一间小房子，月租金是6000元，卖价是432万元。地租比率是60倍（432 /（6000×12））。租房子感觉很划算。累计30年。共支付租金569万元（年租金+×1。06 +×1。062 +×1。063 + 。。。。。。）。但是，您支付了569万元，这所房子不是您的。如果您购买，请先付30％的首付款，然后使用公积金借钱并在30年内还清。首付和抵押本金总额为603万元，超过34万元。但是，这房子属于你。经过粗略估算，未来30年的房价应在几千万元（只有通货膨胀率才能达到几千万元）。因此，买房本质上是抗通胀的。房租在哪里例如，如果您是化妆师，而您的职业才刚刚开始，那么最好在交通便利的地方租用它。客户致电后，您将能够快速通过。会积累更多的客户。目前，尽管您买不起房，但您已投资自己，以使您的职业发展更快。因此，租房的原则是方便。五，国际大都市的房价1。“东京”房地产泡沫没有告诉你一个故事日本东京的房地产价格指数自1990年以来已经下跌了约70％，与日本经济失去了20年相关。上图是1985年以来日本东京的房地产指数。最高点是1990年左右，然后在2003年一路跌至谷底。然后是跌宕起伏。从1990年到2003年，住宅房地产下降了约60％，商业房地产下降了约75％。毫无疑问。但。自2003年以来，泡沫已经过去，房价开始上涨。从2003年到2007年，平均增长15％。然后，金融危机爆发，房价回落。然后，从2012年到2017年，住宅房价上涨了约20％（指的是东京的价格，而东京的市区面积增长幅度更大）。因此，泡沫从2003年开始消失。2003年之后，房价随世界上下波动。看商业房地产的价格要比住宅高得多。为什么？当时，东京的很多土地都集中在大型企业和大型财团的手中，这些土地被用来建造办公楼和财产中心。购买土地时，当时采用宽松的货币政策，借了很多低息贷款，土地购买非常强劲，这大大推高了房价。泡沫来临时，泡沫急剧下降。东京房价泡沫的真正原因是什么？有很多版本。主流是1985年的广场协议迫使日元升值。为了当时的经济刺激，日本进一步刺激了房地产泡沫。说得通。但是，汇率升值和宽松的利率能解释这么高的房价吗？从1946年到1990年，日本的房价上涨了1000倍以上，当时的房价是纽约的10倍。在过去的十年中，中国的货币也升值了，利率也很低。为什么中国的房价仅上涨了十倍以上？汇率和利率都是短期原因。关键是要看1980年的全球和亚洲经济格局。1980年，日本当时是世界第二大经济体。其他三只小龙和日本不在同一数量级。当时中国也很落后，无法与日本竞争。东京很可能成为亚洲的经济中心。当时，日美贸易是一种盈余，甚至美国似乎也无法与日本竞争。上述原因极大地鼓舞了日本公司和居民的乐观情绪。在这种环境下，日本的房地产泡沫不断扩大。日本大幅增长的短期原因是什么？首先，1985年的《广场协议》将日元对美元的汇率从1985年的240元增加到1990年的130元，几乎翻了一番。日本升值的客观影响导致大量资金流入日本购房。其次，日本于1978年开始降息。降息虽然刺激了经济，但其副作用是进一步刺激了房地产价格。因为资金成本低，所以有更多的人购买房屋。泡沫是如何破裂的？第一个原因是日元急剧升值。第二个原因是，世界主要国家在1988年通过了《巴塞尔协议》，以提高银行的资本充足率。这等同于日本银行资金的大幅收紧，这极大地限制了日本银行的流动空间。第三个原因是，1990年日本的通货膨胀率开始上升，日本银行开始提高利率。这对买家来说是沉重的负担。在以上三把剑的共同作用下，日本的房地产泡沫终于破灭了。与此同时，日本股市崩溃了。日本的经验告诉我们什么？当前，中国市场气氛低迷，房地产调控非常严格。这与1980年日本的情况相反。此外，当前的房价仅相当于1990年代东京房价的1/16。现在在日本值得买房子吗？如果您还活着，请查看实际情况。我们只谈论投资。首先，大多数日本城市的投资价值很小。为什么？根据2013年的数据，日本有6，100栋房屋，房屋比家庭多了近20％。在这种情况下，总体而言，房价不会上涨。自金融危机以来，房价的主要反弹一直是东京。大阪和名古屋是日本的第二和第三大城市，房价没有上涨。因此，投资房地产，只看东京。东京房地产的投资回报率高吗？东京房屋的租金收益率为5％，远高于北京和上海。但是，每年需要缴纳1。7％的财产税，还必须缴纳保险费和维修费，其余约为3％，不及中国的金融产品。在购买过程中，必须支付相当于房价4。5％的中介费，律师费和消费税。如果有投资收益，则必须缴纳30％的资本利得税，另外还必须缴纳20％的境外汇款税。因此，在东京购房的实际收益非常低。而且，日本的发展潜力不及国内。在东京购买，最好在国内一线城市购买。 2。纽约-世界首都的房价有多高？纽约作为世界金融中心，是当今世界上最具活力的城市之一。在全球范围内，房价仅低于避税天堂摩洛哥。纽约房价有什么特点？一个是高价格，另一个是大差异，第三是低投资回报率。首先，价格很高：2016年，纽约第三高楼，位于纽约公园大道432号。最昂贵的豪宅是由沙特大亨购买的，占据了整个顶层，营业额为87。7美元。万（折合人民币6。08亿元），面积767平方米，单价为每平方米114，300美元。该物业的销售价格为每平方米8至1万美元，折合人民币550，000-750，000元。这个价格是北京和上海最昂贵的豪宅价格的两倍以上。例如，汤臣一品是上海最昂贵的房地产，目前的价格在20万元至30万元之间。相比之下，北京和上海的高端公寓平均价格目前超过10万元人民币，约为纽约的一半。因此，无论是豪宅还是高档公寓，纽约的价格都是北京和上海的两倍以上。纽约曼哈顿的平均价格是多少？大约是23，000美元，折合人民币16万元，在北京大约是7万至8万元人民币。其次，有很大的不同：以上是曼哈顿岛的价格，曼哈顿岛是纽约的核心，面积相当于北京的二环。其他地区，例如曼哈顿岛的北部地区，房屋价格不到10，000美元。因此，曼哈顿岛上不同地点之间的价格差异非常大。离开曼哈顿岛后，房价正在迅速下跌。当我们谈到纽约时，范围是什么？有三个级别。第一层是曼哈顿岛，它是纽约的核心。第二层是指纽约市，由5个岛屿组成，分别是：曼哈顿岛，布鲁克林岛，皇后区，史泰登岛和布朗克斯。国土面积为790平方公里，比北京五环的670平方公里略大。纽约第二高的价格是布鲁克林，比曼哈顿便宜一半，平均价格每平方米不到10，000美元。皇后区价格位居第三，平均价格仅为每平方米5，000美元。因此，纽约的房价很高，主要是在曼哈顿。为什么不同地区的房价差异如此之大？还是那句话，位置。您会看到，在北京，10万至20万元的房屋都位于二环路和三环路的中间。然后你会问，在北京万流商务区的三环和四环之间，价格如何能达到20万元？因为这是一间豪华房屋的价格，所以并不是万柳的所有房屋都如此昂贵，而且大多数房屋的价格仍在10万左右。最后，投资回报率：纽约有两种类型的公寓。一种是私人公寓，相当于家用商品房，可以买卖。第一类是合作公寓，相当于家庭经济适用房或廉租房。不能交易。这两个公寓的价格相差很大。以上是私人公寓的价格。合作公寓很难买到。让我们谈谈私人公寓的投资回报率。投资收益由两部分组成：租金收入和提价。以中央公园区为例。扣除1。5％的物业税后，总租金收益率为3。3％，物业税，保险费和利润率将为1。3％。非常低。房价上涨呢？在过去的10年中，纽约的房价上涨了4％，与中国的理财产品类似。与中国的一线城市相比，投资回报率要差得多。 3。首尔-为什么历史的镜子要提到首尔？因为，汉城与中国的房地产开发过程非常相似。首先，韩国也从低收入国家发展而来，在这段时期内，经历了房价的快速上涨和频繁的监管。其次，韩国的文化与中国非常相似。人们的思维和行为方式是相似的，它们比欧美国家具有参考价值。第三，首尔的面积和人口与北京非常相似。面积605万平方公里，比北京五环的667公里小一点。人口约为1000万，与北京五环的1198万相似。第四，韩国一半的人口集中在首尔，第五，韩国还经常监管高房价。我们可以从它的经验中学到东西。韩国的面积和人口与中国的浙江省相似。我们分三步介绍韩国的发展历程。第一步，经济起飞。自1960年以来，快速的工业化已经开始。这个过程可以分为四个阶段：（1）以纺织品和玩具为代表的劳动密集型阶段； （2）以钢铁和化学制品为代表的资本密集阶段； （3）以汽车和计算机为代表的技术升级阶段； （4）以电子和半导体为代表的技术密集阶段。这与我们的国家非常相似。中国目前的发展阶段可能处于汽车，移动电话和电子产品占主导地位的阶段。半导体的发展才刚刚开始。自1960年以来，韩国的人均GDP连续30年以每年9。7％的速度增长。它从落后的农业大国一跃成为先进的工业大国，创造了“汉江奇迹”。从这个角度来看，中国的经济奇迹并不是独一无二的，日本和韩国都不逊于我们。而且，每个人都已经是一个高收入国家（韩国人均收入约为30，000美元）。因此，中国不应假装自卑和自卑。第二步是韩国的房价。首尔的住房价格上涨分为三个阶段：（1）1970年至1991年的快速增长阶段。（2）1992年至2000年的稳定时期。（3）2000年之后的恢复阶段。上图，从1986年到1991年，住房价格上涨了130％。根据韩国土地开发协会的数据，从1975年到1979年，房价上涨了210％。加起来，从1975年到1990年，房价至少上涨了7倍。这7倍的增长没有考虑1970年至1975年和1979年至1986年这两个阶段。因此，这是一个很大的低估。如果在没有数据的情况下，这12年中的年增长率为6％，那么在这12年中，它将再次翻倍。从1970年到1991年的总增长是14倍。这个14倍的增长率与过去20年中国房地产的增长率相似。因此，这再次表明中国的房价不足为奇。自1991年以来，首尔房地产已进入稳定发展阶段。房价几乎没有上涨。首先，韩国大大加快了住房建设，住房数量大大增加。从1985年的610万套住房增加到2000年的1100套是住房价格平衡的主要原因。其次，例如，限制土地价格，限制开发商利润，征收综合土地税，土地增值税，实行实名制，限制住房贷款等等。在这10年中，韩国的房地产价格一直保持稳定。从2000年到2008年的金融危机，首尔的房价上涨了150％，年均增长135。有趣的是，在2005年，为了抑制房价，韩国政府征收了全面的房地产税，即房地产税，税率为0。4％，最高可达2％。但是仍然没有阻止房价的上涨。从2005年到2008年，首尔的房价上涨了50％。这充分表明，物业税不一定能抑制房价。最后，首尔目前的房价是多少？不同区域之间的差异非常大。总体水平与北京相似，但价格略高于北京。以人民币计价，便宜的地区约为20，000，而昂贵的地区约为60，000至100，000。豪宅的价格在15万到20万之间，最昂贵的豪宅可以达到50万以上。首尔房地产的投资回报率高吗？扣除税费后的净租金收益率为2。2％，资产增值率为2。6％，总计为4。8％，投资收益率吸引力不大。 4。中国香港的房价规模当谈到香港的房地产时，这是一个昂贵的字眼。香港中层豪宅的平均价格为人民币280，000元/平方米，九龙高端公寓的平均价格为人民币330，000元/平方米。即使在像西港这样比较偏僻的地方，高端公寓也达到了25万元/平方米。对于那些超豪华房屋，单价往往超过50万元/平方米。为什么香港的房价这么贵？上图显示了1980年至2018年9月香港私人房屋的租金和售价指数。香港房屋的高价格是长期增长的结果。除了1997年至2003年这段时间，它们都上升了，甚至2008年的金融危机也不例外。从2003年到2018年，它已经连续15年上升，累计增长了650％。从1997年到2003年，房价下跌。下降了60％。有些人只是归因于香港的回归而对未来失去信心，这显然是错误的。 1997年香港回归是新闻，不是突发新闻，不会影响房价。没有信心的人已经作了很长时间的安排，不会等到1997年才失去信心。下降的真正原因是什么？在1997年之前，《中英联合声明》限制了土地的出售数量，住房供应短缺，房价迅速上涨。 1997年以后，每年建造不少于新房屋。当时香港人口只有600万以上，每年的供应量非常大。在2000年，2001年和2003年，提供了套，套和套。 2003年，由于房价下跌，住房建设计划停止，房价开始反弹。因此，香港在1997年至2003年的低房价与房屋供应的增加有很大关系。对我们的启示是，最重要的是增加住房供应以纠正价格。如何增加住房供应？增加方便的地方。例如，香港基本上在地铁周围建造房屋。北京和上海的房价会高于还是低于香港？从长远来看，北京和上海的房价将赶上甚至超过香港。香港作为统治者，使我们可以看到北京和上海的房价趋势。结论。该书分为五个部分：第一部分：中国高房价的奥秘：澄清普遍的谬误1。中国房价是否存在泡沫？ 2。房价是否因货币供应过剩而上涨？3。房价是否因土地供应不足而上涨？4。房价是投机行为吗？ 5。住房价格高于其为何如此之高。第二部分：房价的基本分析：建立正确的分析框架1。房价增长率的公式是什么2。住房价格上涨的催化剂-城市化3。技术进步是否会扭转城市集聚？ 4。生育率和老龄化的下降会扭转房价趋势吗？第三部分：房价政策分析1。房地产税的征收是否会导致房价暴跌？ 2。共有财产的住房：低收入家庭“上车” 3。出租和出售的同等权利的效力如何4。农业土地可以进入市场并降低住房价格吗？5。实际的“五个限制”房地产存在时间长6。房价波动的真正秘诀第4部分：房地产分配操作注意事项1。首次购房：稀缺性原则和先上车的原则2。改善购买房屋3。购买退休房屋的“八个主要因素” 4。租房比买房便宜第5部分：国际大都市的房价1。“东京”房地产泡沫没有告诉你故事2。纽约-世界首府的房价有多高3。首尔-历史的镜子4。香港-中国房价的规模