【法律提示】二手买卖纠纷十问与答（非常有用！）作者：！于海亮司法部微信公众号二手房交易发生争议的事件，这足以与最近的房价上涨相提并论，远远超过工资上涨幅度一线和二线城市房价的可怕趋势已达到大多数人震惊的水平。人们热切期盼这所房子时，它在二手房的销售中也引发了一系列纠纷。现在，作者介绍我最近接触过的房屋销售中的一些常见问题。希望我能在买卖二手房的过程中给您一些理解。 ▌问题1：如果买方由于银行政策的调整而无法及时支付房屋余额，该怎么办？法律建议：由于银行政策的调整以及买方的个人信用信息，买方可能无法根据合同支付房屋的余额，这种情况很常见。发生这种情况时，买方也应对卖方承担违约责任。因此，购买者必须及时了解个人信用报告和银行政策。 ▌问题2：如果房子过期了，卖方应该怎么办？法律建议：除非出于某些特殊原因，例如买方未支付最后付款，否则卖方必须根据合同将房屋及时移交给买方。如果卖方空置了逾期的房屋，则可以购买房屋。房主可以根据合同要求卖方承担违约责任，也可以要求卖方赔偿因逾期付款而增加的租金。 ▌问题3：如果卖方在截止日期之后未能执行转移程序怎么办？法律建议：在房价飞涨的特殊时期，一些卖家会毫不犹豫地违反合同，延误转让时间，不配合转让程序等，打算破坏原销售合同，实现违规的目标。在这种情况下，买主可以及时起诉另一方，并在房屋上申请财产保全。 ▌问题4：如果遇到黑人中介机构或负责任的房屋中介机构，我们该怎么办？法律建议：中介人和人员素质参差不齐是该行业的普遍现象。由于中介的关系，买卖双方都无法顺利进行，即使是对公众也是如此。事情并不少见。发生这种情况时，买卖双方除了可以不再支付中介费的中介合同之外，还可以向住房中介公司要求赔偿。 ▌问题5：如果房屋质量存在问题，该怎么办？法律建议：此问题主要有三种情况。首先，如果卖方在签订房屋买卖合同时清楚，如实地告知买方房屋的质量，则买方将相应地获得优惠价格，房屋转让后，卖方可能不承担任何责任；其次，如果买方故意隐瞒房屋的真实情况，则买方可以要求买方承担违反合同或赔偿的责任；第三，卖方已将中介的真实情况告知中介人，但中介人是基于促成交易的，而无需实际告知买方，买方可以向房屋中介公司索赔。 ▌问题6：如果转移房屋后未转移买方的帐户，该怎么办？法律建议：房屋通常与学位和福利挂钩。如果卖方不迁移帐户或拒绝迁移帐户，除了敦促卖方及时迁移帐户之外，最好的方法是在签订合同之前弄清帐户迁移的状态，并写明合同中的违约责任。 ▌问题7：如果出现存款问题，该怎么办？法律建议：在二手房销售中，最常见的问题应该是押金纠纷。根据保证金合同的性质，保证金可以分为合同保证金和违约金，因此保证金的性质取决于合同内容的具体约定。如果“存款收据”是由中介机构签发的，但没有具体内容，则双方很容易对这种“存款”的性质提出异议。因此，明确明确的协议是避免存款纠纷的最佳方法。 ▌问题八：房价突然上涨，如果卖方宁愿违约而不是定金怎么办？法律建议：在签订正式合同之前，隔壁房子通常必须支付定金。保证金的作用是确保双方签署正式合同。在这种情况下，如果您仅要求卖方退还两次保证金，就无法弥补买方的损失。此时，买方可以要求法院继续进行房屋转让，或要求卖方赔偿房屋增加额中的差额。 ▌问题9：买卖双方为避税订立了“阴阳合同”。如果卖方后来断言买卖合同无效怎么办？法律建议：缔结避免逃税的“阴阳合同”是违反行政法规的，但这不一定会导致房屋销售合同无效，卖方会看到房屋价格急剧上涨，因此索赔合同无效是站不住脚的。 《合同法》第五十六条规定，如果合同的一部分无效，并且不影响其他部分的效力，则其他部分仍然有效。一旦确定了真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，房屋买卖合同即为有效。 ▌问题10：既然我已经支付了诚意金（意向金），那么如果我不想买房怎么办？法律建议：主要有两种情况。第一，中介公司不要求买方签署“预付定金合同”，而只是出示了诚意金的收据，那么此时的诚意金等同于“定金”，只要未签订买卖合同即可。 ，应退还诚意保证金。其次，如果中介公司在“预付定金合同”中明确规定：“卖方同意买方的条件并收取诚意保证金后，诚意保证金将转换为保证金。”如果有这样的协议，那么此时的诚意押金相当于“预付款”。如果买方无正当理由拒绝签订合同，则买方无法要求退款。